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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
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あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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探偵物語。。。。

banner赤ずきん
今日は時間が無いのでちゃっちゃと書いちゃうんですのw

こんにちは。

昨日のブログ。。
やはり腫れ物に触りたくないのかどうなのかわかりませんが狼旅団レギュラーコメント陣のコメントが少なかった気がします。(赤井親分ネタの時はいつもそうですw)

とは言え、ワタクシもご本人からコメントが返って来たらビビるので昨日は一晩中コメントチェックしてたってのは内緒です。。。w


さて、最近やはり一棟収益ビルの売り物件が増えてきました。

最近まで収益ビルというジャンルはほとんど融資が付かなくなってたので今まで売りビルに手を出していた業者さんでさえ「レジじゃないとダメなんです」と言ってたのですがちょっとづつ動きが見え始めた模様です。

ビル物件が動き出すってことはあれです。。

景気回復局面と言う話はホントだということです。

収益ビルの融資がほとんど出ない時の売り出し利回りは都内でも11%を超える利回りでしたが今年に入ってからこの利回りが10%程度まで下がってます。

ハゲタカファンドの時ほどの下落ではありませんでしたが今回もそれなりに下落していたので先を見据えたお金持ちはこの時ばかりとゴッソリ売りビルを買ってたようです。


景気回復局面とは違う話で例の消費税が上がる話。。

そのおかげかもしれませんが最近あちこちで築古のビルを建て替える動きが活発化してます。

うちの近所の恐ろしく古い店舗付レジもとうとうオーナーも観念したんでしょう。。
「建築計画のお知らせ」看板が出てました。

このビルのオーナーはよく知っているのですが性格的に建て替えなんて考えるキャラじゃないんですけど、どういう風の吹き回しでしょう。。急転直下でいきなり建て替えを決めた模様です。

最近、新築やりませんか?って営業攻勢が凄いんだよ」とずいぶん前に、行きつけの飲み屋でそんなこと言ってたのですが一体、どこの営業さんでしょうか?

このオーナーを口説くなんてとっても敏腕な営業さんですw。

すでにお知らせ看板が建ってるということは基本設計が出来上がっているはずですのでもうどこのゼネコンさんがやるかくらいは決まっていると思うので余計な口出しはしませんが、最近の近隣の事例ではス〇ーツさんと大〇建託さんがこの漁場を荒らしまわってたのでそのどちらかでしょう。


どちらにしても土地持ちなのに想定利回りで10%を切る物件になるのは確実ですw。


実はワタクシ、地元の飲み仲間にはあまり職業が不動産屋だとは話してません。(遠まわしに店舗開発の仕事してるんですって言ってますw)

ましてこんなブログ書いてるなんて口が裂けても言えません。。。
そんなこと言えばきっといろいろな相談されるでしょうし、ついおせっかいに余計なことを言ってしまいそうです。

こうやる方が儲かるよ」とか言うのは簡単ですが古くから住んでる地主さんはそういう話にあまり興味がないんです。。

おそらくワタクシが親切心でそんなこと進言しても結局は「やっぱり大手の会社の方が安心だし」と法の抜け穴手的なことは邪道と位置づけられちゃいます。。

未だに家電量販店でモノを買わずに近所の電気屋で40インチのテレビを定価近い値段で買うという買い方をする地主系大家さん。。これには理由があります。

長い間、ずっと持ちつ持たれつでお付き合いしていたご近所関係で単にあっちが安いからっておいそれと出来ないのが古くからの付き合いなんです。

うちも実家は地元で物売りをやってますがそういう関係ってなかなか打破できません。(うちもテレビとかはビックカメラでは買えない家庭なんです。。。)

家電は〇〇電気で、クリーニングは〇〇クリーニング、魚は〇〇商店、野菜は〇〇青果、肉は〇〇精肉店、

スーパーに行くのが早いのですが近所の目を考えるとスーパーの買い物袋をぶら下げてご近所を歩くのはとても勇気がいることなんですww。(「狼さんちの旦那さん、昨日〇〇の袋持って歩いてたわよ」とか噂されるのが怖いです・・・)

話が逸れましたが、そんなご近所でなんとなく「ここも建て替えやりそうだな・・」ってビルがいくつかあるので定点観測を続けてますが一番わかりやすいのが「空き室の募集を止めた」ってやつでしょうか?

