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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
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悲しい居住空間。。。。

banner赤ずきん
たろさんにオワコンとか書かれちゃったんですのw


こんにちは。

うちの新築レジの近所にこちらより1年早く新築した駅徒歩1分の駅近レジあるのですが、この物件、新築時よりいまだに埋まっていない部屋があります。

新築レジってのはいわゆる「新築プレミア」と言うものがあり、よほど変なことでもやらかさない限り埋まって当たり前じゃないかと思われるのですが、新築後2年半経過した現在でも埋まりません。。

参考までにこの部屋のスペック。。

・駅から徒歩1分
・RC造6階建の2階
・専有面積:24㎡
・主な装備:BT別、浴室乾燥機、室内洗濯機置き場、エアコン、オートロック、モニタ付インターホン、複層ガラス、防犯カメラ、エレベーター、24時間換気、ウォシュレット、ガスコンロ、バルコニー付、ペット可
・家賃:72000円(別途管理費5000円)

専有坪単価は都内城南地域ということもあり坪10000円ってそう高くはありません。
(うちのレジの賃料設定は駅5分でこれの1.5倍くらいの専有面積ですが坪10500円くらい平気で取ってます。。)

最近のトレンドの装備も充実していますが駅近レジでこれだけ埋まらないのもちょっと気の毒です。。

2年半も空室でおくならいっそ賃料を相場以下に貸してしまった方がいいんじゃないかというご意見も出そうですがそれが正解だとは限りません。。

なぜなら融資を受けるときに建築単価と収支計算書を融資を受ける銀行に提出しています。
銀行はその計算を基にして融資してますので想定の賃料以下で貸したのが判明すると、「このオーナーの計画ってちょっと杜撰だったのかな?」と思われてしまいます。

その程度で済むならいいのですがもしこの物件の次にまた物件を買おうとした場合、融資予定先の銀行にこの物件の収支表も提出するはずです。

そこでも「なんで新築なのにこんな家賃で貸してるんだろう・・」と思われます。

銀行も今、貸している家賃が適正かどうかくらいは審査の時にチェックしてますからよからぬ誤解を生む可能性が出てきます。

あと、数年後にその物件を売却するかもしれないって時、家賃を下げて貸していれば売り出し利回りも低下しますので高く売ろうにも売れなくなる可能性が出てきます。

ましてこの物件は新築です。

一から作るわけですからその時の一番最適なトレンドを企画に盛り込むことが出来ます。
なのになんで埋まらないのか・・・?


先に答えを言ってしまいますが実はこんな間取りなんです。。。。

悲しいくらいに居住空間が死んでます。。。


設計段階でこの部屋の間取りについて検討しないで設計さんの言うがままに一発で承認してしまったのでしょうか?

居室の空間がここにも出来たのでとりあえず間取りをブチ込んでみたって感じの間取りです。

正直、ワタクシが賃貸で案内してもこの物件で決める自信がありません。。

このケース。。
素人さんが大家経営するときにありがちな話なのですが、完成して実際に賃貸に出すまでどこが悪いのかまったく気が付かないって典型的なケースじゃないかと思います。

賃貸営業を経験している人にでも聞けばこの間取りをみてすぐに「この間取りじゃ貸しにくいですから変更したほうがいいですよ」くらいのアドバイス貰えたはずですが、困ったことにこの物件の客付けは建てた会社の専属専任媒介です。。

2年半経った現在でも取引形態は変わっていませんのでまだオーナーさん、自分がしてる勘違いに気が付いていないんでしょう。。

さて、ここで問題ですがこの埋まらない部屋。。
あなたがオーナーの立場ならどうやって埋めますか?

やっぱり家賃を下げてでも埋めてしまった方がいいですか?

