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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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宅建試験(本日最終回)。。。

banner赤ずきん
忘年会の募集人数50人くらいになりそうですのw


こんにちは。

昨日の続きで、本日は宅建試験の合格発表です。

ワタクシ、昨日大胆な予想として34点を合格ボーダーとしてましたがなんと結果は33点!!!

久しぶりの難化傾向な試験となりました。。(参考までにワタクシ、今年の問題、、20点もいきませんでしたw

ま、低い方に予想が外れたのでよしとします。。(結果オーライってやつですw)


さて、

その結果を知った問題のG君。。

朝イチで喜びの電話(もう彼の喜びようと言ったらwww)が掛かってきました。


「いやっはーーーーーーー!!!!dgjぱdjヴぉあjどv@」(後半は日本語になってませんでしたw)

苦節6年。。
よっぽど嬉しかったんでしょう。。話の後半は何言ってるかよくわかりませんでしたがなんか他人事ながらこっちまでうれしくなっちゃいました。。(涙・・)

この会社の社長さんもさぞお喜びかと思ってたらその想像を遥かに上回る喜びようの模様です。。(レクサス買ってやるとか言ってるそうですw・・・その金でパートのおばちゃん雇った方が、、以下略、、)

とは言え、昨日登場した34点のボーダースレスレ予想の業者組はこれで全員合格となり一安心です。

この他にも今年受験した旅団員組もボチボチと合格の便りが届いてます。(ぢゅんさん、たかさんもおめでとーw)


あ、それともう一人。。
落ちたらあれなのでブログでは書いていませんでしたが、うちの嫁も合格しましたw。

不動産の事なんてまったく知らないズブな素人の嫁です。
今年はとにかく試験の雰囲気だけでも経験させて来年勝負と言う気持ちだったので
「万が一、一発で合格したら好きなモノ借ってあげる」
なんてうっかり軽口叩いてしまったのが彼女の闘争心に火がつけてしまったのか。。

まさかまさかの一発合格となりました。。。(だからってあまり高いモノは買ってあげられませんw)


合格すると次は登録講習です。

今日くらいから一気に登録講習の申し込みが殺到するのでお早めに会場を確保することをお勧めします。

登録講習の授業が終わると最後に試験があるのですが、これは教科書を読みながら出来るので真面目に授業を聞いていればほぼ満点取れます。(ただ、寝てるとこっぴどく怒られるし、遅刻するとアウトですw)

教官の先生は事前に卒業試験の問題を知ってますので試験に出るところを特に大声で「はい!ここ二重丸です!」って言ってくれますので聞き漏らさなければ大丈夫です。。


来年までこのブログか続いてたらまたこの宅建特集の記事書きますが今年は今日の記事でおしまいです。
今年受験した皆さん、、ホントお疲れ様でした。


さて、昨日のブログの後半に書いた融資ネタ。。

「それって〇〇〇〇〇〇銀行でしょ?」ってメールがたくさん飛んできましたw。(バレないようにわざと文字数変えてます)

さすがここ読んでる方、よく知ってますねw。(ほとんど正解ですw)

ワタクシなんかよりも最近の融資事情を事細かに書いて送ってきてくれた方もいらっしゃいましたがこの手の情報はブログなんかで書くと大混乱しちゃうし、銀行にも迷惑が掛かるのでこれで終わりにします。

ひとつ言えるとすればやっぱり皆さんの最大の関心事は「融資」なんだと再確認です。

ワタクシは融資コンサルじゃないので融資の事をエラそうに語れませんが、収益物件についてはクドクドと書かせていただきます。(こっちの話はワタクシ、ほぼ独壇場ではないかと自負しておりますw)

まずは今日の母うっちーさんのブログ。。

不動産投資の入り口に立ってる人向けのお話ですが、ワタクシもウッチーさんのおっしゃる通りじゃないかと思います。

不動産ってホント、水ものだし縁があるかないかで将来が相当変わります。
いい物件ないねーって言ってる時はホント無いんですw。無いのにハードル下げてまで走ろうとするとキツイお仕置きが待ってますw。

そういや、前にも書いたかもしれませんが今年ちょくちょく地方でセミナーやって東京以外の大家さんと仲良くなりましたがその大家さんはいつも口々に言ってたのは、

「地元の人間が買わないような物件を都心の大家さんが喜んで買っていくんだよねw」って話。。

どことは書けませんが、地元の大家さんが見向きもしないような「一見高利回り」な物件を業者さんの言うがままに買ってしまい、あとに引けない状況になってる人が増えてるそうです。

