プロフィール

狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

フリーエリア
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

リンク
カレンダー
02 | 2017/03 | 04
- - - 1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 31 -
検索フォーム

異次元の領域。。。。

banner赤ずきん
10000円もらうよりより10000点ポチしてもらう方がうれしいんですのw


こんにちは。

なんかワタクシ、とうとう異次元の領域にまで足を踏み込んでしまった模様です。。。(例によって記念写真プリーズですw)

この狼旅団ブログを開設して1年と2ヶ月。。
どうせブログ書くなら読んでる人に少しくらい役に立つ事書こうと思ってコツコツ書いてきましたがまさかワタクシのブログがここまで支持されているとは思っていませんでした。。(きっと家から会社からスマホからとあちこちからポチポチ押していただいたんだと思うと気の利いた感謝の言葉すら思い浮かびません。。)

ホント、ブログ書いてて良かったです。。。ありがとうございます。

これからも微力ながらここ読んでくれる皆様の役に立つような記事を更新していく所存でございます。
よろしくお願いします。

さて、
今週ずっと連載した新築ネタ。。

新築に興味がない人が読んでもちっとも面白くないと思うので本日は違うネタ書きます。(もしかしたらこっちの方がさらに面白くないかもしれませんけどw)


最近、また問題になってるエレベーターの事故の話。。(この分野ネタ書くの久しぶりですw)

エレベーターのドアが開いてるのに勝手にカゴが動き出して人が挟まれる事故の話。。
何年か前に都内の高校生が亡くなって大きな事件になりました。

そして今回の事故。。
亡くなった方にご冥福をお祈りすると共にワタクシなりに原因を追求してみたいと思います。

エレベーターってのは正常に動作していればドアが開いてる時には絶対に動きません。
エレベーターは人乗る事を想定して作ってます。
だから何重にも安全装置が付いていますので物理的にそういう動きは出来ないようになってるからです。


じゃあなぜ今回は動いたのか?

カゴが上昇して挟まれたということを考えるとほぼ間違いなくブレーキが開放状態になってしまったからだと思います。

しかし、このエレベーターのブレーキは強力なバネ(スプリング)が付いていて電気信号が流れない限りこれが開くことはありません。

前回の高校生が亡くなった事故ではこのブレーキの摩耗が原因で滑って動き出したと結論付けられたようですが、ワタクシ、その話を聞いて「んなわけねーだろw」と思ってました。(のちの調査で別に原因じゃないかとなったようです)

ここ25年位内で作られてるエレベーターはブレーキドラムを力任せにバシュッと止めるのでは無くクルマのエンジンブレーキのように電気的に減速させて止めるのでブレーキはあくまで最終的にスピードがゼロになったときに作用します。(国産メーカーのエレベーターが止まるたびに段差が出ないのはそのためです)

よってブレーキ本体がすり減るなんてことはまずありません。(稀にブレーキが掛かりっぱなしでパッドが減るということも無くは無いですがそれが起こると激しい煙でエレベーター機械室の煙感知器が作動するくらいの騒ぎになるので・・・やっぱりそれも考えられません。。)

今回のエレベーターメーカーはすでに新聞発表があったのでご存知だと思いますがこの手の外資傘下のエレベーター、、日本の製品よりいささか作りがプアーに出来てます。

これって元の基本設計が大手国産メーカーと比較するとちょっと技術的に追いついていないというのが遠因であるんじゃないかと前々から感じていました。

ワタクシもこういうエレベーターを点検する機会がありましたが、なんとなく国産メーカーの製品より不安な部分が結構ありました。(内緒ですけどちょっと誤配線しただけで制御盤が全焼しちゃった、、なんてこともありましたw)

そもそも日本国内で設置するエレベーターには建築基準法という法律の壁があり、この法律上ではそれはそれは厳格な決まりのもと設置しなければいけない決まりになってます。
建築物で一番厳しい規格がエレベーターで据え付け時の寸法的誤差は30mの高さで1ミリ以下とかわけのわからないくらいの厳しさですw。

