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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
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新築ネタその6・狼旅団初の連載企画ですw

banner赤ずきん
昨日のブログネタ、、やっぱり大すべりですのw


こんにちは。

セミナーが近づくにつれなんだか慌ただしくなってきました。(あと2週間余りです)

今、必死にセミナーレジュメを作っているのですがワタクシの持ち時間内で収まるかわからないボリュームになってます。。。2時間くらいでしゃべるようになんとか収めていますが、せっかくセミナーやるわけですから出来るだけたくさんのことをしゃべりたいです。。もっと効率よくしゃべれるよう今から練習します。。

それはそうと、今回、セミナーに参加される方から不穏な情報を入手しました。。

例の「狼旅団赤ずきんちゃん缶バッチ」。。

これ目当てで参加されるって方が多いと聞きかじりってますw


この缶バッチは狼旅団を愛してやまない女性団員さん向けに制作しましたが、、、、

誰ですか?
「男性団員だって女装して行けばこの缶バッチ貰えるよ」とか偽情報流してる人。。。。w

こんな話を真に受けて当日、会場周辺で女装された方が近所のサイゼリアなんかに集結されたらそれはエライことですw。(これで「いえ、ワタクシ達、これから不動産セミナーに行くんですのw」って誰も信用してくれませんよw)

ホントくれぐれも女装とかして来ないでください。。そういう人は「女性」ではなく例外なく「オネエ」と認定しますw。(いっそ「オネエずきんちゃん缶バッチでも作った方がよかですか?」


さて、今日の本題です。


先週は賃貸属性をイメージしてそれに対して新築物件を企画するところまで書きました。

今週からは実際に建物を建ててみようと思います。

そういや先週のブログのコメント欄で旅団員さんがこんなこと言ってました。


Oz...さんのコメントです。

HMのメリットですが、まだまだいろいろありますよ!

・測量してくれる
・現地の建築にかかわる色んな規制を全て調べて教えてくれる
・近隣物件の情報を聞けば全て調べて教えてくれる
・近隣家賃相場や成約事例も調べて教えてくれる
・近隣の役所や病院、スーパーや学校等、
 近隣に何がどこにあるのか聞けば調べて教えてくれる
・ゴミの出し方さえも調べて教えてくれる
・これらをきれいにまとめた資料まで作ってくれる
等々、


ここでこんなのと言ったらHMさんに叱られる可能性大ですが、この話、ほぼホントの話です。
HMさんってなぜかこの部分は無料でやってくれるんですw。(この費用って一体どこに転嫁されているのか。。。そんなこと考えたら夜、眠れなくなっちゃいますねw)

ただこれはあくまで建物の話だけなので実際は、もっと掘り下げて調査しないといけません。
(HMさんは賃貸属性がどんなのがいいかまでは提案出来ませんからw)

実際にうちの時はイヤな顔もせずに測量やってくれました。

新築やるときにこのHMさんにも声を掛けてやって貰えるところはやって貰った方がよろしいかと。。。
(ここから最終的にお断りすることになるのですが、これはまた後日書きます)


測量図がなければ基礎設計にも入れません。
ここは出来るだけHMさんにお願いして測量図を作って貰いましょう。


この次に問題になるのは地盤です。。

新築を建てるべき土地がどんな地盤なのか。。。
これによって建築費は大きく変わります。

ま、ワタクシ、そこまで建築に詳しいわけではないのでテクニカルなことは書けませんが当時どんな順序で進んだかくらいは書けますのでそこを中心に書いていきます。

地盤調査と言えば定番なのがボーリングです。



(ここでこっちのボーリングじゃありませんとか言ってピンと球の画像を期待していた方。。すみません。一応ワタクシ、現在1万点ブロガーの身ですのであまりにコテコテなネタは仕込みませんw)



このボーリング。
地盤をくり抜いてどのレベルがどんな地層なのかを調べるのと、上から決まった重さの重りを落としてそれが何センチ沈んだかを調べてどこに支持層があるのか調べる作業です。

参考までにこの費用、、おおよそ40万から50万くらい掛かります。

よく「近所の地層を参考にして建築確認取ればいいんだよ」なんて知ったかした設計屋さんがいるそうですが(実際にうちの設計士さんもそんなことのたまってましたw)これは物件ごとにやらないといけないそうです。

これ以外に地盤調査の方法としてサウンディングという方法がありますが、これは地盤のごく浅い地層の調査に用いる手法ですので杭が必要かどうかの調査では登場しません。もちろんRCのレジを建てるなんてときにはやりませんので見積もりに「サウンディング費用」なんて別枠で乗っけて来たらそいつは「理由なきぼったくり」の可能性があります。


ボーリング調査の期間は約1週間弱。

調査が終わりしばらくするとその土地のボーリングデーターが出来てきます。


こんなのがボーリング屋さんから届きます


中身はこんな感じです

地層を見るとさすがに東京の城南地区だけあって地層は固そうです。。(3mくらいのところにすでに関東ローム層がありましたw)これを設計士さんに渡してここから設計作業です。

