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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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積算物件あれこれ。。。

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こんにちは。

本来ならお休みである土曜日、、ワタクシ寒風吹き荒む中、物件調査に出撃してきました。

いつもブログで書いてる事ですがワタクシ、元来ナマケモノな性格なので気になる物件しか見に行きません。

確率論で行くと100件来る物件情報のうちせいぜい見に行くのは2〜3件。。

金額は指値が出来ると仮定して見てますが謄本上げて残債見て捨てちゃう情報が約1割。(この辺、何が言いたいかおわかりだと思うので敢えて理由は書きませんw)

物件の所在地を見て「こりゃどうやっても賃貸の客付け厳しいやw」と思って捨てちゃうのが約1割。。

「そもそもこの物件買ってどこで利益出すのよw」と思って捨てちゃうのが約7割。。(実はこれが一番多いんですw)

ここで最初の90%の物件概要書は裏紙になったりして消えて行くのですが、残りの10%の物件で「もしかしたらもしかするかも、、、」と思う中で

「少し物件を加工すれば10年後に買った値段で売れそうな物件、、」


はい、これがワタクシが実際に物件調査してる物件です。(この辺からして不動産ってセンミツですw)


このやり方で物件見てると物件調査の出動機会は週に一度か二度。

うちの場合、収益物件の他に「貴重なタンパク源w」でもある実需の物件も仲介してるので一週間をすべて収益物件の仲介で時間は割けません。

過去に業販やってた関係で今でも届く物件数は膨大ですが現調まで行くのはホント滅多に無いんです。。。(これがたくさんあれば今頃、蔵が建ってますw)

前のセミナーで「目利きシート」なるものを配りましたがあの方法で目利きして7割は見に行くまでもない物件として仕分けられると思いますのでご参考いただければと思います。(ホント、見る価値の無い物件を見に行った時の落胆感はハンパじゃありませんw)

但し、売値の時点で積算価格まで届いちゃうような物件は別です。

都内ではさすがにそんな都合のいい物件はそんなに出てきませんが多摩川なり荒川を渡れば稀に出てきます。

ワタクシ、こういう積算価格の物件はなんとか加工して売れないかグニグニしながら死ぬほど検討します。。。

しかし昨今の融資事情を見るとさすがに金融機関も積算価格じゃなくどこもかしこも収益還元法で査定してます。

必ずしも積算価格が高いから融資が付きやすいということではないですが収益還元法が主流な現在でもやはり積算価格が出る物件ってのはうまくやれば「手金20%入れてください」なんて言わせない事も可能です。

今日見に行った物件の積算価格は売値と同じ約2億。。
これで利回り10%あればいいのですがそうは問屋が卸しませんw。

都内近郊で積算価格が出てるのに利回り10%に届かない時ってのはレンタブル比が低いか相対の賃料が低いかのどちらかであることがほとんどです。

あ、そういやちょっと前に都内新宿区で積算価格5億、売値4億、利回り8%って物件がありました。

これはレンタブル比が70%と「もしかして趣味で収益物件を建てたんでしょうか?w」と思うほどの収益性の物件でしたが今回の物件、、レンタブル比が低いってわけでもありません。。

手金を積めば買えないこともなかったのですがロットがデカ過ぎて諸費用だけで数千万というのでは多少の金額のブレでも数千万のブレになっちゃいます。レンタブルがもう少し高ければチャレンジしても良かったのですがこれはさすがに見送りました。。


さて、今日見に行った物件はというと、、

これは一番お金が取れそうな1階店舗の賃料が恐ろしく安い事と他の貸室面積が広いことが原因です。

なんで1階店舗をこんな家賃で貸してしまったのか不明ですが現にこの賃料で貸してしまっているのでこれは一度退去していただいて再リーシングしないとダメです。(簡単じゃないことを平然と書いちゃうことをお許しください。w)

また、建築する時にキチンと将来部屋の大きさを変更できるようにと対策していればもうちょっとフレキシブルな運用ができたはずなのですが平成初期のバブリーなレジだと大体、最上階にオーナーズルームを作ってしまいます。。(せめて二分割出来るようにしておけばいいのに、、)

ワタクシ、今から建物を取り壊して再建築するのはもったいない年式なのでこのまま収益性を上げることが出来ればと思いこの寒空の中、建物の周囲をグルグル回りあれこれ考えていました。。

普通にレインズにでも載せればすぐ売れちゃう金額帯でしょうがうちがブツ元じゃないのでそれは不可能です。

さて、、どうやってこの物件売るか。。

今週は三連休なので家でゆっくり考えて見ます。(オチもない話ですみません。。)


