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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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久しぶりに新築の話です。。。

banner赤ずきん
内緒ですけどクリスマスの頃にはまた1位取りたいんですのw


こんにちは。

まずはお知らせです。

来週土曜日の忘年会ですが定員に達しましたので今この時間を持ちまして締切とさせていただきます。たくさんのお申込みありがとうございました。(申し込んだのにご案内メールが届いていないって人がいましたらご連絡ください。)


さて、ここの所、あちこちの業者さん系の忘年会に出没してるワタクシ。。

今さら新しい業者さんと仲良くしてもあまりメリットは無いのですが来年に向けて物件を仕込む都合上これはどうしても欠かせない作業の一つです。(体からお酒のにおいが取れませんw)

ま、一番知りたいのは来年、業者さんがどんな戦略を考えてるかってことなんですけどねw。

これによって不動産投資業界も大きく変わります。

そりゃそうです。
いつも言ってることですが転売業者VS不動産投資家という戦いはまだしばらく続くからです。

転売系業者さん達が来年、どっちの方角に向くか・・。これは非常に興味があるところです。

今週、いろいろ聞いて回ったところ、どうも来年は「区分レジの買い取り転売」に重きを置いてる模様です。。。(一棟じゃ仕込めるものが無いってこともあるんですがw)

しかしワンルーム区分の中古が世に溢れかえってる昨今、、「なんで?」と思うのですが、マンション条例の影響で20㎡以下の区分レジというもの自体が今後新築されないからだというのが大きな理由の一つのようです。

ワタクシはどう見ても希少価値があるとは思えませんが、業者さんはここに目を付けているのは事実の模様です。。

この価格帯の物件は現在、1000万を切る値段で取引がさかんに行われています。
利回りなんて都内でも10%どころじゃありません。。(ローン組みにくい物件は利回りが上がっちゃうんですよw)

仕入れベースでいくと20%前後で取引されているのが相場です。。。(リフォーム前価格なので実際は13%前後じになるような価格での設定です)

まして最近は、業者さんが中間省略売買を積極的にやり始めてます。(これ専門って会社もあるくらいです)

あらかじめ出口さえ付けてしまえば中間省略での取引は怖いものなしです。(出口のつきそうな物件に対して業者さんはバンバン買い付け入れてさらっていこうとしますのでここが勝負なんです。。)


刺されるとイヤなので細かくは書きませんが
この中間省略売買とス〇ガの融資の組み合わせ。。現在の不動産マーケットでの最強スキームですww。(意味わかりますか?)


先日もこの中間省略の話で売主になる業者さんの瑕疵担保の話をブログで書きましたが、区分だと売却ロットの小さいですからあまり大きい問題にはなりにくいし、数をこなせばそこそこ儲かります。(一発デカいポカをやらかすと即アウトですけどw)


その次に狙ってるのは中古戸建です。

まさか業者が中古戸建を転売するなんてことはあまりしないのですが(戸建の瑕疵って業者から見たら恐ろしく代償が高いですw)思い切り築古の戸建を土地値で仕入れてこれを木造AP建てるタネ地にしようということらしいです。

狙われているのは地盤改良が比較的少ないだろうとされる東京の西側。。

基礎といちいち打たないといけないようなエリアを避けてそういう築古戸建を血眼になって探してます。


以前に「業ブツの新築アパートがどれだけ抜かれてるか」と言う話を書いたかと思いますが、業者から見たらこのスキームってとても儲かるスキームなんです。

貸せるか貸せないかはヌキにして、部屋を可能なまで小さくすれば見た目の想定利回りは上がるので土地さえ安く仕込めれば儲かります。(見た目だけ豪華っぽい作りにされたら素人の投資家さんじゃ見分けられないくらい巧妙に安普請に組み立てることが可能ですw)

このように建物はどうにでも安く建築できるので、あとは土地をいかに安く仕込むかです。

戦術的に安く仕込むには更地から買うのではなく建物が乗ってる状態で買った方が安いことが多いです。(「解体あるし、地中埋設物免責でいいから安くしてよw」って感じです)


さて、この話を逆手にとって考えてみます。

業者さんがやってることをパクれば一般の不動産投資家さんでも出来ない話じゃないからです。

ここでおさらいですが、
売主(非業者)から業者に物件を売ると瑕疵担保は免責になることがほとんどです。

売主(非業者)から一般の投資家(非業者)ではどうでしょう。

一応多少の瑕疵担保は付きます。(大体3か月くらいが一般的です)