しかし、それは安全面での規制であって電気回路までここはこうしなさいという規制はありません。(安全系の回路にはそこそこ決まりはありますが最近の電気基盤内部についてはほぼ野ざらしじゃないかと)

この電気基盤部分は各メーカーの言わばブラックボックス状態なので専用の計測器が無いと何が悪いのかわからなくなってます。

昔の製品はシーケンス回路といって基本的にリレー制御だったのでシーケンス回路さえわかればどこのメーカーの製品でも電気図面見ればわかるので「何が壊れてるのかわからない」ってことは滅多にありませんでした。

しかし、コンピュータの普及で近年の大規模集積回路は半端じゃなく進化してしまい現場の技術者レベルでは内部までわからないから取り敢えず該当基盤の交換という作業で対応しています。

この故障判断は専用の計測器で測定しています。
この専用の計測器の使い方に熟知していない独立系メンテ会社ではさすがに今の制御盤はすべて製造メーカー並みにわかるということはもう限界を超えつつあるんじゃないかと思います。

今回の事故。
結論から先に言ってしまえばモーターが動いていないのにブレーキ回路だけが作動してしまい電気的に開放状態になったんじゃないかと推測しています。

本来なら電気回路上でブレーキが開く条件はドアがすべて閉まったという信号を検知して他の何重にも掛かってるはずの安全回路がすべてクリアーになって始めてブレーキの回路が開くのですが、何かの理由で誤診号を拾ってブレーキだけが開いてしまったんでしょう。。(あくまでワタクシの主観で書いてます)

最近のエレベーターの制御盤って磁気とか高周波とかの対策しないとある一定の状況下で誤作動することがあり各メーカーはシールドなどで対策してます。
状況が再現できないとこの対策はなかなか取れないので各メーカー、こういう対策を会社の試験用エレベーターで毎日せっせと調査しているからこそ今があるってことですね。

さて、このエレベーター。。
カゴに中身が空っぽに近い状態ではカゴと釣り合ってるオモリの方が重く出来ています。
エレベーターの重量計算はヒト一人あたま65キロ。最低でも大体6人乗りですから400キロプラスカゴの自重くらいのオモリがカゴと反対側にぶら下がってます。

最下階にカゴがあればもしかしたら動かなかったかもしれませんが、中間階以上の階でブレーキだけが開いてしまったらモーターが動かなくてもカゴは勝手に音も立てずに上昇します。(ワタクシも若かりし頃、この「実験」したことありますが音もなくエレベーターが「サー」っと動き出すのはホント、恐怖の一言です。。。)

今回の事故で犠牲になった女性の方。。
きっと何が起こったのかわからなかったでしょう。。(動くわけのないものが動いたんですから)

今回の事故でおそらく建築基準法がさらに改正されるものと思います。
前回の改正は3年前の9月。(平成21年9月末だった記憶があります)
その時は今後製造するエレベーターにはすべて「戸開走行防止装置」(平たく言えばダブルブレーキ)が義務付けられました。何かの影響でブレーキだけが開いてカゴが勝手に動き出したらそれを検知してもう一つのブレーキがガシャーンと掛かるものですが、これがある程度の周知期間を経てほとんどのエレベーターで義務化されるんじゃないかと。。

今までは既存不適格扱いで良かったものが義務化されたら・・・実はこの機能、後付けすると結構な費用が掛かります。(400万くらいするものと思います)

また元々、旧タイプ(2009年以前の機種)にはダブルブレーキなんて発想もなかったので単にブレーキを追加すればいいというものでもなく巻き上げ機(ワイヤーロープが乗っかってる丸いドラム)自体を交換する必要があります。

また、エレベーターの償却期間は税法上は17年、機器の寿命というか耐用年数は25年です。
メーカーでは30年くらいは部品の調達は可能ですがそれ以降はおそらく部品が無いってことで更新工事(新規取り付けと違ってこっちは倍以上の費用が掛かります)という流れです。

