プロフィール

狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

フリーエリア
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

リンク
カレンダー
01 | 2017/02 | 03
- - - 1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 - - - -
検索フォーム

マイソクチラシ

ネットなどで物件を探す際お世話になるのがマイソクチラシ。

よくあるB4サイズの一枚図面ですが、ワタクシの個人的意見ですがB4サイズだと打ち合わせのときガーーっと書き込めるので裏紙としてとても重宝します。

最近は収益物件のマイソク自体少ないので週2回来るアットホームのマイソクも非常に薄くなっちゃいました。仕方がないので一番上の業者広告チラシも裏紙として使用させてもらってます。。

遠い昔、バブルの頃はマイソク図面1枚の営業でも買えば来週には値上がりしてましたから新しい金額のマイソクを出せば翌週すぐに売れる時代が実際にあったんですw。あの頃のマイソクはものすごい量でした。ネットもまだ無く全部が紙媒体でしたからマイソクが来る日は鉄火場みたいでしたっけ。

また業者間で使ってるオンライン情報交換システム「通称:レインズ」。ここで図面要求すると出てくるのはやっぱりB4サイズの1枚図面。(いつも思うのですがこれでどうしろと・・・w)

実需の戸建とか区分レジならこの1枚図面で十分なのですが収益物件はそうは問屋が卸しません。(うちでも実需ならマイソク1枚で物件仕入れることがありますが)これではお客さんには説明が出来ません。。。このペラペラ1枚図面ではお客さんに出す情報としては全く足りないんです。。

こういう1枚図面で物件が売れたらどんなに楽でしょう。。いつも思いますが世の中そんなに甘くはありません。


参考までに書きますがうちに物件情報が送られてくる時は基本的に物件概要書がありませんw。

元付けさんがしっかりしていればA4サイズで10枚程度にキレイにまとめられた概要書にカラー写真付きの資料が送られて来るのですがいい物件ほど資料として送られてくるのは住宅地図と謄本と各部屋の賃貸契約書程度。。。

仕方がないのでここから資料を自力で作ります。

まず現地での現調からはじめるのですが、とりあえず物件の写真を撮るところから始まりその足で役所に行き用途地域や建築指導課に行き物件調査。(最新の公図取って謄本上げてどんな物権変動してるのかでおおよそ指値幅もわかるってもんですw。)

これはいけそうだと判断できれば売主さんに追加の資料を貰い修繕履歴をチェック。不明な点は箇条書きにして質問攻めにします。(この作業が結構面倒なんです。売主さんが協力的ならいいのですがなかなか非協力的な手強い方もいます)

仲介が不審に思うことは買主さんも不審に思うこと。買主さんからどんな質問が飛んで来ても立て板に水のように答えられなければその業者はあまり使えません。(ワタクシも良く言われます・・。クソー)

ワタクシの常連のお客さんで電話説明だけで買うか買わないかすぐ判断する方がいるのですがこの方は電話口でものすごい勢いで質問攻めしてきます。調査不足で答えで詰まると「お客さんに話すならちゃんと調べてきてからにしようね」と平気で言って来ます。大きな声では言えませんがこのお客さん、ちょっと苦手ですw。

こんな作業を繰り返すうちにこの物件がどういう種別の物件なのか自分なりにアタマで整理出来てきます。

ワタクシはここでこの物件が「よくある出回り物件」なのか「とんでもなくお買い得物件」なのかを線引きします。(経験上99:1です。。)
(いい物件だとこのタイミングで別口で買い付けが入ってしまい売り止めなんてことがちょくちょく起きるのでこの時点でお客さんに電話で告知して心の準備とお金の準備をして貰います)

日数にしてここまでで2日程度掛かります。

この物件調査。。元付けさんがいてもやることは同じです。元付けさんが大手でも自分の目で確かめないと思わぬポカを食らうことがあります。こんな時、元付けさんを責めても無駄です。元付けさんを信用して調査義務を怠ったワタクシにも責任が発生することがあります。

