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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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人のふり見て我がふり直せ。。。。

banner赤ずきん
天気予報、大ハズレなんですのw


こんにちは。

本日の都内。。
先日から大雪になると予報されていたせいで朝からJRは通常の70%ダイヤでの運行になり駅ホームは大混雑。しかもそれが原因で秋葉原駅でホームから人がこぼれ落ちて人身事故。。。

ワタクシ、雪が積もってないので勇ましく会社に向かいましたがどこの駅も入場制限が始まり、途中でもう電車に乗るのが嫌になって近所の喫茶店で時間つぶしてましたw。

喫茶店に入るとすでにワタクシの様に出勤をあきらめた人がちらほらいました。
いつもなら近所のパチンコ屋が開店する前のおっちゃんおばちゃんのたまり場になってるのですが今日はなんとなくそういう人よりもこの「サボリーマン系」の方の方が多い気がします。

その中で、雰囲気的に「キミって同業者なんじゃんw」って人がいたのでその席の隣にパイルダーオン。。

「オオカミさんってこういう雰囲気ってどうやって見分けるの?」とたまに聞かれるんですが、口じゃなかなか説明できないんです。(「同業者の匂いって本能的にわかるんです」としか言いようがありませんw)

まあ、そこをあえて言えば目つきでしょうか。。。
不動産業者は他のサラリーマン風の人とどこか違う目つきをしてます。

さて、その隣に座ってる同業者風のあんちゃん。。
おもむろに電話を掛けはじめました。   

どうもお客さんに電話してるようです。

「あ、おはようございます。〇●の〇〇澤と申します。。」(〇●と聞いて業者だと確信ですw)

「えぇ、、この物件、まだ表に出てない物件なんですが一刻も早くと思ってこうやって朝一で電話したんです。。」

どうも未公開物件が出たらしくそれを朝一で見込み客に売り込んでるようですw。


うーん、、彼は営業マンの鏡ですねw。(こんな駅がカオスなっちゃって会社に行けないって局面でもちゃんと仕事してます)


一方、ワタクシはと言うと、、こうやって隣の席で「本日のブログネタ」をせっせと考える。。と。(きっとこの差がきっと収入の差じゃないかとw。)

さて、
このデキル営業マン〇〇澤さん。。

話を聞いてる限り、戸建とかマンションを売ってる営業マンでしょう。(PC盗み見たらそんな物件資料がありました)

とにかくこんな喫茶店からでも見込み客への電話しまくりです。しかも声がデカいので話の内容が全部ダダ漏れ。。(個人情報とか大丈夫でしょうか?)

しかしそのセールストーク、、、すごいです。
とにかく「未公開」「極秘」「あなただけ」とやたら物件にさも希少価値があるかのような売り込み方です。

正直、実需の物件で希少価値のある物件ってそんなにありません。えぇ、、大体出涸らしってケースがほとんどです。

まあ、百歩譲って「未公開」って部分はホントかもしれません。
だって不動産物件の7割はネット上には出回りませんからそれだけで言えば「未公開物件」です。

しかし、価格は決して安くは無いんですw。(単に未公開ってだけですw)

実需の物件ってのは最終エンドさんが買うので売る方も買主さんが買えるギリギリの味付けで価格設定します。

収益物件でもそうですが「未公開物件!」なんてチラシに踊らされて価格についていろいろ調べてみると「なんだ、値段は相場なんじゃんw」ってケースがほとんどです。

売る方がプロだとそこの味付けは絶妙ですw。(間違っても値付け間違いなんてしません)

と言うことは売主が業者の場合、買う側から見て「安い」と思う時、、必ず何かしらその物件には欠点があるってことになります。

地方などの物件でやたら利回りが高い物件。。

よくあると思いますが、これも値付けを間違えているんじゃなくてその価格じゃないと売れないと判断して値付けされているってのが真実でしょう。(売主は出来るだけ高く売りたいに決まってますからw)

その値付けの理由がわかるようになると買う側はとても有利に商談を進めることが出来ます。

きっとその価格にはいろいろなリスクも計算されて決められているはずですから理由がわかればそのリスクが自分にとって受け入れられるリスクかそうじゃないリスクかってものわかるはずです。

