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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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「申し込みキャンセル」を検証してみました。。。。。。と二郎

banner赤ずきん
一瞬で必殺さんが見えなくなっちゃったんですのw

そんな必殺さんの東京凱旋セミナーのご案内です。。
(ワタクシも前座でしゃべらせていただきますw)

「必殺さんセミナー〜祝!必殺さん1位記念 今度はわてが主役やで〜IN東京の陣」

開催日時:3月9日(土) 13時から18時

会場:東京セミナ-学院(いつもの池袋会場です)
   東京都豊島区西池袋5丁目4−6 東京三協信用金庫ビル 1F
   TEL 03-3982-0191

参加費:3000円

懇親会(開催場所未定) 費用5000円程度予定

→→→お申し込みはこちらです←←←
受付終了しました

※すでにお申込みいただいた方には来週早々にご案内メールをお送りします。
 よろしくお願いします。


こんにちは。

そろそろ2月も後半戦です。。

賃貸の入れ替えシーズン真っ只中ですが空室対策で一喜一憂の日々を送る大家さん、その心中、お察しします。。(この時期の管理会社からの電話が鳴ると、、いや、、やめときますw。。)

ワタクシ、賃貸の仲介もやたら長かったのであれですが当時を振り返るとこの2月3月はほぼ戦場の最前線で戦う兵士も同然でした。(昼に案内して夜なべして契約書を作るのでしまいには会社に泊まり込んで、、、なんて生活でしたっけw。)

当時は、広尾とか麻布界隈のいわゆる高級賃貸物件の仲介がメインだったので賃貸物件の賃料もそれなりなので週に2〜3件の仲介でも歩合だけで給料袋が直立不動するくらいの勢い。。(ホント、あの頃が一番輝いていました。。。)

ただ、高級賃貸のお客さんってそれなりに部屋に対する要求がシビアです。

報酬が報酬なので常に貸しやすい部屋をチェックしてその部屋が空室になるって聞けばすぐに押さえないと強豪他社がすぐに客付けしちゃうのでこの「物件の争奪戦」は熾烈を極める戦いでした。。

なのでワタクシ、当時は狙ってる物件のオーナーに週イチで電話して「退去連絡があったらすぐ電話ください」って営業も欠かしませんでした。

しかしそんなこと他社でもやってます。
その程度の事をやってるだけではオーナーさんの心(ハート)を鷲掴みする事は出来ません。。

そこでワタクシそんな仲介さんと差別化を図る意味もあって必死になって収益物件の勉強をしてオーナーが所有する物件の相談に乗るようになりそれが今のワタクシに繋がってます。

その時のオーナーさん、、
今でもお付き合いがあるので時々賃貸の相談にも乗ってるんですが最近困ったことが頻発してるそうです。

えぇ、、赤井親分の物件でも最近頻発している「申し込みキャンセル」です。。。

この申し込みキャンセル、、オーナー側から見ると「おいおい、、申し込みしてきたのになんでキャンセルなんだよ!!」とムカつく話なんですがちょっとポジティブに考えるとあまり悪い話じゃないと思います。


参考までに賃貸物件にはタイプがあって仲介はこれを色分けして見てます。

【グループA】
内覧すればすぐに決まる物件
仲介担当もすぐ決まるのを知っているのでマーケットに出さないで内々で案内して決めることが出来る物件

【グループB】
内覧してちょっと押せば決められる物件
ちょっと競合するけど押し込めばお客さんも納得して借りてくれる物件

【グループC】
自社管理物件
自社管理の物件は優先的に埋める努力をするってのが業界のルールですw

【グループD】
広告料目当てで決めたい物件
地獄の沙汰も金次第。。たくさん広告料くれるオーナーさん、、いい人ですw。

【グループE】
広告料払うって言われても決められそうもないので「当て馬」にする物件
時々「どう言いくるめてお客さん案内すればいいんだよw」って物件に遭遇します。。


さて、
仲介さんはオーナーから賃貸の仲介を委託された時、「頑張ります!」って笑顔で言ってくれるはずですが(グループEの物件、笑顔は笑顔でも目が笑ってないケースもあり)心の中でこういう分類をしてます。(手慣れた仲介さんは物件を見ただけでこのグループの色をその物件のオーラみたいに見えているそうですがワタクシ、グループAの物件は「赤い色」に見えてましたw)

そりゃそうです。
仲介だってこの時期は少しでも多く成約させて稼がないといけないし、後々の営業面での序列に影響するからです。

序列が上がると会社からグループAとグループBの仲介ばかりさせてもらえます。(この地位に一度登り詰めると人生バラ色ですw)