中にはそれでも運よく売り逃げ出来てる方もいるそうですがそこは確率論で行くと100%うまくいくどころか丁半ばくちみたいな展開です。

都内近郊で高利回りの物件が無いのでそういう動きになってしまうのは自然の流れだと思うのですが、この投資スタイル、極めて危険です。。。(最初からそのリスクを知って買ってる人はこの話と無関係ですのでスルーしてください)

「ナニ言ってんだよw。まず始めないとキャッシュが入ってこないじゃんw」とおっしゃりたい気持ち。。ワタクシよーくわかります。

でもわかったうえでも危険だと言い切ります。(ここは大文字で表現しますw)

そのキャッシュフローはほとんどのケースで将来損失するであろう「買った金額からの目減り分」です。

5000万円で買って5000万円で売れるくらいの勢いでいけるならいいのですが5000万で買った物件が10年後土地代の3000万(ホントはもっと低いと思いますけど)で売れてもそれは投資とは言えません。

ずっと売らずに保有する気ならそんな買い方でも止めませんが不動産物件の価値はその物件の流動性も加味しないといけません。

それでも「大丈夫だよw死ぬまで永遠に持つからさw」って方。

貴方の寿命はあと何年かちゃんと収支計算書に書き込んでいますか?

この前、常々、そう言ってた投資家さんが亡くなりましたが残された家族はその物件の処分で大変でした。。(過去ブログ参照)

貴方が死んだあと残されたご家族がその物件を引き継いで運用するなり処分するなりすると思いますがその時に我々業者が再度襲いかかるかもしれませんw。またいくらかでも売れればいいですが10年後の日本でどんなことが起こるのか、そこまで予想して投資している人はごくわずかです。

そこまでのリスク管理が出来てれば問題ないです。
当面のCFだけを追求した物件を買ってもOKですw。(現金があれば他の事業の種銭にでもしてそっちで売上が爆発するかもしれないしw)

実はこの辺の話はワタクシの知る限りどこ本でもあまり言及されていません。
不動産業者は売って仲介手数料を貰ったあとは基本的に構ってくれませんからここから先は投資家の判断。
ここでスキルの差が出ちゃうんです。

あ、ダメですよ。。そこで不動産屋に助言を貰おうとしてもw。
そのとき、業者は持ち主の利益より自社の利益を考えて「じゃあ、私が責任をもって売りましょう。だから専任くださいw」とやさしく言ってくれるはずですww。

この辺はプロの不動産屋でさえよく判断を間違えちゃうんです。(大手の不動産屋がリーマンショックでバタバタ潰れたのもこれが一因です)

アクセルとブレーキの使い方。。

不動産投資ってのはホント、ここのバランスです。

行く時はもちろんとことん行くべきですが行っちゃいけない時に行くのは不動産投資においては借りる金額もデカイので軽く死ねます。


これから不動産投資の扉を開く方にはここのところ、よーくご理解していただきたいところです。。。


あ、この話は、狼個人的な見解です。。(本日は鳥さん風にまとめてみましたw)


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「バーキンが欲しい」とか言われたらこっちが死んじゃうんじゃんw


めざせ!10万人wゴーゴーしょぼくれん!
(ここからなかなか増えませんw)


COMMENT

狼さんのブログを毎日読んでいるお陰で、宅建試験合格しました(^_^)/

奥様合格おめでとうございます。

本当は合格を確信してて、お祝いのイタリアブランドを運び屋さんにお願いしたんですよね。

グッチ・フェラガモ・ボッテガヴェネタどれだろう?

パーキンが、色違いで5コでしょ! = プリウスαが1台分。
まだ円高なんでだいじょうぶ、現地に買い付けに行けば!

豪ドルが上がってきました!でも公定歩合の引き下げ・・・
もう一息!

私、奥様に早速教えて上げたいことがあります。お電話くださいませ!