で、今の年度は平成24年。。
ということはバブル時期に製造されたエレベーターのほとんどがこの更新時期を迎えることになります。

前にもブログで書きましたがエレベーターの付いた収益物件の流通している年度は平成4年くらいまでがピークで平成5年から平成15年くらいまでのいわゆる「空白の10年」と言われる時期の完成物件というのはとても少なくなってます。しかもこの建築基準法の改正があったのは平成21年ですからこのダブルブレーキ付きのタイプはもっと少ないです。

この事故の後、エレベーター製造メーカーには「うちのエレベーターにはダブルブレーキが付いているの?」という問い合わせの電話が殺到しているそうですが、恐らくほとんどのエレベーターは既存不適格でしょう。

これから収益物件を買って不動産投資をされる方はこの部分にも少し拘っていただけたらと思います。

参考までにこのエレベーターの更新工事は1000万以上かかることがあります。
この更新工事の平均工期は約2週間。。

「なんだ、、たった2週間じゃんw」って思った方。。大丈夫ですか?

年配の方がお住まいのレジで「10階まで2週間エレベーター無し」なんていったらきっと住人さん怒りますよw。


なんてちょっと知ったかぶりしてみましたが、
ちゃんとメンテやってれば機械ですから寿命はある程度伸びます。

今、ご自身の所有物件でエレベーターがついてる方。。
設置20年くらいすると保守会社からなんとなく「更新工事」の話が出てくると思います。
そういう時、今のメーカーから他のメーカーに変えてもあまり金額は変わりません。

他メーカーもこういう時本気で受注に走りますから相見積もりをお忘れなく。。
(これでも200万くらいは平気で違ってきますよw)

なんかこういう話って決まって視聴率が落ちますw。
ウケが良かったらまたこの手のネタ書きますが、、、さていかがなものか。と。。


人気ブログランキングへ
土曜の閑散期にこんなネタぶつけてもどうかと思うんじゃんw


めざせ!10万人wゴーゴーしょぼくれん!
(昨日も9人ほど増えましたww)



COMMENT

上のカテゴリでもTOP10入りしてますね。
おめでとうございます。
新築に興味深々なので、色々勉強になります。
エレベーター付き物件は、損益分岐点の見極めが難しそうですね~。

速報:

金融・投資で10位、社会・経済で37位です~。

さあ、今日もポチポチ頑張ろう!

5桁おめでとうございます。

私が唯一保有している中古RCは、築20年なので「既存不適格」でした。
しかも、設備更改の提案では、すべて含めると1000万円を超えていたような気がします。
現在はメジャーなM菱製ですが、メーカを変えられると言うのは知りませんでした。
ものは試しに、本格的に更改が必要に他社製の相見もとってみます。
これで数百万浮いたら、狼塾プレミアムプライベートセミナーの費用に充てたいと思います。

マンション設備で機械式駐車場に並んでコストのかかる設備
なんですね、EVって。(月々のも含めて)

防水や配管の洗浄・更新はどの物件にも等しく訪れるもので
すが、EV付き物件をフルローン目一杯などで買ってしまった
日には後で首が回らなくなることが確定しそうな・・・(・∀・;)

23区内なら4階建てまでは直管で行けそうですし、基本はEV
無しを基本としたい気がしてきました。
それでも建蔽率70%なら2.8種は食えますし・・・


はあ、はあ、だめです。

とても読み切れません。

うちの1号物件、4F建てのクセにエレベータが付いています。
築24年なのでエレベータも、、、。
物件購入時は定期検査報告済証がなく、あとからちょともめました。
もちろん、今は毎年、法定点検も定期検査も受けています。
これに1000万円クラスのお金は正直かけられません。
仮に国から補助が出ても厳しいです。orz

過去2回設備系のネタの次の日首位陥落の都市伝説、今回は?・・・と思ったやげです。

付けたらそれで終わり・・・じゃないところが困りモノなEVですね。(汗)