逆にこれがわからないで単に安く見えるから勢いで買っちゃえってパターン。。

正直、これはもうバクチの世界です。

昨日、日銀の総裁が今の自民党に嫌気がさしてさっさと辞任表明しましたが白川さんが最後の円安を止めるブレーキだったのにこれで円安、株高へまっしぐらになっちゃうでしょう。そうなると今度は大家さんにとって恐怖の「利上げ」が襲ってきます。

ところで固定より変動金利の方が安いからとその流れに乗っちゃってる不動産投資家さんってどのくらいいるんでしょうか?(参考までにうちもそうですけど。。何か?w)

ま、金利が上昇局面だと不動産価格も高騰する可能性もありますから一概に「悪」とは言えませんがそれは売り買いが出来ての話です。銀行が不動産にジャブジャブと融資してくれないと今のように物件自体が動きませんので悠々自適に満室経営が出来てれば問題ないですが買ったはいいけど思ったように部屋が埋まらず、その空室との格闘が続いてる大家さん、、果たして生き残れるのでしょうか?

「政権が自民党に代わって金融政策が変わってもここまで予想して不動産投資してるから大丈夫だよ」って話ならいいのですが昨今の不動産投資本とかで触発されて「老後の年金替わり」なんて考え方でやってる人、、、ホントに大丈夫ですか?


実は昨日、メールで物件相談をされたのですが、この方今回不動産投資物件を買うのは初めてだそうです。
しかしメールの内容を読んでワタクシ、びっくりしました。。

この方、実際に物件を買おうと行動に移すまでに約半年以上、じっくり研究されてます。(文面を見てると実際には1年以上勉強してるはずです)

しかも「買う動機」、「買ったあとの展開」、「出口戦略」「税務対策」どれを取っても書いてある内容はそこら辺の不動産業者よりもよーく検討されてました。何よりすごいのは途中で発生するであろう築古物件のウィークポイントの修繕計画まで緻密に計画されていること。

懇親会などでよく会ってるカリスマ系大家さんみたいな人はこういうのを当たり前のようにやってますがこれから物件を買いますって人でここまで考えてる人っていうのはあまり見たことがありません。

もちろん自分の今の本業収入を考えて投資金額にも無理がなく「地に足がついた不動産投資」がメールの内容だけで見えるだけじゃなく、この方の人柄まで見えてきましたw。

ワタクシの持論ですがどんな仕事でも投資でも「段取り八分」だと思います。

あらかじめ8割方段取りが出来てればたいがいのことはうまくいくって格言ですが昨日のメールのような方ならどんな投資をやっても失敗することなんて無いんじゃないかと思います。(多分本業がそういう仕事なんじゃないかと思いますけどw)


さて、話は戻って
このデキル営業マン〇〇澤さん。。

相変わらずあちこちに電話してますが聞く限り、今週2つ契約するみたいですwww。(契約内容聞いてるとそんな勢いですw)

うーん。。。。

ワタクシも「人のふり見て我がふり直せ」ってところでしょうか?w(この格言で合ってます?)


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喫茶店でブログネタ完成させてる時点でダメなんじゃんw


めざせ!10万人wゴーゴーしょぼくれん!
(やっと800人超えましたw)

COMMENT

私も是非相談をしてみたい!と思っているのですが、これはという
物件が見つかりません。
不動産に関心を持って勉強を始めて、5か月…もう少しで半年なので、その方のように見つかるかも?(勉強の質が違うか(^^;))
自分のスタイルも迷ってるんじゃ、まだまだですね~

週末のセミナーでは、図々しく?お声かけます。バッチ下さいね
(。・・。)

>段取り八分

全く段取りができていません!
空室、5室から変化なし。
管理会社の力量を見計らっています。
どうなのかな?w

こんばんは、ぶるーまんぱぱ です。まずは、ぽちくりしますた。

金利上がるんですね。困ったー。

無料相談に行ったら、きっと、「うちで専任で高く売りましょう」
って言われるのがオチですね。

今日はたまたま計画的有給休暇で、アドバンの健在など見て参りました。
(今頃アドバンで建材見ていて今月竣工どうなるのでしょうか?)

kkenjiさんのHPで新築物件拝見いたしました。
外見も良いですが、数々の工夫がありそうですね。
今週末は、神奈川の某大手コンサルタント会社様のセミナーをキャンセルして、池袋に駆け付けます。

楽しみです。

不動産の勉強を始めてそろそろ3年になります
が、未だに物件買ったことないです。
というか、知れば知るほど知らないことが出て
来るんですが・・・(・∀・;)

