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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
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スーパーブローカーT

先日、物説の築年数の誤記でヒドイ目に遭わされたハレー彗星と揶揄した方とは別でもう一人大物の不動産ブローカーさんがいます。

彼の名は「T」さん。

6大学のK大学卒の推定70歳。。

いい年こいて何故、こんな不動産仲介なんて刹那的な仕事をされるのか。。。
すでに意味不明なのですが昨日ブツ上げのドサクサにたくさんの物件資料ををFAXしてきました。

この方は大体10日おきくらいに無造作かつ一方的に物件資料をFAXで送りつけてきます。

普段、彼が扱う物件のロットは50億からw。
「10億以下なんてちっちゃい物件は扱わないんだよね」が口癖でしたが近年はすっかり毒気も抜けてきたのかよくわかりませんが1億~5億くらいの物件が増えてきました。それでもメインは10億から100億クラスですがw。

何故ワタクシがこの方を大物と言うのかというと都内で100名規模のブローカー軍団の総帥wだからです。(仕事が出来るとかという意味の大物ではありません)
軍団を束ねる総帥ですからニュー新橋ビルの1階の小汚い喫茶店などではなくニューオータニや帝国ホテル・ホテルオークラなどの喫茶ラウンジあたりに洒落た小奇麗なカッコで出没します。

都内で不動産仲介をやっている方なら必ず通る道なのですが、駆け出しの頃この手のブローカーに翻弄された経験がありませんか?いやいや・・・無いとは言わせませんww。

まだ駆け出しの若造の頃ってこういう年配の方をつい信用してしまうものです。だってそこそこに身なりで「ワシはこの売主のポン友だから」と言われれば信じるしかありませんw。

よくよく考えたらこんな高学歴な方がワタクシのような人間とわざわざ会うという時点で疑わないといけないのですが。


さて手口は下記の通りです。

この資料、実は「物件概要書」ではなく「物件リスト」になっていて

・物件NO(扱う物件数が多いのでナンバリングで管理してます)
・都道府県(今は日本全国のみですがこの勢いだと将来は中国とかロシアとか増えそうです)
・市町村(詳細な住所は絶対に載せません。抜かれるのを極端に嫌いますので・・)
・種別(土地・ビル・マンション・その他)
・名称(物件が特定されないよう「四谷三丁目1棟収益ビル」みたいな感じで書かれてます)
・土地面積
・坪数(いまだに3.3の係数で計算されるとドン引きします)
・目安価格(元付けでもないのに「交渉可能価格」なんて偉そうに書いてあります)
・用途地域(誰も調査なんてしないのでいつも空欄になってます)
・容積率( 同  上 )
・建物構造(RC・SRC・Sなど木造はあまり見かけません)
・築年(昭和39年くらいからバラバラです)
・延床面積(専有なのか建築面積なのかと専門的なこと聞くと逆ギレされます)
・違法性・検査済の有無(昔は無かった項目ですが最近うるさく言われるので増えました)
・現況(一部賃貸中・賃貸中など。詳しく聞くと「じゃあCA出せ」と言われてウザイので聞きません)
・想定表面利回り(いつ頃の利回り計算なのかは不明)

A3用紙に大体50物件びっしり詰まっててこれが20枚ですから物件数でいくとおおよそ1000物件。。。(これが全部物件概要書で送られて来たらダンボール箱が必要です。引越しじゃないんだからww)