実はこの部屋すでに家賃を当初の設定家賃より10000円ほど下げてます。(当初は坪11000円オーバーとかなり強気な賃料設定でしたw)

ま、現状、専属専任で媒介を貰ってる業者さんは間違っても「もっと家賃下げないと埋まりません」なんて言えるはずないですw。(ワタクシだったら「じゃあ計画時のあの収支表はなんだったんだ!!」ってキレちゃいますw)

計画時から20000円家賃を下げてでも埋めてしまう方が賢明なのか他の方法を考えたほうがいいのか。。
オーナーの立場になるととても悩んでしまう話じゃないかと思います。

この物件のこの間取り、、実はワタクシ、設計段階から知ってました。(だってこの設計さん、うちにも設計士選定の時に営業に来てましたからw)

ドヤ顔でこの図面を見せて貰った時に「あ、ここに頼むのはやめとこw」と思いました。(この部屋を企画してるくらいじゃ賃貸の経験が無いのがバレバレです。)

他人の物件だしワタクシが仲介するわけでもないので特に意見しませんでしたが、ワタクシならこの部屋が出来てしまうとわかった時点で最初から家具付きの部屋で家具なんかみんなあげちゃうくらい事を考えます。

あくまで一つの方法論ですがこの部屋、実際に家具を置いてしまって生活感を出して貸してしまった方が埋まるはずです。(形の悪い部屋を高く貸す常套手段じゃないかとw)

新築時にそのくらいは頭で考えて手を打っていればこんなに賃料を下げなくてもなんとか埋まっていたんじゃないかと思います。

実際、近隣でもう一つ建てていた別のレジは最初から家具付きワンルームを企画して坪11500円という鬼のような賃料で募集して2か月くらいで満室になりました。。

設計段階でいろいろな建築制限の影響で思ったような部屋が入らない場合、万が一に備えてあれこれ対策を考えておくのは必須事項です。

客付け業者さんに客付けを任せっぱなしにしてるといつの間にか「広告料付けないと厳しいです」とか言われて(新築で広告料とはこれいかにw)余計な募集経費が掛かります。

まして建てた業者におんぶにだっこで専任なんてあげてしまうと両手狙いで物件を囲われてしまうかもしれません。

ある程度は専任で任せても構いませんがどこかの時点で「これ以上埋まらないなら一般媒介にしちゃうよ」くらい言っても業者は文句なんて言わないでしょう

なんでもそうですが後手後手な対策を打ってるといろいろなシガラミに巻き込まれて言いたいことも言えなくなっちゃうので最初に布石を打つってのが大切です。

この話、中古収益を買う時にも言えることです。

物件を購入するときに今の賃料が相場から言って適正かを判断するのは常識として今の入居者さんの原契約がいつからなのかってもの把握しておかないといけません。

よくあるんですが、リーマンショック以前からずっと入居していた為に、直近の賃料相場と乖離している賃料で借りているってケースがあります。

今の募集賃料は70000円が相場なのに6年前の賃料下落が始まる前から住んでるとその部屋の今の賃料は98000円なんてことがあります。

98000円で借りてる部屋の収支計算で利回りを見ると10%の利回りですが一旦、空室になってちょっと控えめに90000円で募集しても、まったく内見客も来なくて「あれ?なんで埋まらないんだろ?」ってことが起きます。

物件購入を検討するときにここをよく見てないと10%の利回りで買ったつもりが実は8%の利回りの物件だったってことになっちゃうかもしれません。


ツワモノ大家さんはここから「98000円の賃料をうまくリノベして108000円で貸せる部屋にしてやるw」って闘志を沸かせるのですがそれは相当経験を積んできた大家さんだから出来る話です。(時々そういう物件を見せて貰いますが・・・ここまでやるの?って感じですw)

中古収益を検討するときにこの「もし空室になったときにどうやって埋めるのか」って話は空室になって「埋まらねーじゃん」と悩む前じゃなくて買う時に考えておかないといけない話なんじゃないかと思います。


ここのブログランキングでブログ書いてる大家さんのブログをせっせと読んでるとそういうヒントがたくさん隠されています。

ワタクシも賃貸の仲介やってた時よりもこうやって他のブロガーさんの記事を読み始めた頃からの方がより実戦的なノウハウを覚えることが出来ましたw。

実戦で揉まれている大家さんのブログは「お、これパクったろw」って話が多いのでそういうブログを見つけたらブックマークして毎日追いかけるってのもよろしいかと。。。(時々、コメント書くなりメールしてみると相談に乗って貰えるかもしれません)


これも大家さんの営業手段のひとつなのかもしれませんw。



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「パクる」とかじゃなくて「先人の教え」って言った方が波風立たないんじゃんw


めざせ!10万人wゴーゴーしょぼくれん!
(もうすぐ800人w)

