プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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明けましておめでとうございます。。

謹賀新年 狼旅団2013

お正月限定バージョンですw


皆様、明けましておめでとうございます。

狼旅団ブログも足かけ3年目に突入です。
毎日だらだらと書き続けてきた本ブログ。。いつまで続くか想像も出来ませんがこれからもコツコツと積み重ねて行きたいと思います。

なにとぞよろしくお願いいたします。


さて、新年ということもあるので本日は少し夢のある話でも書きたいと思います。

業者間で囁かれてる今年の不動産市況のお話。。

まず確実な事は、亀井法案が切れたからといっておいそれとは任売の嵐になることないでしょうって事と、物件価格が下がることはないということ。。

今年の前半は去年とあまり変化は無いってことなのですがこれじゃ夢も希望もありません。

しかし、デフレ脱却には不動産にじゃぶじゃぶ融資しないとまず景気回復基調にはなり得ません。。(いつの時代もこれありきですw)

年末くらいまであちこちの銀行融資担当に聞きまくったところ本音はやはり不動産に融資するのが一番手っ取り早いので融資残高を増やす手段としてはこれしか無いでしょwとのこと。。

ただ、この話、同じ銀行でも支店間の温度差が激しいのですべての融資担当者が言ってるわけじゃありません。

担当者によっては「多少作文してでも本部決済を取り付けるくらいのことはしちゃうよ」って感じです。(昔はこんな担当者ばっかりだったんですけどねぇ、、)

ま、だからと言ってどんな投資家さん誰彼構わずに融資の稟議を上げるわけにもいかないのでそれなりに見るところは見るとは思いますが融資担当者に気に入られることがまず最初にやること・・・じゃないんです。。

融資担当が不動産融資に精通しているか?

これに尽きます。
今年はこんな担当者を少なくても2人以上見つける事が勝負の鍵になるかと。。

なんで複数の担当者を見つけないとダメかと言うと、
銀行の担当者はいつまでも同じ支店で仕事してくれないからです。(有能な担当者が異動すると途端にその支店の融資姿勢が大幅に変わるなんてこと、しょっちゅうです。)

異動の度に新任者を見て「こいつは不動産融資の実務に精通しているのか?」。。これを探る作業が必要です。

融資相談に行く時に担当者が精通しているかどうか判断する材料は面談での話の内容です。
面談でそれとなく不動産に関わる質問が担当から飛んできますのでその内容で判断することになります。

ここでこちら側が不動産投資に精通していなければ融資担当者が不動産投資に詳しいかどうかがわかりません。
ワタクシが常々書いてる「大家さんの営業力」ってのはここでも必須になります。

ワタクシの経験では融資担当者があまり不動産融資に精通していない時はまず、いい条件での融資になったことがありません。(本部に掛け合う時の切り込みが甘いっていう感覚です)

理想は銀行融資担当が不動産投資に精通している、融資を受ける人も不動産投資に精通している、、です。

去年、物件が欲しくて仕方がなかった人は「去年は全然物件が買えなかったんじゃんw」と思っているようですが去年なんてほとんど買って儲かりそうな物件は例年と比較してもほとんど出回っていませんでしたから「買えなくて正解だったんじゃんw」と思う一年になるかとワタクシ、ほぼ断言しますw。

はい、今年は結構買えそうな物件が出てくると思いますよww。

ただそれも限定的な期間でドドドッと出てきてまたフタが閉まるって感覚を繰り返すと思います。

この瞬間、ホント突然やってきます。

一昨年のこの確変タイムは4月の後半から6月の上旬までの極めて短期間でした。
去年も実は超短期的ですが春先のホント瞬間的な時期にに確変になったことがあります。(この時はワタクシ、まったく反応できませんでしたw)

今年の狙い目は5月のGW付近。。。
ここから夏にさしかかるまでの時期にパッと物件が動くんじゃないかと大胆に予想しちゃいます。

不動産屋が「なんか最近売り物件増えたよね」って言い出した時はすでに確変はもう終わってますw。
この前兆を察知するには銀行の四半期直後の融資担当の言動に注目です。

あ、いきなり「今月から融資の方針が変わったんですよw」なんて言いませんよ。ww
また、直接的な表現では言いませんし、相手から「融資がゆるゆるになったんです」とも言いません。

なんとなくポジティブ系の発言する時、ここがチャンスです。(「多くは語りませんが察してください」って顔しますw)

もちろん借りる側がいつでも融資受けても大丈夫という臨戦状態じゃないと向こうも安易に言いませんから「見せ金作り」とか「収支を巧く見せる」などの準備は必須です。(詳細な方法論はここじゃ書けませんが意味合いだけご想像いただければw)