このリストだけではどんな物件なのかさっぱりイメージが出来ません。

このリストで取引をしようと思ったら

・物件の場所
・土地の広さ
・価格のロット
・推定表面利回り

でしか探せません。

よくブローカーさんから物件の買いニーズのリクエストが来る際

都内の〇〇区と〇〇区で

土地〇〇〇坪くらいで

価格〇〇億円まで

利回りは相場で

非常にアバウトな条件で依頼されます。

だからでしょう。このリストで十分検索可能になってますw。このリストもこうやって進化して今の形に落ち着いたのだと思います。

このリスト。実際にはどう使うかというと、この1000件の中からこれだという物件の物件NOを指定して「〇〇番の物件の詳細資料を下さい」と感じでリクエストします。これが伝言ゲームのようにブローカーA→ブローカーB→ブローカーC→・・・・・・・元付け業者と流れてこの伝言ゲームが折り返してしばらくすると(伝言なので数日かかります)FAXスタンプの押されていないFAXがどこからかどどどどーーーーーーと送られてきます。

大体元付け業者の所は手抜かり無く修正テープできれいに消されていますw。「抜かれない」対策だけはしっかり確立されています。

FAXのFAXのFAXの・・ですからワタクシのところに辿りつく頃には測量図の数字はいつも潰れてます。。。

見えない部分はまた聞きなおします。するとまた伝言ゲームスタート。。。(ブローカー物件の全容を解明するのには根気が必要なんです。)

また昔はバカ正直に買主さんを売主さんのところへ連れて行くとそこには何人もの関係者と名乗る方が座っていたものです。ワタクシの今までの経験で最大値は12人。。。。。(アンコもここまで詰まってると手数料はどうやって案分するのでしょう。。)

そういえば皆さん、「買い付け証明書」というのはご存知かと思いますが「取り纏め依頼書」「商談申込書」というものはご存知ですか?

買い付け証明書は文字通り「この物件を〇〇万円で買います」というものですが、ブローカーの業界ではいきなり買い付け証明書が出ることはまずありません。

「この物件が欲しかったら今すぐ取り纏め(または商談申し込み)出せ」と言われます。

なぜこんな面倒なことをするかというとまず物件価格が合ってるかわからないからです。

よくあるのですがバカ正直に買い付け入れて売主に会いに行くと「そんな価格で売るわけ無いだろうw」と言われたりすることがあります。

なのでアンコの人間に本当にこれで買えるのか確認する意味で「〇〇億で買おうと検討しているのでうまくまとめてください」みたいな意味合いの書類を出します。

売主がこの金額でOKなら再度正式に買い付けを入れます。

その時忘れてはいけないのは買い付け証明を出す際は売主に手渡しすること。手渡し出来なければ買い付け証明と売り渡し証明をその場で交換することです。

なにしろ気の長い伝言ゲーム。どこでバトンが途切れるかわかったものではありませんw。

ブローカー物件はとにかく伝言ゲームなのでこういう手順を踏まないとまず買えません。。

ここまできちんと手順を踏んでも無事に買える確率は5%程度。。買い付け入れての確率ですよ。これ。

大体途中で「売主が海外出張中で・・」とか「次の役員会は来月なのでそれまでは稟議できない」とか言われていつの間にか話が潰れてしまいます。

買主がその気になった時こうなると責任はすべてこちらに飛んできます。その気にさせて買えないと買主はめちゃくちゃ怒ります。(買主が法人だったりするとこちらもそれなりに稟議を経ているので担当者の立場も危うくなります)

ブローカーと付き合うとヒドイ目に遭わされると言うことを経験するとそう簡単に話を信じなくなるので何回か経験すると相手にしなくなります。ホントに駆け出しのころはこういうお歴々の方の餌食になりますw。

こういう経験し、日々いろいろと学び一人前の不動産屋に成長していくものですw。(だからなのでしょう。不動産屋はあまり人の事を最初からは信用しません)

不動産投資をされている方でいつかは10億超えの物件を買おうと思ってらっしゃる方もいるでしょう。

悪いことは言いません。金融機関経由で買われる方が間違いないです。

大体10億超えの収益物件を買おうとする方にはしっかりした金融機関がすでに寄り添ってくれているはずです。

安く買えるからとブローカーみたいな方の情報を鵜呑みにするといつまでも気に入った物件は買えません。

なぜなら今どき10億を超える物件でなくてもそこそこちゃんとした物件は大手の仲介が握った時点で入札状態で売られてしまいます。これなら専任仲介で一番高値で売れるし買い付け入れてきた買主の取引銀行もチェックできます。売主は大喜びです。

