プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

フリーエリア
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カレンダー
10 | 2017/11 | 12
- - - 1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 - -
検索フォーム

ホントに実需ですか?。。。w

今日もクリスマス用のバナーなんじゃんw

ここから一気に1位に返り咲いたらカッコいいかもデースネw


こんにちは。

明日、最後の決済を終えると長かった12月の激闘も終わりです。。(ホント、今月はいろいろありましたw)

ってか、なんとなく今日はまったりモードだったんですけど本日は午後から例の「狼旅団泣いて笑ってポチらっちょ」が出版できるか否かの運命の編集会議があります。(今の時間はまだ12時なので結果はわかりませんw)

ワイロになるかどうかわかりませんが「狼旅団缶バッチ」を持参しましたのでここは姑息にもグッズ攻撃で少しでも心証を良くする戦術です。(「本当は旅団員さんにしかあげないグッズなんですけどねw」と勿体ぶるのも忘れませんw)

明日にはどうなったか書けるかもしれませんので大勢が判明したらお知らせします。

さて、明日の決済。。
先日書いた区分のレジ(業販用をエンドさんに供出した物件)なんですが、どうも引き渡し後の動きに問題がありそうです。

この手の話は買主さんがきちんと現状の状態を意識して買ってくれないとほぼ確実にクレームと化します。

元々エンドさんが買えるような物件の質ではないので後々、「こんなことなら買ってなかったよ」とか言われないようにずっと口酸っぱく言ってるのですが今朝の留守番電話を聞いて若干不安になってます。。


買主「仕上がりなんてどうでもいいので狼さんのところで格安な内装屋さん知りませんか?」

この方。。ワタクシには「自己使用」と言うことで買ってますが、このセリフを聞くをなんとなく「再販しようとしてるんじゃないか」と疑いが持ち上がってきます。


買った後のことまで干渉する気はありませんが・・・ここの所、、気になります。。

業販用の物件を素人さんが手を出すとトラブルの元になることが多いです。
物件自体が安いので自己使用でなら多少の事は我慢できるでしょうけど次に借った人は「消費者」としてローンを組むなりして買いに来ますから売主の立場がエンドさんとは言えそれなりに品質も求めてきます。

実需の中古物件を売るのなら多少安くすれば売れますが、今回の物件。。
正常に使用するのは相当お金が掛かるので下手すると相場の再販価格を上回る恐れも出てきます。


この前もうちで仲介した物件で同じようなことが起きました。

その時も実需で使用するということでしたのでエンドさんに売りましたが簡単なリフォーム(本人はリノベと主張してますw)で短期間で再販しようとしました。

物件に何かしらの瑕疵があるから安いんであってそうじゃなければそれなりの値段で売れるってのが何でわからないんでしょうか?

不動産の価値ってのは相場感もありますが実際には時価です。

実需の不動産ってのは人気がある物件なら採算なんて関係なくその人が欲しいと思った値段で売れるものだし人気が無ければ「鬼差し」の餌食ですw。←ここ、大切なので声を大にしてもう一度言っときます。

単に相場より安いからとか相場より利回りがいいからと素人考えでその物件に食いつくと業者から見たらそんなの格好の餌食なんです。(これをワタクシ、「養分」と呼称してますw)

しかし、この時の物件、、
先日売れてしまったそうです。。

買った値段3600万。
諸費用300万(リフォーム費用込み)

売値 3500万・・・・(絵に描いたような損切りです)


ホントは実需で使うつもりだったそうですが買ってから家族の反対もあり(そんなの買う前に確認しときなさいってw)渋々手放したそうですが実質的に400万の赤字でした。

問題はこの物件、、収益物件としては適さない物件ってことです。(学習塾でさえ入居を拒絶される売りビルです)

確かに見た目の利回りはよさげに見えますが(想定利回り10%)実際にはこのエリアは賃貸の需要がまったくありません。。(だから実需で買う人を必死に探したのに。。。)

この物件を仲介して買主さんに買わせた業者さん・・・一体誰なんでしょうか?

