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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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ウカウカしてるとまた抜かれちゃいますのw

こんにちは。

一晩で1500点ほど一気に落ちました。。。(やはりBMネタは毎回鬼門です。。。w)

本日は水曜日。
例によってワタクシ達不動産屋にとっては骨休み的な位置付けの一日です。

のんびりまったりと来週契約予定の重説を作ってたら着信あり。。ぷるりんこ♪

覚えてますか?
以前にカーシェアリング事件で「ベンツ」・「カイエン」・「戦車」でどの車をカーシェア用に選定するかって時に登場したお客さんです。。(あの時、アンケートまでやらせていただきましたw)

あの時は結局カーシェアリングの車としてベンツの2シーターに決まり現在も高稼働中です。(ちなみにアンケート結果での皆様の民意はお約束の戦車でしたw)

それはそれとしてあの時選定されなかったカイエン。。。
今日の話はここから始まります。。

このカイエン。。
結局カーシェアに選ばれなかったので自宅の屋根付き車庫に大切に保管されているそうなんですが、、聞けばこの車、、そろそろ飽きちゃったそうですw。


まだそんなに乗ってないじゃんw


カイエンと言えばあれです。

不動産の営業マンにとってはいわばステイタス的な位置づけのクルマです。。w(不動産屋はフェラーリには乗れません、、、)
何か大きい取引がある度に必ずと言っていいほど「オレ、この取引が終わったらカイエン買おうと思ってるんだよね」って何回聞いたことか・・・w。(しかし実際に買ったやつがいないってところが不動産仲介業の悲しい現実でもありますw)

というかこのカイエン。。
外車の慣らし運転期間と言われる距離数3万キロにやっと達したかどうかなのに・・・もう飽きちゃったんですか?


「そうそう。。飽きちゃったから狼さん、乗らない?」


実はワタクシ、欲しいのはこっちじゃなくて今、カーシェアで稼働しているベンツの2シーターなんです。。。(環境にも優しいスモールカーがお好みな狼ですw)

しかし金額を聞くと・・・うーん。。平成20年式のGTSにしちゃお安いですね。。。(お金あったかな?w)







うーん、、なんか乗ってみたいかもww


やっぱりワタクシ達、業者にとってはこれもステイタス。。一度くらい乗ってみたいものです。
と言うことでワタクシ、悩んでると幸せはすぐに通り過ぎちゃうので一応、嫁に電話して買ってもいいか聞いてみました。(行動する勇気ってこういう時に使うんでOKでしょうか?)

しかし、この「行動する勇気」。。時として残酷な結果を生むもんですw。

嫁「は?何言ってんの?そうやって聞けばなんでもいいって言うとでも思ってる?」

過去にイタリア車、フランス車をこの説得手法で買って嫁に多大な苦労をさせてるワタクシです。また嫁も当時の苦労をまた蒸し返すようなお話ですから聞く耳なんて元から持ち合わせていません。。

「いや、例えばの話だからさ・・。わかった。やっぱりダメってことで結構です・・。」

ちょっとステアリング切っただけでパワステオイルが逆噴射したり、大雨のドライブでワイパーのシャフトが根っこから折れてヒモでワイパーを引っ張りながら沈黙のドライブしたり、高速上でエンジンが壊れてレッカーで家まで帰宅させたりと、、いろいろひどい目に遭わせてるうちの嫁です。

嫁の外車アレルギーは10年以上経過してもいまだに健在。。(でもこれはドイツ車だからちょっとは安心なんじゃんw

クルマは国産車じゃないとダメ。。そうですね。はい。おっしゃる通りです。。。(あ、でも、世の中にはそういうクルマが好きで仕方ないエンスーという「変態」みたいな人種もいるって事は覚えておいてください。。)


さて、この車の現在の相場を調べたところ、狼旅団調査価格で約650万~680万弱。。

下取り価格の600万より上なら・・・と言うことなのでどなたか欲しい方がいましたら売ります。

欲しいんじゃんって方いましたらメールにてご連絡ください。
(ただし、近所のディーラーでも630万くらいで売りに出してるので630万で買い付け入ったらそこで終了です)

