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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
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あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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苦労所得。。。

banner赤ずきん
久しぶりにテレビで「志村動物園」見てますのw

こんにちは。

ここのところ土曜日も日曜日も出動状態だったの久しぶりに家で休息です。(しかし先週、今週の忙しさは一体なんだったんでしょうw)

休息と言ってもまだ年末まで諸々雑務が残っているので今日も家でずっとレポート書きです。。。
(この年になってもこういう業務が付きまとうところがすでにワタクシ、大手不動産屋じゃないって証ですw)

今日書いてるレポートはワタクシの昔からの顧客向けの来年の不動産市況のレポートです。
月イチくらいベースで書いてるやつなんですが、実はワタクシの顧客は元々このブログの存在はほとんど知りません。

ブログで書いてることを時々まとめてレポートとして配信しているのですがこれが結構ウケがイイんですw。

昨日ブログで書いたネタなどもちょっとアレンジして送っているのですが普段、なかなかこういうブログなどに接していない不動産投資家さんってのも実際、相当数いるようでワタクシのレポートごときでも新鮮に映るようです。

ま、ブログネタだけじゃお笑い系に間違えられちゃうのであちこちで見聞きしたネタを貯めて置いて(一部パクリネタ含む)いかにもそれらしく文章化してますのでお客さんから見たらワタクシですらプロの不動産屋っぽく見えてるんじゃないかと思いますww。

それはそうと昼間、そんなお客さんの一人から電話がありました。

このお客さんもこのブログなんて絶対読んでいないでしょうから書いちゃいますがこの方、最近やたら増えてきたおわゆる二代目大家さんです。

10年くらい前から専業大家さんになっているのですが、最近、運営がうまくいってないそうです。

最大の悩みは空室率の上昇です。。

ここ最近、近隣に新築物件が増えてきてご自身の保有物件の競争力が落ちてきているとかで家賃を下げての防戦一方な展開らしいです。

この手の話は実際によくある話なのですが、この方は脱サラした当初はマメにご自身で自主管理やってました。

しかし、ここ数年で買い足した物件までは管理の手が回らずいわゆる外注化しての運営にシフト。。
遠隔地の物件もあるのでそっちに関してはほぼ地元の管理会社に丸投げで運営していました。

空室率が上がってきているのはこの管理外注化物件。。

当たり前な話ですが、遠隔地の物件の運営は管理会社さんとうまく連携が取れてないとなかなかうまくいくもんではありません。

聞けば現在の満室率。。60%程度だそうです。。。

買った瞬間は95%でしたがここ2年でバタバタと退去してしまい、現在の数値でなんとか耐えているそうです。

埋めようにも賃料下げてもダメ、リフォームしてもダメ、理由は他にありそうなのですがワタクシもこの物件についてほとんど情報を知りませんし、そもそも普段から行くことがないエリア。。

ワタクシに聞くのがそもそもの間違いじゃないかと。。。

しかしこのお客さん。
過去に都内の物件をいくつか売ったり買ったりの仲介させて貰っているのでむげに断れません。。
来週、一緒にその物件を見てこようかと思います。(ってかこの物件売った仲介はなにしてんのよ?w)

場所は北関東の某県庁所在地です。

「なんか大家業って大して儲からないね」とこぼし始めているので心が折れないうちになんとかケアしてあげないといけないです。。

ホント、ここ最近の不動産投資熱の過熱ぶりで賃貸の競争も激しくなってます。
都内でもその傾向が顕著に現れてますのでこの手の地方の物件。。相当気張って管理しないとすぐに負け組物件となってしまいます。

不動産は不労所得って考えてる人ほど結果的に苦労しているので苦労所得(By ジェービルさん)と揶揄されてる昨今。

ワタクシにとっても大家業の難しさを再認識するいい機会になりそうです。。


本日は短い記事ですがこの辺で。。。

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今日はまた一段とやっつけ仕事っぽい記事なんじゃんw


めざせ!10万人wゴーゴーしょぼくれん!
(もうすぐ800人w)








COMMENT

60%はまた結構厳しい数字ですね。
同じエリア内でも平均割っているんではないでしょうか・・・

まあウチも人のこと気にしている場合ではないですが。

でもこうも供給が続くと、どこかの時点で誰も幸せにならない
状況というのが出てきそうですね。
一時期のタクシー業界の様に。

>>聞けば現在の満室率。。60%程度だそうです。。。
>>買った瞬間は95%でしたがここ2年でバタバタと退去してしまい、現在の数値でなんとか耐えているそうです。

怖い話ですよねぇ。
よくこういう話を聞くので、現在満室ですが私も内心ガクブルですww
近隣の物件のマンションが売却されて、新オーナーが馬鹿みたいに安い家賃で参入してきたら、またまた血みどろの戦いになりそうで・・・・。
近隣のマンションで、この10年間で3回もオーナーチェンジした物件もありますし、何し出すか分からないところが恐ろしくもあり、面白(ry

さらに、うちの近隣の地主系オーナーさんも、苦しくなったら家賃は下げるし、条件緩和はするし、最後は遊ばしている土地を売って補填しやがるので、生半可な新参者オーナーさんは、死んでますね。
地主系のオーナーさんは、現金で1億超持っているのはザラだし、単なる財務面での持久戦・体力勝負はヤバイです。
(中途半端に地価の高い地域なので、地方ほど利回り高くないし)