商売とは言え、そこまで鬼になれる業者さんがどこの業者なのか売主側の業者さんに聞きましたが・・・「多分狼さんの想像通りの業者さんだよw」とボカされてしまいました。。(どこだよw)

いくらそうさせないようにいろいろ考えて売り出しやってもそういうことになにも痛みを感じない業者さんにサクっと売られちゃうとモノ悲しいものがあります。(ま、商売だから仕方ないって側面もありますけどねw)


で、明日決済の物件。。
一応買主さんには「ホント実需目的で買うんですよね?」と再確認しました。

本人が「実需です」と言う以上明日の決済は予定通りにやりますがあとでいろいろ文句言ってきても介入はしないつもりです。

「手付も入れてしまったので今さらあとには引き下がれないでしょうけど今なら手付放棄で済みますよ」と警告しても買うつもりらしいのでいいですが。。。(ホント自己使用ですよね?)

これだけ言ってもあとからグダグダ文句付けてくる人も少なくないので念のためそういう念書を取ることにします。

このくらい注意して取引しないとあとでひどい目に遭うのがこの業界。。

素人さんの「投資家」がいきなり「消費者」に変貌すると手が付けられません。(もう都庁行きたくないですw)

年末押し迫った取引なので余計に心配です。。。



↓そんなわけで本日もよろしくお願いします。。
人気ブログランキングへ
今日だけじろー君改めポチクレッティー男爵三世なんじゃんw



めざせ!10万人wゴーゴーしょぼくれん!
(最近頭打ち気味デスw)

COMMENT

需給のバランスが大切ですね。
今年は、物件購入出来なかったので、来年楽しみにしています。
(黒い素人になるかぁ!)

実需です(裏を返せば、業販で転売益を狙っていますw)という素人さんに、泣かされないようにしましょう!
裏返しすれば、プロを困らせられる素人になりたい!!
(無理だけどw)

素人がリフォームして再販できる物件なら、プロはもっと厳しく
儲けられるでしょうね。^^;
情報収集力も、決済スピードも段違いなのでしょうから。

そう考えれば、せいぜい収益物件として買って退去後に実需
に売れる可能性のある物件を狙う、位にしておくのが程々の線
なのかな、とも思います。

それなら転売屋さんとガチンコにならないでしょうし、退去まで
待てるのが大家の強みではないかと。

昨日は緑色の汁を出すことなく無事帰宅したやげです。

宇宙人じゃないんですから。酔っ払っても緑色の汁は出ません。(汁が出そうな電波はしょっちゅう受信していますけどね)

昨日美味しいロティサリーチキンをいただきましたので、何とか自分で再現できないか今の今まで思案しておりました。ある程度方針が固まったので今度実験してみます。ダッジオーブンどこに閉まったかな?

・・・違う意味でプロを困らせる素人になりそうですが・・・。

で、本家本元の「狼さんを困らせる買主さま」。
シロートが5年以内に転売したらガッポリ税金取られちゃいますよー、って釘も刺してあるんでしょうけど・・・。
・・・ああ、賃貸にするんでしょうかねぇ。こういう方、これから増えてくる(てか、むしろ自分も道を違えばこうだった?)可能性大ですね。

「いい勉強代だった」と真摯に受け止めて貰えればいいのですが・・・。

Re: タイトルなし

ワンワンさん

> 裏返しすれば、プロを困らせられる素人になりたい!!

え?すでになってませんか?ww

とにかく来年こそはいい物件が出てきますようにワタクシも冬休みは山籠もりして願かけてきます。(行かないけど)

Re: タイトルなし

クロノスさん

> 素人がリフォームして再販できる物件なら、プロはもっと厳しく
> 儲けられるでしょうね。^^;
> 情報収集力も、決済スピードも段違いなのでしょうから。
>
> そう考えれば、せいぜい収益物件として買って退去後に実需
> に売れる可能性のある物件を狙う、位にしておくのが程々の線
> なのかな、とも思います。
>
> それなら転売屋さんとガチンコにならないでしょうし、退去まで
> 待てるのが大家の強みではないかと。

そうなんです。
このくらいで押さえてくれればそんなに口酸っぱいこと言わないんですけど、どこまで理解してやろうとしているのか。。。(なんか怖いこと言ってましたw)

腹八分ってくらいでちょうどいいんです。この世界。

Re: タイトルなし

やげさん

クリスマスにロティサリーチキンなんて食ってたらしいですね。。(てかそれどんなチキン?w)

> 「いい勉強代だった」と真摯に受け止めて貰えればいいのですが・・・。

引き渡しの時に「あとで転売して思うようにいかなかったからってワタクシに文句言うのはダメですよ」とかましておきました。。これでたぶん大丈夫かと思います。。w

EDIT COMMENT

非公開コメント