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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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恵方巻きの効果。。。

banner赤ずきん
恵方巻きなんてひと口で食っちゃうんですのw


こんにちは。

本日のブログタイトル。。
こんなタイトルで「真面目な不動産の話ってなんだよw」とお思いの方も多いかと思いますがホントに真面目なお話ですw。

昨日、極太の恵方巻きをちゃんと南南東の方角でガブリとやったら早速効果が現れました。。

年末から売りに出してた専任物件のうち2物件に買い付け(融資特約は付きますがなんと2件同時ですw)が入りました。えぇ、、まさに信じるものは救われるってもんですw。(この調子で他の物件にも早く買い付け入りますように。。。)

今回の物件、例によってレインズに載せる時いろいろ細かい技を使って売りに出してます。(セミナーレジュメ参照)

売値が高くてもネット系の客付け業者さんでさえもが一瞬、「をを!」と思うような味付けをして出してるので売り出し期間で3ヶ月もあれば買い付け取るくらいはそんな難しいことではありません。(融資特約だけが今後の課題ですw)

しかし、こうやってワタクシが自社媒介物件を売りに出してるって事をブログで書くと旅団員さんから「そんな物件があるならなんでこっちに出してくれないの?」と言われるのですがそれは見当違いも甚だしい話ですw。


どこの業者さんもどうだと思いますがワタクシの場も、「売りに出す物件」と「これは買いでしょ」と思ってお客さんに出す物件は全然違うんですってw。(あたりまえ体操の画像は省略します)


不動産屋が仲介物件の売り出しを依頼される場合、売主さんの利益を守るというのが基本的な考え方です。せっかくワタクシに「オオカミさんなら高く売ってくれるかも」と思っていただいて売り出しを頼まれておきながら「ちょっと売れない風を装って指値させて売ってしまおう」じゃ申し訳ない話です。(まだこれやってる業者さんいるらしいですけどw)


これもよくブログネタにしてることですがこれは売り側仲介と買い側仲介の立場の違いってやつです。

売り側仲介・・・少しでも高く売る〜売主の味方
買い側仲介・・・少しでも安く買う〜買主の味方


この図式じゃないとおかしな取引になっちゃいます。(代理じゃないので相反取引にはなりませんがやり方によっては非常に微妙な取引です。。。)

手数料を両手で取る物件ってのは実需の時と言うケースが多いのはこのためです。(うちも両手手数料になるケースはほとんどこのケースです)

実需の場合、最終エンド客がその物件に「住む価値」を見出して買うので(安いに越したことはありませんがw)結局は相場の価格で購入します。売った方は高く相場通りに売れて、買う方は自分の価値感にハマっているので高い買いものとはあまり思いません。

また、売り側の仲介さんでよくある話で「売りに出してすぐに買い付けが入るような値付け」をしてるってことは以前にも書いた「値付けを間違えてる物件」です。

目いっぱい高く売るには「3ヶ月くらいかけてやっと買い付けが入るくらいの値付けで売り出す(これがまた難しいんですけどねw)」のが一番じゃないかと思ってます。

賃貸も同じで募集開始してすぐに申し込みが入るってのは値付けを間違えてる可能性大です。まして高い部屋からボンボンと決まっちゃうケースでは明らかに基本賃料設定が間違ってます。(こういうケースは大体、賃貸業者から「この賃料は高過ぎる」とか言われて日和っちゃったケースですw)←悲しい経験談w

さて、こんな感じで値付けされた売り物件、、
このブログ読んでる人がそんな高めに設定されてる物件を買うはずもなく、ましてワタクシここ読んでる人にそういう物件を「買いませんか?」なんで出すわけありません。。。(それでもたまに出してる物件は売主希望価格でもおいしいって物件です)

旅団員さんあたりにそんな物件を出そうものなら「この物件ってなんで売りに出すの?」とか「売主さんとはどういったご関係で?」とか鋭く質問されますw。(さらっと書いてますがこの質問の意図くらい理解していただければと。。)

この質問の答えによっては「ああ、この物件は高いんだな」とか「ああ、俺ってなんか舐められてるんだなw」とわかるようになります。

ま、ワタクシも食っていかなきゃいけないんで売り物件として預かった物件はより「高く買ってくれる川」に放流して食いつきを待つ作戦を取ってますが他の業者がどうやってるかはワタクシの知り得る範疇でもないので敢えてここでコメントするのは差し控えておきます。(ブログで本音を書くのって難しいですw)

この「高く買ってくれる川の本流」は不動産投資ブログをわざわざナット検索してまで読んでる方が見てる川ではありません。

よく川上情報という言葉がありますがネットなどで収益物件の情報収集出来ない人ってのもいらっしゃってこの辺の人たちは馴染みの仲介業者さんから出てきた情報のみが情報源です。。(あとはどこか得体のしれない口利き系の人など)