今年で言えば、「あ、この客なら6月の四半期の締め期に乗っけられそうだ」と4月後半ごろに担当者に演出出来るかどうかにかかってます。

なんて書いてますが実際はこの演出の準備作業。。一年を通じてずっとやり続けないといけないのですがポイントを絞るとしたらこの春先に見せるのがワタクシの経験上、一番確率が高いんじゃないかと思います。

いい不動産を買おうとする時はライバルを出し抜く必要性があります。
そんな時の買い方ってホント薄皮一枚の差で買えたり買えなかったりします。瞬間的に「この物件って安いの?高いの?お買い得なの?リスクは無いの?買っても死なないの?」といろいろ判断しないといけません。

いつも言うことですが不動産業者が「この物件いいですよ」って言ってることを鵜呑みにしてろくな判断しないで買っちゃう(もしくは融資が付くから買っちゃう)っていう初心者クラスの不動産投資家さんがよくやらかす買い方。。

これ、すごく楽な買い方なのでつい手を出してしまうやり方なんですが、大体楽に死ねますw。


今年はこんな話も織り交ぜつつ最終的にはkkenjiさんみたいに税務の領域まで踏み込んで行きたいぞ。。。とw。

ということで本年も狼旅団ブログをよろしくお願いいたします。。


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新年早々、エラい上から目線な記事なんじゃんw


めざせ!10万人wゴーゴーしょぼくれん!
(本日はかもじゅうさんの記事を配信予定ですw)

COMMENT

こんばんは、ぶるーまんぱぱ です。まずは、ぽちくりしますた。

どうぞ、本年もよろしくお願いします。

リアル年賀状ありがとうございました。額に入れて毎日拝んでみます。
きっと良いことがある気がします。

あけおめ、ことよろなやげです。

今年の目標は狼家襲撃です。(アレ?

狼さんのお腹が竹につっかえてる様に見えます。2号さんの愛ですね。(それとも引っ込みがつかないという暗示?)

今年は研鑽を深めつつ足元固めとしたいです。

今年もよろしくお願いします。mOm

確変にすぐさま反応したいところですが、取り敢えず3期分の
確定申告を銀行さんに渡しておくところから始めないといかん
私です・・・^^;

道のりは遠いな~

今年もよろしくお願いします。

融資先・・・確保しておかないとねw
これから、頑張りますw

あけましておめでとうございます!

新年ポチくりしておきました。

確変、、、て、なんという表現!
新年早々笑わせて頂きました(^○^)

仕込みは常にという話や具体的な工程表、とても参考になります。
銀行面談では、先方担当者を面接するつもりで、、、ですね。

確変GET目指して 気合いれていきマス!(*>ω<*)

明けましておめでとうございます。本年も業界内部からの鋭い切り込みを期待しております。
現在活動は立ち往生中,良くもなく悪くもないのですが,次への展開ができずにおります。狼ブログを読んで充電中です。

Re: タイトルなし

ぶるーまんぱぱさん

今年もよろしくお願いします。

あの年賀状、、うまくレイアウトが出来なかったのでコメント入れるところが無くなっちゃいましたw。

また2号に新しいバージョンで作らせますので今度は暑中見舞いで勝負ですw。(ってか夏まで持つのかこのブログ。。。と。w)

Re: タイトルなし

やげさん

ことよろですw。

> 今年の目標は狼家襲撃です。(アレ?

ってか嫁がやげさんのこと変に誤解してるので(「なんかとても博学そうでびっくりしちゃった」とか言ってますw)「一皮剥いたらとんでもない奴なんだよ」と洗脳しておきますw。

だから家には来ないでくださいw


Re: タイトルなし

クロノスさん

この「確変」ですがある日突然やってきます。(いつ来るかわからないところがもどかしいですw)

とりあえず銀行に「内緒だけど俺、金持ちなんだよね」と大風呂敷広げるところから始めるが吉ですww。

Re: タイトルなし

ワンワンさん

今年もよろしくお願いします。

え??
融資先なんてたくさんあるんじゃないですか?
(現金たくさんあるから銀行なんて付き合いで借りてやるんだよとか言われそうで怖いですw)

Re: タイトルなし

ちくりんさん

今年もよろしくお願いします。


確変はある日突然やってきますので、3月過ぎたらとりあえず銀行に飛び込んで名前を売るといいと思います。

銀行から「物件なにかあるんですか?」と聞かれると思いますが、そんな時は「持ち込む物件が多すぎてどえれを持って来ればいいか迷ってる」とでも言っとけば大丈夫ですw。

Re: タイトルなし

風太さん

今年もよろしくお願いします。

> 現在活動は立ち往生中,良くもなく悪くもないのですが,次への展開ができずにおります。狼ブログを読んで充電中です。

今なんて充電器差しっぱなしで放っておいても大丈夫ですw。
次の展開なんて春先にでもならないとやってきません。

とにかく足場を固めておくことだけやっておいていただければと。。

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