大家さんなら普通、空室が出来ようものなら大慌てで空室を埋めるべく様々な対策を取るのですが、逆の場合はなんとなくビル全体からその「やる気」が見えなくなります。

なんとなくですが共用スペースなどの荒れ方が目立ってきます。(ほかにもいろいろあるんですが面倒なので割愛します)

ワタクシ、過去に地上げ屋的なこともやってたのでこの空気は絶対見逃しませんw。

なんとなく近所の聞き込み(ワタクシレベルになるとおしゃべりな近所のおばちゃんがなんでも教えてくれるんですけどねw)で気配を掴んでそういう物件を見つけては「隣の土地は上げられるかな?」と妄想してます。

この兆候を掴む技術があれば自分の住んでる近隣は大体思いのままに地上げ出来るのですが先ほども言った通り近所付き合いを考えると「オオカミさんちってヤ〇ザみたいなことやってるらしい」と誤解されるので行動に移せません。

仕方がないので自分が住んでない場所でしか不動産の仕事しないのですがここをお読みの方で不動産業じゃなければ多少荒っぽい事やっても大丈夫でしょう。。

そういや昔、AOAのよしゆきさんに「空室アパートの地上げの方法」なるものをメールで伝授したことがありますw。

よしゆきさんのブログを検索したらまだ残ってましたw

「白き狼~その空室を撃て!」(うーん、、すごいタイトルですww)

なんてアドバイスしたかはすでに数年前の話なのでよく覚えていませんが要するに所有者に手紙攻撃しちゃダメみたいなことをアドバイスした記憶があります。

あの後どうなったかは聞いてないのでわかりませんが売りに出てない物件でまだ不動産屋に相談するかしないかの時に狙って飛び込んで行くという荒業、、、別にプロの不動産屋さんじゃなくても出来るんです。

これもある意味、「大家さんの営業力」の一端なんですが、普段から地元であちこちにアンテナ張ってると思いがけない情報がよくもたらされるんです。

「あそこのおじいちゃん、、最近具合が悪いらしくしょっちゅう救急車が来るのよ」とか

「あのうちのお嫁さん、最近姿が見えなくなったわねー」とか

「そういやこの前、隣の家にスーツ姿のあんちゃんが地図とにらめっこしながら話してたよ」

さっきの「やる気のない建物」っていうのと組み合わせると結構この作戦使える作戦になります。


現実に我が狼旅団の団員さんでもこの作戦で素晴らしい釣果を得られてるらしいので今日からご近所の動向に注視してみるのもよろしいかと思います。

やはり不動産投資は土地勘のあるところでやる方がいいに決まってます。

自分が住んでる場所なら土地勘が無いわけないですから。。。


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まるで探偵気分なんじゃんw


めざせ!10万人wゴーゴーしょぼくれん!
(やっと800人超えましたw)

COMMENT

KYですみません。
土地勘のあるところはいいですね。
東京だと、代官山(猿楽町)、池袋、桜新町なら住んでいたので、ちょっとだけ分かります。 
でも、何十年も前の話だから、今は全然違うのでしょうね。

飛び込みは、仲介会社かな?W
要は、買える人&物件を紹介してもらえる力をつけることなのでしょうねw
全く力がないので、買えないのかな~
ぼちぼち、やりましょう!!

こんばんは、ぶるーまんぱぱ です。まずは、ぽちくりしますた。

>景気回復局面と言う話はホントだということです。

亀井法が切れて物件が安くなるのかと思ったら、
アベノミクスのせいか全然物件安くなりませんね。
せっかく、買う気マンマンになったのにがっくしです。

ようやくメールは受信できるようになったの
ですがWebが駄目です・・・
というわけで、弟のPCからアクセスです。

あまり地元でご無体なことはできないですが、
そんなおばちゃん情報駆使して仕入れている
方もいるんですね。

皆さんアグレッシブ過ぎる・・・
でもそれくらいやらないと手に入らないのも
また真実なんでしょうね・・・

築40年の全空室のお隣(賃貸併用)を、
取り戻したい!
しかし、40/80じゃなー
何にも建たない。足枷になるだけかー

Re: タイトルなし

Jさん

> 東京だと、代官山(猿楽町)、池袋、桜新町なら住んでいたので、ちょっとだけ分かります。 

なんかずいぶんとおしゃれなところに住んでたんですね。。(猿楽町なんて普通の人は住めないですよw)

