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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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倍満直撃~24000点のプレリュード

今日から11月です。

今月は仲介業者の年末といってもいいでしょう。12月なんかに仲介で走り回るのは非常に縁起が悪いですww。

と言うことで本日は、毎月恒例の「月初めの業者さん回り」をやってます。

と言っても足で稼ぐタイプで無いので電話攻撃ですw。

各業者さんも月初めでワタクシを同じことを考えていると思いますから先方もいちいちアポと取って会ってる時間なんて無いんです。お互い電話で情報交換した方が効率が良いので出来るだけ電話で済ませます。
勝手知ったる仲ですから話す内容は「なんか物件ない?」と聞くだけです。あればメールで情報のやり取りするだけw。


なんで月の頭に情報交換するかというと銀行の決済の関係があります。

ちょっと遠回りな話ですが、以下収益物件を買う場合のフローです。

月始め・・・業者間で物件が出回る
第一週・・・お客さんに物件を検討して貰う
第二週・・・内見や銀行へ打診
第四週・・・稟議が通り契約準備

月が明けて
第一週・・・売買契約
第二週・・・銀行の本審査
第三~四週・・・金消・決済・引渡し

と実需の土地や戸建・区分マンションと違い億単位の収益物件は物件調査やら条件調整やら何かと時間がかかるので大体こんなスケジュール感で物件の売買をやります。

新しい物件が出回りだすのは必ずしも月始めと言うわけではないのですが、なぜかいつも月の第三週から第四週に決済が重なる傾向があります。

理由は正確にはわかりませんが銀行さんが月末になるとテンパってしまうほど忙しいと良く聞きますからなんとなく銀行の流れでそうなっているのかかもしれません。
(特に4半期の節目になると銀行から「何か融資案件ないですか?」と言われるので恐らくいろいろ事情があるのかと。)

順調に決済が行われればその物件は売れて無くなるわけですから終了となります。

しかし最近は必ずしもそうはいかないケースがあります。

「仲介の悲鳴(別名「倍満直撃」)」と呼ばれる現象。。。

契約後決済が何らかの理由でぶっ飛ぶというやつです。。。

億単位の収益物件は大体ブツ出しから契約を経て決済まで2ヶ月程度時間を喰いますから契約してから決済が飛ばされると仲介の怒りは・・・ま、ご想像いただけると思います。。。

地主さんとかお金持ちの投資家さんでも最近良くあるのですが予定の融資の承認が下りず・または完全否決されて決済が出来なくなると言うことがあります。(自信たっぷりに「融資?そんなもん心配ないから大丈夫だよ大丈夫。がはは」とタカをくくっている山師系大家さんほど最近多い傾向があります)

ワタクシの経験ですがリーマンショックの際、中堅の仕入れ転売業者が都市銀行クラスから融資を引く際、18億の物件で12億の稟議が事前に通っていたので契約、契約後その通っていたはずの稟議がまさかの7億に減額され決済できなくなり契約自体が飛んだ事があります。

まぁ決済できないのはワタクシのせいではないですからいいのですが(予定していた仲介手数料がぶっ飛ぶ時の仲介その後の話はさておき)売れると予定していた売主は仰け反り買主もまた仰け反りますw。

話は長くなりましたがこの決済できなかった物件が月を跨ぐと再度マーケットに浮上してきます

こういう物件が月の初めに出てくる傾向があるのでワタクシ達不動産業者は必ず月明けにこういう物件が無いかチェックします。人の噂のスピードはすごいもので「あの物件決済飛んだらしいよ」とあっという間に業界を駆け回ります。

ただ問題があります。

必ずしも融資が不調で契約が飛ぶわけでは無いからです。

契約したと思ってたら実は契約条件が折り合わずに契約そのものがなされていなかったなんてこともあります。
(契約がほぼ決まると仲介さんは情報の流失を防ぐため鉄のカーテンを引いてしまいます。決まって「売り止めです」と言います。。)