COMMENT

変な間取り・・・というよりも形が変なのは大体決まらないですよね。
ファックスで流れてきた事ある気がしますこの物件。

私は間取り大好き人間なので、業者さんと打ち合わせする中で、柱割まで変えて貰った結果、建築費を2,000万円削減し、天井高も結果的に30センチ高くなりました。

中古物件は、間取りが悪い物件が多くて、いつも「勿体ないな~」って感じてますね。

それにしても、「業者任せ」は絶対有り得ませんね~。

お願いランキングに出て来そうな間取りだなぁ、と思ったやげです。


・・・階段状になった(平面図でですよ)間取りとか一番幅のあるところで1m50cm

とか色々凄いの登場しますがそこからすると(一応)マトモに見えるから不思議

DEATH。


「こんな提案通る訳ないだろ」な図面、私も恥ずかしながら手元にあったり

しますが(爆)、1級(クソ)建築士様でもホントに描くから油断も隙もないです。


「賃料下げてでも空室埋めろ」・・・何でもそうですけどタイミングと加減って

ありますよね。

「当店の肉は新鮮ですので(ここが既に怪しい)表裏15秒ずつ焼いてお召し

上がり下さい」

・・・温まってない焼き網の上で生肉15秒ずつ『置いて』も意味ないし。

相変わらず判り辛い例えですがw


もう責任とって専任会社の「借り上げ社宅」にして貰えば万事解決じゃ~んw

・・・なんて思っちゃったりしましたです、ハイ。

問題は、そういう想定(妄想)利回りでも売れてしまう事。

買い叩こうとしている(突っ込み不要です)つもりはないんですが、
立地・建物の造り・現況最下限の賃料引き直し等々で想定した賃料からの物件価格と、売却希望価格には大きな隔たりがあります。

この辺のジレンマが、賃貸の本流である、新築派の気持ちも判るなぁって事なんでしょうね。

又、必殺さんのドミナントエリアを羨ましく思う理由でもあります。

 鳥です。

 大家さん、大変そうですね。


 家賃を、もっと、下げても、とりあえず、

 満室にした方が・・・。


 家具付きも、有りだと思いますが、

 土曜日のある建築士の人に聞いてみるのも・・・。


 似たような新築が、あったような・・・。
 
 無かった様な・・・。

 

ベッドサイズに規格があることすら知らずに間取り企画していた
私が通りますよ。(・∀・)

多くの方たちのアドバイスがなければ、多分今頃は痛い間取りで
確定になっていたことでしょう・・・

最低でも、切り貼りで家具並べてみたり、程度はしてみるべきだ
と痛感した次第です。

募集戦略の部分はさすがですね!同じ轍を踏まないように気を付けます!

耳が痛いです。4室同時の改装の時、30㎡と同じキッチンを
何も考えず業者のいうまま20㎡の部屋にも入れてしまったことがあります。
(部屋の真ん中にど~んとシンクがあります。南向きなので超暑くて逃げ場ナシ)

以前、アパートの門前に電柱がある(真ん中じゃなく1/3くらいの位置)図面を
見て私が

「東電に連絡して移動してもらわないと」と言ったらクソ設計士が
「大丈夫ですよ。引越しには問題ないです」と応えました。
一瞬血圧が200位になったと思います。そんな建物があるかー!

大手の一級建築士でしたが、何度か信じられない図面を書いてきました。
ウチの親もワケのわからない要望をだしていたので
どっちもどっちでしたけど。ww

ラーメン構造の角住戸は柱・梁が集中しますので、もとの面積が狭いと有効面積がけっこう食われてしまいます。特に変形ともなると更にです。
このプランの場合、居室部分の有効面積は5帖弱といったところではないでしょうか。BT別の場合、20㎡で6帖、24㎡で8帖というのが目安ですから、24㎡とはいえ実際リーシング上、競合するのは15㎡~17㎡の物件だと思われます。
つまり、24㎡の物件として見ると坪単価1万円ですが、17㎡の物件と見ると1万5千円ということです。
一般的には、角部屋はそれなりのアドバンテージがあり、賃料単価が高くなりますので、こういったケースであれば隣の部屋とくっつけて広めの部屋にした方が、良いでしょう。デッドスペースの割合もかなり減るはずです。
とはいえ、出来上がってしまった部屋。
なるべく、賃料を下げないよう努力をするのはご指摘のように理に叶っています。
はやく決まるといいですね。

新築で立地が良くてもあまりにも間取りが悪いと決まらないものなんですね。中古物件購入の際も立地や建物の良し悪しだけでなく、間取りもしっかり見ていこうと思いました!

