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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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新築内覧会

banner赤ずきん


こんにちは。

昨日は予告とおり進藤さんデザインの新築RCレジの内覧会に出撃してきました。

今回の物件、新宿から京王新線で二駅の幡ヶ谷駅から徒歩10分程度のロケーションです。
この界隈は道路も狭く古い家屋が建ち並ぶいわゆる「開発から取り残されたエリア」です。

都内でもまだまだこういう場所が残されているのですがこれは昔からの地主さんの借地が多いため権利移動が難しいエリアでよく見られます。有名なところで豊島区の雑司が谷界隈、新宿○○町って名前がつく界隈、西新宿のから中野坂上あたりの界隈などがあります。

住んでいる方も昔からずっとここで暮らしているってケースがほとんどなのでこういうエリアで新築を計画する時はホント、用意周到に進めないと住人の反対運動の餌食になります。

今回もオーナーさんに話を聞いたところ「何回も近隣説明をやりましたw」とのこと。(お疲れ様でございます。。。)

最初の近隣説明でしくじると工期に深刻な影響が出るのでこういう道路が狭くて古い家屋が建ち並ぶエリアの土地を買う時は充分に注意する必要があるんです。

さて、物件の方ですがワタクシが非常に興味津々な新築RC物件です。





土地の形状が道路に対してうなぎの寝床のようになってるのでこういうケース、集合住宅での建築は宿敵である「東京都建築条例」に邪魔されます。窓先空地を空けるというのがこういう土地では非常に困難なのでこの物件は長屋形式の3階建てになってます。


さて、
「垂直方向の魔術師」の名を欲しいがままの進藤さん。。
今回も長屋建築の基本とも言うべき階段を繋いで床面積を稼ぐ魔法を駆使して可能な限り部屋の広さを確保していました。。

一応写真を載せますがワタクシの写真じゃきれいに写ってないので他の方のブログをご参照ください。。












ところで今回の物件、進藤さんデザインの中でワタクシが知る限りでは初めて床材が木材になってました。
しかもこの木材、無垢板なんですがわざわざ四国から取り寄せ撥水剤を塗ってあるので強烈に水を弾く仕様だそうです。

ま、それより何よりこに床材、スリッパ無しでも暖かいです。。(もはやこれは事件ですw)
それだけでこの物件の快適度はアップです。
更に今回の物件、ちゃんと壁に断熱が入ってます。。

たまたま昨日は暖かかったので体感は出来ませんでしたが進藤さんの物件でありながら底冷えのしない物件に仕上がってました。

デザイナーズ系ってどちらかというとデザイン優先で住み心地は二の次になることも少なくないのですが今回の物件、デザインと居住性の両立がなされていてワタクシ的にはこの物件はアリかと。。

しかもこれ以外にもあちこちに数々の工夫が凝らしてありました。
本物件、容積率をフルボリュームで突っ込むとこれの3倍くらいの規模の巨艦レジでも建築可能だったそうですが(しかもオーナーさん、そっちでもローンが通っていたそうですw)あえてコンパクトな長屋にしてます。

建築費とそこで得られる家賃収入、返済や今後の賃貸需要の変化などあらゆることバランスを考えてここの土地が最大限のパフォーマンスになるよう計算され尽くした結果がこの物件ではないかと思います。

容積を目一杯食って建物建てて収支があまり良くないなら思い切って建築費と賃料のバランスをみて最適な物件サイズに持って行くのも当然考えるべき話です。

まさに今回の物件はその点も絶妙な味付けされてました。

本物件の接道部分の一番美味しい土地には今回、建物を建てずに平置き駐車場にしました。
面積にして15〜16坪くらいの正方形に近い土地ですがここをいずれ売却することにより借り入れ負担を軽減することができるようになってます。(切って売るにも一次取得層がローンを組みやすいロットにしてるところも心憎いですw)

新築をやるときにこういう提案が出来る設計士さんって素敵です。

参考までにこの物件、ハウスメーカーにも建築依頼されたそうですが「うちの建物ではこの土地入りません」と断った会社が結構あったそうです。

モジュール形式のハウスメーカーの建築物じゃこの土地じゃ無理だとは思いますがここにこんな建物をぶち込んじゃう進藤さん、、新たな伝説となるには充分過ぎる作品じゃないかと思います。。

