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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
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すごく寒かったです。。。。

banner赤ずきん
必殺さんのしっぽが見えてきたんですのw

こんにちは。

本日は土曜日。。

普段の土曜日ならどこかの不動産イベントに出撃するところだったのですが本日はあいにく仕事が入ってしまい終日外出となりました。

しかし、、昨日はあんなに暖かかったのによりによって今日に限ってこんなに寒いとは。。。w

えぇ、、こんな寒い中お客さんと一緒に埼玉の奥のほうまで出かけてきました。。(あまりの強風で死ぬかと思いましたよ。。)

物件の売買を頼まれたのですが、、正直、東武東上線の坂戸を越えてしまうとワタクシの営業エリアからは外れてしまうので引き受けたくはないお話しです。

しかしこのお客さんの売り買いをいつもやらせて貰ってる手前、物件を見ずに断るわけにもいかず「一度物件を見に行きましょう」って話しで行ってきました。

物件はありきたりの平成元年のRCレジ。
16㎡クラスのワンルーム(もちろん3点ユニットです)ですが駅からも遠く近所の大学もそろそろ統廃合の波が押し寄せてきそうな雰囲気です。

このまま投資物件として余生を送るのがいいのかいっそ追い出しやって更地にして違う人生を歩ませたほうがいいのか非情に悩む立地です。

お客さんは昨今のマーケット動向をチェックしてるのか「今が絶好の売り時」と捉えているようで、売る気満々なのですが現状でも客付きはそこそこだし次に買った人は修繕などで地獄を見そうですw。

後々のことを多角的に考えるとこの物件を今の時期に無理して売るのもどうかと思えるなんとも微妙な物件。。。

お客さんは「今なら1億くらいで売れないですかねー?」と言ってましたが正直これだけ物件が荒れてれば買い叩かれるのは目に見えてます。(買ってから一度も修繕やってませんから次買った人は修繕からスタートですw)

段取り的にはあと5年くらい賃収稼いでその中から小規模的外装修繕やって12000万で売り逃げってシナリオの方がこの物件に限っては有効な作戦じゃないかと。。。

しかしこのお客さん、、一度売ると決めたらパッと売りに出しちゃう人なのでこういう意見はあまり聞いてくれません。(ま、それでワタクシ、結構恩恵を受けておりますw)

一応売りを任されるわけですからその物件をいかに売主に恩恵をもたらすかが任務です。
ワタクシ、やっぱり正論吐いてしまいます。(いや、別に遠い場所だから面倒だって言ってるわけじゃないんですってw)

それでも「ま、そういうことだから1億で売りに出してよ」ってことで話は決着してしまいました。。


うーん。。
この物件、今1億で売るってのはどう見ても中途半端で気持ち悪いです。。(ってか1億で売れるのか。。。と)


現状のまま売るならいいとこ8000万。(これでもふかしてますw)
これじゃ赤字なので無理としてちょっと500万くらいでお化粧直しして12000万で売ったほうが絶対お得なのに。。。


現地でこんなやり取りしてても埒もあかないので(寒風吹きすさむところで話ししてても風邪ひくだけですw)一旦引き受けて戻ってきましたが、、さてどうしようかと。。。

月曜日にもう一度役所回りしてからゆっくり考えますが、、、ついでに修繕業者呼んで実際にどのくらい金かければ見てくれが良くなるかこっそり見積もりでも取ってやろうかと企んでますw。

こういう時は実力行使で話を進めてこっちの方が絶対メリットあるんじゃんってもって行かないと仲介としていいですが不動産屋としては失格じゃないかと思います。。(大きなおせっかいとか言われそうですけどw)

こんな「ちょっと直せば高く売れそうな物件」ってこの世に結構あふれているもんです。

今は絶好の売り時とか焚きつけているやつがいるそうですがそれは物件によりけりだし融資がそれほど緩いわけじゃないんだから売れるにしても指値がガンガン入ってきます。

こういう時こそ「なんちゃってリノベ」で高値で売り切るのが洗練された不動産投資家ってもんです。


この手法、転売業者さんが良く使ってる手法ですのでマネしても大丈夫です。投資したリノベ代なんて軽くペイできますよw。

お試しあれ。


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そろそろコメント返しがたまりにたまってきたんじゃんw

めざせ!10万人wゴーゴーしょぼくれん!
(いつの間にか850人超えましたw)

COMMENT

こんばんは、ぶるーまんぱぱ です。まずは、ぽちくりしますた。

本当に、今は絶好の売り時のようですね。

融資特約不可、公簿売買、瑕疵担保免責、あとはCA結んでねって、
築古が7.5%とかって言われて戦意喪失中です。

希望は10%っていった瞬間に「ばーか、何言ってんの?」って
顔されちゃいます。

物件欲しいです。

入居付けも売買も、第一印象がその先を大きく
左右することに変わりは無いんですね。

まあ、きったない物件を喜々として買う人が
ただの変人であるわけもなく・・・^^;

本当、物件って塗るだけで全然違うものになり
ますよね・・・
不思議だ・・・

次に売った人に化粧リノベさせて、1億2千万円で売ってもらえば、2度仲介できますね

札幌から帰ってきましたw
東京の寒さなんて、ぜんぜんじゃん!
凍ってしまう~

所有物件の修繕結果等、現調してきました。
(この時期に、網戸全取り替えしていますW)
購入時から比較すると、相当バリューアップしました。
でも、入居者はそう思っていないんですよね~
色々な人がいる物件ですから、オーナーのスキルはアップするでしょう。(その分大変ですが?w海鮮料理は満足でした。)

やはり、バリューアップしてからの売却がいいですね。
(通販〇家に、売却査定依頼したんだけど、どうだろうかなw(黒笑))
洗練されていなくても、腹黒い大家さんばかりだと思います!!

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