また成績が悪いとグループCの自社管理物件の担当なんて不遇の人生です。
自社管理物件がみんな貸しやすい物件ならいいでしょうけどワタクシの経験上、自社管理物件ってのは当て馬物件(通称「アテブツ」)で目眩ましして成約させる物件です。そりゃもうゴリ押しで成約させることが多いので精神的にもキツイジャンルです。

先ほどの「申し込みキャンセル」が最も出るタイプはグループBです。
仲介さんはお客さんを案内する時、大体3〜4件程度案内してその中から決めて貰うってパターンで案内するんですがこのグループBの物件ってのは担当仲介もキメブツとして見て案内してます。

この繁忙期は物件の動きも早いので30分くらいの差で他社のお客さんに取られることもしょっちゅうなので仲介さんはお客さんに保険を掛ける意味も含めてなんとなく「とりあえず申し込み入れた方がいいですよ」って仮押さえさせようというチカラを掛けます。

この申し込み。。
オーナーから見ればれっきとした申し込みに見えるのですが実際には「仮押さえ的な申し込み」です。お客さんも軽い気持ちで申し込んでますから(仲介によっては「この物件、人気なのでとりあえず押さえておかないと取られちゃいますよ」くらい言ってます)2件くらいに絞ってじっくり検討しようくらいにしか見てません。

となるとこの「申し込みキャンセル」物件。。
常に内覧の際の最終候補にノミネートされてるってことです。たまたまキャンセルされてますが物件的には他のグループC以下の「ダメ物件」とは認識されてませんからどちらかと言うとこの物件は「優良物件」のジャンルになってるはずです。

この「申し込みキャンセル」物件。。
ワタクシの経験では最終的に3月になってめぼしい物件が尽きる頃にサクッと決まります。(オーナーから見るとこれは「忘れた頃に決まる」って印象になりますw)

オーナーから見たら「今回は苦戦したなー」って思うかもしれませんがこの物件はグループBの比較的優良物件です。

もうちょっと頑張るとAグループに入れるポテンシャルを持ってる物件ですからこういうケース、、あまり悲観的になる必要はありません。

え?「そんなの精神的に良くないじゃんw」ですって?ww

ではこう思ってください。

賃貸物件全体で見るとAグループ、
グループBの比率は約30%です。(狼旅団調査による)

これは物件偏差値で言えば偏差値60以上ってことです。

言っときますけど偏差値60もある物件。。そうそう無いんですよw。
(もう少しポジティブに考えてくださいw)


何度も言いますが仲介は成約させて始めてお金になります。

お客さんがどの物件を成約するかなんて正直、興味もありません。(どの物件でも成約さえすればいいんです)


さて、貴方のご所有の物件はどのグループの物件ですか?

空室対策ってのは最終的に借り主さんが「さて、、どっちの物件に決めようか、、」と天秤に掛けられる物件を作るってことです。いきなりグループAの物件ってのは難しいのでせめてこのグループBに入れるような物件になるようにすればいいだけです。

幸い、こうやってネットを駆使して大家さんの勉強をしてる人は多いようでそれほど多くはありません。(大家さん全体の20%程度です)

と言うことはこうやって不動産投資ブログを毎日チェックしてるような人ならすでに体感的に身についてるはずです。

ちょっと意味深に書きますが結局は「自分の五感を信じる」ってのが空室対策の早道なんじゃないかとワタクシ思ってます。。。

ご自身の物件、他の物件と比較して借りたいと思うか思わないか、借りたくなければそれがなぜなのか?

この答えって案外ご自身が一番知ってるはずです。。。


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今日はいつになく上から目線な記事なんじゃんw


めざせ!10万人wゴーゴーしょぼくれん!
(いつの間にか850人超えましたw)

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二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎三郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎二郎



COMMENT

さすがです。
私、狼さんのことただの酔っ払いと勘違いしておりました。
でも、やっぱりグループAがいいです。偏差値は65になるようにがんばります。

またたび団さん、こん○○は!
今回の記事、非常に参考になりました('-'*)
自分の物件と競合物件を五感で感じてみま~す。

あのリンクバーの正しい使い方は、ジャンルを一日だけでも、あそこに移動してください。
そこで、1万ポイントになったら、またこの不動産投資ランキングに戻れば、初登場1位になれるはずです。
えっ、どこのジャンルかって。
もちろん、あそこですよ。
ここには書けません。

偏差値20の落ちこぼれでしw
空室4室から変化なし!
いろいろと考えさせられるなう・・・

グループAになりたい病だけど、現状の物件力(立地、築年、賃料)を考えると難しいな~
それでも、地域最安値なんですけどね~
札幌は難すぃ~ね

前にも書いたかもですが、たまたま物件見に
行ったら「次の物件はここよりも広くてです
ね・・・」なんて説明しながら出ていくとこ
ろでした・・・

あれ目の当たりにするとかなり悲しいですね。

さて、うちの物件は何色に見えるやら・・・(・∀・;)