数十年前の猿楽町ならきっと白い馬かなにかに乗ってたんだと思いますが(笑)今の都内では馬で出歩くのが大変な時代になりました。。。

Re: タイトルなし

ワンワンさん

仲介の飛び込む技術ですが最近は骨のあるやつが減ったのでずいぶんと楽になりました。(昔は抜く抜かないで殴り合いになったものですw)

まあいい物件は待ってれば出てくるものなので焦らず気長に待ちましょう。。(いつまで?)

Re: タイトルなし

ぶるーまんぱぱさん

連続カキコありがとうございます。

> 亀井法が切れて物件が安くなるのかと思ったら、
> アベノミクスのせいか全然物件安くなりませんね。
> せっかく、買う気マンマンになったのにがっくしです。

ホント、全然安くなりませんね。。
こうなれば我慢比べです。苦しくなって売りに出てきたものを狙っていきましょう。。


いつ出てくるかわかりませんけどww。

Re: タイトルなし

クロノスさん

ご近所のおばさん。。

ワタクシが聞かなくても勝手にいろいろしゃべってくれるのでラクチンです。(そのかわり聞く時間は1時間とかの長丁場なんですけどねw)

少々アグレッシブでも大丈夫です。

特にクロノスさんは昼間近所を歩いてる人じゃないと思うので。(じゃ、いつ聞くのかって質問はヤボですよw)

Re: タイトルなし

アッキーさん

> 築40年の全空室のお隣(賃貸併用)を、
> 取り戻したい!
> しかし、40/80じゃなー
> 何にも建たない。足枷になるだけかー

今さら一低の40・80なんて場所取り返しても儲かりませんから他の新天地を目指した方が精神的に楽だと思います。

最近の40・80は景観規制とか緑化規制とかうるさすぎです。。。

コメントするの遅いんですがすいません。
地元の付き合いでの購入、私の方も親族が不動産経営しているので同じ状態です。大手頼みでガンガン利益攻める気がない点も同じです。
ただ、地上波デジタルの際に「やっぱり近所の電気屋が信頼できて一番」と頼んで、三ヶ月後にお店が閉店という事態がありまして、地域の個人営業者の高齢化が危惧されます。
高齢でお祖父さんが倒れる。子供たちが相続で売り払いアパート建てられる程の広い土地が分割されて分譲住宅にという事例も何か所も起きてます。土地勘を養うために散歩を欠かさないようにします。

Re: タイトルなし

シロナガスさん

> ただ、地上波デジタルの際に「やっぱり近所の電気屋が信頼できて一番」と頼んで、三ヶ月後にお店が閉店という事態がありまして、地域の個人営業者の高齢化が危惧されます。

そうなんですよね。
どうしても高齢化が進んでるのでそろそろ引退時期とか世代交代の時期で昔みたいなサービスが受けられないって悩みはあります。

この世代、いつの間にか相続を始めちゃうのでやっぱり近所の聞き込みは欠かせませんw。

こんにちは!よしゆきでっす!
いつもお世話になっております~^^

うわわ!
私のような零細大家のこじんまりブログにリンク貼って頂きまして有難う御座います~
m(__)m
あれはそう。2年ほど前になりますね。
他の物件を買っちゃったり、色々と忙しくしているうちに、実はまだ手付かずですが^^;
立地も悪くないし、建物だって悪くない。
でも廃墟。
もったいない。使ってあげないと!
なんていう、一方的な片思いですが・・・
床下に何か埋まってるかも知れないですが、それはそれっ!
時間を作ってオオカミさん直伝の戦法で攻略を試みます。
経過はまたご報告させて下さいませ~^^
あ、今度はカラオケ行きましょう。
会員登録しちゃったんで~!

Re: タイトルなし

よしゆきさん

先日はカラオケに参戦するとか言っててすみませんでした。(一応参戦するつもりで「motorhead」Tシャツ着て行ったんですがw)

地上げセミナー(おいおいw)ってのもやってみたいですね。

地主さんの家に毎日3回伺って「売ります。いや、売らせてください。。。」って言うまでの軌跡を描く・・みたいなwww

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