プロフィール

狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

フリーエリア
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カレンダー
02 | 2017/03 | 03
- - - 1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 31 -
検索フォーム

積算出そうな収益物件

セミナー週間も終わり今日から再び戦闘モードですw。

そんな訳で再び2号物件を購入するべくちょっと真面目に動き始めてます。。


今回は前々から任売で売りに出ている東急田園都市線のとある駅の収益レジを見てきました。

本物件、ワタクシの事前に弾いた評価は25000万円程度。

売値は条件付きながら21000万円。。。

21000万円で無事に買えれば想定利回り13.3%。。(売主がB勘なんたらとほざいてますがそこは無視の方向で)

ワタクシの嫌いな下駄履き物件なのですが長期的保有で考えれば銀行ウケも良さそうだし他に目ぼしい物件も無い昨今。100%とは言えませんが見に行く価値はあるかなと思い見てきました。

まぁ平成3年のRCということもあり大規模修繕のやり方如何では10年保有で出口12%で出しても大丈夫ではなかろうかと。(不動産業者的に言うと10年保有なんてのは極めて気の長い話ではあるのですが・・w)

ということで以下物件概要です

場所:川崎市の北側
交通:田園都市線ニコタマから3つか4つ行ったあたりの駅 徒歩15分(実際には20分弱)
土地:約200坪
60/200 準住居
道路:南側20m 東側4m 角地
建物:RC5階 店舗 共同住宅
築年:平成3年築
現況:70%賃貸中(店舗2戸はどちらも空室)
想定利回り:13.3%
現況利回り:9%
部屋タイプ:ファミリー17戸 店舗2戸(1階) 
瑕疵担保面積・現況有姿売買(このセリフがある時は・・w)

銀行融資は恐らく諸経費も含めてフルでいけるという前提なのですが・・住宅地図で物件を見ると前面道路20mの方がどうやって接道しているかで1階店舗部分の運命が決まりそうな気がします。

1階が安定して埋らなければ利回り13%なんて夢のまた夢です。

1階の処遇と言うか方向性が見えればその場で買い付け入れてしまおうかと念のため今日も買い付け持参ですw。

電車に揺られること30分。。
駅に着き現地まで歩きました。・・やっぱり駅15分を超えると賃貸するときの心配が若干過(よ)ぎります。。

建物は平成3年築の割にはきれいです。

まず心配なのは防水関係なので屋上に上がりチェック。うーむ。。。買った瞬間に防水工事が必要ですねw。。

1階のテナントですがどちらもきれいさっぱり空っぽでした。
さて問題は再募集かけた時にどんな店舗が入るかです。(賃料も想定の賃料では厳しそうです)

前面道路は20m道路なのですがどのクルマも本物件前は全力疾走で駆け抜けていきます。
いろいろ考えてみましたが飲食も物販もこれではダメですね。。

安い家賃でラーメン屋なんていれたら半年くらいで夜逃げされそうです。

1階の家賃収入はあまり期待できそうにないので上のマンション部分に期待がかかるところですが・・任売物件にありがちな「いい加減な管理」であるため滞納者ありとのこと。。。

一度箍(タガ)が外れた物件は家賃滞納クセのあるやつの教育が難しいのでやっぱりこの物件は見送りです。。
(ファミリータイプで滞納があるって尋常ではないですよw)

30分くらい近所をうろうろしてみましたがロケーション的に賃貸の案内にお客さんを連れてきても現地に着く前に「ここはやめよう」と言われそうな感じがしました。仲介さんが朝一の「見せブツ」として案内しそうですw。
(大〇建〇がド田舎の土地に「土地活用」と地主に無茶な営業を仕掛けて建てさせたようなロケーションにしか見えないと言えばわかりやすいでしょうか。。)

「これは安い」と飛びつくとヒドイ目に合いそうな収益レジの典型ではないかと思います。


今日はこれからもうひとつ物件を見てきます。

これは仕入れ用にいいかなと思っているのですが恵比寿のタワーマンション。。。
区分なのですが仕入れる金額的にはアッパーに近い1億ライン。。。(区分で1億超えるとうちでは銀行から怒られますw)

事前調査では問題なさそうなのでとりあえず仲介さんには「これ買いまーーーす!!」言っておいてあとでどう料理するかじっくり考えたいと思います。

ちょこっと近隣相場を東京カンテイで調べたら平成初期モノでも坪400万だそうで・・20坪(普通の3LDKタイプで8000万コースですがなw・・)300万円台買えるなら速攻転売しちゃいますw。

ということで今からこっそり見てきます。。。



たまには真面目に仕事してるじゃんとお思いのアナタ。。。
そうなんですこれがワタクシの本来の姿なんです。。信じていただけるようでしたら。。。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓
人気ブログランキングへ


COMMENT

No title

狼さん

なんだ~
近く来たなら、例のやつ、ついでに見てけばよかったのに(笑)
駅徒歩5分です。

Re: No title

ふくちゃん様

え??え??

近所だったんですか?

・・でも近所だからって一人で気軽に行けるところじゃないっすww。

EDIT COMMENT

非公開コメント