>>ワタクシに聞くのがそもそもの間違いじゃないかと。。。

いやぁ、私の場合も狼さんにお会いできたら、お聞きしたい内容です♪
近隣の空き多き物件を買ってやろうかと思っているのですが、素性の知らない物件をどう扱い、料理するべきなのか・・・・。
新参者の2代目オーナーの私の知らない、買い増し大家さんの裏話・悲話も期待しております^^)

地主系大家さんも代替わりの時代なんだなぁ、と感慨深いやげです。


「地主だからお金持ち」なのかな、と思ったらそういう訳でもなさそうで、近所の

地主系の人達は自宅はやたらとチンマリしていて、爪に灯を灯すような生活を

送っております。(話のネタとしては面白くも何ともアリマセン)


本来なら二代目こそ初代の苦労の跡が実を結ぶ頃の筈。

・・・でも自分の代で買い足した物件が火を噴いてしまっているのですね。(汗)


「ちょっと時間ができたから物件の草むしりでもやってくるわw」

↑くらいの感覚だったら問題が発生する「予感」もあるとは思いますが・・・

・・・遠隔地って本当に余程優秀な協力者がいないと難しいですね。(大汗)

祝、1位返り咲き。

北関東の某県庁所在地、、、、新幹線が通っていない、からっ風が厳しいところでしょうか?
あそこだったら、、、人が少ないですからねぇ、厳しいと思います。

私も遠隔地に2棟保有(どちらも中間登記省略^^;)、現地に行くのは年に1,2回ですので、管理会社とのコンタクトだけは定期的に行なっています。

取得直後から私の方針を何度も説明していましたので、今は何か変化点があればすぐに連絡をもらえる体制になっています。
変化がないと何も連絡がないのも寂しいですが、、、。

賃貸に住む知人宅に地裁から手紙が。
「物件を差し押さえるから、来月の賃料は払わずに持っていてください」
だそうです。

知人は「年末年始に使いこまないないようにしなくちゃ!」と笑っていましたが
夏には大規模修繕なんかして、いい大家さんだわって話していたのですよ…。
私の周りで不動産投資に失敗した人って、あまりいないのですが、
さすがにちょっと怖いお話でした。

Re: タイトルなし

クロノスさん

> でもこうも供給が続くと、どこかの時点で誰も幸せにならない
> 状況というのが出てきそうですね。
> 一時期のタクシー業界の様に。

あ、そうそう。
おっしゃる通り今の不動産市況ってタクシー業界と似てますねw。

部屋ばかり増えても入居する人がいなければただの箱だし。。。

Re: タイトルなし

WH さん

買い増すにしてもちゃんとした戦略があれば普通は失敗しないものなんです。

ただアドバイスする側の人間が利害当事者だとなんでもかんでも正当化しようとするのでここを見抜けないといたちまち業者の養分になっちゃいます。。

ワタクシのブログでいつも言いたいのはこの部分です。

もっと赤裸々に書きたいのですが・・・(刺されるのもいやですw)

Re: タイトルなし

> 地主系大家さんも代替わりの時代なんだなぁ、と感慨深いやげです。
やげさん


> 「地主だからお金持ち」なのかな、と思ったらそういう訳でもなさそうで、近所の
> 地主系の人達は自宅はやたらとチンマリしていて、爪に灯を灯すような生活を
> 送っております。(話のネタとしては面白くも何ともアリマセン)

ワタクシのまわりの儲かってる系の大家さんもホント質素ですw。(見た目、とても貧乏にしか見えませんw

ちょっと儲かってくるとついやりたくなってしまう話なのですが、これを押さえることが出来て正統な大家さんじゃないかと。。(美味しい話なんてそう転がってないんですw)

Re: タイトルなし

まるしさん

> 北関東の某県庁所在地、、、、新幹線が通っていない、からっ風が厳しいところでしょうか?
> あそこだったら、、、人が少ないですからねぇ、厳しいと思います。

、、、たしかに新幹線は通っていませんw。(完全なクルマ社会のエリアです)
なんでここで不動産投資しようと考えたのか今度アタマをパカっと開いて聞いてみます。


> 取得直後から私の方針を何度も説明していましたので、今は何か変化点があればすぐに連絡をもらえる体制になっています。
> 変化がないと何も連絡がないのも寂しいですが、、、。

便りがないのは元気な証拠と昔から言いますが、ワタクシのお客さんでずっと連絡なしで運営していてたまたま物件見に行ったら半分くらい空室だったという物件が存在します。。

家賃の送金で気が付けばいいのですがそれすらしてなきゃこんなこともおきますって典型でした。。

Re: タイトルなし

e.r.i.さん

> 賃貸に住む知人宅に地裁から手紙が。
> 「物件を差し押さえるから、来月の賃料は払わずに持っていてください」
> だそうです。

ひー、、年末に非常に濃い話ありがとうございます。。

来年はこういう大家さんが増えそうなのでちょっと心配ですね。。

でもワタクシ、そんなこと言われたら使いこんじゃうかもしれませんw

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