買主さんが付いた物件を仲介する営業さんは媒介を抜かれないように必死で契約するまで外に情報を漏らしません。決済がぶっ飛んではじめて「まだ買えます」と言ってくるものなんです。(正直に「決済がぶっ飛んでしまいました」くらい言えっつーの)

当然契約までいってますから仲介はその月のノルマに計算してます。(これも月末に決済が集中する理由なのかもしれません)

仲介さんによってはぶっ飛んだ瞬間に「話がブレイクしたのでお客さんいませんか?」と連絡してくる方もいます。(ブレイクって要は契約飛んだんでしょw)

「出来れば決済は月内で・・・出来れば現金で買えるお客さんいませんか?」と月の20日過ぎに物件の無茶振りしてくる仲介さんがいるのはこの為です。(彼の辞書には「無理」と言う言葉が無いようです)

ここで一旦まとめです。

・不動産屋に物件探しをお願いする時は月の始めに必ず連絡する。
上記の理由で掘り出し物件が出てくる可能性があるので「私はいつでも買えますよ。なにしろ決裁権限者は私ですから。ははは。」というスタンスをアピールするということが大切になります。

おまけですがこれはワタクシも原因がわからないのですが

いい物件は何故か週末金曜日の夕方に来ます。

想像するに大手の仲介さんが水曜休みということが影響しているのでしょうか・・。不動産屋がいろいろな意味で一番忙しい金曜日の夕方に決まって良い情報が入ってきます。

仲介的に言わせて貰うとこの少し前・・すなわち金曜日の夕方16時ころにさりげなく仲介さんに電話して買主としての存在感をアピールしておくという作戦も有効ではないかと思います。

そんな存在感たっぷりの電話が来た直後、有益な情報が仲介に入ればまず頭に浮かぶのはあなたかもしれません。

多少なりともいい物件で合える確率の上がるかと思われます。

少々無責任ではありますがこういう細かい小技を繰り出すことによっていい物件と出会えるのではないかと思います。

大家さんで賃貸の募集を仲介さんに依頼する際もこの作戦は有効ではないかと思います。

賃貸の仲介さんは金曜日の夕方はまず事務所で物件確認してるか土日の案内見込みという見えないノルマと戦っています。

そんなクソ忙しい時に電話して仲介さんからウザがられる可能性も無いことはないですが・・存在を頭に叩き込んで貰うと言う意味では有効なんじゃないでしょうか。。。

このブログを書いている最中に某有名大家さんと電話で話しました。
「ブログ見てるよ~」と言われましたが電話の切り際に「同業者さんから刺されないように気をつけてねー」
と極めて明るく言われました。。。さてどうしたものか。。。
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COMMENT

こんばんは

狼旅団さん、こんばんは
コメントを頂ありがとうございました。
普段あまり他人のブログを読まないので、こんなに素晴らしいブログを見逃しておりました。
やはり東京は不動産の単価が高くてバンバン決まれば儲かりそうですね。(ライバルも多そうだけど)
これからも良質な情報発信を宜しくお願い致します。
時間を作って最初から全部読もうかなと思います。
それでは、また。

No title

こんにちはです。朝だけど。

とってもモテてるブログがある!
と2ちゃんで読んで飛んできました。

うらやましいです。ステキな記事ばかりです。


リンクのメタル動画もカクイイです
でもミー、

いにしえの4天王?
しか知りえません(めっぽう情弱です)

デイブロンバード?だっけ?のツーバスすげ~~
と驚いてからはや25年くらい、
進歩なしです。バーンも買ってません。
いとうせいそくさんはいまも健在なのかも知りえません。

これから、メタル動画参考にさせていただきます。
スペシャルサンクスです。

Re: こんばんは

日本海大家様

こちらこそコメントありがとうございました。

日本海大家様がおっしゃるとおり東京はライバルが多すぎてあまり儲かりません。。

これからも宜しくお願いいたします。


Re: No title

たろう様

コメントありがとうございます。

もしかしてたろう様ってあのゾウさんのブログの方ではないですか?
すごーくゆるい系のブログなのでいつも拝見させていただいていますw。

げ!2ちゃんねるにワタクシのブログの話が出ているんですか?
微妙に複雑な気持ちです。。。

たろう様もMr.せいそくさんご存知なんですか?かなり高齢になりましたがまだメタルのレビュー執筆してますよw。(メタル業界の高齢化は近年急速に進んでます・・)

