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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
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木造4階の魔法使い。。。

banner赤ずきん
今日から復活ですのw(じゃんじゃん押してくだサイ)


こんにちは。

昨日はごくごく少人数でカリスマ大家さんのOz...さんの物件内覧会に出撃してきました。

このOz...さん、ブログも書いてるのですが頑固なくらいの不定期更新なので普段大家さんのイベントに参加していない方にはあまり認知されていないような気がしますがやってることはプロ顔負けです。

本物件、うちのレジの完成時期とほぼ重なる物件。。(うちが震災前日の3月10日竣工、Oz...さん4月上旬竣工)
要するに新築の時点で例の震災の洗礼を受けてる物件ってことです。(震度5強まででしたら取り敢えず耐えられる物件に仕上がってることは確認出来ました)

4階の物件なんですが実はこの物件、、木造4階建てです。。。

本来、この物件クラスだとRCかS造でやるのが王道ですが、なんでわざわざ木造でやったかというのは理由があります。

参考までにこの場所は防火地域です。
なおさら木造でやるには耐火構造にしないといけないのでコストが余計にかかります。

しかしOz...さん、S造の単価になっちゃうかもしれない耐火構造の木造チャレンジしてます。

ヒントは本物件の土地の地盤の関係があります。

新築やる時に必ずやらなきゃいけないのは地盤調査。
地盤調査で杭が30mくらい刺さることが判明したからです。

杭の単価って刺さる深さが大きくなればそれだけ高額です。

Oz...さん、杭の本数を少なくする戦術としてS造より自重の軽い木造をチョイスしたと言うわけです。

木造なので杭の本数はS造より少なくすることが可能です。(ベタ基礎でやれたらいいですがそこまで甘くはありませんw)

ここで建築コストの削減をしています。

ただ木造でやるからにはリスクも伴います。
ワタクシ的に一番心配なのは「賃貸募集する際の表記」です。

このケースだといくら部屋をマンション風に仕上げても賃貸の部類は「アパート」表記です。
業法では「マンション」として募集できるのはSRC,RC,S造ですからここで募集坪単価に影響が出ます。

しかし、Oz...さん。。
だてにあちこちの大家さんの内覧会に出没していませんww。(ワタクシの知る限り「日本で一番内覧会に出撃している大家さん」なんじゃないかと思ってますw)

木造アパート表記だろうが「マンション」として貸せる坪単価に見合った部屋造りをしてます。
当時、まだワタクシもセミナーなんてやってませんから「賃貸の部屋は実需の部屋と違い魅せるところには金かけて見えないところはそれなりに・・」というのはすでに他の機会で会得していて本物件ではもう実践してましたw。

このエリアでは相当難易度の高い「賃料坪単価10000円」という募集賃料でもすぐに客付け出来てましたw。(もうちょっと高い家賃設定でも客付け出来そうです。。)


ってか黙ってたら絶対木造には見えませんww


専有面積47m2の1LDK。
なんとなく2DKの間取りの誘惑に駆られそうな広さですがここでもOz...さん、持ち前のクソ度胸で1LDKを選択してます。

このエリアは単身者よりもファミリー層にウケのいいエリアなのでDINKS仕様にするのは相当勇気が必要なのですがDINKS仕様の1LDKを選択したことによって大容量のウォーキングクローゼットや広いキッチン、玄関、脱衣所までもが狭苦しいってことが無いよう細かい配慮がされてます。(2DKだとこういう間取りにはなかなか出来ません)


一瞬、もう一つ部屋があるかと思うくらいの巨大クローゼットですw


建具などもいいもの使ってるし窓は複層ガラスですw

ワタクシ、いいものは「いい!」とつい口走るタイプなのですが当のOz...さん、

ニコリともしません。。。(そんなの当然なんじゃんって顔してますw)


きっと普段のワタクシの言動を一番よく知る人物の一人なので「まーた、オオカミのおべんちゃらが始まったんじゃんw」くらいにしか思ってないんでしょう。。。(これからはどんないいものでも「全然ダメじゃんw」ってけなすようにしますw)


夜のエントランス。。

それなりにいい雰囲気してます。。

今回の内覧会はたまたま退去があったのでついでに開かれた内覧会ですが、ワタクシ、木造4階建てという物件は見たことがありません。。(強いて言えば京都のお寺で木造5階ってのを見たことがありますけどw)

噂では聞いていましたがどうしても一度見ておかなきゃいけない物件の一つでした。(いやー、Oz...さんいい仕事してますねw)

ワタクシ、今までずっと「RCマンセー!!」でしたが木造建築の面白さに接することが出来てとても満足です。。(ワタクシも今度の新築、「木」でやってもいいかなと思っちゃいましたw)

さて、その後場所を変えて恒例の懇親会。。
参加メンバーの「狼旅団率」が70%を超えていたのでなんとなく「旅団の新年会」っぽくなってしまいましたが、いつものように周りのお客さんが「あのうるさい集団はなんなんだ?」と後ろ指さされるくらい不動産談義で盛り上がりでした。

本物件の場所柄、男子チームはいろいろ誘惑の多い所だったのですが狼旅団の男子はそういう誘惑に惑わされることは御座いません。(妖精みたいな男子チームですw)

締めのラーメンを仲良くすすった後は真っ直ぐ家路につきましたとさ。。


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最後のくだりが微妙に怪しいんじゃんw


めざせ!10万人wゴーゴーしょぼくれん!
(もうすぐ800人w)