一応スペックです
ポルシェ カイエン GTS ティプトロニックS 4WD
排気量 4800cc(NA)
ボディタイプ クロカン・SUV
乗車定員  5名
走行距離  3.1万km
エンジン種別 ガソリン
年式(初度登録年) 2008(H20)
駆動方式4WD
正規輸入車
色 白
ハンドル 右
ドア数 5
ミッション フロアMTモード付6AT
車検 2014(H26)年1月
禁煙車・屋根付き車庫保管
瑕疵担保免責・現状渡し

不動産でいえば築浅デザイナーズ物件みたいなものです。

欲しいという方試乗も出来ます。。
おまちしーてーいまーすー♪


さて、いつものように長い前置きでしたがそろそろ本題です。

昨日、「決めブツ」の話をしましたがその中で「超決めブツ」って話もしたかと思います。

この「超決めブツ」。。
賃貸やってる仲介さんなら常に奥の手としていくつか目星をつけていて常にオーナーさんに物件確認をして空室状況をチェックしています。

「もし退去連絡があったらワタクシ宛てに真っ先にお知らせください」と取り込んでますw。

皆さんの関心はきっと「どうやったらこの超決めブツ物件になれるのか?」ではないかと思いますが、このハードル。。結構高いんです。

でも価格だけで決まるってものでも無いので家賃が安くすればこのタイプに昇格するわけでもありません。
「なんだよー結局そういう物件になるのってすごく難しいんじゃないの?」とか言われそうですね。。。

しかしご安心ください。種あかしすると案外単純です。

実はこれ。仲介さんの自作自演によって作り出されてることもあるんです。

やり方は簡単です。
①窓口に来たお客さんとしばしダラダラと物件の図面を見せて検討する。
②そこへ誰でも良いので外から担当の携帯に電話する
③担当「え?本当ですか?」とニコニコしだす。
④「お客さん!運がいいですね。たった今、なかなか空室にならない幻物件が出たんです」と言って勿体ぶりながら資料を差し出す
⑤「とりあえず今から内見出来るそうなので行きましょう!」と拉致する。(要クロージングトーク)
⑥契約。。。と。

ポイントはこの時、先に出す物件は予算より若干安めの物件だと確率が上がります。
勿体ぶって出す物件は、予算より若干お高め、、、という感じで出すとさらに成約率が上がります。

コテコテな方法ですが、人ってそう滅多に引越しする機会なんてありません。
たまにこんな方法で物件繰り出すと不思議と決まってしまうものです。


この他に仲介さんが決めブツにしたがる物件で「清潔感」が滲み出てる物件と言うのがあります。

築古の物件でも不思議と成約率の高い物件ってのがよくあるんですがこれってオーナーさんが居住者さんのためにいつも手を掛けてるんですよってのがわかる物件の事を指します。

建物はそれなりに古いのですがどこにもゴミが落ちてなくて拭けるところはどこも拭いてあるような物件。(なんとなく意味が伝わると幸いですw)こういう物件ってやっぱり内見者の心に刺さります。

普段からそういう姿勢を仲介さんに見せてると「あの物件ならいつ案内してもきれいだからなー」と植え付けることが出来ます。

狼旅団の団員さんでもこんな物件を持ってる方がいらっしゃるのですが、この方の所有物件。。かなり築古です。
それでも手入れがしっかり出来ているので(ベランダの防水塗装が退去の度にオーナー自ら施工するそうです。。。)近隣にここより新しい物件があっても「こっちにします」って言われるそうです。

ワタクシもたまにこの物件、見に行きますがなんでしょう、、、オーナーの愛情をとても感じる物件です。

あ、別に掃除をしっかりしましょうっていうんじゃありません。(掃除なんてどこでもやってますから)

そうじゃなくて物件の末端まで手が入っているように見えるんです。

収益物件の売り物を現地調査でワタクシ、飛び回っていますが売り物件でそういう風に見える物件って実はとても少ないんです。

よく現調前に物件の謄本を見てから行くのですがこの謄本を見るとなんとなく持ち主さんの属性が見えてきます。
「たぶんこの人、物件に愛着とか持ってないんだろうな・・・」って見える物件、、こういうのに限って値段はお高めです。たぶんこの物件の本当の値段ってのを理解していないんでしょうね。。そんな気がします。

賃貸の仲介ってのは普段人が触らないところを見て「手入れがされているかいないか」ってのを見ます。(ま、見なくても雰囲気でわかるものですが)

