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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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これって狼さんのところとは全然違うんですねw。。。

banner赤ずきん
今日もネチネチ書くんですのw


こんにちは。

1月に入りなんとなくですが面白そうな物件がちらほらしてきたので今日は午前中から午後にかけて「お前んとこ、なにか美味しい物件抱えてんだろw」と思われる業者さんの事務所を強襲してきました。


ここで美味しい物件を持ってそうな業者さんの特徴です。。

①レインズに物件登録してない資料をやたら抱えてる。。
②大して宣伝広告もしてなくてどう見ても儲かってるように見えないのに社長の車がAMG。。(なんちゃって不可ですw)
③末端の社員なのに時計がパネライ。。(個人的に儲けてる可能性大ですけどw)
④手数料計算の時に通常の3%だけでなく「業務委託手数料」がデフォルト。。
⑤融資付けでお付き合いしてる金融機関が聞いたことの無い信金、信組。。

ワタクシ、普段から会社を訪問したり社員さんの話などを聞いてそういう美味しい物件を抱え込んでるかどうかを絶えずチェックしてます。

特に注目すべきは①。。
ワタクシ、普段から仲介さんの出してくる物件の出元を特に一番チェックしてます。

ス〇ガ、オ〇ックスじゃないとフルローン付けられないような物件ばかり出してくる業者さんや「この物件、、単にレインズで図面引っ張っただけなんじゃんw」という業者さんの物件はいつまで経っても同じような物件しか出してこないので時間の無駄。。(そういうところには年賀状も出しませんw)

また②も重要です。
普段、お客さんの前ではプリウス乗り回してるのに夜、飲みに行くとなるとこっち系の車を引っ張り出してきます。こういう会社の社長、、よそでは決して「うちの会社、儲かってんだよねw」なんて口が裂けても言いませんw。(あー、、過去にさんざん税務調査に入られてるのね。。。と。)

こういう社長さんは昔からのオモテ、ウラの様々なルートを持ってるので仕事なんて向こうから勝手にやってきます。クルマで移動中でも電話一本であちこちから安値の物件が転がり込んで来るように出来てるんですw。

でも口癖は「狼ちゃん、、うちなんてホント全然だめだよ。。いつ潰れちゃうかわかったもんじゃないし・・」です。。

これを真に受けてるとみすみす腕利きの仲介さんをスルーすることになりますw。ご注意ください。(儲けてるやつほど三味線がお上手ですw)


あと③に関しては必ずそうだとは言い切れません。。(よく騙されますw)
見せかけだけ無理に見せてる可能性があるのと過去に儲けた時に買ってる可能性があるんです。

ただ家族持ちなのにパネライってパターンは結構ホンモノである可能性が高いです。デキる営業かもしれないのでそういうのを見かけたらワタクシ、精一杯風呂敷を広げますw。



参考までに大風呂敷の想像図。。。


④の話ですが、通常より多く手数料取ってもおいしい物件だと認識しているヤツほど当たり前のように要求してくるのでこんなお金の話が出て来たら「普段から美味しい物件を抱えてる」可能性があります。(ま、中には大した物件じゃないのにやたら勿体ぶってフィーだけ要求してくるのもいますけどw)

実はこれ大手さんじゃない元付け情報でもよくあります。
こういう駆け引きが出て来たら物件をさらに慎重に吟味していただければと思います。

⑤ですがこれは最近融資がゆるい金融機関を狙ってるのではなく普段からのお付き合いの中で信用があるので「多少の無理は聞いちゃいますよ」って金融機関を持ってるかどうかって話です。

たまにいるんですw。
聞いたこともない金融機関からワンロット2億くらいの融資をポンポン引いてる業者さんw。

簡単な方法ですが、応接室とかのカレンダーをよーくチェックしてください。
デキる不動産屋さんの応接室には間違ってもフルローン常連さんの金融機関(どことは言いません、、)のカレンダーなんて貼ってませんww。

さて、なぜか文章にチカラがこもってしまい、後半部分、、やたらと大文字になってしまいましたが話を戻します。

最近のトレンドは任売物件を中間省略で売る。。。です、

エンドさんが持ちきれなくなって出てきた物件ほど、仲介さんの格好の餌食です。
最近の任売話はいつまでに売らないといけないという制約があるケースは少なくなってきましたがまだまだそんなレアなケースが存在する案件もあります。

