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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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親分からぷるりんこー♪。。。

banner赤ずきん


こんにちは。

昨日の午前中は契約のため都内某所へ出撃。。
そんな契約中、、見慣れない電話番号から着信がありました。

昨日も書きましたが最近、初めて掛かってくる電話番号の人が増えたのできっとまた電話相談かなと思っていましたがあいにく当方、契約書の読み合わせ中。。

しかし、、その電話の主はなんと赤井親分。。ww(留守電に「あー、赤井だけど」って入ってたのでビビっちゃいましたw)

ワタクシ、実は親分の携帯番号って知らなかったんです。(迂闊にメモリーして早朝6時に間違い電話したら大変ですもんw)

狼旅団のルールでは「親分の電話は3コール以内で出る(狼旅団規則第8条の5項)」というのがルールですので留守番電話対応なんてしてはダメなんです。(ちなみに「ワタクシからのやげさんへの電話は2コール以内で出る(狼旅団規則の特約事項欄記載)」というルールです)

ワタクシ、契約が終わって恐る恐る、、親分の携帯に電話しました。(もちろん姿勢は正座での電話です)

親分のご用件は、ここのところ親分のブログで取り上げられてる契約ドタキャン騒動の相談でした。(ワタクシ、親分の気に障ることでもやらかしたんじゃないかとドキドキでした。。身に覚えがたくさんある気もするし。。)

まさかワタクシ、親分の相談に乗ることになるとは夢にも思ってなかったのですがどうもこの手のややこしいトラブルなら経験豊富だと思っていただけてるんでしょう。。(どうでもいいですが親分ブログでは「経験が豊富そうな、、」という表現、微妙にささくれ立つんですけどw)

えぇ、、ワタクシの不動産人生、、こんなトラブルばっかしですwww。

契約直前に売主本人が死んじゃったり、相続人同士の血なまぐさい争いに巻き込まれたり、挙句は決済日12時間前に売主が逮捕されたり、、と毎回では無いですが「今回の契約は何事もなく終わるといいな、、、」って取引の連続ですw。

あ、そうそう。。
物件を買う時に謄本を見たりすることがあるかと思いますが共有名義のときはご注意くださいね。。

共有者が4人とか5人いると時々決済まで持たずに欠けちゃうこと多々あるんです。
特に季節の変わり目の寒暖差が激しい時、、契約から引き渡しの過程で「売主さんの共有者一人が先日亡くなったので遺産分割協議からやり直し」、、ってよくあります。

お買い得な物件ほどこういうややこしい権利関係であることは多いので共有者が多い時、物件引き渡しの時まで所有者全員の無事をお祈りするのは不動産投資家としての義務ですw。(ワタクシなんて仲介に売主の健康状態を週イチペースでチェックいれてますw)

契約から決済までトントン拍子で進む時ってのはそれほどトラブルって発生しないのですがどこで取引が「相手待ち」ってなった時、その取引の成功確率はガクンと下がります。

例えば買い付け入れたあと売ってくれるんだかどうなのかの反応がなかなか無いケース。。
ワタクシの経験では大体売主に入れ知恵してるやつがいることが多いです。。

こういう時、不思議と仲介さんから「売主さん今海外出張中で・・」と言われます。(もしくは「病気入院中で」ってパターンもあり)

70歳過ぎたヨボヨボなおじいさんが海外出張に行ってるってシチュエーション。。
仲介さんもウソつくならもっとマシなウソついて欲しいものです。。

実は今日、旅団員さんの新築見学会の前に一つ気になる物件を見に行くのですがこの物件も難易度高いです。

まずこの物件、物件概要書はおろか住宅地図もありません。。レントロールもなく収支もこっちで逆算して検討してますがこの物件も権利関係が複雑な相続物件。。

さらにややこしいのは売主さんが二つのルートで売り話をしちゃってること。。
専任で出してればよかったのにこの物件、きっとお客さんが入り乱れての買い上げの応酬になると予想してます。

これから遺産分割やるんですが最初の売値では絶対買えないでしょう。。
「自称身内の代理人」とかの不動産に強い人間が介入してきて価格を吊り上げるなんて当たり前のようにやってくるはずですからw。

で、こういう物件がやがてとんでもない値段が付いてケン○ヤさんとかに掲載されるんでしょうけど、出来れば今の段階で仕掛けたいです。。

いわゆるお買い得物件ってのはこういう登場の仕方をしますし、ワタクシのような弱小業者はこんな難易度の高い物件で稼ぐしかありません。だからワタクシ、年がら年中こういう物件ばっかり扱う事になっちゃうんです。。(好きでトラブル抱えてる物件を扱ってるわけじゃないんですよw)

おかげさまで大概のややこしい物件を成約に持っていく術は学ばせていただきました。。(こういうのを「辛酸を舐める」って言います)

こんな無駄なスキルをここ読んでる人にも味わって貰って情報共有したいです。

ええ、、聞きたくない話、きっと盛り沢山だと思いますけどね。。。w


そんなわけでそろそろ見学会に出掛けて来ます。。


明日時間があれば今日の見学会の記事書きます。。



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だーかーらー、見学会よりもたまったコメント返すのが先なんじゃんw


めざせ!10万人wゴーゴーしょぼくれん!
(いつの間にか850人超えましたw)

COMMENT

経験豊富な狼さん
ありがとうございました。
ちょっと強気に値段下げさせて、25%目標にします。

我が家の相続(私が死んだ時も含めて)の際は、百戦錬磨の狼さんに相談させて頂くと思います。

見学会お疲れ様でした。
またもや宴席で到達し切れず終わってしまいました・・・
最近宴席未到達率が高すぎる・・・^^;

でも、今日赤井親分も参加されていたら、まず
10コールの件から正座スタートでしたね。

この世界は危険に満ちています・・・

てっきり、一日前の記事が親分の電話の話かと思っていましたら、、、(^^;;;

なるほど狼旅団規則には着コール数制限があるんですね。


1コールの時間が長くなる、着信音変更サービスに申し込みしておかないと、、、ヽ(^。^)ノ

狼たび団の補欠?でしw
規則&規約は、よく解りませ~ん!!
でも・・・

難易度高い、収益物件・・・・
いいですね~(リターン、キボンヌ)
こっちょり、教えてくださいw
(でも、楽々が一番、苦労して不動産で儲けても仕方ないしぃw)

事業拡大、それとも安全第一・・・・
考えるところですw

そういうややこしい物件は、仲介が狼さんの様な百戦錬磨な不動産屋さんなら、買い主がシロートのすっとこどっこいでも大丈夫なもんでしょうか?
買い主もセミプロな感じじゃないと仲介さんが疲れちゃいますかね。

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