宅建・・・

頭悪いから、合格無理だぁw
というより、脳味噌が弱いから~
脳味噌注射して、活性化したら合格かもね

個人で買い進めるには、宅建・・・・必要かな?w
黒い素人の方が、物件購入には有利かもしれません。
ひぇ~

うちの田舎の家って、土地の固定資産税が 0 円でした。。。。もう、売れません。
空き家がいっぱいです。奥さんにエルメスのバックを買ってあげてください。


こんばんは ぶるーまんぱぱ です。まずは ぽちくり しますた。

奥様、合格おめでとうございます。

ここからここまで全部...
大人買いでばーんと買ってあげてください。

こんばんは。
最近、リフォーム業者と化しているまるしです。

えっ、33点。(@_@)
合格ラインは勝手に35、36点と思っていました。
自己採点では32点。(^^);
結果論ですが、、、、あ”~~~。
狼さんのアドバイスどおり、チョコと耳栓を準備していたのですが、そもそも
「2時間で50問」
という演習不足でした。
あれほど短いと感じた2時間は最近ではなかったですね。

まあ、終わったことは仕方ありません。
あと1回だけ、来年も受けるつもりです。

鳥です。

 奥様、合格、おめでとうございます。

 メール、読んで下さいね。

 

祝!奥様&自分

奥様すごいですね。
さすが狼さんの奥様です。

で、都庁に自分の合格発表見に行って来ました!
ちゃんと写メ撮ってきましたよー。

都の合格者官報は、三年前から発行しなくなったそうです。残念です。

そうそう!奥様のために、三越の外商営業をご紹介しましょうか?笑

奥様、合格おめでとうございます!!!!

この後は、夫婦で別の不動産会社勤務で、仲介手数料片手づつですが,
実は夫婦で両手っていう美味しい作戦の始まりですよね?

羨ましいっすwwwwwwww

奥様無事合格おめでとうございます。
ニンジンがバーキンクラスだと入る馬力もそれは違うことでしょう。
これで狼さんのところで捌ける物件数が倍になるわけですね。(・∀・)ヨッシャヨッシャ

都内の大家さんが買っていく・・・なんか北から南まであちこちで聞く
フレーズになりつつあるような・・・(・∀・;)

私は土地勘が無いことがとても怖くなりましたので、まずはわかる
範囲に限定してスタートを切りたいものです・・・

それはそうと、忘年会、私も入っておりますでしょうか?
懇親会で挙手しましたが、漏れていたら悲しいです・・・

奥様合格おめでとうございます。

借ってあげるってことは
一時使用貸借??ww

今は自分には何もありませんが
将来的には相続問題で苦労しそうです・・・

奥様の合格、おめでとうございます♬

ご家族のお世話をしながらの勉強は本当に大変だったと思います。
先生に恵まれたとはいえ、努力の賜物ですね。
お嬢さんたちの協力&応援もあったことでしょう。

狼家女性陣にご褒美!ご褒美!!

どうもこんばんは。宅建に合格された皆様おめでとうございます。
そして何より、奥様合格おめでとうございます。

なんだか、来年から「狼妻さん」のブログがこっそり始まる予感がひしひしとしてきました・・・。ブログテーマは、「これでいける!夫からバーキンを勝ち取る方法。中間省略で直接ゲット!」。

ん?これじゃブログじゃなくてアフィになってしまいそうですね・・・。


ということで、狼さん頑張ってください。応援のポチをしておきます。

Re: タイトルなし

ライブジムさん

> 狼さんのブログを毎日読んでいるお陰で、宅建試験合格しました(^_^)/

合格おめでとうございます。

ワタクシのブログじゃロクなこと書いてないですからそれは実力ってもんですw。
しかし今年は相当難しかったみたいですね。。33なんて久しぶりの点数でした。。

Re: タイトルなし

ぼ~やさん

> 本当は合格を確信してて、お祝いのイタリアブランドを運び屋さんにお願いしたんですよね。

いやいや、、実は試験終了後「残念会」と称してなぐさめたんですよw。
なんとなくボーダー上っぽかったし発表まできっと針のむしろだったかと。。

> グッチ・フェラガモ・ボッテガヴェネタどれだろう?

そろそろ何が欲しいのか表明するそうですが、、サンタの都合も聞いてほしいものですww。

Re: タイトルなし

アッキーさん

> パーキンが、色違いで5コでしょ! = プリウスαが1台分。
> まだ円高なんでだいじょうぶ、現地に買い付けに行けば!

バーキンなんてセレクトしたら今度は「これに合う服が欲しい」とか言われないでしょうか・・?
いっそ「幻のしょぼくれんトートバック」とかじゃダメかと。。。。

Re: タイトルなし

mukuさん

> 私、奥様に早速教えて上げたいことがあります。お電話くださいませ!