最近、うちに来てる物件もそんな傾向の物件が多いです。
ま、こうやって簡単に書いてますが多いからと言ってなんでもかんでも楽に売れるとは限りません。

正式に売るとなってるわけでもないので売主とか金融機関の都合で金額は乱高下するは、酷いときには売りやめってこともしょっちゅう起きます。

こんなバランス取りしながら契約、決済まで持って行くんですから普通の物件の10倍面倒ですw。

しかも「任売系の安い物件」にはなにかしらトゲがあるものです。

よくブログで書いてることですが、これの目利きが出来ないと「安物買いの銭失い」になっちゃいます。

ワタクシ、こういう時にウソ八百並べて売るのが好きじゃないのでネチネチと説明してますが、中にはそういう話をうまく伏せて売ろうとする仲介さんもいます。

あ、そうそう。。
上手く伏せて売ってるうちはいいですが、大して知識もないのにさも知ってる風を装って売ってる方がもっと悲惨ですねw。昼間もお客さんのタレこみで聞いたのですが、とんでもない物件をドヤ顔で送りつけてた仲介さんがいました。(既存不適格くらいwikiで調べりゃわかるだろってのw)

さてこの任売物件のケースですが、、
当然普通に売れないから安くなってたりすることもあるので仲介さんの言う話を全面的に信用しちゃうと思わぬ落とし穴に突き落とされます。

業者さんはこういう部分は非常にプロフェッショナルです。
うまくメリットだけを説明して押し込もうとしますのでメリットとデメリットをよーく考えて買うか買わないかを決めていただければと思います。

実はこの「美味しい物件を持ってそうな業者さんの特徴」って話。。

書けば書くほど「これって狼さんのところとは全然違うんですねw」と言われそうなネタなのであまり書いてませんが過去の狼セミナーでは時間を掛けて説明してます。(だからでしょうか。セミナーとかで一通り説明が終わった後のワタクシへの視線が変化してる気がしますw)


まだセミナーの資料を見てない人も多いと思いますしいちいちこんな話を動画にしたりレポートにするのも面倒ですのでこんな話で良ければそのうちブログ上で一気に書いてしまおうかと思ってます。


こんな話ばかりしてると段々と不動産業者としての自分の首を絞めてる気がしなくもないですが、このブログの存在意義なんてそんなものでしょう。。




ええ、、もちろん書きますともw・・・。


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結構やってることがドMなんじゃんw


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(あと9人で800人w)

COMMENT

まさか大風呂敷にイカロスをぶち込んで来るとは思ってなかったやげです。
ええ、金星探査衛星あかつきと同じロケットに載せて打ち上げた世界初のソーラーセイル実験機でしたっけ?
・・・ダテに宇宙から電波受信してませんよ、私。

さて満足したのでコメント終了・・・としたいとこですが。え?パネライ?随分とマニアなとこ来ましたね。
ダメな方で有力なのはロレックスのデイトナですね。ビジネスシーンでこういう遊びの時計している人はダメダメです。
パテック・フィリップとかジャガー・ルクルト、カルチェのタンクウォッチ、ブルガリ辺りがハイセンスなんじゃないですかね?

私、結構靴見てたりします。オックスフォードタイプやらクラシコ・イタリアなんか履いてたら相当「好き」なんだろうと思います・・・。

そういや狼さんも靴好きそうな感じの靴履いてましたね・・・。(最後まで不動産に触れずに終わる)

なかなか掘り出し物はないけれど、たまーーにありますw
やはり、地方都市の仲介業者さんがいいですね~

今、狙っている物件。
色々、問題ありそうだけど・・・
満室の可能性が高いです。
早く売主さんが楽になって欲しいと感じる今日この頃です!!

こんばんは、ぶるーまんぱぱ です。まずは、ぽちくりしますた。

できる男は、グランドセイコーとクラウン。
って、必殺さんが言ってた気がします。

私はガラケーの時計で十分です。

狼さんこんばんは。TAです。

昨年のざびえろ様といい、今回の大風呂敷の図といい、
この広いインターネッツの世界で、狼さんって
どっからこんな画像を的確に掘り起こしてくるのでしょうか?

謎です。

ということで、やげさんに続き
私も不動産に関するコメントではなくて申し訳ありません。

Re: タイトルなし

やげさん

> まさか大風呂敷にイカロスをぶち込んで来るとは思ってなかったやげです。
> ええ、金星探査衛星あかつきと同じロケットに載せて打ち上げた世界初のソーラーセイル実験機でしたっけ?
> ・・・ダテに宇宙から電波受信してませんよ、私。

「ニュートン」を娘1号と定期購読してる狼家としては「風呂敷」といえばこれですw。
ところでこれちゃんと飛んでいるんでしょうか?どうでもいいですけど。。


> パテック・フィリップとかジャガー・ルクルト、カルチェのタンクウォッチ、ブルガリ辺りがハイセンスなんじゃないですかね?