ワタクシはここに引っ掛かるように糸を垂らします。。。

実はこれが川下情報(こんなこと書いて大丈夫でしょうかw)という部分なのですがワタクシ、昔、某ファンド屋さんの営業マンがやってた手法を真似てるだけです。

彼らの売り目線はリーマンショック後でさえ「表面利回り6%」。(ホントにこんなふざけた利回りで売ってまわってたんですww。)

ええ、、平成元年のRCレジを6%なんて利回り(あくまでも表面利回りですw)で買う人が存在するんです。。。


狭い日本ですが単に「東○の○件」って言うだけで買ってしまう人。。○○の名○みたいな人が多いのですがこういう人は元々○○りなんて追及していません。(この辺のくだりを記事にすると怖いので敢えて伏字にしておきます)

こういう人を抱えた仲介さん(仲介さんも○○りがどうのなんてまったく見てませんw)に見えるように出しておくだけで売れちゃうもんです。

しかしこれらの仲介さん。。
餌に引っかかるまで数か月の歳月を要します。。。(だって彼らもネットなんて見てませんから時間かかるんですよw)

3か月くらい売れるまで時間が掛かるってのはそんな意味も含まれてます。



さて、話は変わりますが先日お話ししたお茶会の話。。。

今朝ほど借主さんから連絡があり「退去の日程が3月末になる」と悲しい連絡が入りました。。。

うちのレジはDINKSレジなので3月末退去でもそれほどビビることは無いと言われていますが、、、、やっぱり精神的に4月から募集ってのはイヤなものです。

あ、そうじゃなくて部屋の中を見れるのが4月以降なので内覧会兼お茶会の日程は3月開催が不可能になったことをご報告させていただきます。。。(ホント申し訳ありません。。。)


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必殺さんに怒涛の勢いで抜かれそうなんじゃんw


めざせ!10万人wゴーゴーしょぼくれん!
(やっと800人超えましたw)

COMMENT

「売る理由は何ですか?」って聞いて「資産入れ替えです。」って業者さんでなく、「売主さんいつまで持ちそう?」って聞いて「あと半年が限界です。」っていう業者さん素敵です。そういう業者さんも昨今、ブツがないようです。

お茶会は、4月開催でいいです!!
それなら、出席できるw

色々と画策している今日この頃です。

3月の契約書は、レジしか無い。
4~6月が本番ですよ。

転勤族さんじゃなくて
サイフのリミッターが外れる新婚さんに、
内容&品質で、選ばれれば、いいだけの事です。
(問題は、成田離婚や1年以内の破局での退去)
試験に・・・・出ません!

南南東に向いて食べましたが、
いっき喰いはしませんでした・・・
ちょと前まで、関東ではこんな習慣は無かった様な?

初めてこのイベントの存在を聞いたとき、
阿呆巻きだと真剣に聞き間違えてました。(・∀・)

でも、残念ながら我が家ではやったことない
ですね・・・

ケーキもクリスマスは避けていたり(味が落ちて
いる)と、まあ変わった一族でしょうな・・・

川下情報、ファンドが売る更にその先なんて
ものがあったんですね。^^;

でも不動産って不思議ですね。

相続対策で欲しい人、稼ぎが欲しい人、資産
が欲しい人、ネームバリューが欲しい人、そ
れぞれ違う価値観が同居しているからこんな
にも色々な値付けがありうるんですね。

Re: タイトルなし

資金繰りさん

> 「売る理由は何ですか?」って聞いて「資産入れ替えです。」って業者さんでなく、「売主さんいつまで持ちそう?」って聞いて「あと半年が限界です。」っていう業者さん素敵です。そういう業者さんも昨今、ブツがないようです。


wwww。

そんなこと言ってる業者さん聞いたことないですってww。
(でも心の中ではそんなこと思ってたりして。。)

Re: タイトルなし

ワンワンさん

そういうことで4月に延期になりました。(他の退去が無ければの話ですけどw)

そういや最近、ワンワンさんと飲んでないですね。。

次回が楽しみですw。

Re: タイトルなし

アッキーさん

アッキーさんから「ファミリーは3月過ぎて退去されても怖い事なんかないんだよw」と言われて以来、ビビることがなくなったワタクシですが、ホントはちょっとビビりが入ってますw。

> 南南東に向いて食べましたが、
> いっき喰いはしませんでした・・・
> ちょと前まで、関東ではこんな習慣は無かった様な?

恵方巻きよりワタクシ、ハロウィンの方があまり縁が無いですw。(ってかルールすらよく理解してません)

4月はまだ4/14(日)しか予定が埋まってませんから、
お茶会は4月の土曜日に延期でもーまんたい!

Re: タイトルなし

ぶるーまんぽちさん

たぶん4月の第一土曜日ではないかと思います。

お茶会もその時ってことで。。。

その時はもうイヌくさくないかもしれません。w

Re: タイトルなし

クロノスさん

> 初めてこのイベントの存在を聞いたとき、
> 阿呆巻きだと真剣に聞き間違えてました。(・∀・)

ねーよww。

ってかこんなぶっとい寿司かぶりつくってのが意味不明です。。

ちゃんとクロノスさんの新築が満室になるように祈願しておきましたから大丈夫です。(何が?)


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