一度業者さんの手に物件が渡ってしまえば再販時に業者の売主さんの瑕疵担保2年が受けられます。


この業者のリスクヘッジ的瑕疵担保費用+業者利益分が乗っかってるので物件の購入費用がかさむってことにもなってます。

なんかこれって勿体ないです。。。

要するにここの「瑕疵の部分」さえある程度勉強して理解していればそれほど怖いことは無いんじゃないかと。。


ワタクシもよく土地の売買をやりますが過去に住宅が建ってたところってのはあまり困った瑕疵って無いものです。(心理的瑕疵についてはここでは触れませんw)

過去の地歴を調べさえすればある程度の地歴はわかりますしよくよく考えたらそんな過去の地歴を調べて重説作る仲介さんだってそれほど詳しいって人はあまり見かけません。(「あ、それは調べていませんでした」と平気で言いますよw)

ならここの工程をすっ飛ばして売主(非業者)→一般の投資家ってのが一般の投資家さんで出来る土地の仕込み方なんじゃないかと。。(ちょっとボカして書いてますが意味わかりますか?)


実際にやってみると最初はそこそこ大変ですが、慣れてくればそれほど難しいものではありません。ちょっと経験すればすぐに覚えることが出来るレベルです。(まして1年そこそこで「私はプロの不動産屋です」なんて言ってるやつがいる時代です。大丈夫大丈夫w)


欲しい土地があったらまずここを調べます。

ワタクシ達業者も戸建の土地を仕込むときによく見てるサイトですがこれ見てるとおおよそ土地の形状がわかります。

これと国土地理院の古地図あたりを見てると該当地の地歴くらいはおおよそわかるでしょう。

仲介が地歴を調べると言ってもこのあたりとかハザードマップとかちょっと毛の生えたことをするくらいです。

そこに建ってたモノとか近隣関係を見てなんとなく推理すると・・・不思議なもので当時の雰囲気が見えてくるんです。断片的にでも見えてきたらある種の「仮説を立てて調査する」ってのがオオカミ流の現調のやり方です。


また、新築をやる場合、建物は壊してしまいますから壊すときの注意として解体費がいくら掛かるのかが重要です。

安い土地ほど侵入経路の道路が細かったりしますのでこういう時ちゃんと解体用重機が入るのかチェックするのも忘れちゃいけません。(手壊しになると解体費用がかさむんです)

それと安い土地によくありがちなのが地中に埋設されて忘れ去られた古い浄化槽。。

都内だからって舐めてかかるとこれがちょくちょく出てくるんですw。(あと隣地の水道管とかガス管とかw)
出てきても大した費用じゃないのでビビらずに「あ。ついでにこれも撤去してください」とか言っとけば多少の増額で済みますのでこれ捕まえてイチイチ「撤去費用負担しろ!」なんて売主に食ってかかっちゃいけませんw。
(これくらい瑕疵でもなんでもないってくらいの度量がないと新築なんてやってられませんw)←言い過ぎ?w

あとは欲しい土地にどれだけ容積を消化できるのか。。

建ぺい/容積が60/200と言っても日影規制とか消防の規制などで実際にボリューム入れてみると「あれ?これだけ?」ってしょぼい容積しか入らないことがしょちゅうです。

これも慣れてくると現地に行っただけでおおよそ容積を食いきれるかどうかわかります。(見えない日影の斜線が見えてくるんですwww)


そういやここお読みの方で「一種」って言葉を知ってる方ってどのくらいいらっしゃるんでしょうか?

実は不動産屋やってるやつでも「え?一種って何?」ってやつちょくちょく見かけます。(業者のくせにこれ知らないやつほど坪計算するときに3.3で割り算するんですw)

新築やるときに良く出てくるこの「一種単価」。。

土地の坪当たりの単価を消化できる容積で割った数値(単位は円です)なのですがこれは物件を仕込むときの最初の目安になるので覚えておいてください。。

業者はこれでその土地が高いか安いか判断してます。(ネットで調べるとすぐわかると思いますので一度ご確認ください。)


さて、この新築ネタ。。

思いつくまま書いてるとどんどん文字数が増えてしまうので今回も途中で終わりにしますがお正月とかの暇な時期にまとめて書きたいと思ってます。。


あと新築の話でお悩みの方がいたらお気軽にご連絡ください。

最近、不動産に絡むいろいろなご相談も増えてるのでついでなっちゃいますがサクっとお答えします。



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まーた、引っ張り戦術全開なんじゃんw


めざせ!10万人wゴーゴーしょぼくれん!
(もうすぐ800人w)