そういや、不動産屋のデイトナ率ってけっこう高いですねwww。

実はワタクシ密かにパテックのちょっと高い時計を持ってるんですが仕事とかでは絶対に身に着けません。(こんなのして物件調査でガリってやったらショック死しそうですw)

ワタクシの体、「貧乏性」の成分80%ですw。

> そういや狼さんも靴好きそうな感じの靴履いてましたね・・・。(最後まで不動産に触れずに終わる)

靴も昔は高いの履いてましたが最近はもうアメ横あたりで適当に安いの探して履いてます。
不動産屋は歩いてなんぼの仕事なので高い靴かってもすぐダメになっちゃいます。。

10万くらいする靴履いて物件調査でガリってやるとこれもショック死しそうになりますw

Re: タイトルなし

ワンワンさん

ちゃんと目利きが出来る人は今のマーケットだと相当美味しく見えると思います。

今年はそんな一年になりそうです。。

Re: タイトルなし

ぶるーまんぱぱさん

たしか必殺さんも言ってましたw。

ああいう人、憧れちゃいますね。。
きっと苦労してるとあんな言葉が出るんじゃないかと思うワタクシです。

Re: タイトルなし

TAさん

> 昨年のざびえろ様といい、今回の大風呂敷の図といい、
> この広いインターネッツの世界で、狼さんって
> どっからこんな画像を的確に掘り起こしてくるのでしょうか?

ワタクシのブログ、、googleの画像検索機能がなかったら楽しさ半減してたと思いますw。

あ、そうそう。。
ワタクシ、記事は不動産の事書いてますがコメントはどっちかというと上げ足取られる風が好みなので不動産に触れずとも構いません。

今後ともコメントよろしくお願いしますw。

まさかのコメ返しにコメ返し(ややこしい)のやげです。

イカロスは予定では去年辺りで運用停止予定だったのですが、順調に飛びすぎて運用延長が決まったようです。案外太陽から遠く離れても太陽風が吹いていることを実証したとか。

普段着でパテック・フィリップ着けられても困りますね。靴も同様です。TPOってすごく大事だと思います。BBQ今からやるのにロブ・ロイやらエドワード・グリーン履いて来られても、ねぇ。

あ、そういえば出来る人に「その時計高かったんじゃないですか?」みたいなこと聞くと大抵
「あ、いやコレニセモノなんですよ」なんて嘯(ウソブ)いたりします。(汗)
AMGも「ナンチャッテの外側だけ似せてあるだけなんですw」な~んて。
私、直列4気筒とV型8気筒の音の違いくらいは判るつもりでおりますが・・・。

やげさん

コメ返しのコメ返しにコメ返しするのって大変なんだってことはわかった上での書き込みだと思います。(ま、質問した形で終わらせたワタクシが悪いのはわかってますけどねw)

あ、そうそう、、イカロス。。
やげさんの話を聞くとこの大風呂敷ってずいぶん前から飛んでいるんですね。。(去年くらいに打ち上げたって気がしてましたw)

さて、パテックですがワタクシもこれしてる時は聞かれても「上海で買ったパチモンです」と答えてますw。

その時、
「え?ポケモン?」って切り返されたことがあったことは内緒です。。

こんばんは。

12月に、だまされるかもしれないとご相談したみんとです。

話は、二転三転・・・いえ、二転して、もとにもどりました。

契約の日の前日に、債権者からのオッケーがまだでないので、
契約をのばしてほしいといわれ、のばしました。

数日後、急におじいさん業者さんが家にくると電話があり、
来ました。

席に座ってもらうと、ずっと下を向いています。
そして顔を見ずに小さな声で話すのです。

「債権者から、あと○○万出してほしいといわれた。
 ○○万はダメでも、○○万出せないか?
 ならわたしが○○万負担するので、あと○○万出してほしい」

「話が決まったあと、相場を調べたら安すぎると判断されたのではないか」

み「条件が変わるのなら、この話はなかったことにする」

み「申し込み金、返して」

おじいさん業者は、3時間後お金をもってやってきました。

任売物件は、いろんなことがあるのですね。
おもしろくて不思議なことがこのほかにもたさくんありました。

売主が信頼してもいいと思える人だったので、話をもどしました。

契約を交わし、決済もすみ、リフォームをし、
賃貸募集を駅前不動産へ依頼したら、
翌日には申し込みが入りました。

確信がないままに、契約をすすめましたが、
昨日名義移転が確認でき、入金を受け取りました。

窓からの景色がとても気にっています。
住んでくださるかたが気持ちよく暮らせるようがんばります。

ご心配おかけしました。
無事入手できましたことをご報告いたします。

ありがとうございました!

Re: タイトルなし

みんとさん

ご無沙汰してます。

とにもかくにも無事決済おめでとうございます。

ちゃんと見るとこ見てれば任売は怖くありません。

不動産の神様もそこまで意地悪じゃないし寡黙な人にはちゃんと微笑んでくれるってもんですw。


大したアドバイスも出来ませんでしたがホントよかったです。。

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