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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
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中間省略の話。。その2

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今日はここにも登場なんじゃんw


こんにちは。

まずは業務連絡です。

例の40MBのファイル。届いていないと思われる人にはワタクシ、全て送った気でいますw。
「まだ届いていないんじゃん」って人いましたらお手数ですが再度メールください。。(届くまでしつこく送り続けますw)

あと狼旅団缶バッチの郵送分。。袋詰めが終わりましたので本日発送です。(先日コメントいただいた方で送り先教えていただいた方にもお送りしますw)


さてさて、、
本日のネタ、昨日予告した中間省略売買の話なのですが、さすがにこれ書いちゃ他の同業者さんの迷惑にもなるだろうと書くのを控えていたネタですww。

ワタクシのブログ、、実はまだこの手の記事にしてないネタが書きかけで相当数がFC2の書庫に埋もれてますが(調子に乗って書いてて途中で怖くなって書くのをやめたというのがほとんどですw)、、、6000点取っても1位になれないのならこの手のネタも小出しで書いていこうかと思う今日この頃ですw。(それでもどうしても書けない部分はまたどこかでしゃべります)


昨日ちょっとだけ触れたこの中間省略についておさらいしますが簡単に書くとこんな感じです。


普通、転売業者さんが行うスキームは

A:売主さん(素人)→B:転売業者→C:買主さん

という流れなので今までならAさんから買うBさんは実際にお金を打って所有権移転します。
それからCさんへ売却と言う流れです。

しかしこれをBさんは登記することなくCさんへ売却。
登記費用などの諸経費が節約されるので当然、売買利益が増えます。またBさんは融資を引く必要が無いので買主さんを見つけてくれば無尽蔵に買い付けが入れられます。(業者同士の飲み会に行くとほとんどの業者さんから「いい物件ない?」って聞かれるんですが物件出すと決まってこのパターンで取引を持ちかけられます)


買い取り金額が高い状態で買取転売すると利益率が薄くなるのでBさんは買い取らずにこのような売買方法を選択すればそれなりに利益が出ます。

ま、・・スケールはちょっと違いますがヤフオクで送料をケチるのに似てますw。


ちょっと前はこの「中間省略登記」は税金をごまかすヤツが横行したので禁止になりましたが、売主さんが承諾した場合「第三者のための中間省略登記売買」というのが最近また可能になりました。転売系不動産業者さんの最近のスキームはみんなこれを使ってます。

ナウな不動産屋さんが最近よく使うスキームでこの中間省略+融資付けはス〇ガってやつ、、現在の不動産屋の錬金術のひとつのパターンですが王道の儲かるパターンですw。。。。


以上が中間省略売買のあらましです。


いわゆる未公開物件っぽい話の時にこの取引形態が多用されるのですが、この背景には「エンド客は相場の金額で買ってくれるだろう」という業者側の甘えがあります。

別に利回りを10%にして売り出さなくても7%くらいの利回りでも買ってくれる人が存在するからこんな取引が出来てしまうんです。。

昨今の物件の高止まりってのはこんな業者さんが増えてしまったからなんじゃないかと思う次第ですw。


ここで注目なのは瑕疵担保の存在です。

ご存知だと思いますが、宅建業者が売主の場合、瑕疵担保は2年付きます。(これに例外はありません)
契約書に素人売主から買ったように「本物件は引き渡しの日から3か月は瑕疵担保責任を負う」と書かれてても売主が宅建業者であれば例外なくこの特約は無効になり自動的に瑕疵担保は引き渡し時より2年となります。

内緒の話なのですが、
中間省略での売買の際、実はこのBさん(宅建業者)の物件への調査は結構いい加減に行われてることが多いんです。。

例えば雨漏りとかのどう考えても瑕疵担保になる部分の調査はもともとの売主さんへの「ヒアリング」と言う形だけでやってるケース。

元の売主さんは素人だし、買い手になる不動産業者さんはプロなのでこの場合、瑕疵担保責任は免責で売買されてるのがほとんどです。

しかし、BさんからCさんに売るときには、業者VS非業者の関係ですから物件についてある程度の責任を負います。

中間省略売買の目的は「いかに利益を抜くか」ってところです。
物件の不具合については多少は調べますがだからと言ってそこをみっちりフォーカスして取引しようとは予算の都合などであまりやりたがりません。(業者さん、お金のかかるERのチェックまではしていないことが多いです。)

