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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
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怒涛の新築見学会。。。

banner赤ずきん
WBC、、残念な結果に終わっちゃったんですのw


まずはお知らせというかお願いです。。

しょぼくれん書記たろうさんが楽待のコラムニストデビューしました。
さすがは愛の大家さん団体の名を欲しいままのしょぼくれん。。

1位を取って賞金10万円で幻のゴッドアイテム「しょぼくれんクオカード」を作って配布するという太っ腹企画を実現すべく皆さんのご協力をお願いする次第でございます。。

このリンクを踏むだけでポイントが付くようですのでお気軽にリンクを踏んでください。

あと狼旅団としても何か姑息なバックアップは出来ないものかと考えましたw。(平たく言えば組織票への誘導ですw)

万が一、たろうさんが1位になってその賞金でしょぼくれんクオカード配布が出来たならワタクシも狼旅団缶バッチをクオカードの枚数分放出しますw。(しょぼくれん&狼旅団のダブルプレゼントですw)

皆様の生温かい組織票・・・お待ちしてます。



そんなわけで、、
改めましてこんにちは。

ここのところ、セミナー漬けのワタクシですが昨日、一昨日の土日は新築見学会三昧の週末でした。

一昨日はクロノスさんの見学会、昨日はケイマンさんの新築見学会でしたがこのお二人、全く違う新築背景なので非常に興味深い見学会となりました。


クロノスさんは地主系大家さんでケイマンさんはサラリーマン系大家さん。。

「立地を選べる」ケイマンさんVS「地主なんだから立地なんて選べるわけないじゃん」のクロノスさんのKK対決ww。


同じ土俵で評価するのば難しいですがいつものように賃貸業者目線でチェケラっちょです。


賃貸住宅を新築するんだから問題なのは「適切な賃料」で「短期間でどれだけ埋めることが出来るか」、、です。新築だからって賃料をありえないくらいの馬鹿高い賃料じゃ埋まりませんが安い賃料で入れてしまってもいけません。

「このくらいの賃料なら大丈夫かな・・」とギリギリの賃料設定で渋々埋まるくらいが新築賃貸では丁度いいのですがこのバランスを見極めるのはホント難しいです。。

さすがにこの二人、普段からあちこちにセミナーに参戦してるだけあってそこらに素人大家さんとは一線を画してるものがあります。

そんな物件ですから賃貸業者さんが「決めブツ」にしちゃうんだろうなーってオーラ全開ですww。


ただ立地の関係もありコンセプトからしてお互いを比較することは出来ません。

まずは「誇り高き帝都」で地主として新築を企画したクロノスさん。。

クロノスさんは帝都板橋区某所のどちらかというと賃貸住宅は厳しいエリア(だから地主なんだから建てる場所が選べないんですってw)。。

当然、このエリアでも安定的に賃貸出来るように仕掛けをしないといけません。クロノスさん、今回は小家族・DINKS系を狙った45〜50㎡前後の1LDKあたりの企画でプラス1階って何かやらないと埋まらないかもってことで防音室を加えた珍しい部屋割りです。


防音室

ってことで1階はすべての部屋がピアノを持ち込んで24時間演奏しても大丈夫な部屋です。(個人的には「ここなら徹夜で麻雀やっても大丈夫そう」なので旅団で一部屋借りたくなっちゃいましたw)

クロノスさん、こも防音室仕様の部屋は初めてじゃないので共用部分のピアノ搬入口の事もしっかり考慮して広く作ってます。よくある「ピアノ演奏可な部屋なのに窓からじゃないとピアノが搬入出来ない」というお間抜けな事態は抜かり無く回避してますw。


個人的な意見ですが音大生目当てならもっと深く突っ込んでピアノ以外の音を出しても大丈夫な部屋を上層階にも作ればもっと家賃が取れたのにって思います。


ここで問題です。

楽器の音よりももっと困る音って何かおわかりですか?