仲介さんが案内しちゃおうかなと思う物件。。それは貸してからトラブルにならないような物件ってのも思ってるんです。

賃貸の契約をすると契約後もその賃貸さんってある程度の責任があります。
その責任はその入居者さんが退去するまでかもしれません。

オーナーと入居者さんが揉めそうな物件や他の居室に問題を起こしそうな人が住んでるなんてのも仲介さんは嫌がります。(あとで面倒なことが起きると担当の責任で処理することが多いからです)

この辺の微妙な感覚って文字にするのが難しいのであれですが、要するに単に家賃を下げるとかリフォームをしっかりやってるだけじゃ必ずしも仲介さんの決めブツになるって訳じゃないんです。

こういう空気をなんとなく読めるオーナーさんの持ってる物件ってのはちょくちょく「そろそろ空き部屋出ませんかコール」が掛かりやすくなってます。

実はこれが決め物件の正体かもしれません。。



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なんかいいように丸め込まれてる話みたいなんじゃんw


めざせ!10万人wゴーゴーしょぼくれん!
(またちょっぴり増えましたww)

COMMENT

その昔、環8でラジエターからモウモウと蒸気を吹いてBMWの最期を看取ったやげです・・・。

古いクルマでしたし、車検3週間前の出来事だったので諦めましたが劇的でした。


だからって「外車は壊れるからダメ」じゃないんです。

外車はペットと同じ。病気になったらお医者さんに罹るじゃないですか?

そういう広い心で・・・って冷たい視線が刺さりそうなのでこの辺で辞めます(汗)


・・・ワザとボロで保証のついた車に乗って、壊れたら保証・むしろ高級な代車を楽しむと

いう「外車焼け太り計画」なるものもあるのですが・・・。

・・・え?ダメですか、そうですか・・・。


ええと、超キメブツ物件。

ソフト的に「創り上げる」ことができるのは判りましたが、本筋は「滲み出るオーラ」と直感いたしました。

だって未だにトヨタ2000GTはカッコイイもの。(そこかよ・・・)


売り物じゃない収益物件でも「オーナーの関心がない物件」って判りますね。

入居者さんもそういう空気って感じるんじゃないかと思います。

ご返信ありがとうございました。

さて、決め物認定は自分はやはり物件外壁の美しさがポイントになると
思うのですが、なかなか雑巾などで外壁を掃除しても美しくならない・・・。

これが高圧洗浄機だと、かなり汚れが落ちます。圧の強いやつですね。
ここが意外にポイントではないですか?

いいカイエンですね
利回りはどうですか?
ウチのサイトに載せていいですか?
接道してますか?

売り物件で手入れがちゃんとしているのは、結構いい値段です。
やはり管理がしっかりしていないと、ただのガラクタを購入しただけですから!

でも、ガラクタを仕込んで、優良物件として売却は・・・
有りだと思います!!

オーナーの関心がない物件・・・欲しいです。

なんで「お馬さん」がダメなんでしょうか・・・・。
良いじゃないですか!! それで案内したら!!

なんて思ってしまいますが(笑

決めブツ、やはり基本は清潔感から、ですね~。
汚いだけで盛り下がりますもん。

こんばんは。今日も濃いネタ提供ありがとうございます。
勉強になります♪
ところで、狼さんのブログ過去にさかのぼりつつ、拝見していますが、毎日濃いですね(笑
エレベーターネタがかなりディープだったんですが、もしかして同業ですか?
私は既に離脱していますが…
本業は不動産屋さんですよね?エレベーター屋じゃないですよね

基本は細かいところまでお掃除、もしくはカイエソ常駐で物件の
雰囲気アゲてくわけですね。(・∀・)

でも、確かに「手入れされている」感がある建物と、まったく「無い」
建物とで雰囲気違いますね。

最近町歩く時もそういう目で建物見るようになりました・・・
あ、決して「あの物件売られて無いかな」とか思ってみている訳
ではないですよ。

久々にコメント消去してしまったぼ~やです。

最初に突拍子もない要求を突きつけ、その後に本来の目的のお願いを聞き届けてもらう。良い方法です。

狼さんもカイエン買って良い?とかました上、全国行脚の許可を取り付けるなんて策士です。

さて、清潔感。
必殺さんも予備の便座の保有と、安いから洗面台は頻繁に交換と書いてましたね。
難易度の高い地域の物件を自主管理で所有されている人の経験は、客付け会社の思惑と寸分違わないと感心いたしました。