うちみたいな弱小不動産屋がやらかすと会社の屋台骨に激しく影響します。

ワタクシが地方の物件の仲介をあまりやりたくない理由のひとつで、「土地勘」と言うのがあります。
土地勘の無い地域では調査不足の確率が非常に高くなります。

その土地特有の事って普通の調査で発見出来ない事がよくあるんです。

まぁ、ワタクシもその地域に土地勘があれば物件が地方でもやりますが一度行ったくらいで土地勘なんてそうそう得られるわけがありません。一度行った事あるから知ってるなんてくらいでは話になりません。

よく現地でろくな調査もしないで「モノはいいし場所もいいですよ」なんて適当なこと言って売ってる業者さんも散見しますが後々おっかないことが起きたら大変なのでワタクシにはとてもとても・・・w。

また地方まで飛んでいって必死に調査して物件資料を作っても融資が否決されたり指値で揉めてうまく話がまとまらなければ仲介はお金にはなりません。(やっぱり地場の不動産屋さんから買うのが一番ではないかと)

もうひとつ地方の物件に手を出さない理由は仲介手数料の金額です。
(あ、これは物件安いから少額な仲介手数料しか貰えないとかの理由ではありません。。)

不動産仲介の世界は物件を売った後も仲介責任が付き纏うからです。。。(後々、仲介責任を追わなくていいなら手数料オマケしてもいいのですがオマケできないのはこれも少し理由なんです)

地方などは土地が東京などと比較すると非常に安いですよね。でも建物の金額は全国どこに行っても土地ほど金額に差は出ません。(これを利用して減価償却用に建物にたっぷり価格を乗せるという手法を使ってらっしゃる方もちらほら見かけますがこれは正論だと思います)

ということで建物関係の説明ミスは東京だろうと地方だろうと損害賠償の金額は同じくらい高いんです。。。
ここではとても書けませんが過去にエライ目に遭ってます。。。

例えば地方で利回り20%で1000万円のアパートを仲介したとします。仲介手数料は両手でも60万円。業者の売主物件をエンドのお客さんに買わせるなら瑕疵担保責任は業者さん。この金額でも出来ないとことは無いですが、ほとんどの場合エンド売主でしょうから地元の仲介さんが絡んでいるはずです。そうなると仲介手数料は30万円。。(細かい計算は省略してます)これでは採算が取れないので売主さんから裏で別口のお金でも貰わないと・・・w

もし何か仲介責任が問われる事態が発生すれば30万なんて一瞬で溶けてしまいますw。(追証もたぶん付いてきますw)

また売買契約書に書かれている指定裁判所はその物件所在地が相場ですから何かあればそこまで飛んでいって裁判です。遠ければ遠いほど交通費がかかります。
仲介は裁判で大体、説明義務違反で訴えられますが和解になったとしてもどっちみち消費者が強くプロは負けます。世の中では違っても不動産の世界は「弱者救済の原理」なので不動産屋が勝つなんてこと滅多にありません。

目の届くところならたとえ100万の物件でも仲介します。近いので納得するまで何回でも調査に行けますしそういう時は意外と仲介ミスは起きません。

ワタクシの場合、仲介するエリアは基本的に国道16号線の内側と決めています。

その外側はやっぱりいろいろリスクの方が大きいのでやりたくありません。。


なんでこんな話をするかと言うと以前から知り合いの税理士に

「うちで収益買うから先生のお知り合いで何か売ってもいいって物件無いですか?」

と打診していたのですが昼間にFAXされてきたのはなんとB4マイソク図面11枚。。。

マイソクの帯(下の業者名が書かれている部分)が切れていたのを見る限りきっとどこかの不動産屋から貰ってきたんですね。。

なんすか。。これ、。。どれもこれもすでに1週間以上前からレインズ登録済みじゃないですか。。(一応、レインズは毎日見てるからわかるんですよ)

レインズですでに図面になっている物件なんて不動産屋が買うはずないでしょうww。ぶっ飛ばしますよ。。ホント。。

ワタクシが物件を検討する際レインズに載ってないかとネットなので情報として出回ってないかをまず最初にチェックします。載ってないのを確認してからざっくりと積算と収支を見ます。ごく稀にレインズの載ってる物件でもお客さんに紹介しますがこれは元付けが「どう考えても値付けを間違えてるな・・」と言うケースのみです。