長くなりましたが今回の1000件近くある物件でひとつだけですが一際光る物件がありました。

五反田駅徒歩3分
商業ビル
土地約230坪
建物RC8階建
想定利回り25%
現況利回り13%
価格 6億

五反田徒歩3分の商業地・土地230坪で6億なら誰でも明日買うでしょう。

速攻で登記簿上げたら・・・やっぱり半年前に売却済みでした。。。。。しかも即転売されて2回転がってましたww。登記簿の債権12億。6億でバカ正直に買い付け入れたら「お前、アタマおかしいんじゃねーの」と言われていたと思います。。

物件情報は鮮度も命です。やっぱりこういう情報はうかつに手を出すものでは無いです。。。

最近すんごい勢いでブログランキングが上がってきたのですっかりビビッてますw。。
不動産投資のブログのところで本当にこんなこと書いてていいのでしょうか?
生温かく見守っていただけるのでしたら・・是非・・。いや・・催促だなんて・・そんな・・。。
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COMMENT

スリリングな業界

ついにブログを始められたのですね。
先日は色々アドバイスを頂きありがとうございました。mOm
牛歩のごとくですが、新築の件は進んでおります。

それにしても、不動産業界ってスリリングな世界ですね。
売主のところに行ってブローカー12人も待ち受けていた日には、私なら
「監禁されるのでは」と心配になりそうです。(笑)

やはり、狼さんのようにきちんとした不動産屋さんにお願いすべし、と
いうことですね。

No title

今日もステキな記事ですね。
くやしーです

さてさて、メタリカ来たんですか?(いっぱしの情弱です)
1度だけですが代々木かどっかにいきました。
22~3年前だと思います。なまら上手すぎてCD聴いてるのか?
と思うほどでした
MCもよくわからずでしたが、その前後だったかで
ガンズのアクセルでしたっけ?
MCで文句たれてんのにワーワーさわぐとかで
数曲?やって帰っちゃった事件ありませんでしたっけ?

てのを急に思い出したのでオチもなく書きました。

どんまいです。

ところで、街の不動産やさんってけっこう面白いですよね
三河島の不動産やさんのおじさんは、会話によく
あそことあそこをまとめて~~とか
よく言ってて、ミー目をきらきらさせて聞いてましたが

釣られてるだけですかね?
あはは

Re: スリリングな業界

クロノス様

コメントありがとうございます。

微力ですが何かお手伝い出来ればと思っております。。

ワタクシがきちんとしているかどうかは少々疑問ではありますがw
正しいか間違ってるかくらいは判断出来るんじゃないかと一人勝手に
思ってます。。。

今後とも宜しくお願いいたします。

Re: No title

たろう様

おーーーー!!
代々木の時参戦してたんですか!!

ワタクシも代々木体育館の時(多分、23年前・・)当時のベーシスト=ジェイソン・ニューステッド側で見ました。

じゃぁ、その時にたろう様と一緒のところに居たんですね。いやいや・・懐かしい話ですね。

そういやアクセル・ローズが来日公演でマイクスタンドぶん投げてライブボイコットした事件もちょうどその頃です。。

あのころはワタクシも若かったです・・(遠い目・・)。

バブルの時から不動産屋だったおっさんの「あれは俺がまとめたんだ」と言う話。。

「なんでおめーごときがまとめられんのよw」と突っ込むと逆上するので
「へーそーなんですか。すごいですねー」と黙って聞くのがマナーなんだぞと昔上司から教わりました。。

そうやって黙って聞いてるとそのうちいい話を持ってきてくれるということらしいのですが
残念ながらワタクシ、まだその恩恵を受けたことはありません。。。



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