COMMENT

昨日はお疲れ様でした。
新年会は一部が不動産ではないお話で盛り上がっていましたが。w

震災の頃が竣工ということは、第1回目の新築セミナーに参加したか
しないか位の頃に着工しているんですよね。

既にコストのかけ所と削り所の見極めができていた、ということですよね・・・
セミナー出ているのにそれが出来ていない身としては、反省しきりです。
それにしても、削ることのなんと難しいこと・・・

うーん、やっぱり行くべきだったかと今更後悔のやげです。

狼「やげちゃんスゲーよ、この物件。ozさんの物件なのに普通だもんw」
から始まった自慢電話。でもやっぱり普通じゃなかったんですねw

アパートだと思って内見する入居候補者さん、多分案内されてビックリするんでしょうね。
ファサードで8割方心持っていかれちゃうんでしょうね・・・。
多分「普通のマンションに見える」時点で「特別なオンリーワン」になっちゃっているんでしょう。
このところの時代のトレンドは「普通の中の特別」。
・・・田中牧場の「生キャラメル」然り、マダムシンコの「マダムバームクーヘン」然り・・・。
写真家ブロガーさん、情報公開求ム・・・。

こんばんは、ぶるーまんぱぱ です。まずは、ぽちくりしますた。

マンションと呼べるのの定義って、法律(省令)で決まってるん
ですね。昨日、旅団長が言ってたのがやっと理解できました。

帰りはご一緒させていただき、途中駅で旅団長が降りるのまでは
確認しましたが、そのあとどこへ行ったかはわかりません。
ちゃんと、まっすぐ帰れたでしょうか?



え~と、今日の記事は、
やっぱり奥様対策でしょうか?
部屋ほとんど見てなかった気がするんですが・・・?

まぁ、奥様にはワタクシはスゴい大家さんってことにしといて、
(事実と違うけど w)
またイイトコ遊びに行きましょう!?

木造4階建・・・・
そういう選択肢があったとは・・・
全く考えていませんでした。

日々学習ですねw

建築基準をクリアしてるのでしっかりとした耐震力があるんでしょうけど、大地震の時は相当揺れるでしょうね。

今までも木造や軽量鉄骨の3、4階建てはみてましたが、自分は怖くて住めないです。。><

木は経年で耐力が減っていくので何年もつんでしょうか。。?

木の本数もたくさん使ってるでしょうし、建築途中に見てみたかったですね。

Re: タイトルなし

クロノスさん

> 既にコストのかけ所と削り所の見極めができていた、ということですよね・・・
> セミナー出ているのにそれが出来ていない身としては、反省しきりです。
> それにしても、削ることのなんと難しいこと・・・

一応不動産屋なのでここはシビアに見極めてます。。
しかしふくちゃんあたりからは当時「結構安普請に出来てるんじゃんw」ってダメ出しされた記憶もあります。。。w

Re: タイトルなし

やげさん

なんかコメントの後半部分がいつものように異様に絡みにくいので最初の方だけにコメ返しますw。

> アパートだと思って内見する入居候補者さん、多分案内されてビックリするんでしょうね。
> ファサードで8割方心持っていかれちゃうんでしょうね・・・。

Oz..さんの結果的に見れば「普通の目線」も持っていたということですw(アブノーマルな大家さんじゃなくて一安心ですww)

っていうか旅団のイベントに近い形だったのに欠席とはいい根性してますねw

Re: タイトルなし

ぶるーまんぱぱさん

帰りの電車でうつろな目をしてシートに崩れてたぶるーまんぱぱさんを見て「このままちゃんと家に帰れるのか」と心配してました。(新宿とかで無理やり他の人に拉致されてエッチなお店とかに行ったんじゃないかと思ってましたw)

賃貸の物件の定義って非常に細かく規定されてます。
自分の物件がどうやって表現されるかってのはいつもチェックしておいた方がいいです。
(これしょっちゅう変わるんです。ご用心w)

Re: タイトルなし

Oz...さん

> え~と、今日の記事は、
> やっぱり奥様対策でしょうか?
> 部屋ほとんど見てなかった気がするんですが・・・?

いえいえ、、話をフカすことはしないワタクシのブログです。
すべて真実を書いてるつもりです(懇親会の後ちゃんとまっすぐ帰ったことも含むw)

ちゃんと写真も撮ったし(載せてるじゃんw)ワタクシ、見て無いようで見るとこはしっかり見てますよ(ところでこの部屋、お風呂はありましたっけ?ww)

Re: タイトルなし

ワンワンさん

> 木造4階建・・・・
> そういう選択肢があったとは・・・
> 全く考えていませんでした。
>
> 日々学習ですねw

ホント、この発想は普通は出来ません。
なんでこんな選択を出来たのか、聞いてみないとわからないもんですね。。

この物件はホントすごいですw。

Re: タイトルなし

すがさん

> 建築基準をクリアしてるのでしっかりとした耐震力があるんでしょうけど、大地震の時は相当揺れるでしょうね。

木4の耐震力、、ここの部分はワタクシも専門家じゃないので判断は出来ませんがなぜかあまり揺れないようです。

あ、そうそう、、参考までにワタクシが過去に売ったことがあるペンシル型のS造4階建てのビル、、、

隣でマンション工事が始まった瞬間から震度4の地震が頻発したそうですww。

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