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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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満額大家さん。。。。

【お知らせ】
しょぼくれんメルマガで告知させていただいた狼旅団セミナー。。
申し訳ありませんがブログで告知する前に、懇親会の枠はいっぱいになってしまいました。
セミナーのみのご参加でしたらまだ若干お席の用意が可能ですので今後お申込みされる方は申し込み区分「」でお申し込みください。


こんにちは。

富山から戻ってきて昨日はまるで「やる気なし夫」でしたが、疲れも取れて本日からやる気全開です。

しかし、朝から暗い話が。。。w


先週入れた買い付け、、またもや飛ばされました。。。。(今年何回目だかもうわかりませんw)


仲介さんは「指値なら多少はいけます」って言ってたのですがふたを開けてみればまたもや満額野郎様に持っていかれちゃいました。(この満額野郎様、、昨今の洗練された大家さんの天敵になりつつあります)

人が苦労して収支を弾いてなんとかやりくりして「これなら買えるかな。。。」と思ってると当初の交渉価格を思い切り無視してすごい金額でさらっていきます。

まぁ、お金が有り余ってるからこそこんな無茶なこと出来るんでしょうけど、、、

ったくどうしてこんな物件を満額で買おうって言うんでしょうか。。(昭和63年築の大規模修繕なしにレジをなんで表面7%で買ってくのよw)


どうも最近の傾向として手金があまり要らなそうな物件(決してフルローン組めるわけじゃないんですよ)だと認識されると多少高値でもさらわれてしまうようです。


競売でもよくありますが「この値段で買っちゃ死んじゃいますよw」って値段でガツンと行っちゃう人。。

何を基準に買ってるんだか知りませんが、確実に増えてます。(間違いありませんw)


ワタクシの経験上の話ですが、ここ10年くらいで一番不動産投資のプレーヤーが多いのではないかと。。。


確かに売り物件の数はとても増えてます。
レインズ見てもわかりますが都内でこれほど売り物件が出たのはワタクシの経験でもありません。。

しかしそれは流通出来そうもない物件が多いからこれだけ人目に付いて見えちゃうんですってw。

最近の傾向として、そういう物件が目に留まると自分の思い描いてる物件購入のハードルを下げてでも買おうとする人が増えてる気がします。(若干親分の受け売り部分ありw)

机上の理論が現実とおもいっきり乖離しているのに気が付けばそんな馬鹿なことはしないのでしょうけど業者の妄想みたいな収支を信用して買っちゃうとどんな目に遭うか。。。


そんなの並行輸入のフェラーリをフルローンで買うのと一緒です。


西日暮里駅徒歩12分で賃料坪単価12000円とか信じちゃって買って大丈夫ですか?(そこって日本語通じるエリアですか?)

仲介さんから「ローンはお任せください」とかうまいこと言われて巻かれちゃうんでしょうけどローンはお任せできてもそのあとのことはお任せ出来ませんw。。。(頼んでも適当な管理でカネ抜かれちゃいますw)

最初のCFはそれなりに回るように見えるからなんでしょう。
あとのことは全く考えていないかのような買い方見てるとこっちがビビっちゃいますw。

毎回同じことの繰り返しですが、不動産投資って買うことが目的じゃありません。

所有して利益を出さなきゃ意味が無いんです。

業者さんが繰り出す「高めのボール球」にうっかり手を出して数年後にしょぼしょぼになっちゃった大家さんを見てると「何のために不動産やってるのよ」と聞きたくなります。

そりゃ中にはそんな高めのクソボールに手を出しても持ってる能力でなんとかしちゃう人もいます。

でもそんな人は極めて少数です。(ってかそこの部分まで見切って買ってるんでしょう)


今朝のひろ*さんのブログ。。
あそこまで見切って買ってるなら素晴らしいことですが、あれだってひろ*さんのバイタリティーで成り立ってるだけなんじゃないかと思います。(ジェービルさんの名言「大家業は不労所得ではなく苦労所得」は大家さんを目指す方なら朝晩1万回唱えてほしい呪文ですw)

自分で打てる自信のあるボールなら手を出しても構いませんがバッテイングフォームすら固まっていないのにそんなボール打てるわけないじゃないですか。


なんて今日の満額でさらって行った人をグチグチ言っても始まりませんが、この物件。。ワタクシなりに精査しました。(9%で運営してギリギリ損益分岐点ってとこです)

また、今後5年間で掛かるだろう修繕費は最低でも2000万程度。(防水、EV更新、外壁、給排水もろもろ)
某地銀を使うと言ってましたから想定金利は変動金利で約2%。
返済期間はせいぜい20年でしょう。

坪賃料12000円で入るエリアじゃないのにそんな仮想のレントロールと仲介さんの修繕予測は年間50万の積み立て。。

そんなの足りるわけないじゃん・・・です。


これで買わせてあとは知らん顔っていうつもりなんでしょう。。


あー、、せっかくブログランキング再挑戦なんて言っときながら、なんか結局グチるネタになっちゃいました。。すみません。。。


でも今日の物件逃したのは結構イタいんです。。。。。(またイチから探すの大変なんですってw)



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超ネガティブ系なネタなんじゃんw

COMMENT

セミナー、お疲れ様でした。

並行輸入のフェラーリーをフルローンで購入の例え、とてもわかりやすかったです!