事前にこの辺は地番が堅そうなのでベタ基礎でいけるんじゃんって言われていたので(この時点で例の自称建築コンサルさんは退場してもらってますw)その方向で設計やって貰いました。


設計をお願いしている期間は約3か月。。。
この間はあまりやることもないのですが時々、設計の先生が持ってくる図面を見ながら部屋割りなどを調整します。この時にある程度頭で決めることは決めておかないとダメです。

構造計算の工程に入ってしまうと「もう構造設計に入ってるからこの変更は出来ません」とか言われてしまいます。

その都度設計さんから貰う図面を広げて実際にイメージして

居室の動線に問題は無いか?
ドアの開く方向に問題は無いか?
通風とか採光はホントにこれでいいのか?

とかいろいろ考えちゃうのもこの時期です。

ここで注意して欲しいのは、こっちは建築に関しては素人です。
建築のプロから図面を渡されると「そうだよな。。こんなもんかな・・」って妙に割り切った気分になります。


こいつはダメです。。(大体、素人系大家さんがやらかしちゃうパターンです)

気が付かないうちに建築屋さんのペースになってしまい、あとで「あー、、ここはこうすりゃよかったな」って後悔することになりかねません。

ワタクシはこの時に賃貸の仲介に部屋の図面を見せて回りました。

「ねえねえ、、この部屋で案内するとしたらこれってイヤだなってことない?」って感じです。


賃貸の営業マンはどういう物件が貸しやすいかと言うのを知らないと給料に影響しますのでここの目線は非常にシビアに出来てます。ワタクシも不動産屋ですからこういう時に日頃お世話している借りを返して貰わないといけませんw。


しかし、、仲の良い仲介なのでこいつらホント辛辣ですwww。


「どーでもいいけど玄関からいきなりキッチンじゃ女性客が嫌がるだろーよw」とか

「ベットの大きさがあるんだからここの扉をどちらからも稼働するようにすると案内の時に楽なんだよな」とか

「空調ダクトなんてわざわざ隠さなくたって大丈夫だよ」とか

「打ちっ放しRCの部屋にするんだったらクロスなんて1か所貼っておけば音を吸収するからそこだけでいいんだよ」とか

「この窓デカすぎだよ」とか

「どうしてそんなにデブなんだ」とか

なんだかんだで約30箇所くらいダメだし貰いましたw。。


よく大家さんの内覧会に行った際に、「たくさんダメ出しする方がそのオーナーさんのためだよ」と赤井親分が鬼のようにダメ出しする気持ちがよくわかります。

特に今回の企画は非常にターゲットを絞り込んでます。
外すとエライことになっちゃうので今回は中野区とか渋谷区などのDINKSデザイナーズ賃貸ばっかり仲介してるやつに見て貰ったので助かりました。。

その時、彼らが言ってたことで今でもワタクシの心に刺さっているのが、

デザイナーズだからって言ってもお客さんはそこまでわからないから本気でややこしいデザイナーズ作るんじゃなくて「なんちゃってデザイナーズ」くらいで充分だよって言葉。。

住みやすくないとややっぱり入れ替わりが激しくなっちゃうので基本設計は極めてシンプルにしてお客さんから見えるところだけデザイナーズ風(←この風ってところがキモですw)に仕上げることです。

今回のうちのレジはそういうコンセプトで建ててますので洗練された大家さんから見ると「この物件、ケチってるところはとことんケチってるねw」と言われます。(3月の内覧会でも結構言われましたw)

結局収益物件ってのはお金を稼いでナンボです。
建築当初に奢りまくった豪華な設備だっていつかは消耗品のように設備更新しないといけません。(最たる例がミストサウナだったり浴室テレビだったりw)

そこでワタクシ、何がマストな装備でなにがマストじゃない装備なのかの線引きをしました。

これは設計段階でいくらでも変更が利きますのでコンクリ打ちの途中までずっと検討を重ねました。


まあ、インターホン関係はカラーモニター付きで・・・これはマスト。。と。
お風呂は追い炊き式、、これもマスト。。
なんて感じで装備として賃貸に影響が出そうなものは組み込んでそうでないものは除外すると言う作業です。

その時、すごく悩んだのは電気式かガス式かってところです。
結局はキッチンはIHでお風呂はガスにしましたがこの組み合わせはずっと悩んでました。

電気代が節約できるのは知っていましたがそれって温水タンクが必要ってことです。
そんなタンクを部屋のどこかに置くってのは部屋を狭くする要因って気がしてました。

でもキッチンをガスにしちゃうと火災リスクがあります。

いろいろ考えての結論でしたがうちの場合はこれで良かったと思います。

正直、借りる人はあまりここの部分ってこだわって見てないよと聞いてましたが貸すときにあまり面倒にならない策って面から見ると好き好きはあると思いますがちょっとこだわって欲しい部分です。