同じ利回り10%の物件でも、接道も違えば地型
も違い、設備の状態まで違った日には何を
持って「お得」と見るかわけがわからなく
なります。^^;

まあ、最初のフィルターとしては接道と地型

見て大雑把に足切りするので良いのかな、と
思うようになって来ましたが・・・

今日も楽しく拝見させていただきました。
私も自分と同職の組の人(不動産業界とは全く無縁業界ですが)を自分レーダーでビビッと探すことが出来ます。
ビンゴの時の「うわっ、やっぱり!」と思う瞬間がなんとも嫌ですが・・(笑)
こちらもようやっとリンクに貼らさせていただいたのでどうぞこれからもよろしくお願いしま~す!!

同業者は雰囲気でわかる・・・何となくわかります。本当に直感なんですけどね。自分がこの業界に洗脳されている証拠でもあります、ははは(^_^;)
ちなみに自分は「◯◯らしくない」とよく言われますよ。「○◯でしょ?」と当てられると逆にドキッとします。「何でわかったの?」と聞いても「直感」とか言われるし。分かる人には分かるんですかね・・・。

Re: タイトルなし

凪さん

ここのところ心に刺さりそうな物件ってなかなか出てこないと思います。(だって業者にすら回ってきませんからw)

気に入った物件が無い時ってのは相場が高いときですからこういう時こそ充電です。
焦って貧乏くじ引くくらいなら焦らず気長に探せばいいんですよw。

土曜日は缶バッチ持って行きますので貰ってくださいw。

Re: タイトルなし

ワンワンさん

賃貸はホント客付け会社によるところが大きいですから難しいですねw。

骨っぽい仲介さんを探すのが一番いいですが最近なかなか少なくなってるのでどうなんでしょう。。。

Re: タイトルなし

ぶるーまんぱぱさん

どう見ても金利上がりそうです。。(うちもやばいですw)

高く売れそうに見えても実際は物件が高止まりして動いていません。
やっぱり銀行がジャブジャブしてくれないと・・・w。

Re: タイトルなし

ケイマンさん

なんかケイマンさんに会うの久しぶりって気がします。

しかし、ワタクシもアドバンって最近行ってません。(たまに見に行かないといけないのはわかっちゃいるんですが。。w)

地下のピニンファリーナ様のドア、まだ売ってるんでしょうか?

Re: タイトルなし

クロノスさん

不動産は道路ってよく言われますがホントその通りだと思います。
ここを極めないと不動産投資ってのはなかなか道が開きません。。

ここ3年くらいが不動産でも悪い時期だったので無理に買ってなくて良かったと思いますよ。

いい時期はなにやっててもいい物件買えますからw。

Re: タイトルなし

りのさん

リンクありがとうございます。

> ビンゴの時の「うわっ、やっぱり!」と思う瞬間がなんとも嫌ですが・・(笑)

多分そうかなーって思っててホントだったりするとちょっとイヤになりますねww。
(なんかこの「うわっ」ってところ、表情が想像出来ちゃいますw)

Re: タイトルなし

ベアーさん

> 同業者は雰囲気でわかる・・・何となくわかります。本当に直感なんですけどね。自分がこの業界に洗脳されている証拠でもあります、ははは(^_^;)

ホント、なんでわかるんでしょうね。。(血でしょうかw)

ワタクシもすっかりこの業界に洗脳されているのは間違いないようですwww。

今後 日本の金利は上昇の傾向にいくのは間違いないと思います。わたしのセミナーでも5年前からしつこく申し上げております。不動産の融資の場合 居住用と違い 固定金利を全期間設定するのは難しいと思います。今なら5年ないしは10年の固定を設定するラストリゾートなのではないかと思っております。この7年ほどサラリーマン投資家がずいぶんと増えてきましたが、これからの動きを 見誤ると 苦しい状況に追い込まれる投資家は増加するのではと 思っております。

Re: タイトルなし

りょうさん

あれ?

りょうさんってどこかでセミナーされているんですか?(リンク貼ってくれないとダメですやんw)

たしかに低金利の変動で借りてる人でちょっと空室が出ると危ない領域に突入するって物件持ってる人は怖いかもしれません。

ワタクシ、あまりこちら側の科目は得意じゃないのですが、時々でもいいので是非アドバイスいただければと思います。。

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