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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
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こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
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積算超えの収益物件。。。

こんにちは。

本日は週末の富山セミナーでしゃべる原稿作りに明け暮れた一日でした。
この勢いで来月の狼旅団セミナーの原稿も一気に作ってしまうつもりでしたが・・・どうもテンションがあがりません。。

先週からなんとなく体調がイマイチなのもあるのですが、先週入れた買い付けの返事が来ないのもワタクシの体調不良の遠因になってるのかと。。。

この物件。。
うまく買えれば少しは儲かりそうな気がするのですが仲介さんの伝達能力が悪いのか売主が優柔不断なのかわかりませんがかれこれ一週間以上、待ちの状態です。。

ここは業者らしく融資特約なしで買うよと言ってるのに売りますって返事が全く来ないんです。

売らないなら売らないでほかの物件に買い付け入れたいのですがこっちの返事が来ないとどうにも動けません。

いい加減返事が遅いので仲介会社に電話してみましたが、担当は月、火と連休。。(聞くところによれば明日も休みらしいです)

仲介で買い付け貰ってる身分で休む時に一切連絡が取れないっておかしいです。

もしかして逃げてるんじゃないでしょうか・・?


そんなじれったい思いをしている時に限って、買えそうな物件が次々と出てくるんです。。。。。


昨日来た物件。。まさにそんな物件でした。

いわゆる城南地区で積算超えの物件って最近めっきり見かけなくなりましたがこの物件は積算価格より5000万はオーバーしてます。。(昔はこういう物件たくさんあったんですけどどこ行っちゃったんでしょうね。。)

今回買い付け入れてる物件とこっちの物件どっちを買うと言われると非常に悩んじゃいますがロット的に今買い付け入れてる方が無難な物件です。

都内でもたまには積算超えの物件が出てくるんですよ」というのを証明してみたいので久しぶりにこの物件、
日本海大家さん主催の狼塾の教材で提供させていただきました。

この狼塾。。最近すっかりご無沙汰です。(教材になる物件が最近、ホント無いんですw)

塾生の方におかれましてはいきなりメールが飛んでいきますがよろしくお願いいたします。


さて、話は変わりますが昼間、仲の良い転売系業者の友人と電話してました。

この友人。。
mixi時代からの友人なのですが夏以降、すっかり仕入れがストップしているらしいです。

ま、普通に考えてもこの世相じゃ仕入れなんて出来る時代じゃないですが、そんなこと言ってると食っていけません。無理やり仕入れを起こして在庫にしてしまうという荒業も無くは無いですが結構この友人、、正義感が強いのでそういう不良在庫を抱えて会社に迷惑を掛けるようなマネはしないやつです。

仕入れが出来ない営業はどうやって食っていくかと言えばいわゆる副業ですw。

あ、副業って言っても不動産以外の副業に手を出すようなやつじゃ話になりません。
不動産屋ってのは食おうと思えばどうにでも食えるもんです。

彼の副業は仲介です。
転売系の会社って案外、仲介は禁止ってところが多くてあれなんですが、会社で禁止してれば不動産屋の営業は個人の会社を興してそっちに売り上げを落とします。

この副業。。時には本業の給料をも凌ぐこともあるようですが、それを聞くと仲介が主力のワタクシ、自信が無くなっちゃうので出来るだけ聞かないようにしていますw。

よくセミナーで話すことですが、業転系の営業ってのは基本的にエンド売りはやりません。
ひたすら業者間取引で生計を立ててます。

彼はマンション用地と戸建用地の卸しをやってるのでマンデベさんが戸数が少なくて買えない物件なんかをよく仲介してるそうです。(もちろん会社には内緒ですw)

たまにうちにも情報を横流して貰ってますがこれでもモノになりそうなのは100件来てもせいぜい1件くらいです。

一種計算ではなんとなく安いかなと思うのですがいざボリューム入れてみるとちょっと収支が合わないような日影規制とかマンション条例が計画を邪魔しますw。

途中までは「お、これ安いじゃんw」とか思っててもボリュームチェックすると「なんだよー、、ダメじゃんw」って思うことばかりでほとんどの土地はここで検討作業が終わります。。

それでもマンション条例に引っかからない戸数(15戸以下の集合住宅)であればマンデベさんも手を出さないのでやりようによっては収支が合うような土地があるようです。


とりあえず今週からそういう土地の情報を仕入れてくるのでいいのがあったらこれも何らかの形で放出しようかと考えています。


でも最初にお断りしておきますが、引っ掛かるのは100件来てもせいぜい1件くらいです。。
過度な期待はしないでくださいw。


最後に来月の狼旅団セミナーでやるネタですが、

「こんな話が聞きたーい」ってご要望承ります。

いつものようにブログ横のメールにてお気軽にメールください。
出来るだけ皆さんが聞きたいことをしゃべり倒しますw。


今日はホントにテンションが上がらないのでこの辺で終了です。。

サル2
昨日のエルメスも影響してるんじゃんw

COMMENT

城南築で積算超えってあるんですね。
日本海大家さんのブログに出ておりましたが、個人事業主では融資引けない
っぽい・・・^^;
まあ私のようななんちゃって大家では分不相応ですので将来の目標として・・・

マンデベや建売業者さんの目線から外れる中途半端なところに勝負の目がある
というのが面白いですね、不動産業って。

プロ並にがっちっりは儲けられなくても、そこそこで良い、という選択肢が取れる
人向けの考え方だと思うのですが、私も大負けだけはしないようになりたいです。

帯に短し襷に長澤まさみ・・・みたいな積算とボリュームのバランスですかぁ。

・・・「セカチュー」の頃の長澤まさみってキラッキラしてたなぁ、と懐かしいやげです。


連絡が取れない時は逃げている時・・・なにか身につまされるモノがありまくりの私。


反省してもすぐ忘れるのは困ったモノDEATH。

Re: タイトルなし

クロノスさん

都内でも(23区の話ですよあくまでも)積算超えって物件たまに出てきます。
普段は業者が速攻で買い付け入れちゃうのでまず買えませんが、たまにこうやって回ってくるんです。

でも業者が買わなかったかもしれないのでこういう時、、ますます疑心暗鬼になりますw。
(業者がなんで手を出さないのか。。。と)


Re: タイトルなし

やげさん

なにから逃げてるのかよくわかりませんが(え?ワタクシから?)とにかく積算乗るからっていい物件とは限らないのが不動産。。。

積算超えなら何か理由があるんじゃないかと疑うくらいの作業は必要かもしれません。

うちはこの物件。。
何があっても耐えられると思って買い付け入れましたが、、、銀行が「それじゃオタクが耐えられないでしょw」と突っ込みを入れられてしまいました。。。。

もう少し小さ目の物件を買えってことでしょうか。。。悲しくなります。。

あ、この間資料貰ったやつですね。
資料を見る限りは好みのタイプの物件でしたが、金額がでかすぎました(笑)
都内でもあんなふうに積算を越えるのがあるんだな~としみじみ拝見しました。。。
ああいうのをうまく買って、あれを共同担保に入れて小さいアパート増やすとか
そんな妄想を楽しませてくれる物件ですね。

Re: タイトルなし

ひろ*さん

これでワタクシが普段いじってる物件がどんな物件かご理解いただけたかと。。
(あんなのばっかしじゃないですけどねw)

しかし3億超えはじめると急に融資が厳しくなるってのはホントみたいです。
(銀行に持っていったら「手金、いくら突っ込めるの?」ってつっけんどんな対応でした。。)

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