四天王というとメタリカ・スレイヤー・アンスラックス・メガデス(スラッシュ四天王)ですがこの辺をお聞きでしたらいつかカラオケの鉄人で「カラオケでヘビーメタルを歌う会」という会を年中やってますから是非ご参加いただければと思いますw。

今後とも宜しくお願い致します。。。


No title

狼旅団さん、こんにちはです。

あ、すみません。2ちゃんは違いました。
きのう、しょぼくれんとかいうヘンテコな会長さんに聞いたんです。

早朝に読んで感動しましてのコメントでした。

いくつか動画見ましたが、なんか音がデジタルちっくに聞こえました(気のせいなんでしょうけれど、音がクリアなのかな)

ミー、新宿エジソン近辺に輸入レコードやさんがいっぱいあったころ
四天王のレコード買ってました(メガデスは好みでなく、メタリカとスレイヤーが好きでした。アンスラックスは持ってた気がしますが覚えていません)

このころ、速い曲が好きで(とくにツーバスドコドコが)CASBAH?(なんかスペルが違いそうですがどんまいです。)とかも聞きましたが、ミーには実力不足でスレイヤーに戻りました。あはは


でも不思議なもんで、


そのご、ジャパネスクインディーズにいき、

CDを最後に買ったのは・・・


マッドカプセルマーケッツでした。あはは

でも今でもスレイヤーだけは聴きます。メタリカはアンドジャスティス~?のころまではよく聴いてました。

去年あたり、輸入レコード屋がいを見にいきましたが
全滅してました。日本のビジュアル系のCDやさんは残ってましたが、さみしいですね(買ってもないのにさみしいなんてたわけもんですが)


バーン

しょーもないレコードにはばんばん文句たれてましたが(後ろのほうの新作レビューみたいなコーナーで)
さっこんもそうなんですかね?

あるレビューで、『塩化ビニールの無駄!』

と書かれていたバンドに興味をもち、レコードを買いにいったのも、この新宿エジソン近辺でした。(そのレコードは発見できなかった記憶あり)なのでどんだけヒドイのかわからずじまいです



数年前にメタリカのバッテリーをカラオケで歌おうとしましたが

英語だったので読めませんでした(気づきをえました)

あれれーです(家内ドン引き。)


あ、
そのぞうさんブログ、ミーです。

ひとつ、よしなに!

Re: No title

たろう様

しょぼくれんさんの存在はkkenji氏から聞いたことがあります。

「え?しょぼくれん??何かやらかして反省する会かなにかですか?」と聞いた記憶アリw。

会長さんってワタクシのブログに一番最初にコメントいただいた方ではないかと思いますがコメント書き込み第1号ということでその栄誉を末代まで称えることとなってます。

たろうさん。メタリカとスレイヤーがお好きだとか。。。

うーん。。すっばらしい!!マーベラス!!ブラボーです!

ワタクシ去年のメタリカの来日公演行きました。生ジェイムズ見て悶絶しました。。

会場で限定Tシャツ買ったのですが東京公演(実際は埼玉アリーナでしたが)ということなのか「東京都のマーク」がデカデカ印字されていて・・・これは普段着では着れないのでタンスに仕舞ってあります。。

30年以上メタルな人生を歩んできたのでワタクシもザッパニーズメタルも好きでした。
ACTION!とか44とかBOWWOW(VOWWOWじゃありません)の時代です。。。

最近の音源はエジソンの輸入コーナーでは手に入りにくくなりましたのでワタクシはもっぱら西新宿の柏木村(別名:ブートレックの聖地)に行き当時の音源を大人買いしてますw。

ワタクシも早い曲が大好き。。

不動産の仕事で契約ごとがある日は気合を入れるためメタリカの「fight fire with fire」を聞いてから出撃しますw。

やっぱりぞうさんのブログの方ですね。

こちらこそ宜しくお願い致します。

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