そういやもう一つ積算価格がやたら高くて売値がやたら低い物件がもう一つ来てます。

昼間、某旅団員の方に潜入調査をお願いして見に行っていただいたのですがこっちの物件はイマイチ売る気になれません。。。

本物件は「国道16号線の外側で積算価格が出るけど売値が安い」ってパターン。。

ワタクシには、ワンルームだろうがファミリーだろうが正直、賃貸需要がまったく読めませんw。

土地勘があるとかないとかの以前にこのエリアが居住属性が単身向けかファミリー向けどころか賃貸業として成り立つエリアなのかがさっぱりです。。

「買ったけど全然埋まらないね」とか泣きそうな笑顔で言われると何のための仲介だかわからないのでこの手の物件、、どうしても仲介するか二の足を踏んじゃいますw。

いくらオーバーローンで買える物件でも賃貸が埋まらないようなのは怖くて仲介に出せませんw。

神奈川とか千葉、埼玉の向こうの方(所有している方に迷惑がかかる話なので具体的な場所の限定はしません)でやたら積算の出る物件で想定利回りの高そうなやつはこういう傾向が強いです。

よくよく調べてから買付入れてください。

しかし、だからと言って最初から検討しないのもいけません。。(どっちだよw)

現地の住人属性によってはアリというケースもあるんです。

今回、狼旅団調査団の方には駐車場に停まってるクルマを見てきてくださいとお願いしました。

駐車場のクルマを見るとなんとなくですがそこに住んでる人の人格みたいなものが見えてきます。

さすがにシャコタンとか竹ヤリ出っ歯なクルマは止まっていないと思いますがVIP系に近いクルマが多かったり、外車系のクルマとか(なんちゃってAMGなんてのがあったら要注意ですw)が多いとその物件はいいがかり系のトラブルを抱えることが多いです。

あとクルマで賃借人の年齢構成もなんとなくではありますがわかります。

子供が多いとかお年寄りが多いとかそんなことでも先にわかってると投資判断する時の参考になります。

地方で駐車場のある物件(要は駅からやたら遠い物件って意味ですw)の現調ではこういうのもチェックするのもお約束です。

ホント、滞納リスクと空室リスクは不動産投資の世界では第一に考えないと。。。


さて、今日から三連休です。
洗練された大家さんは今日も明日もあちこちのイベントで大忙しだと思いますが夜の懇親会でナマモノとか食べて変なウィルスとかにやられないようくれぐれもご注意ください。。。



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シャコタンなんて言葉、、10年ぶりに使ってみたんじゃんw



めざせ!10万人wゴーゴーしょぼくれん!
(もうすぐ800人w)

COMMENT

車で属性を推し量る。。。重要です。
以前、競売物件でシャコタンの売塩の写真が写っていて転進したことがあります。

最上階のオーナーズルーム、時度見かけますが、あれは何ですか?
上から愚民どもを見降ろしながら、ワインを傾けるのが趣味なのでしょうかね?

バカと●●●は高いところが好きっていいますが、やんごとなき人々は平屋が好きでおじゃるよ。

収益物件って詰まるところ、
 立地が良い
 =積算は伸びない&利回りも出にくい
 =客付けも売却も容易
 =現金もしくは資産が多いほどそういうエリアに手を出せる
ということなんですね。

ずっと利回りばかり気にしていたのですが、流動性が高い、
ということが実は最重要のポイントなのかなと最近思うように
なってきました。

融資に頼る必要がない人ほど、利回り気にしなくても良い
わけですし。(・∀・;)

あ、クルマを見ろ、ってよくわかります。
ファミリーに小さい子供が多ければ、ミニバン系。
シャコタンなミニバンとか多いと、ちょっとガテンの若い人。
セダンが多いとオジサン系。
セダンでも、ちょっと古め(7年落ち以上?)でナンバー新しい車が
多いと、残念な人が多かったり。

このナンバーが新しいか、古いかで、同じ車でも
乗っている層が違ったりしますので、けっこう重要だったりしますよ。

どっちかといえば、分譲マンションの住人や、戸建エリアの
住人層を見るのに使っているスキルですが(笑

Re: タイトルなし

모란본 악단さん(ってなに人ですか?ww)

> 車で属性を推し量る。。。重要です。
> 以前、競売物件でシャコタンの売塩の写真が写っていて転進したことがあります。

そうでしょ、そうでしょ。。普通ここで撤退ですww。
ワタクシもこれで撤退経験あり〼w。

> 最上階のオーナーズルーム、時度見かけますが、あれは何ですか?
> 上から愚民どもを見降ろしながら、ワインを傾けるのが趣味なのでしょうかね?
> バカと●●●は高いところが好きっていいますが、やんごとなき人々は平屋が好きでおじゃるよ。

サザエさんの家みたいにすればいいのにと思うワタクシですw。

Re: タイトルなし

クロノスさん

> ずっと利回りばかり気にしていたのですが、流動性が高い、
> ということが実は最重要のポイントなのかなと最近思うように
> なってきました。


これ考えないで不動産投資してる人が最近増えてきました。
ま、これ気にすると地方物件でフルローンできなくなりますからねw。

Re: タイトルなし

ソウトクさん

> どっちかといえば、分譲マンションの住人や、戸建エリアの
> 住人層を見るのに使っているスキルですが(笑

そういや実需でもこの作戦ってよく使いますよねw。

ワタクシ、賃貸でも心配なのでよく使います。。。(隣がシンナー中毒の住人って経験ありw)

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