と、言う事で、本日は必殺さんにポチクリとさ・・・


Re: タイトルなし

やげさん

> その昔、環8でラジエターからモウモウと蒸気を吹いてBMWの最期を看取ったやげです・・・。
> 古いクルマでしたし、車検3週間前の出来事だったので諦めましたが劇的でした。

そういや昔って環八の用賀インターのマックのあたりで白い煙吐いて途方に暮れてる車、、多かったですねww。(ま、高速に乗る前でよかったというばよかったですけどw)

で、何の話でしたっけ。。ああ、決めブツ物件の話ですね。。

> ソフト的に「創り上げる」ことができるのは判りましたが、本筋は「滲み出るオーラ」と直感いたしました。

さすがです!
ここに気が付いてもらえるとワタクシもブログ書いている甲斐があるってもんですw。

入居者さんもここを見てるんです。
オーナーさんはずっと所有しているのでちょっとずつ物件が変化しているのって気が付きにくいんですがお客さんはすぐにピンとくるんです。。

Re: タイトルなし

TKさん

外壁の汚れも落ちてればいいに越したことはないですが落ちない汚れってどうしてもありますよね?

そんな時は無理に落とさないで「緑化」でごまかすといいですw。
きっとその汚れもアクセントになるんじゃないかと。。。

あと外壁の汚れって賃貸にはあまり影響出ないケースが多いです。

それよりもなにかアクセントになるようなものをエントランスとかに置くといいかもしれません。

Re: タイトルなし

馬超さん

前回の戦車同様、とりあえず着払いでお送りしました。

利回りですがリッターあたり7キロ走ればって感じです。

あと、すみません。
本物件、広告・インターネット・捨て看厳禁ですw。

ご配慮よろしくお願いいたしますww。

Re: タイトルなし

ワンワンさん

> でも、ガラクタを仕込んで、優良物件として売却は・・・
> 有りだと思います!!

なんか発想がすでに転売業者みたいですねww。
でもこれが一番儲かります。。

こういうのやってみたいです。。

Re: タイトルなし

ソウトクさん

> なんで「お馬さん」がダメなんでしょうか・・・・。
> 良いじゃないですか!! それで案内したら!!

なんか助手席にお客さん乗せて案内するの…いやですw。
(ってか、周辺環境に配慮してそっと内見したいのにこんなので行ったらすべて台無しですよwwww。)

物件の清潔感って単に掃除だけじゃないってとこ、結構肝になるとワタクシは信じて疑いません。。

Re: タイトルなし

鬼島平ベースさん

> 本業は不動産屋さんですよね?エレベーター屋じゃないですよね

これで「実はワタクシ、エレベーター屋さんです」なんて言ったら皆さん大コケですww。
ワタクシ、本業も副業も不動産屋でございます。

単にモノ好きな興味本位のネタなのでどこまで事実に迫っているのかと聞かれると疑問でもありますw。

Re: タイトルなし

クロノスさん

物件の駐車場にポルシェが止まってるとそれだけでなんかいい感じに見えなくもありませんw。

うちも最初はそういう車が止まっていましたが、都内ってやっぱり車って必要ないみたいで退去したらまったく駐車場の申し込みが来なくなっちゃいました。。。

Re: タイトルなし

ぼ~やさん

> 最初に突拍子もない要求を突きつけ、その後に本来の目的のお願いを聞き届けてもらう。良い方法です。
> 狼さんもカイエン買って良い?とかました上、全国行脚の許可を取り付けるなんて策士です。

全国行脚の話、、これとセットで話したらきっと嫁もそういう風に思うはずなので(勘がするどいんですw)話が出来ませんでした。。。。(でも「仕方ないわねぇ・・」と若干折れてきてます。もう一息です)




> さて、清潔感。
> 必殺さんも予備の便座の保有と、安いから洗面台は頻繁に交換と書いてましたね。
> 難易度の高い地域の物件を自主管理で所有されている人の経験は、客付け会社の思惑と寸分違わないと感心いたしました。

必殺さんの行動力、、目を見張るものがあります。。
(この前の畳搬出事件は大笑いしましたw)

> と、言う事で、本日は必殺さんにポチクリとさ・・・

え?え?え?ww

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