当然、進藤さん仕様の長屋なので今はワンルーム仕様でも壁を取り払う改造だけで広い2LDKに間取り変更できるように仕掛けも出来ていて今後の賃貸需要の変化にも対応出来るようになってるには言うまでもありません。

今回、うち嫁も見学会に同行したのですが「後ろの方の2つの部屋、、区分所有にして売らないかしら・・」とこぼしてました。。

外構がまだ未完成だったので全容はわかりませんが、長屋仕様でも坪単価12000円で募集しても埋まりそうです。(オーナーは控えめに坪9000円くらいなんて奥ゆかしいこと言ってましたがもう少し欲をかいても大丈夫です)


さて、
その後は懇親会ということで近所のお好み焼き屋に移動となったのですが、その中に赤井親分の姿もありました。

その赤井さん、、「よーよー狼、、今日ってなんか旅団員少なくね?」

はい。
ワタクシも何となく気がついていましたが確かに本日はこの内覧会に来てる旅団員はごく僅かです。。(同日開催のAOAにこぞって行ってるんじゃないかと)

いつもなら赤井さんのお側に旅団員が数人付いているのですが(赤井さんには旅団員のお付きが付いてビールとかの取次業務とかお酌やってますw)昨日はそういう人もいないのでワタクシが赤井さんのお側でお付きの人間となりました。

しかももう一人重鎮の方もいらっしゃり、ワタクシ格好の餌食になってました。。そこへぶるーまんぱぱさんとOz...さんから同時着信。。

「AOAの懇親会が終わったのでそっちに行ってもいいですか?」

やはりこの二人、セミナーどころか向こうの懇親会まで参加してた模様です。。。(ひろ*さんはセミナーだけで抜け出してこっちの懇親会に来たのに、、、ですw)

赤井さん「よーよー、狼。。最近の旅団って全然統率が取れてないんじゃんw」(もうお一人の重鎮さんまで「そうだそうだw」と盛り上がってます)

そこからワタクシ、ずっと正座してお二人(いや、もっと重鎮さん、たくさんいました。。。)から愛情のこもった熱血指導を受けながらもんじゃ焼きをチクチクと突っついてました。(肩身が狭いったらあらしまへん)

その後、ぶるーまんさんとOz...さんが会場に到着、二人はここから正座で飲み会参加となったのは言うまでもありませんw。(狼旅団の上にもまだ食物連鎖上位者がいるってこと忘れないでくださいw)

進藤さんの懇親会に来る方って段々と濃い系の方が増えているようで今回も延長延長で23時くらいまでしゃべってました。ワタクシ、いろいろな方と新築論をデスカッションすることが出来て非常に満足して家路に付き地元でラーメンをすすっての帰宅となりました。

こんな生活を続けてるとおかげでどんどんデブになりそうですが・・・今日は節分です。

さっき池袋西武で「特大恵方巻き」を買ってきました。。

これから皆さんのご健勝と満室を祈願して食したいと思います。

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今年は南南東向いて食うんじゃんw


めざせ!10万人wゴーゴーしょぼくれん!
(やっと800人超えましたw)

COMMENT

空から日本を見てみよう、辺りで是非突撃して
頂きたいフォルムでしたが、尖った若手にはし
っかり刺さる物件になるのでしょうね。

重鎮の皆様方は口々に「自分は住めない」と
おっしゃっておりましたが、そもそもそんな
のはターゲットに入れてないぞ位の勢いで。

色々な物件を見せて頂いていて、そうした感性
て10年年が違えば違ってくるんではないかと
思うようになりました。

だんだん若い世代に刺さらない物件しか作れ
なくなった、なんてことにならないようにし
たいものです。

「建築費と賃料のバランスをみて最適な物件サイズに持って行く」という点が、カモネギ地主さんとは一線を画す考え方です。ボリューム余力が勿体無いなんて言っていると餌食になります。桑原桑原。

