スーパーブローカーT
先日、物説の築年数の誤記でヒドイ目に遭わされたハレー彗星と揶揄した方とは別でもう一人大物の不動産ブローカーさんがいます。
彼の名は「T」さん。
6大学のK大学卒の推定70歳。。
いい年こいて何故、こんな不動産仲介なんて刹那的な仕事をされるのか。。。
すでに意味不明なのですが昨日ブツ上げのドサクサにたくさんの物件資料ををFAXしてきました。
この方は大体10日おきくらいに無造作かつ一方的に物件資料をFAXで送りつけてきます。
普段、彼が扱う物件のロットは50億からｗ。
「10億以下なんてちっちゃい物件は扱わないんだよね」が口癖でしたが近年はすっかり毒気も抜けてきたのかよくわかりませんが1億～5億くらいの物件が増えてきました。それでもメインは10億から100億クラスですがｗ。
何故ワタクシがこの方を大物と言うのかというと都内で100名規模のブローカー軍団の総帥ｗだからです。（仕事が出来るとかという意味の大物ではありません）
軍団を束ねる総帥ですからニュー新橋ビルの1階の小汚い喫茶店などではなくニューオータニや帝国ホテル・ホテルオークラなどの喫茶ラウンジあたりに洒落た小奇麗なカッコで出没します。
都内で不動産仲介をやっている方なら必ず通る道なのですが、駆け出しの頃この手のブローカーに翻弄された経験がありませんか？いやいや・・・無いとは言わせませんｗｗ。
まだ駆け出しの若造の頃ってこういう年配の方をつい信用してしまうものです。だってそこそこに身なりで「ワシはこの売主のポン友だから」と言われれば信じるしかありませんｗ。
よくよく考えたらこんな高学歴な方がワタクシのような人間とわざわざ会うという時点で疑わないといけないのですが。
さて手口は下記の通りです。
この資料、実は「物件概要書」ではなく「物件リスト」になっていて
・物件NO（扱う物件数が多いのでナンバリングで管理してます）
・都道府県（今は日本全国のみですがこの勢いだと将来は中国とかロシアとか増えそうです）
・市町村（詳細な住所は絶対に載せません。抜かれるのを極端に嫌いますので・・）
・種別（土地・ビル・マンション・その他）
・名称（物件が特定されないよう「四谷三丁目1棟収益ビル」みたいな感じで書かれてます）
・土地面積
・坪数（いまだに3.3の係数で計算されるとドン引きします）
・目安価格（元付けでもないのに「交渉可能価格」なんて偉そうに書いてあります）
・用途地域（誰も調査なんてしないのでいつも空欄になってます）
・容積率（ 同 上 ）
・建物構造（RC・SRC・Sなど木造はあまり見かけません）
・築年（昭和39年くらいからバラバラです）
・延床面積（専有なのか建築面積なのかと専門的なこと聞くと逆ギレされます）
・違法性・検査済の有無（昔は無かった項目ですが最近うるさく言われるので増えました）
・現況（一部賃貸中・賃貸中など。詳しく聞くと「じゃあCA出せ」と言われてウザイので聞きません）
・想定表面利回り（いつ頃の利回り計算なのかは不明）
A3用紙に大体50物件びっしり詰まっててこれが20枚ですから物件数でいくとおおよそ1000物件。。。（これが全部物件概要書で送られて来たらダンボール箱が必要です。引越しじゃないんだからｗｗ）
このリストだけではどんな物件なのかさっぱりイメージが出来ません。
このリストで取引をしようと思ったら
・物件の場所
・土地の広さ
・価格のロット
・推定表面利回り
でしか探せません。
よくブローカーさんから物件の買いニーズのリクエストが来る際
都内の〇〇区と〇〇区で
土地〇〇〇坪くらいで
価格〇〇億円まで
利回りは相場で
と非常にアバウトな条件で依頼されます。
だからでしょう。このリストで十分検索可能になってますｗ。このリストもこうやって進化して今の形に落ち着いたのだと思います。
このリスト。実際にはどう使うかというと、この1000件の中からこれだという物件の物件NOを指定して「〇〇番の物件の詳細資料を下さい」と感じでリクエストします。これが伝言ゲームのようにブローカーA→ブローカーB→ブローカーC→･･･････元付け業者と流れてこの伝言ゲームが折り返してしばらくすると（伝言なので数日かかります）FAXスタンプの押されていないFAXがどこからかどどどどーーーーーーと送られてきます。
大体元付け業者の所は手抜かり無く修正テープできれいに消されていますｗ。「抜かれない」対策だけはしっかり確立されています。
