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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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不動産投資のブログ

知り合いから教えられて最近あちこちの不動産投資ブログを見ています。

読者のためになるようなブログを書かれているかたも多いですが、、結構変な方もいますね。。

フルローン・オーバーローンを駆使して巨額な借金を背負い本まで書いて啓蒙している人やアフェリエイト目的なのか、やたらとカモを呼び込むような仕組みのブログあり挙句には昨日〇〇を食べましたとか〇〇へ行きましただの日記と化している人もちらほら。

本屋さんに立ち寄って不動産投資のコーナーに行くと最近いろいろとその手の本が売られています。中古ワンルームが本業の著者は「中古ワンルームを買いましょう」、木造アパート販売がメインは著者は「コンクリのマンションは管理が大変だから木造アパートを買いましょう」、リノベが得意な著者は「オンボロ物件を格安で買ってリノベして貸しましょう」と明らかに自分のフィールドの誘導するかのような本ばかりの印象を受けます。しまいには不動産コンサルそのものを売り物にしてセミナーを開いて集客している著者もいます。

不動産投資という「宝の眠る鉱山」で「お宝」を売るのではなくお宝を掘るための「スコップ」を売る方ばかり増えているのではないでしょうか?

まぁ不動産業者にも知識が仲介の知識だけで商売している方も少なくないですから悪徳不動産屋に騙されないように自己防衛しましょう的な趣旨なんでしょう。
でもまじめにやってる不動産業者から言わせて貰うとこういうニワカ知識の影響なのか頭だけ不動産転売業者並みで融資付けは素人(指値はきつい事言う割りに融資が通らないみたいな)さんが増えているように感じます。

不動産って融資が付けばいいってものでもないしキャッシュフローがいいから買うってものでもありません。

不動産は生き物です。人間と同じで老化します。

仲介する立場ではあとあとつまらないことで揉めないように一応投資リスクについてはうるさいほど注意喚起して売ります。ごまかして仲介しても結局あとで問題になるのでネガティブなことは先に全部伝えちゃいます。理解して買ってもらったお客さんは後々は全部自己責任で運営するくらい腹をくくってますからいざ非常事態が起きても何とか対応します。

そうじゃない方が融資が付くし見かけのキャッシュフローは魅力的に見えるし頑張れば返済できると踏んで買ってしまうケースがちょっと危険。。

買って最初の一年くらいは「いい物件買わせて貰ってありがとう」なんて言われますが・・・。忘れた頃に「これって瑕疵担保じゃないですか」と来ます(笑)。

IRRとかフルローンの裏技とか空室対策などは鬼のような理解力なのですが建物に関しては相見積もり取らせてもボラレちゃうくらいのレベルのお客続出です。。ボラレてもきちんと直ればいつかは元も取れるのでいいでしょうが根本的には直ってないってのが最近多いです。

8月9月だけですでに6件。。防水対策だけやってればいいってもんじゃないんです。。

設計次第でアタリハズレがあるんです。フェラーリ買うようなものと言っても過言ではありません。

不動産投資をするなら失敗しない要素のベクトルが100点満点とはいかなくても全ての要素で平均点以上ないと厳しいと思います。

自分で出来ない部分は最初からそういう専門業者を見つけてよく相談して予算を確保しておけばいいのですが「自己資金無し」とか「少ない自己資金」で買ってるもんですから返済比率も高め。そこに来て昨今の空室率上昇のあおりと重なり実入りが少なくなったところで建物トラブルが発生するとお金が回らなくなり対応が出来ない方が増えてます。

またそういうことをひた隠しにして売りに出される素人の方多すぎ。。

見ればすぐわかりますって。修繕費用がかさんで持ちきれなくなって売りに出すのはいいですが次に買う人はまさにババを掴むことになります。そういう物件をブログで「フルローン付きます」って売らないで欲しいです。

ここ1週間でそういう物件をいくつか見かけました。

不動産を仲介すれば多額の手数料が入ります。それは仲介リスクに対する報酬。仲介した後に問題が発生するかもしれないですからそれに対する担保です。仲介が終わった瞬間に使っちゃいけないお金なんじゃないかと思います。

宅建免許も無いくせに一人前に「手数料は等分にしてください」と言う前にやるべきことをやって欲しいものです。

ちょっと今日は辛口になってしまいましたがいざ問題が起きると逃げてしまう「ニワカ業者」が最近多すぎなので敢えて書いてみました。

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