COMMENT

そーなの、希望条件を伝えるときに「一種単価○○円以下」っていると、「一種単価って何ですか?」って聞いてくる業者さんがいるんですよね。それも財閥系の大手で・・・。その場合は、この担当者は使い物にならないとインプットしておきます。

「一種」を昔ネットで調べて免許ばかりが当たったやげです。


きっと業者は「二種」なんかなぁ、と脈絡のないことを考えておりました。(何のこっちゃw)

で、狼さんに「一種って何ですか?」とかつて聞いた訳です、ハイ。

さすがに覚えましたが・・・。(夏の暑い盛りは失念しておりましたが・・・)


業者の目線って確かに参考になります。ただし、大家さんって一旦持ったら

翌年に手放すような買い方ができないのでそこは業者とは目線が違って

当然ですね。


業者目線は「利益が全て」であり、顧客満足度はこの目線の中にはありません。

大家さんは入居してもらってすぐ退去じゃ旨味も何もありませんし。


安く感じさせる安普請と感じさせない安普請があると思います。

↑が盛り込めるのが新築なのかなぁ、と薄々感じております・・・。

(大体が変なこだわりで(笑)安く感じてしまいがちな高普請になってしまいそうですけどw)


エントランスには水瓶を抱えたヴィーナス像飾っちゃったりして(ぇ



日影規制

(見えない日影の斜線が見えてくるんですwww)
→スゴイですねww
前から所有物件の日影規制が気になっててこの前現地に行った際「おっ、もうすぐ冬至じゃん!」と思って正午の太陽をガン見したら目が痛くなりました。。でも30度って意外と高さあります。

狼様 

HNは未定中改めよっしーです。

書類ありがとうございました。

お礼にひざ上60センチの画像をお送りします。

http://www.after.ne.jp/sompi/anipon/anipon17/main05b.jpg


あっ、間違えました、以下になります。

http://gazo.shitao.info/r/i/20121214231011_000.jpg


自分もいつか新築やりたいです、狼さんから物件買えるようになりたいです。

来年はモラトリアム法切れてゴクリ、、な物件が出てくると良いですねー

古家有り瑕疵免責、買い方が既にプロっぽいですが、普通の戸建て
ならそんなに妙なものは埋まっていないですよね、多分。

せいぜい下水と雨水が合流していたりする位で・・・
コンクリの固まりあった位なら大して増額にならないでしょうし、その分
最初に安く買えるならその方がお得な気がします。

そういえば、1種という呼び方のほかに、容積300%食える土地を3種
とか呼ぶ人がいるのですが、これもプロの符丁なのでしょうか?

「この敷延2.5種100万だからお買い得ですよ」とか。
実際にはそんなに容積食えなかったわけですが。w

早起きしてポチしたら一位になってました!

ご紹介のGEODASを見てみましたが、地図上で赤の近くが青だったりするんですが、
もっと地図が拡大されないので余計混乱してます。

初心者のために更に解説お願いします。

こんばんは、ぶるーまんぱぱ です。まずは ぽちくり しますた。

>内緒ですけどクリスマスの頃にはまた1位取りたいんですのw

 現在4440ポイントで1位復活ですね。おめでとうございます。
 継続は力なり。



 

狼様

>しかしワンルーム区分の中古が世に溢れかえってる昨今、、「なんで?」と思うのですが、マンション条>例の影響で20㎡以下の区分レジというもの自体が今後新築されないからだというのが大きな理由の一>つのようです。

>ワタクシはどう見ても希少価値があるとは思えませんが、業者さんはここに目を付けているのは事実の>模様です。。


業者さんたちは、物の考え方として、ワンルームマンション全体を一つの集合体と考えるミスを犯しているのではないでしょうか?

確かにワンルームマンションの供給が減るので総戸数は減りますが・・・?

「カッコイ~♪」最新設備の新築が建たなくなるわけですから、同様の「カッコイ~♪」設備の既存築浅物件の集合体は、希少価値が出て、多少強含みの相場となるかもしれませんが・・

「ダサーイ~!」旧型設備の築古物件の集合体は、在庫数が変わるわけがないので、あまり相場に影響しないのではと思うのですが・・?