借りる側なら付いていて欲しい設備でしょうが持つ側だとできれば避けたいところ。


あ、まさかランキングにもダブルでブレーキが掛かっちゃうとか?w

EVはお金かかりますよね~。
自宅分譲マンションは70戸ちょいで4基のEV.
維持費もさることながら、更新費用を考えると
怖いものがあります。

ただ、これからの時代。高齢者の事を考えると
4層程度でもEVがあると競争力が違います。
と思っているのですが、コストメリットを考えると
難しいところもありますね・・・。

設備と賃料のバランス、難しいです。

こんばんは ぶるーまんぱぱ です。まずは ぽちくり しますた。

今10500ポイントです。祝6桁!!。

うちの旧耐震区分、エレベータ修繕そろそろのはずですが、
修繕積立金全く積んでません。 (^o^; 汗

やはり、低層マンションがコストが低いのでいいですね。
ただし、土地代や建築コストを考慮して、収益力の強い物件にするかがカギです。
そういう物件は、利回り低いからねw

狼さん
すっごいです。
私電気系なのでそこそこモーターとかかじっているので
モーターのブレーキシステムとか、シーケンス接点回路とかplcとか
インバーター制御とか
実はそこまで知っているでしょう?狼さん
不動産屋さんでそこまで知っているひとはじめておめにかかりました。
妻といっしょに強力に応援しますので
伝説を作ってください(^-^)/

10000点越えおめでとうございます。ブログいつも勉強させてもらってます。次の目標は何点ですかな(笑)応援しています。

10000万突破、おめでとうございます!

人気も実力もある狼さんだからこそなし得たんだと思います!

で、憧れだけでエレベーター付きの物件を買うと後で痛い目に遭う可能性大かもですね~。

エレベーターの更新工事の事も考えて買い付け金額を考えないといけないのかなと思いました。※自分はまだまだ先の話ですが(笑)

参考になりました。

普通の建築関係者だとEVシャフトの中は治外法権が実際なので勉強になります。
まあ国産メーカーつけとけば間違いないというのが感覚的なもんでしょうかw

更新なら東芝と三菱の代理店を紹介できますよん。
オーチス&フジテック系は最近、新規設置はやる気ない感じですね。。。

ただ担当者の携帯教えてあげるだけですけど
新築に毛の生えた金額程度でやるんじゃないでしょうか

EVは本当に要注意ですね。

私のEVもまだ築8年物件ですが、既に既存不適格になってしまいました。
戸開走行防止装置 ですね。
これが義務化されたらほとんどのEVが引っかかるものと思います。
点検お願いしている O-xxす さんからそのように聞きましたよ。
これ義務化されると EV業界は潤うのでしょうかね。

Re: タイトルなし

のっPさん

応援ありがとうございます。

なんか新築の話。
今まで以上に食いつきがいいのでこれからも連載で書こうかと思ってます。

この特集、、思いのほか筆運びが進みますw。

Re: タイトルなし

ハルさん

また今朝10000点越えました。。(これでもはやマグレじゃないでしょw

でもさらに上を目指すって言ったら皆さん大変なポチ作戦になっちゃうのでそこまで無理強いしませんww。

Re: タイトルなし

ケイマンさん

応援ポチありがとうございます。
まさかここまで行くとは思ってませんでしたw。

エレベーターって20年もするとホント業者さんが「更新」を迫ってきます。
その英語をどうやってかわすかはケースバイケースですが30年くらいはなんとか持たせて
うまく転売出来るといいと思います。