要するに、宅建業者のBさんは利益に先走ってしまいこういう大事な調査を雑にやってることがあります。

さて、いきなり本題になりますが、、
洗練された大家さんである買主Cさん、、、ここを狙い撃ちします。

物件をこの宅建業者Bさんから買って、あとから「売主は宅建業者なんだから不具合は責任もって保証してください」と攻撃することが可能になるんですw。

これ実行に移すにはそれなりの不動産スキルが必要ですが、一番大切なのはこの場面で「投資家から消費者になる」ということです。


不動産の世界では法的にも業者<非業者の力関係になるのでここを巧みに利用すると不具合のある物件を買ってしまってもそこで損失してしまった利益を取り返すことが可能になるんです。。。


実はこの中間省略売買の物件、、、
マーケットに出回る前の物件であることが多いんです。

理由は簡単です。
この物件、、一度手中に収めて転売すれば仲介手数料以上の利益が出るのは間違いない物件です。
利益が出るとわかってる物件をむざむざと仲介だけで済まそうなんて考える業者さんは皆無でだからです。

一度「業ブツ化」してしまった物件は業者さんの手によって最大限可能であるギリギリに売り値になります。

この物件を買うには「ワタクシとても洗練された大家です」なんて顔してる人には回ってきません。

だってすでに売値は高いんですw。
そんな物件を「積算評価じゃないとイヤ」とか「利回り10%以上の物件」なんて人に出すわけがありません。

しかし、、しかしです。。
その物件に何らかの原因があってなぜかしら安く売りだされることがあるんです。

ま、言ってみれば転売業者さんもそこを見抜いてもっと安く仕入れてるはずですが、「その瑕疵の部分あるからこそ安く売らないと売れないかも、、」と不安になっても無理やり仕入れてる物件です。。

この物件が「狙うべき中間省略物件」です。

業者って多少難があっても安く買える物件はなんだかんだ言っても買っちゃうもんなんですw。(ある意味、条件反射みたいなものですw)

そういう物件が目の前に「売り物件」として現れたとしましょう。。

買う時にいかにも「ワタクシ、ド素人な自称投資家ですw」って顔をしておいて万一に備えるのですが、契約時にさも「ちょっと俺って不動産詳しんだよね」と、いろいろな覚書を作らせると「洗練された大家さん」だってバレてしまいますw。

素人大家さんのフリをしていてもそこで「洗練系」ってバレてしまうと相手も「こいつは不動産に詳しそうだから無理して売らない方がいいや」と売ってくれない可能性が出てきます。

物件を安く仕込むにはこんな多少荒っぽい手を使ってでも業者さんから物件を出して貰わないといつまでも洗練された大家さんのレールには乗っかれませんw。(別名:「死んだふり作戦」とでも呼んでください)


ってことでここで一計案じます。


ひとつの方法論ですが、、

見るべきところは「重要事項説明書」の備考欄です。

問題がある物件であればあるほどここの備考欄に記載する事項が膨大になります。

しかし逆を言えばここが空欄に近い時(備考欄見てもろくなことが書いてない場合ですw)「業者さんの調査不足」を逆手に取り「素人大家のワタクシ、なんだか騙されてしまいました。。。」という荒業が使えるんですw。

これ、様々な不動産取引のシーンで応用出来るのでぜひ覚えておいて欲しいやり方ですが、宅建業者が説明しないといけない部分としなくてもいいと言われる部分をきちんと把握していれば「こんな話、聞いてません」が使えます。

宅建業者が説明責任を負わされる部分も膨大です。
調査を怠るとせっかく貰った仲介手数料を返すだけでなくベラボーな損害賠償を請求されることもあるんです。

最近、現地にもいかないで適当な調査だけで物件を仲介しちゃう業者さんが多いのでこういう業者さん、、最近そういう大家さんから狙い撃ちされてるらしいです。。

重要事項説明書(略して重説)は極論してしまうと「業者が自分の身を守るためにちゃんと説明しましたよ」という書類です。大手さんはここを突っ込まれないようにどうでもいいことまできちんと重説に反映させてきますが昨日、今日出来た不動産屋さん、、重説見ると「なんじゃこりゃ」的な重説ってケースが増えてます。