こんばんは、ぶるーまんぱぱ です。まずは、ぽちくりしますた。


反省文

今般の私の不祥事に関し、旅団長始め、関係する皆様に多大なる
ご迷惑をお掛けし、不快な思いをなさったことに深くお詫び申し
上げます。

狼旅団には厳しい戒律と体罰があることを認識いたし、
今後、このようなことの無いよう努力する所存でございます。

ついては、何卒、ご寛大なるご処置を賜りたく、
お願い申し上げます。

合わせて、16日の磯子には万難を排して臨む所存でございます
ことを決意表明させていただきます。

ぶるーまんふぁみりーくらぶよりお知らせです。

本日発足準備委員会を開催し、正式に家族を受け入れることになりました。 詳細につきましては後程ぶるーまんぱぱよりご案内いたします。

現在の家族はぱぱ、まま、のみ。 それ以外におい、めい、まめ、など仮申請の方がいらっしゃいますが、その方たちももう一度正式申請をお願いします。 第一期の家族は10名ですので、残り8名になります。

こんばんは。
ぶるーまんぱぱさんとOz...さんは後から合流されていたようですが、ワタクシ、そのまま帰宅しておりました。。

いえ、ぶるーまんぱぱさんとOz...さんがお声をかけてくれなかったものですので。。。

こんにちは、ぶるーまんおい です。
まずは、ぽちくりしますた。
ふぁみりーくらぶの入会、正式申請をお願いします。

Re: タイトルなし

クロノスさん

巷では進藤さんの物件、やたら尖がりまくっているとか言われてますがそのうちこっちがスタンダードになっちゃうかもしれませんw。

いつも思うのですが進藤さんの作品、、土地からして難易度が高いのばかり引き受けるのでいつもこういう不運い仕上がってしまうのかと思いますw。

逆に今度進藤さんに東南角地の整形地ってのをやって貰いたいです。。

「こんなありきたりのじゃ面白くないじゃんw」とか言いそうですww。

Re: タイトルなし

目からう○こさん(この○は「ん」ですか?)

> 「建築費と賃料のバランスをみて最適な物件サイズに持って行く」という点が、カモネギ地主さんとは一線を画す考え方です。ボリューム余力が勿体無いなんて言っていると餌食になります。桑原桑原。

ワタクシ一人がこれを説いて回っても新聞広告なので「30年家賃保証」って方にはまったく歯が立ちませんww。(資本主義っていやですね、まったく。。)

でもそろそろ気付いてほしいです。

お弁当付きの物件見学会の弁当代は誰の養分でなりたってるのかってことを。。。

Re: タイトルなし

ぶるーまんぱぱさん

提出をお願いしていた反省文読ませていただきました。。

ま、先に約束したのがあちらだというのは聞きましたのでそこに文句は付けませんが、、

> 狼旅団には厳しい戒律と体罰があることを認識いたし、
> 今後、このようなことの無いよう努力する所存でございます。

なんすか?「体罰」ってww。
まるで狼旅団がこういう時、殴る蹴るしてるみたいじゃないですか?w

じゃあ、今度からそうします。
しかしワタクシ達もいい大人なので

「顔はヤバいよ。ボディーボディー」って方針で殴りますw。


あ、ところで
これで磯子の内覧にワタクシが行かなかったら厳罰でしょうか・・?

Re: タイトルなし

ぶるーまんふぁみりーくらぶさま

告知承りました。

ということでぶるーまんロイヤルファミリークラブが正式に発足するそうです。

ぶるーまん○○(ここ2文字らしいです)を決めていただければこちらでも承りますのでコメント欄にご記入してください。

しかし入ったからと言って特に特典とかは無いようですw。

Re: タイトルなし

横ちゃんさん

あ、そうそう。。
土曜日は横ちゃんさんも行かれてたそうですね。。(二人からそのような報告が入ってますw)

横ちゃんさん、前回のお茶会メンバーでもあるので次回のイベントはたとえどんな用事が入ってても強制参加になりますのでよろしくお願いいたします。w

Re: タイトルなし

ぶるーまんおいさん

> こんにちは、ぶるーまんおい です。
> まずは、ぽちくりしますた。
> ふぁみりーくらぶの入会、正式申請をお願いします。

ところでこのぶるーまんくらぶって入るとどんないいことがあるんでしょうか。。?

気になりますw。

えつ?
2/16の磯子(って言うか弘明寺)の次回新築見学会、
まさか総帥ご自身が来ないんでつか?

そりゃぁありえないでしょう?
そんなの親分がだまっちゃいませんぜ!

とりあえず、
金曜日に言い訳聞きましょうか?w

Re: タイトルなし

ぶるーまんぽちさん

ってことで電話でお話しした通りです。

親分が来いというなら行きますけど。。(だって怖いし、、w)

あと金曜日は翌日のこともあるので欠席一確です。。。

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