あとお風呂。。
うちではお風呂は1216にしました。

単身向けではちょっと広いサイズですがDINKS向けではこれでも狭いんじゃないかと心配してましたがこの浴槽。。1216までは汎用品で安く取り付け出来ますがここから上のサイズは急に金額があがるそうです。

今思えばこの1216で良かったのですが、当時はずっと思い悩んでました。。。

また、キッチンでも妙なこだわりがあって市販のキッチンを導入するのにためらいがありました。

DINKS仕様となるとキッチンに立つのはほぼ間違いなく女性です。
多少お金が掛かってもいいのでここはこだわって作らないとほかの物件見たときに差別化されません。

設計の先生もそこはそう思っててくれたので良かったのですが結局、ワンオフの特注で作りました。
確か、1台30万くらいしたんじゃないかと思いますが、このキッチン、、内覧の際に目立つように作りこんであるので仲介さんからの話によるとこのキッチン見て「ここにします」と決めてくれたお客さんもいたそうです。

でもあれです。
おそらくそんなに料理を作るって人種が住むとも思えませんが、部屋を内覧して貰う際にそういう生活パターンをお客さん自身に意識して貰う作戦は今や賃貸経営するうえでの常套手段じゃないかと思います。(内見の時のお客さんの行動を見てると絶対そういうの意識してますよw)


業者側から見るとその物件はたくさんある中の一物件に過ぎません。そこから勝ち抜くのもある意味オーナーさんの手腕ですがこのハードの部分。。そう簡単には変えられません。(新築はここから出来るのでアドバンテージがあるんですよ)


ホント、せっかくの新築なのに仲介から見て他と一緒に見えちゃ「こりゃ決めブツになんて出来ねーなw」って思われちゃいますよw。



そんな訳で本日も長くなりましたので今日はこの辺で終わります。

明日はまたこのへんから続きます。。。



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この企画、、いつまで続くんじゃんw


めざせ!10万人wゴーゴーしょぼくれん!
(またちょっぴり増えましたww)

COMMENT

倉庫に保管されている物がなんだか、
今日、初めて知りました。

今日こそ、1コメ!

新築はリサーチが大切(メモメモ)
決め物にしなくっちゃ

あ 土地ないのに~

シーズン終わりましたがセミナー会場がハロウィン会場になるのでは?と妄想したやげです。

花やしきとか後楽園遊園地(現ラクーア)なんて仮装して着たら入場料無料ってあったような・・・。

おネエのコスプレ会場と化すのか?イロモノ不動産投資ブログセミナーとして「汚点」を残すのかある意味楽しみだったりしてw


さてこの本題、本日も内容濃いですね。

「ダメ出し」って否定とかネガティブな意味で捉えると言う方も聞く方もストレスが溜まります。

「自分だったらこうする」って意見を率直に言って欲しい、とすると結構話してくれます。

ただし聴く相手を間違えると全然センスない方向の意見も集まりますし、決めるのはやっぱり自分。

経験豊かで完成図を頭で描けるセンスある人に酒でも飲ませて聞きだす・・・あらら懇親会みたいな話ですねw

ハロウィン懇親会・・・入場割引が懇親会会場で適用されませんかね?

あのキッチンはインパクトあっていいですね・・・
(トイレの棚はセカンドインパクトで)

普通玄関からキッチン見えるの嫌がられるはずですが、かえって
あれがワンポイントになることがあるというのは驚きでした。

私は残念ながら生活導線などというものは全く分かりませんでした
ので、仲介さんや女性大家さんのご意見を賜りました。
自分には無理だと思う部分は恥も外聞も無く聞きまくりです、ええ。

でも、費用対効果的には絞れていないかな・・・
新築する前に狼さんのところに入居して見ればよかったかも。

Re: タイトルなし

アッキーさん

アッキーさんちの倉庫、、ドラえもんの四次元ポケットみたいになんでもありそうでしたが、一体何があったんでしょうか?(鹿の剥製があってもおかしくなかったですけどw)

本日は1コメでした。

お祝いにラーメン奢ってくださいw。

Re: タイトルなし

ワンワンさん

最近、売り土地の話増えてますよ(ここだけの話。。。)

ただリサーチするといまいちなのが多いですけどw

Re: タイトルなし

やげさん

> シーズン終わりましたがセミナー会場がハロウィン会場になるのでは?と妄想したやげです。
> 花やしきとか後楽園遊園地(現ラクーア)なんて仮装して着たら入場料無料ってあったような・・・。

たぶんセミナー当日ほかのフロアでは進学塾の説明会やってるはずです。

そこに女装に扮した大家さんがたくさん集結してしまったら・・・・考えただけで恐ろしい光景です。。
(どうでオネエ言葉でなにか言うんでしょw)

Re: タイトルなし

クロノスさん

あのキッチン、、当時は斬新なキッチンだと自負していましたが最近他の物件であれよりいいキッチンが導入されてるのを見て若干危機感募らせていますw。

ホント、賃貸道ってのは日進月歩ですね。。。

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