FAXのFAXのFAXの・・ですからワタクシのところに辿りつく頃には測量図の数字はいつも潰れてます。。。
見えない部分はまた聞きなおします。するとまた伝言ゲームスタート。。。（ブローカー物件の全容を解明するのには根気が必要なんです。）
また昔はバカ正直に買主さんを売主さんのところへ連れて行くとそこには何人もの関係者と名乗る方が座っていたものです。ワタクシの今までの経験で最大値は12人。。。。。（アンコもここまで詰まってると手数料はどうやって案分するのでしょう。。）
そういえば皆さん、「買い付け証明書」というのはご存知かと思いますが「取り纏め依頼書」「商談申込書」というものはご存知ですか？
買い付け証明書は文字通り「この物件を〇〇万円で買います」というものですが、ブローカーの業界ではいきなり買い付け証明書が出ることはまずありません。
「この物件が欲しかったら今すぐ取り纏め（または商談申し込み）出せ」と言われます。
なぜこんな面倒なことをするかというとまず物件価格が合ってるかわからないからです。
よくあるのですがバカ正直に買い付け入れて売主に会いに行くと「そんな価格で売るわけ無いだろうｗ」と言われたりすることがあります。
なのでアンコの人間に本当にこれで買えるのか確認する意味で「〇〇億で買おうと検討しているのでうまくまとめてください」みたいな意味合いの書類を出します。
売主がこの金額でOKなら再度正式に買い付けを入れます。
その時忘れてはいけないのは買い付け証明を出す際は売主に手渡しすること。手渡し出来なければ買い付け証明と売り渡し証明をその場で交換することです。
なにしろ気の長い伝言ゲーム。どこでバトンが途切れるかわかったものではありませんｗ。
ブローカー物件はとにかく伝言ゲームなのでこういう手順を踏まないとまず買えません。。
ここまできちんと手順を踏んでも無事に買える確率は5％程度。。買い付け入れての確率ですよ。これ。
大体途中で「売主が海外出張中で・・」とか「次の役員会は来月なのでそれまでは稟議できない」とか言われていつの間にか話が潰れてしまいます。
買主がその気になった時こうなると責任はすべてこちらに飛んできます。その気にさせて買えないと買主はめちゃくちゃ怒ります。（買主が法人だったりするとこちらもそれなりに稟議を経ているので担当者の立場も危うくなります）
ブローカーと付き合うとヒドイ目に遭わされると言うことを経験するとそう簡単に話を信じなくなるので何回か経験すると相手にしなくなります。ホントに駆け出しのころはこういうお歴々の方の餌食になりますｗ。
こういう経験し、日々いろいろと学び一人前の不動産屋に成長していくものですｗ。（だからなのでしょう。不動産屋はあまり人の事を最初からは信用しません）
不動産投資をされている方でいつかは10億超えの物件を買おうと思ってらっしゃる方もいるでしょう。
悪いことは言いません。金融機関経由で買われる方が間違いないです。
大体10億超えの収益物件を買おうとする方にはしっかりした金融機関がすでに寄り添ってくれているはずです。
安く買えるからとブローカーみたいな方の情報を鵜呑みにするといつまでも気に入った物件は買えません。
なぜなら今どき10億を超える物件でなくてもそこそこちゃんとした物件は大手の仲介が握った時点で入札状態で売られてしまいます。これなら専任仲介で一番高値で売れるし買い付け入れてきた買主の取引銀行もチェックできます。売主は大喜びです。
長くなりましたが今回の1000件近くある物件でひとつだけですが一際光る物件がありました。
五反田駅徒歩3分
商業ビル
土地約230坪
建物RC8階建
想定利回り25％
現況利回り13％
価格 6億
五反田徒歩3分の商業地・土地230坪で6億なら誰でも明日買うでしょう。
速攻で登記簿上げたら・・・やっぱり半年前に売却済みでした。。。。。しかも即転売されて２回転がってましたｗｗ。登記簿の債権12億。6億でバカ正直に買い付け入れたら「お前、アタマおかしいんじゃねーの」と言われていたと思います。。
物件情報は鮮度も命です。やっぱりこういう情報はうかつに手を出すものでは無いです。。。
最近すんごい勢いでブログランキングが上がってきたのですっかりビビッてますｗ。。
不動産投資のブログのところで本当にこんなこと書いてていいのでしょうか？
生温かく見守っていただけるのでしたら・・是非・・。いや・・催促だなんて・・そんな・・。。