もちろん中古物件を買うわけですから基本は「現況有姿売買です」と逃げられる場合もあり得ますが、それはあくまで中古の設備部分(部屋のエアコンとかキッチンの換気扇とか給湯設備など)の話です。

仲介業者として調査しないといけない部分をよく理解しないまま不動産仲介やってる業者さん、、普段から不動産の話をしてると「あ、こいつはもしかしてwww」ってのに出くわしますので相当数実在するんじゃないかと思います。

この前、狼セミナー終了後に配布した例の40MBの資料。。。
なんであんな膨大な資料をよく読んでくださいとお願いしているのは実はこの話のためですw。

相手の手の内がわかっててやる不動産取引とわかってない状態でやる不動産取引では投資結果すら変わってしまいます。

あの資料、、再編集して配布するには文字数の関係でとてもじゃないけど不可能ですのでどこかでまた専門のセミナーでも開いてしゃべりたいと考えてます。(仮に16ポイントのフォントで作ると8000ページでしたw)


この中間省略物件の狙い撃ちの話。。
書くには書きましたが若干わかりにくく書いてます。

ホントはもっと核心部分について触れてもいいのですがこれ以上核心に触れるのはまずいです。(まだワタクシもこの業界にお世話になりたいですw)

本日のブログ記事を読んでいただいて「あー、、なんとなく言いたいことわかったw」くらいで留めておいてくださいw。(要は騙されなきゃいいってだけの話ですw)

繰り返しになりますが今日の話は不動産取引のいろいろなシーンで応用出来ます。
普段ワタクシがよくいう「逆手に取る」という話の応用の一端として今日の話を頭に入れておいていただければ幸いです。

今日もだらだらと長くなってしまいました。。
本日はこれから昨日のイタリア人に晩メシ奢る約束をしているのでこの辺で。。。


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イタリア人をサイゼリアに連れて行ったらどうなるんじゃんw


めざせ!10万人wゴーゴーしょぼくれん!
(ここからなかなか増えませんw)


COMMENT

中間省略の偽物版で、悪戦苦闘?wしています。
どうなるかな~
行政機関のご指導は、厳しいのかな? イヒ

どうもこんばんは。何度目の書き込みになったか、忘れました。TAです。

質問が2つあります。

・イタリア人様はサイゼリアをどう評価されてましたか?
・狼さんがラーメン二郎にイタリア人様を連れていった
ことが過去にありますか?あったとしたら、二郎をどう評価していましたか?

豚骨系のスープって、外人の味覚でどう思っているのか気になるのです


不動産とは関係の無いコメントばかりですいません・・・

ステキなお話です
ミーの目黒区分
中間省略でした。たしか
まあ、
なんにもおこっていませんけど。少しあんしんしているミーです

6000点で1位じゃないなんてクレイジーですね。
ちなみに1000点ないのにミー10位でした。
もうけ。
あはは

その手を使うには手玉に取られてみる位の演技がいりそうですね。^^;
あと、その業者からの情報は以降必要としない、ってことと。

まあでも、いい加減な業者さんから情報貰っても危なっかしいばかり
でしょうから、それでも良いのか・・・

物は壊れてから修理すれば良い、並の目から鱗です。(・∀・)

こんには。
1棟目、2棟目ともにこのスキームで購入した洗練されていない大家です。
このスキームで買った理由は単にいい(と思える)オファーがこれらしかなかったこともあります。
その結果、、、1棟目では瑕疵担保責任として総額数100万円単位の修理、補修をしてもらいました。
これがなかったら、1棟目で死亡フラグが立っていたかも知れません。

Re: タイトルなし

ワンワンさん

> 中間省略の偽物版で、悪戦苦闘?wしています。
> どうなるかな~
> 行政機関のご指導は、厳しいのかな? イヒ

ズブの素人のフリしていくと行政って消費者の味方をしてくれますw。

業者として役所に呼びだされるとそりゃ、嫌なものです。。。←経験者

Re: タイトルなし

TAさん

> ・イタリア人様はサイゼリアをどう評価されてましたか?
> ・狼さんがラーメン二郎にイタリア人様を連れていった
> ことが過去にありますか?あったとしたら、二郎をどう評価していましたか?