で、自分は先輩大家さんがリフォームした物件をブログで見て、とても良かったので後日内覧させていただき、自分の物件のリフォームの際にかなりパクらせていただきました!

こうやって狼さんのブログでも色々と知らない事を学べるし、ブログやってて良かったな~と思います。




FAXじゃなかったw
アットホームだったw

久々に見たけどやっぱり酷いですね。

最高級大間マグロをワタクシが握って
猫の餌にしてみた感じでしょうか。

池のホトリの由緒正しき立地なのに勿体無い・・・

だけど、結局はそれを選んだ地主さんの自己責任なんですよ。
調べなかった、探さなかった、見極められなかった自分が悪い。

世の中出来の悪いのも居るから、廻っているわけでw

Re: タイトルなし

水さん

> 変な間取り・・・というよりも形が変なのは大体決まらないですよね。
> ファックスで流れてきた事ある気がしますこの物件。

この図面に見覚えがあるということでしたら水さんが都内の不動産屋さんだってことがバレバレですw。

ってかこの図面を外に出す時点でこの業者さん、、おかしいですw。

Re: タイトルなし

ひろ@大胆な小心者さん

どもども、、ご無沙汰してます。。

ひろさんくらいになるとこういう部屋見たら大量に資金を投入して力技でもリノベしそうですがwこの大家さん、リノベなんて提案したら烈火のごとく怒ると思います。(まだだれも住んだことの無い部屋だしw)

業者さん任せにするとどんな目に遭うかっていう典型的な例ですね。w

Re: タイトルなし

やげさん

ま、やげさん、ハウスメーカーの図面でやりあってたからこういう話聞くと大笑いしそうですけどオーナーさんからしたらたまったもんじゃないですw。

> もう責任とって専任会社の「借り上げ社宅」にして貰えば万事解決じゃ~んw
> ・・・なんて思っちゃったりしましたです、ハイ。

実はこれが最善策だったりしてw。

Re: タイトルなし

ぼ~やさん

> 問題は、そういう想定(妄想)利回りでも売れてしまう事。

そうそう、、こんなでも買ってしまうお人好しさんがいるのが原因かもしれません。。

新築か中古を選ぶときにここのところはホント押さえておいてほしいです。
買っちゃったら引くに引けなくなっちゃうますよw。

Re: タイトルなし

鳥さん

もっと早い段階なら家賃下げていれちゃう戦略でも良かったのですが、2年以上経過してからだともう意地でも下げたくないと思いますw。

こういう戦略って専任業者はぜったい教えてくれないんですw。

Re: タイトルなし

クロノスさん

やはりいろいろアドバイス聞いて頭でコネコネするのって大切です。。

皆さんそれなりに苦労してますからw。

成功は失敗の上に成り立つもの。。。うーんいい言葉ですw。

Re: タイトルなし

remさん

> 募集戦略の部分はさすがですね!同じ轍を踏まないように気を付けます!

ワタクシの募集戦略なんてすべて失敗の上にありますw。(ええ、、そりゃいろいろやらかしてますともw)

Re: タイトルなし

e.r.i.さん

だれでも最初はそんなものですw。

いろいろやっていくうちに「これはまずいだろw」って思うようになるので派手な失敗ってのは後々役に立つものです。。

え?取り返しのつかない失敗ならどうなの?ですって?

大丈夫です、、世の中そう取り返しの付かないことなんてありませんからw。

Re: タイトルなし

猪俣さん

出来てしまったモノを嘆いても仕方がないですが、ひねくれた部屋を実際に作る前にもうひとヒネリ欲しかったかなと痛切に思う限りですw

実際何度もダイエットに失敗しているワタクシではありますが、こういう物件の媒介任されたらやはり食事がのどを通りません。。。。

Re: タイトルなし

Sun Pacinoさん

立地がいいからと甘えるとこういう結末を迎えるってパターンの典型ですw。

でも、このケースって何度も気が付くポイントがあったんです。(でも全部スルーされちゃいましたw)

大家業ってやっぱりそれほど甘いものじゃないようです。。

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