大手の不動産屋さんについては、グループCとDの順番はどうなんだろう?と、最近疑問に思う事があります。
なぜなら、グループA・Bに関しても広告料を一律に要求したりするからです。

この管理会社さん、かなり昔から、情報誌やネット掲載料として、契約賃料の7割程を別途大家さんに要求してきましたが、数年前新たに「他社への広告料・借主への仲介手数料の減免・フリーレント」等に柔軟に使えるお金として成約時に1カ月分欲しいとの要望があり、その都度決めるとお断りした事があります。

自助努力で戦闘力を上げた大家さんにとって、寡占化した上で、どこを紹介するかの裁量がある管理会社さんの横暴を感じる事があります。

また最近新たな提案で、自社カード以外でのカード決済可能物件としての募集を提案してきました。

すぐに意味が判ったので、詳細を聞かずに手数料を聞くと2%の事。
新築プレミアムの劣化を防ぎたい物件でもない限りメリットを感じなかったので、物件力が下がったり導入する人が多くて苦戦してから考えると伝え、お断りしました。

言葉には出しませんでしたが、もうひとつ、「管理会社変更も選択肢にあるんだよ」と思いつつ。

保証会社&クレカ払いでしたら、完璧とは言わなくてもそれなりの安定性と管理会社の集金管理の労力が減るので、管理費を下げるかクレーム対応をコールセンターに依頼してでも自主管理が見えて来ます。

賃貸経営もあまり尖らずに、築年なりの欲張らない賃料設定と余裕を持った修繕維持管理を心掛けていれば、不動産屋さんの養分にならないと思うのですが。

人口減少や、賃貸物件のストック増加もあるので意地は張らずに負けない高稼働の維持の為、方針はコロコロ変わりますww



Re: タイトルなし

赤井さん

> 私、狼さんのことただの酔っ払いと勘違いしておりました。

まさか親分にこのセリフを言われるとは思ってもいませんでした。。。(今度の誕生日に手鏡プレゼントします)

ワタクシ、親分の前だと緊張しちゃうので酔っ払うことなんてないです。。(いつも正座だし、、)
Oz...さんみたいに親分の前で飲みすぎて気絶するような人間にはなりたいです。。。


Re: タイトルなし

卵△

> またたび団さん、こん○○は!
> 今回の記事、非常に参考になりました('-'*)
> 自分の物件と競合物件を五感で感じてみま~す。

2位に落ちたので反省の意味も込めて「狼旅団」を「またたび団」に変更しようと思ってたワタクシです。。

たまには真面目に書かないとさらに順位が落ちちゃうかと思ってためになりそうにかつ恩着せがましく書いてみましたw。お役に立てて光栄です。。

Re: タイトルなし

Jさん

> あのリンクバーの正しい使い方は、ジャンルを一日だけでも、あそこに移動してください。
> そこで、1万ポイントになったら、またこの不動産投資ランキングに戻れば、初登場1位になれるはずです。
> えっ、どこのジャンルかって。
> もちろん、あそこですよ。
> ここには書けません。

その「あそこ」ですが、どんなところか見てきました。
あそこにリンクしたら不動産投資ブログのジャンルがエライことになりそうだったのでやめましたw。

今度、必殺さんと二人で「社長ブログ」に瞬間移動して記念写真撮って速攻で撤収ってプランを虎視眈々と狙ってますw。(今なら1ー2フィニッシュ出来そうですw)

Re: タイトルなし

ワンワンさん

札幌って大変なんですね。。。(汗)

あ、いいこと考えた。

その4部屋の壁をブチ抜いて一つの部屋にして、、、あ、だめだ、、

それじゃ家賃が下がっちゃいますねw。

Re: タイトルなし

クロノスさん

> 前にも書いたかもですが、たまたま物件見に
> 行ったら「次の物件はここよりも広くてです
> ね・・・」なんて説明しながら出ていくとこ
> ろでした・・・

あ、それよくありますww

でもこれはオーナーが見てないところで言うのがルールです。。
(もし聞かれたら、、あぁ、、考えただけで恐ろしい、、)

クロノスさんちの新築、ワタクシが霊視してみましたが今のところはピンク色してます。
再来月くらいに真っ赤になってるといいですねw。




Re: タイトルなし

ぼ〜やさん

> 大手の不動産屋さんについては、グループCとDの順番はどうなんだろう?と、最近疑問に思う事があります。
> なぜなら、グループA・Bに関しても広告料を一律に要求したりするからです。

最近の主流で取れる大家さんからは搾り取るってのがあるんでしょうか?(ワタクシ的にそりゃねーだろwって思います)

管理会社によってはこういうことを平気でやるところもあるらしいのでこれからはそういう会社は自然淘汰されるんじゃないかと。。。w

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