不動産業をやらせて貰っている以上、それをクリアしない限り時間の無駄なので物件は見に行きません。

お客さんに出す物件も同じです。
実はお客さんに「その物件。ネットに出てたよ」って言われるのは非常にくやしいーのです。。。

それでも稀にすごい値引きが出来る物件が出てくることがあります。。ま、・・・そういう時はレインズ物件だろうがネット出回り物件だろうがやります。

不動産屋ってそういうところは都合よく出来てます。。。


さて明日はセミナーです。夜遅くまで飲んで食ってしゃべり倒します。
6時間以上しゃべり続けるのはとっても体力使います。。なので今日はどこにも寄り道しないで帰ります。。。
「だからなんだよ」なんておっしゃらず是非。。。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓
人気ブログランキングへ



COMMENT

No title

講師おつかれさまでした。
とてもステキな講演でしたね(そんな気がします)

狼さんの影響で、昨日あたりからようつべ見まくってます。
メタリカ、オーバーキル、スレイヤー、AION、でいまハロウィンの初期のころ聞きながら書いてます。

ジェイソン、抜けてたんですね。(ウィキで確認)

ウドー!
そういえばそんな名前ありましたね、
キョードーなんとかとか?(もうサッパリ記憶が)

ミーはもっぱら、新聞3面記事のしたのちさい広告(イメージでは3センチ×5センチくらい)に

メタリカ来日決定!

とか出るのを確認して(もともと無駄に5時起きだったから)
さささっと、整理券もらいに行く派でした。

ミー、いわゆる外タレのライブからはいったので、
そののちに、ジャパニスクインディーズに流れていったとき(なんとなく都落ち?)
そのあまりの下手さかげんに、笑いがでました。あ、AIONは良かったけど。

でも、なんとなくハマり(気楽だし)青田買いきぶんも味わえて、音源も高く売れるしで(メジャー移行したときとか)海外はぼちぼちになりました。

ボブマーリとか、そのごスカとか
いろいろ聴きましたが、メタルの重いのは
疲れますね(齢?)

ワスプ!

なまにくしか思い浮かびません。
あまりにもすごすぎて、
ミーは手をだしませんでした(育ちがいいのかも)

あはは

1枚で、考えています。

鳥です。

 クリックしました。

 1枚で、考えています。

 アウトですか?

 

Re: No title

たろう様

おはようございます。

しゃべりすぎてあちこち筋肉痛ですw。

ワタクシもようつべちょくちょく見てます。

メタリカも好きですがモーターヘッドも結構好きだったりします。

メタリカの今のベーシストはロバート・トゥルジーロ(別名鶴二郎)と名乗る、六本木とかで歩いていたら怖くて近づけないタイプのお方ですw。ジェイソンも十分怖いですが。。

ワタクシも周りの連中が松田聖子とか小泉今日子などのアイドルにうつつを抜かしていりころAC/DCあたりから外タレ路線を突っ走ってました。。

Motörhead や Judas priestで完全に目覚めてメタル路線を爆走www今日に至ります。

そういえば昨日すーさまと初めてお会いしました。
Motörheadの元ドラマーだったフィルシー・"アニマル"・テイラー様にそっくりな方で非常に親近感を覚えました。昔からのお友達感覚とでもいいましょうか昨日初めて出会ったという気が全くしませんでしたw。

すーさまにちょこっとお聞きしましたがどうやらたろう様、ワタクシの生活範囲と思い切りかぶってる模様です。
いつかどこかでお会いできればと思ってます。ゆるーいお話がしたいですねw。

Re: 1枚で、考えています。

鳥様

昨日はお疲れ様でした。

結構お会いしていたつもりですが昨日お会いしてやっと鳥さんもことがわかった気がしますw。

ナイスガイって感じですww。

鳥さんの野望を聞いたら、そのうち手の届かない世界に行ってしまうのではと心配になってきました。


> 鳥です。
>
>  クリックしました。
>
>  1枚で、考えています。
>
>  アウトですか?
>
>  

EDIT COMMENT

非公開コメント