Re: タイトルなし

種ちゃんさん

> そーなの、希望条件を伝えるときに「一種単価○○円以下」っていると、「一種単価って何ですか?」って聞いてくる業者さんがいるんですよね。それも財閥系の大手で・・・。その場合は、この担当者は使い物にならないとインプットしておきます。

大手さんでもこういう人たまにいますw。
実需やってる系だとほぼこんな感じじゃないでしょうか。

不動産のジャンルが多すぎるのも原因の一つですね。。。


Re: タイトルなし

やげさん

> 安く感じさせる安普請と感じさせない安普請があると思います。
> ↑が盛り込めるのが新築なのかなぁ、と薄々感じております・・・。

ワタクシのブログの趣旨がよくわかってらっしゃるようで安心しました。
ここってキモになる部分ですね。


> エントランスには水瓶を抱えたヴィーナス像飾っちゃったりして(ぇ

でもこれはいけませんww。
(だから思いださせるなってw)

Re: 日影規制

いしえもんさん

> (見えない日影の斜線が見えてくるんですwww)
> →スゴイですねww

もはや心眼のレベルですw。
(あ、でも案外適当に見てるんですよ。。これ)

これで容積率がほぼ決まるのでこの部分が納得できないと先に進めません。

慎重には慎重で用心深く見てます。

Re: タイトルなし

よっしーさん

素敵なひざ上60センチ画像ありがとうございました。(わざわざ嫁に内緒でこっそり見てなんだか殺意が芽生えてきましたw)

> 来年はモラトリアム法切れてゴクリ、、な物件が出てくると良いですねー

ワタクシも密かに期待しています。
来年はそんな物件探しに終始する一年にしたいですw。

Re: タイトルなし

クロノスさん

> 古家有り瑕疵免責、買い方が既にプロっぽいですが、普通の戸建て
> ならそんなに妙なものは埋まっていないですよね、多分。

ま、たしかになかなか出てこないのが現実かと。。。
でも古家の微妙なライン上に乗っかってるのがよくあるパターンです。(これじゃ住めないじゃんってやつです)

> そういえば、1種という呼び方のほかに、容積300%食える土地を3種
> とか呼ぶ人がいるのですが、これもプロの符丁なのでしょうか?

え?3種って呼ぶんですか・・?
そんなのワタクシ、聞いたことがありません。。(3種高度とごっちゃにしてるんでしょうか?)

Re: タイトルなし

ハルさん

1位とってもすぐ逆転されちゃうのが最近のブログランキング。。

もっといい記事書かないとダメなんでしょうか。。(そんなにネタありませんww)

> ご紹介のGEODASを見てみましたが、地図上で赤の近くが青だったりするんですが、
> もっと地図が拡大されないので余計混乱してます。
> 初心者のために更に解説お願いします。

やはり新築系のお茶会やった方が良さそうですね。。
新年早々にでも検討します。。(ルノアールになっちゃいますけどOKですか?w)

Re: タイトルなし

ぶるーまんぱぱさん

読者さんのご迷惑にならない範囲でまた1位取りに行こうかと思案中ですw。

でもあちこちでポチクリしないといけないみたいなのでなかなかお願い出来ません。。
 

Re: タイトルなし

けー太さん

> 業者さんたちは、物の考え方として、ワンルームマンション全体を一つの集合体と考えるミスを犯しているのではないでしょうか?
> 確かにワンルームマンションの供給が減るので総戸数は減りますが・・・?

逆張り理論なんでしょうか。。?ワタクシにもここは理解できません。
なにか特別な理由があるなら別ですが単に希少価値狙いなら大失敗すると思いますw。

> 「ダサーイ~!」旧型設備の築古物件の集合体は、在庫数が変わるわけがないので、あまり相場に影響しないのではと思うのですが・・?

本音では肯定してもいい話なのですが、ブログ上でここまで肯定しちゃうとダメなのかとワタクシ若干躊躇してます。。。w

狼様

> 確かにワンルームマンションの供給が減るので総戸数は減りますが・・・?

狼様、大変失礼いたしました。

訂正致します。

「総戸数が減りますが」ではなくて、「総戸数は変わりませんが」の間違いでございます。

最新設備の物件が供給されないので、既存の最新設備の物件が、相対的に若干ですが希少価値が出て、物件相場、賃貸相場で多少ですが有利になるかもしれないという意味でございます。

築浅の既存物件を、すでに中古で安く買って持っている大家さんが、多少「ニコッ~」とする程度のもので、業者さんの金儲けにはつながらないでしょうね、とういことです。

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