いい質問ですw。(こういう系の質問(ボケとも言うw)好きですww)

前に一度ホントに連れて行ったことがありますw。
料理にある「ミラノ風ドリア」なるものを食わせましたがそもそもドリアはイタリア料理じゃないですのでオムライスみたいな感覚で食ってましたw。
しかし、サイゼリアのワイン(100円のやつ)は「美味い」と言ってました。。
たしかにサイゼリアのワインはコスパが高いと思います。。。

二郎に連れていく勇気がないので(きっとなにかのイジメと勘違いされそうですw)がつけ麺で有名な「三田製麺所」には連れて行ったことがあります。。

仮に二郎に連れて行ったとしたらまずあの行列に並ぶのがダメでしょう。。w(イタリア人は行列してまでモノを食う習慣がありませんしちゃんと並びません。。w)

また黙ってモクモクと食う人種でもありません。きっと店主から「黙って食いやがれ!」と一喝されちゃうと思います。。あと食うのがとても遅いです。。二郎はロット乱しに厳しいお店です。。店内がなんとなく殺伐としちゃうのでやっぱり連れていくにはある意味勇気が必要です。。。

> 豚骨系のスープって、外人の味覚でどう思っているのか気になるのです

ワタクシの経験では相対的にトンコツ風はウケが悪いです。。
「これ麺じゃなくてリゾット風にしたらいいのに」と何回も聞いたことがあります。。

Re: タイトルなし

たろうさん

> ステキなお話です
> ミーの目黒区分
> 中間省略でした。たしか

お!さすがたろうさん、洗練された大家さんですねw。

たしか居住者がややこしかった物件だった記憶がありますが大騒ぎのわりに大したことなくてオーディエンスががっかりしてましたよw。(刺した刺されたくらいは皆さん期待してましたけどw)

> 6000点で1位じゃないなんてクレイジーですね。

ここのブログランキングの人口が増えたんでしょうか。。
でもワタクシのブログの来場者はまったく増えてませんから異業種の参入が増えているとか。。


今度たろうさんが使ってる安いクリック屋紹介してくださいwww。。

Re: タイトルなし

クロノスさん

中間省略でモノを買う時、売主さんが業者の場合ってなんとなく後ろめたい部分があるみたいで「ここ直して」というと案外簡単に直してくれますw。(あ、これしゃべってもOKなんでしょうか。。。)

素人風を装うと効果倍増です。←ここ試験に・・以下略。。

Re: タイトルなし

まるしさん

> 1棟目、2棟目ともにこのスキームで購入した洗練されていない大家です。
> このスキームで買った理由は単にいい(と思える)オファーがこれらしかなかったこともあります。
> その結果、、、1棟目では瑕疵担保責任として総額数100万円単位の修理、補修をしてもらいました。
> これがなかったら、1棟目で死亡フラグが立っていたかも知れません。

一棟目から中間省略で物件買っちゃうなんて玄人もいいとこですw。

でもこれで100万浮くわけですからうまくやると業者の儲け分、そっくりいただき、、、と。。w

実はこれやってる大家さん、結構多いらしいです。(いつものようにウラは取ってませんw)

承認待ちコメント

このコメントは管理者の承認待ちです

いつも楽しく拝見しております。勉強になります。

ところで、、、本文中の

「売主が宅建業者であれば例外なくこの特約は無効になり自動的に瑕疵担保は引き渡し時より2年となります。」

は自動的に引き渡し時より2年ではなく、民法が適用されて瑕疵を知った時から1年間ではなかったでしたっけ?

宅建業法上が業者に唯一妥協した特例として引き渡し時から2年の特約で許したものでしたよね確か。

違っていたら偉そうにごめんなさい。


Re: タイトルなし

水さん

すみません。。
話を端折って説明してました。

>自動的に引き渡し時より2年ではなく、民法が適用されて瑕疵を知った時から1年間ではなかったでしたっけ?

おっしゃる通り、業者が契約書に「引き渡し後2年」と記載せずに「瑕疵担保免責」と書くと民法は適用されます。

さすがに業者さんで瑕疵を知ってから1年って条項を使われるといつまで経っても瑕疵担保責任が消えないので実際には契約書に「引き渡し後2年」と書くことがほとんどなので「自動的」って表現しちゃいました。ごめんなさい。。

その業者がよく知ってる人だとやりづらい。
そういう場合は、中間省略した業者じゃなくて、そもそもの売主を責めることは可能でしょうか?

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