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彼の名は「T」さん。
6大学のK大学卒の推定70歳。。
いい年こいて何故、こんな不動産仲介なんて刹那的な仕事をされるのか。。。
すでに意味不明なのですが昨日ブツ上げのドサクサにたくさんの物件資料ををFAXしてきました。
この方は大体10日おきくらいに無造作かつ一方的に物件資料をFAXで送りつけてきます。
普段、彼が扱う物件のロットは50億からｗ。
「10億以下なんてちっちゃい物件は扱わないんだよね」が口癖でしたが近年はすっかり毒気も抜けてきたのかよくわかりませんが1億～5億くらいの物件が増えてきました。それでもメインは10億から100億クラスですがｗ。
何故ワタクシがこの方を大物と言うのかというと都内で100名規模のブローカー軍団の総帥ｗだからです。（仕事が出来るとかという意味の大物ではありません）
軍団を束ねる総帥ですからニュー新橋ビルの1階の小汚い喫茶店などではなくニューオータニや帝国ホテル・ホテルオークラなどの喫茶ラウンジあたりに洒落た小奇麗なカッコで出没します。
都内で不動産仲介をやっている方なら必ず通る道なのですが、駆け出しの頃この手のブローカーに翻弄された経験がありませんか？いやいや・・・無いとは言わせませんｗｗ。
まだ駆け出しの若造の頃ってこういう年配の方をつい信用してしまうものです。だってそこそこに身なりで「ワシはこの売主のポン友だから」と言われれば信じるしかありませんｗ。
よくよく考えたらこんな高学歴な方がワタクシのような人間とわざわざ会うという時点で疑わないといけないのですが。
さて手口は下記の通りです。
この資料、実は「物件概要書」ではなく「物件リスト」になっていて
・物件NO（扱う物件数が多いのでナンバリングで管理してます）
・都道府県（今は日本全国のみですがこの勢いだと将来は中国とかロシアとか増えそうです）
・市町村（詳細な住所は絶対に載せません。抜かれるのを極端に嫌いますので・・）
・種別（土地・ビル・マンション・その他）
・名称（物件が特定されないよう「四谷三丁目1棟収益ビル」みたいな感じで書かれてます）
・土地面積
・坪数（いまだに3.3の係数で計算されるとドン引きします）
・目安価格（元付けでもないのに「交渉可能価格」なんて偉そうに書いてあります）
・用途地域（誰も調査なんてしないのでいつも空欄になってます）
・容積率（ 同 上 ）
・建物構造（RC・SRC・Sなど木造はあまり見かけません）
・築年（昭和39年くらいからバラバラです）
・延床面積（専有なのか建築面積なのかと専門的なこと聞くと逆ギレされます）
・違法性・検査済の有無（昔は無かった項目ですが最近うるさく言われるので増えました）
・現況（一部賃貸中・賃貸中など。詳しく聞くと「じゃあCA出せ」と言われてウザイので聞きません）
・想定表面利回り（いつ頃の利回り計算なのかは不明）
A3用紙に大体50物件びっしり詰まっててこれが20枚ですから物件数でいくとおおよそ1000物件。。。（これが全部物件概要書で送られて来たらダンボール箱が必要です。引越しじゃないんだからｗｗ）
このリストだけではどんな物件なのかさっぱりイメージが出来ません。
このリストで取引をしようと思ったら
・物件の場所
・土地の広さ
・価格のロット
・推定表面利回り
でしか探せません。
よくブローカーさんから物件の買いニーズのリクエストが来る際
都内の〇〇区と〇〇区で
土地〇〇〇坪くらいで
価格〇〇億円まで
利回りは相場で
と非常にアバウトな条件で依頼されます。
だからでしょう。このリストで十分検索可能になってますｗ。このリストもこうやって進化して今の形に落ち着いたのだと思います。
このリスト。実際にはどう使うかというと、この1000件の中からこれだという物件の物件NOを指定して「〇〇番の物件の詳細資料を下さい」と感じでリクエストします。これが伝言ゲームのようにブローカーA→ブローカーB→ブローカーC→･･･････元付け業者と流れてこの伝言ゲームが折り返してしばらくすると（伝言なので数日かかります）FAXスタンプの押されていないFAXがどこからかどどどどーーーーーーと送られてきます。
大体元付け業者の所は手抜かり無く修正テープできれいに消されていますｗ。「抜かれない」対策だけはしっかり確立されています。
FAXのFAXのFAXの・・ですからワタクシのところに辿りつく頃には測量図の数字はいつも潰れてます。。。