それは人間の声です。


楽器ならある程度は許容してくれるものなんですが人間の声ってのはなかなか理解して貰えない音なんです。。


オペラ歌手を目指す音大生さんの最大の悩みは自宅で発生練習が出来ないので一度そんな防音室の部屋を作れば音大生仲間の口コミでずっと部屋は埋まり続けるはずです。


だってソプラノ歌手な人の発声練習、、すごいですよww。(基本はデカイホールでマイクなしで最後列まで聞こえるくらいな声量が必要なんですから)

ワタクシが管理やってた物件でもありましたが部屋で思いっきりオペラ歌ってたら大体「近所の部屋から奇声が聞こえて怖い」て警察に通報されちゃうんですw。(オペラの美声を奇声呼ばわりするなんざ人の道に反してる気がしますけど・・・やっぱりダメなようです。。)

小さくてもいいのでそんな防音室を作ってあげたらそれだけで「春から音大生」って方が真っ先にこの部屋の確保に動くと思います。(えぇ、、賃料なんてもはや関係ありませんw)

当然、その分建築コストに反映されちゃいますが地主系大家さん最大のメリット、「土地はタダ」というのがここでいかんなく発揮されます。


また相続問題も絡むので多少借金が多くても賃貸経営自体にはそれほど影響されないんじゃ無いかと思います。。(それくらい地主系大家さんは強いんですw)
当然、利回りは落ちますがこの土地を今後何十年も保有し続けることが目的だと言うことを考えると退去されにくいこんなオンリーワン企画もありかと思います。


お部屋A


お部屋B

それぞれの部屋は外壁が曲線で出来ている影響もありここはひろ*さんのブログでも触れられていましたが賛否両論ありそうですがこれはクロノス家の強い意思で決定されています。まずこの曲線ありきでの設計ですので外部の人間が四の五の言うのは差し控えたいと思います。



さて今度はケイマンさんの物件です。(写真を撮ったのですが何故かうまいことアップ出来ません。。)


ケイマンさんはいわるるサラリーマン系大家さんで今回も土地からの仕込みです

当然収支にシビアじゃないと本新築計画への影響はケイマン家の生き死に関わりますからそりゃ知恵を振り絞って検討してたはずですw。


ケイマンさんの物件の立地は東急東横線最寄り駅徒歩5分という洗練された大家さん憧れの立地。。(なんと自由が丘まで自転車圏ですw)

普通、こんな立地で新築賃貸ができる人ってのはよっぽど強力なバックボーン(親が金持ちとか)が必要なのですがケイマンさん、鬼にような行動力でこれをカバーしてますw。(こういう人に書籍を出版して欲しいものですw)

またそんなエリアで新築やればそれなりの出来のレジでも満室にすることは難しくないのですが収益を最大限に引き上げるべく数々の対策がいやらしいくらいに施されてます。。


まずは建物のファサード。。

仕事の合間にわざわざアドバンに行って探してきた石壁。。
一瞬、「大手デベの分譲マンションなんじゃねw」って雰囲気全開ですw。(狼旅団査定ではこれだけで賃料5000円アップですw)

しかし、、敷地中に入ってびっくりするのは共用部分の廊下の狭さ。。

うちの新築でもそうでしたが少しでも部屋の専有面積を確保するべく共用廊下なんて建築基準法ギリギリの約90センチ。。(もちろん階段部分もギリギリの幅ですw)

今回の部屋はDINKS層目当てということもありすべて30㎡以上にするというコンセプト。賃貸物件のネット検索で30㎡以上って検索を掛けられて引っ掛かるようにするという基本的な間取り基準をクリアさせるべく共用部分をギリギリまで削ぎ落として部屋の面積を確保していました。

そんなコンセプトですからエレベーターも定番の6人乗りではなく4人乗り。。賃貸住宅定番のお風呂が1216ですからこれが1116のお風呂になったように見えるのと同じで「なんか小さいね」って気もしますがケイマンさんは「そんなことより専有面積を確保するほうが大切だ」という模範回答でバッサリ切り捨ててました。(でもメーカーは信頼の三菱製だし部品数のの少ない機械室レスなので今後のメンテ費用も安上がりなんじゃないかと。。)