ここは華麗にスルーのコメントとしますww。

Re: タイトルなし

ワンワンさん

> 個人で買い進めるには、宅建・・・・必要かな?w
> 黒い素人の方が、物件購入には有利かもしれません。

いやいや、、そういう時はワタクシに相談していただければドス黒い取引までご伝授しますから宅建なんて要りませんよww。

Re: タイトルなし

たかさん

> うちの田舎の家って、土地の固定資産税が 0 円でした。。。。もう、売れません。
> 空き家がいっぱいです。奥さんにエルメスのバックを買ってあげてください。

この流れで最後にエルメスのバックってオチだと嫁がぼちぼち本気にしそうです。。
固定資産税なんてかからない方がいいに決まってますからこんな景気の悪い時はホールドでOKかとw。

Re: タイトルなし

祝!合格 ぶるーまんぱぱさん

> ここからここまで全部...
> 大人買いでばーんと買ってあげてください。

ありがとうございます。

でも大人買いなんて怖くて出来ません。。(きっとあれもこれもって言いそうですw)

Re: タイトルなし

まるしさん

宅建の試験の2時間ってワタクシも体感的には45分くらいでした。。(見直しすらできなかったですw。)

また今年の問題は「この中で正解はいくつ?」系の問題が多すぎだったので相当難しかったと思います。

ホント、ワタクシ今年の問題だったら絶対受からないですww・

Re: タイトルなし

鳥さん

メール読みました。

了解です。。

Re: 祝!奥様&自分

ぢゅんさん

> 都の合格者官報は、三年前から発行しなくなったそうです。残念です。

あらら、、官報の発表ってもうやってないんですか・・?
あれって記念になるのに。。(こういうところだけはきっちり「仕分け」やってますねw)

> そうそう!奥様のために、三越の外商営業をご紹介しましょうか?笑

いやいやいや、、、ダメです。。そんなのww。

Re: タイトルなし

teruさん

> この後は、夫婦で別の不動産会社勤務で、仲介手数料片手づつですが,
> 実は夫婦で両手っていう美味しい作戦の始まりですよね?

これで嫁を大手の会社に潜り込ませて仲手のキックバックやりたい放題ですwww。(なわけなーよw)

でもなんか就職先を物色し始めてますwww。

Re: タイトルなし

クロノスさん

> 奥様無事合格おめでとうございます。
> ニンジンがバーキンクラスだと入る馬力もそれは違うことでしょう。
> これで狼さんのところで捌ける物件数が倍になるわけですね。(・∀・)ヨッシャヨッシャ

これはなんとかして大手の仲介さんに潜り込ませないといけませんw。
(物件紹介してくれたらバーキン買ってあげるよと言ったら殴られそうになりましたww)

> 私は土地勘が無いことがとても怖くなりましたので、まずはわかる
> 範囲に限定してスタートを切りたいものです・・・

ホント、土地勘は大切ですよ。。(しみじみ。。)
地元でも賃貸読み切れないところがあるってのに他のエリアなんてわかるわけないのにって思いますw。

Re: タイトルなし

よしおさん

「うかったくらいじゃまだお金にならないからちゃんと就職出来たら考える」って言ったら怒られました。。。

どこかいい仲介さんに就職して貰って食わせていただけるとワタクシもありがたいのですが。。。。(極めて後ろ向き発言・・w)

Re: タイトルなし

e.r.i.さん

ワタクシの時は家事とか一切やらずに試験のみ考えてればよかった立場ですからたしかにおっしゃる通り家の家事をこなしての試験ってすごいと思います。。(女性は強いです。。)

「何か買ってやるとかじゃなくて家事を手伝ってくれればいい」とか言われる前に何か買ってあげたいと思います。。w

Re: タイトルなし

TAさん

> なんだか、来年から「狼妻さん」のブログがこっそり始まる予感がひしひしとしてきました・・・。ブログテーマは、「これでいける!夫からバーキンを勝ち取る方法。中間省略で直接ゲット!」。
> ん?これじゃブログじゃなくてアフィになってしまいそうですね・・・。

嫌なブログタイトルですね。。。(しかし、ワタクシ少々ツボりましたww)

実はワタクシ、ブログ書かれるよりも恐ろしいことがあります。。


「ワタクシより嫁の方が稼ぎがよくなったと言うケース」です。。

きっとワタクシは家事全般をやるハメになるんじゃないかと。。。w

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