見えない部分はまた聞きなおします。するとまた伝言ゲームスタート。。。（ブローカー物件の全容を解明するのには根気が必要なんです。）
また昔はバカ正直に買主さんを売主さんのところへ連れて行くとそこには何人もの関係者と名乗る方が座っていたものです。ワタクシの今までの経験で最大値は12人。。。。。（アンコもここまで詰まってると手数料はどうやって案分するのでしょう。。）
そういえば皆さん、「買い付け証明書」というのはご存知かと思いますが「取り纏め依頼書」「商談申込書」というものはご存知ですか？
買い付け証明書は文字通り「この物件を〇〇万円で買います」というものですが、ブローカーの業界ではいきなり買い付け証明書が出ることはまずありません。
「この物件が欲しかったら今すぐ取り纏め（または商談申し込み）出せ」と言われます。
なぜこんな面倒なことをするかというとまず物件価格が合ってるかわからないからです。
よくあるのですがバカ正直に買い付け入れて売主に会いに行くと「そんな価格で売るわけ無いだろうｗ」と言われたりすることがあります。
なのでアンコの人間に本当にこれで買えるのか確認する意味で「〇〇億で買おうと検討しているのでうまくまとめてください」みたいな意味合いの書類を出します。
売主がこの金額でOKなら再度正式に買い付けを入れます。
その時忘れてはいけないのは買い付け証明を出す際は売主に手渡しすること。手渡し出来なければ買い付け証明と売り渡し証明をその場で交換することです。
なにしろ気の長い伝言ゲーム。どこでバトンが途切れるかわかったものではありませんｗ。
ブローカー物件はとにかく伝言ゲームなのでこういう手順を踏まないとまず買えません。。
ここまできちんと手順を踏んでも無事に買える確率は5％程度。。買い付け入れての確率ですよ。これ。
大体途中で「売主が海外出張中で・・」とか「次の役員会は来月なのでそれまでは稟議できない」とか言われていつの間にか話が潰れてしまいます。
買主がその気になった時こうなると責任はすべてこちらに飛んできます。その気にさせて買えないと買主はめちゃくちゃ怒ります。（買主が法人だったりするとこちらもそれなりに稟議を経ているので担当者の立場も危うくなります）
ブローカーと付き合うとヒドイ目に遭わされると言うことを経験するとそう簡単に話を信じなくなるので何回か経験すると相手にしなくなります。ホントに駆け出しのころはこういうお歴々の方の餌食になりますｗ。
こういう経験し、日々いろいろと学び一人前の不動産屋に成長していくものですｗ。（だからなのでしょう。不動産屋はあまり人の事を最初からは信用しません）
不動産投資をされている方でいつかは10億超えの物件を買おうと思ってらっしゃる方もいるでしょう。
悪いことは言いません。金融機関経由で買われる方が間違いないです。
大体10億超えの収益物件を買おうとする方にはしっかりした金融機関がすでに寄り添ってくれているはずです。
安く買えるからとブローカーみたいな方の情報を鵜呑みにするといつまでも気に入った物件は買えません。
なぜなら今どき10億を超える物件でなくてもそこそこちゃんとした物件は大手の仲介が握った時点で入札状態で売られてしまいます。これなら専任仲介で一番高値で売れるし買い付け入れてきた買主の取引銀行もチェックできます。売主は大喜びです。
長くなりましたが今回の1000件近くある物件でひとつだけですが一際光る物件がありました。
五反田駅徒歩3分
商業ビル
土地約230坪
建物RC8階建
想定利回り25％
現況利回り13％
価格 6億
五反田徒歩3分の商業地・土地230坪で6億なら誰でも明日買うでしょう。
速攻で登記簿上げたら・・・やっぱり半年前に売却済みでした。。。。。しかも即転売されて２回転がってましたｗｗ。登記簿の債権12億。6億でバカ正直に買い付け入れたら「お前、アタマおかしいんじゃねーの」と言われていたと思います。。
物件情報は鮮度も命です。やっぱりこういう情報はうかつに手を出すものでは無いです。。。
最近すんごい勢いでブログランキングが上がってきたのですっかりビビッてますｗ。。
不動産投資のブログのところで本当にこんなこと書いてていいのでしょうか？
生温かく見守っていただけるのでしたら・・是非・・。いや・・催促だなんて・・そんな・・。。
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