ただ、部屋の間取りですがここの部分はホント微妙な間取りでした。

立地からしたらおそらく正解は1LDKなんでしょうけど寝室が広めの1DK風に仕上げてありました。

DINKSさんは寝室よりリビングが広い方がお好みの方が多いのでこの企画を始める時点でベットをどこに置くかってのを先に検討してから部屋割りやった方が良かったんじゃないかって思います。

しかし赤井親分も言ってましたが1LDK仕上げは40㎡くらいの部屋なら簡単なんですが30㎡クラスだとホント切り方が難しいです。。(ケイマンさんもここは相当悩んだんじゃないかと思います)

まあ、この立地だと借りたい人もそこまで気にする人も少ないでしょうから結果オーライ的ではありますがこれでも賃貸にはあまり影響しないんじゃないかと思います。(それほど今回に立地は凄いんですw)

賃貸住宅を設計する場合、図面段階じゃ気がつかないことも多く完成してからここがダメとかいうのはちょっとかわいそうな話です。またどんな物件でも100点満点取れる物件ってのはプロでも難しいですから最低限、この立地ならどんなの建てても負けないなって土地を探してたケイマンさんに最大限の敬意を払いたいワタクシです。


聞けばこの土地もネット情報で見つけたそうです。。(!!!!)

そこで指値を入れて収支を緻密に計算して自力で融資を引きここまで仕上げることが出来る大家さん、、そんなに多くはいないと思います。


独学でここまで仕上げるスキルを持つケイマンさん、、

ちなみに今回の物件はすでに申し込み開始2ヶ月で満室になったようですので辛口評価をすればもっと賃料上げても良かったのかと。。。w

それでもこの物件の現況利回り8%を大きく超えてますw。


サラリーマン大家さんが都内屈指の好立地に土地から仕込んでこの利回りは「今夏!映画化決定!」でもおかしくない話です。。。


こんな大家さんばかりになっちゃたら今後の不動産投資マーケットも相当変わっちゃうでしょうねw。力のある大家さんと力の無い大家さんの乖離が一層激しくなって同じ町内でも「かたや満室」、「かたや全空」なんてことが起きるかもしれません。。


やっぱり普段からのスキルアップは絶対外せない必須科目であるというのはあながち間違いはないと思いながら本日のブログは終了です。

クロノスさん、ケイマンさん、いい物件を見せていただきありがとうございました。

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たまには真面目な不動産記事なんじゃんw



めざせ!10万人wゴーゴーしょぼくれん!
(いつの間にか850人超えましたw)

COMMENT

昨日、一昨日とお疲れ様でした。
やはり現地に行って、直に物件を見るのは勉強になりますね。
わたくしも、まだまだ修行しなければと思った見学会でした。
(平坦な土地でフラットな建物良いですねwww)

新築に限らず、不動産投資は奥が深い・・・
まだ、入り口にも踏み込めないけどw

こっちょり、チャリンチャリンがいいね~

楽器可について補足をば。
グランドピアノ<弦楽器<=管楽器<声楽<打楽器
の順に防音難しいっぽいです。

ウチ普通の部屋も打楽器以外すべてOKとしています。
今のところパトカー来てないので大丈夫っぽいです。(・∀・)

まあ、それもあって近隣からの距離を取れる形に
したというのもあります。

密集したところでやる場合はご注意を。

御越し頂きましてありがとうございました。
やはり間取りは難しいですね。
私も本当はもう少し広く(クロノスさんほどは無理ですが)建てたいのですが、なかなか難しいです。
次の物件は、更に条件の厳しい土地ですが、今回頂いたアドバイスを参考により工夫を凝らしていきたいと思います。

完成したらまたお越しください。

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