早く物件が欲しくて焦りそうになった際は思い出して冷静になろうと思います。

セミナー申し込みに「やげこ」とするのを忘れたやげです。

赤ずきんちゃんバッジは貰えそうもありません。(涙)


PCのRとHは反応するようになったでしょうか?

お互い様ですが、口に何か含んだ状態でブログ読むとロクなことになりませんね。


さて今日買い逃した物件・・・。

文字だけ読んでいると何だかアラーム鳴り捲りなんですが、裏でひっくり返せる

仕掛けが含まれているのでしょう。


同じ物件でも成功できる人と失敗してしまう人が出るというのをこの1年足らずで

肝に銘じたように思います。

1円でも安く買うということも大事ですが、表面化しているのは勿論隠れている

問題点でもちゃんと解決できる人が買って手を入れないとダメなんですね。(汗)


そろそろ今年のフィニッシュの仕入れの筈。無事正月を迎えられるんでしょうか?

最近、全然コメしてなかったteruです。

狼さん、怒ってます?

富山は、お疲れ様でした。
やげさんとわくわくさんの感動の対面シーンや、噂の必殺さんにお会いできた事や、
狼さんの紹介が「ブログランキング2位か3位、時々4位の~」となって、悔しい
顔した狼さんが見れたりと楽しいセミナーでした。

来月の東京セミナー楽しみにしてますので、1位奪還出来るよう、気合を入れて
ポチっておきます!!!!!!!!

私もうっかり「クロノス」で申し込んでしまいました。
赤ちゃんバッジ惜しかったな~

坪1.2万は中々しびれるシミュですね・・・
高機能ビルか何かでしょうか?(・∀・;)

収益不動産市場も活況なのは良い事かも知れませんが、
収支計算の時点で簡単にアウツなものを買ってしまう人が
いるのはなんとなくサブプラ問題前のプチバブルを彷彿と
させますね・・・

その頃は私は不動産のフの時も知りませんでしたが、当時
REITの利回りが長期国債+2%なら十分に買い、なんて言
われていたのを思い出しました。

苦しくなって手放すには現物不動産だけに5から10年程か
かりそうですが・・・

ポチは更新のたびにしていましたが、やはり赤ずきんちゃんでは訴求が足りなかったようですね。


「並行輸入のフェラーリをフルローンで買うのと一緒」

ツボりました。

私の1棟目もそれに近いと思いますが、私も見切って買っていると自負しています。
地方なので表面利回りは二桁ありましたし、やりようによってなんとでもなるかな、と思って買いました。

買い手がわんさかいる今の時期は静観するしかありません。
モラトリアムが一段落つき、この並行輸入購入者のクビも回らなくなるだろう数年後に勝負をかけようと思います(単に今、手持ちがないだけの強がりでもありますが)。

Re: タイトルなし

Sun Pacinoさん

おとといの夜、もしかしたらSun Pacinoさんと直接しゃべれるチャンスじゃ無かったのかと後悔しているワタクシですw。

不動産なんて逃げるものではないですから焦らずに自分に合ったものをセレクトすればいいんじゃないかと思います。

最近、なんか慌てて買わせてる風潮もあるようですが、あくまでも不動産はマイペースでやった方がいいに決まってます。そんなものです。。この世界w。

Re: タイトルなし

やげさん

今回の赤ずきんちゃんグッズは50個しか作らないから女装系はNGですw。

やげさんのせいで破壊されたPC。。
直ってくるのは来週だそうです。。

これでセミナーレジュメの作成に影響が出て未完成でセミナーに臨むとなればこの責任は例の「カーネルさんの写真」のせいです。w


さて、また買い逃してしまったワタクシ。。

無事に正月を迎えられるか・・・ダメに決まってんじゃんwwです。。

Re: タイトルなし

teruさん

> 最近、全然コメしてなかったteruです。
> 狼さん、怒ってます?

最近レギュラーコメンテーターさんが結構多忙なようで昔ほど書き込みが多くないのはちょっぴり悩みになってます。。

> 狼さんの紹介が「ブログランキング2位か3位、時々4位の~」となって、悔しい
> 顔した狼さんが見れたりと楽しいセミナーでした。

これ、ホント悔しかったですw。
次回富山に行ったとき「ブログランキングダントツ1位の・・・」って紹介してもらえるように頑張ってみます。。

Re: タイトルなし

くろのちゅさん

クロノスさんが女装してきたらちょっとわからないかもしれません。。。w


> 坪1.2万は中々しびれるシミュですね・・・
> 高機能ビルか何かでしょうか?(・∀・;)

よくあるんです。こういう無茶な家賃設定の物件。
売る方は売れてしまえばどうでもいいのでこんな設定するんでしょうけど知らずに買ったらそれこそ悲劇です。

現物投資はホント生き物飼うのと一緒ですから注意していただきたいところです。。

Re: タイトルなし

まるしさん

ホント、あれです。。

自分を見失っていないひとは並行フェラーリ買ってもなんとか自分でバンバン出来ちゃうんですw。

今なんてホント、無理して買う局面じゃないですから自分のスタンスを信じていればきっといいことありますよw。

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