でもあれです。
昔のリレー方式のやつって30年どころかもっと耐久性ありましたけどねw。

Re: タイトルなし

クロノスさん

新築やるならどれだけランニングコスト節約できる建物になるかが勝負じゃないかと思います。

無理に上に乗せるなら経費配分考えてそこまで載せないって戦略も出来るし。。。

要は儲かる体質のレジ建てればいいって、、なんだかまとまりのないコメになってしまいました。。。w

Re: タイトルなし

うめ吉さん

なんか文章長すぎてすみません、。

これでも相当端折って書いてるんですw。。

Re: タイトルなし

まるしさん

> うちの1号物件、4F建てのクセにエレベータが付いています。
> 築24年なのでエレベータも、、、。

先日某エレベーターメーカーの営業に聞いたところ「これからはこの更新がドル箱なんですよwww」とか高笑いしてました。。くやしいです。。

もう、あれですね。。
開口部塞いでエレベーター使わないって言ってみてはww。

きっとメーカーさんビビッて値下げした見積もりもってくるんじゃないでしょうか?ww

Re: タイトルなし

やげさん

なんか、やたら挑発的かつ縁起でもないコメントありがとうございます。

このエレベーターってのはあれば助かりますがなければないで済むものじゃないかといつも思ってます。
(あ、5階以上の物件でこれが無いってのはダメですよw)

こういう話をしだすと不動産投資って難しいなと思い詰めちゃいます。。

Re: タイトルなし

ソウトクさん

うーん、、たしかに高齢者の事を考えたらEVは必須ですね。。

むしろ高齢者前提だと寝台付とかのやつにしないとなんて法律出来ちゃうかもしれないので
どっちにしてもこのEVはコスト面かた言ってもクセモノ装備ですね。

うーん、、ブログ記事にしてみたものの、解決策が浮かばない。。。w

Re: タイトルなし

ぶるーまんぱぱさん

あれ?ぶるーまんさんってキューちゃん物件なんて持ってるんですか?

旧耐震物件で積み立て出来てないと・・・揉めますよー。。←経験者w

Re: タイトルなし

ワンワンさん

まあ、あれですよ。
EV付けても収益力があればいいんですよねw。

ん?ワタクシ、とても難しいこと言ってる気がしますw。

Re: タイトルなし

おおやがくさん

> 狼さん
> すっごいです。
> 私電気系なのでそこそこモーターとかかじっているので
> モーターのブレーキシステムとか、シーケンス接点回路とかplcとか
> インバーター制御とか
> 実はそこまで知っているでしょう?狼さん
> 不動産屋さんでそこまで知っているひとはじめておめにかかりました。

一応そのへんまでは一通りかじってますけど最近はもう忘れかけてますw。
(インバーター制御系まで行くと聞きかじりレベルですし。。)

あと、電気系に詳しいとか言われてはいますが、実は最近のDVDレコーダーの録画設定とかは限りなく無知に近いんですw。(そういう作業は苦手ですww)




Re: タイトルなし

のっぴさん

応援ありがとうございます。

え?目標ですか?

何点でもいいのでいつも1位の座に君臨したいですw。
(いくらなんでもこの点数は異常ですってww)

Re: タイトルなし

Sun Pacinoさん

いつも応援ありがとうございます。

文明の利器のエレベーターですがやっぱり不動産投資では重荷になる部分があるのは否定できません。。

でも無いってのも困りますし、、、ホント、難しい話ですね。。

Re: タイトルなし

kkenji1さん

確かにエレベーター塔内ってのは治外法権ですねw。

そういや立体駐車場ってのもこのエレベーターのジャンルになるんですけどこっちのメンテは命がけですよw。

見たことも無いクソデカいチェーンがガッシャンガッシャン言ってますからw。

> ただ担当者の携帯教えてあげるだけですけど
> 新築に毛の生えた金額程度でやるんじゃないでしょうか

メーカーに聞いたら既設の撤去が結構費用掛かるらしいです。。
あとサイズ的にほぼオーダーメイドっぽいので更新工事はやっぱり高額になる傾向があるらしいです。

Re: タイトルなし

ドーグパパさん

言い方悪いですが今回の事故起こしたメーカーさん。。
他業者はもしかしたら「これでまた儲かるんじゃん」くらい思ってるかもしれませんね。。

段々法令で義務化されちゃうとオーナーはたまったもんじゃありません。。かといって事故が起きればオーナーにも災難が降りかかります。。

ホント、面倒ですね。

EDIT COMMENT

非公開コメント