プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

フリーエリア
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カレンダー
09 | 2017/10 | 11
1 2 3 4 5 6 7
8 9 10 11 12 13 14
15 16 17 18 19 20 21
22 23 24 25 26 27 28
29 30 31 - - - -
検索フォーム

不慣れなツイート

今日は月末。。

月末、普通の不動産業者さんは決済に追われ忙しいはずなのですが・・・おかしいなぁ。。。
うちは滅多に月末の決済ということは無くw大体、まったりしてます。

でも同業者さんから「狼のところはいっつも月末、暇なんだねぇ」と言われるのも癪なので「忙しいふり」だけはしますw。なので月末は出来るだけ業者さんの電話に出ないよう心がけていますw。。。言い訳無しに月末の決済ってホント少ないんです。はい。

今日は来週銀行に出す資料作成。。

仲介業務の仕事が無いときは自社物件購入の野望で燃えています。

うちで収益として購入する物件は基本的に「自分がよく理解しているエリア」です。

土地勘が無いエリアではおっかなくてとても投資なんて出来ません。。どうしても欲しいときはそれこそ理解できるまで1週間でも通い詰めてひたすら情報収集。通い詰めればおおよそ感覚くらいは掴めるものです。(嫌いな人を好きになる時いいところを見つける作業に似てますw)

そんな中、今朝ブログを読み漁っていたのですが気になる記事を発見。

我が心の友ジェービルさんのブログです。(勝手に載せてしまってごめんなさい。。)

うちの新築マンションの内覧会にもいらしてから事あるごとにお話をさせていただいていますがいつも「この人に早く追いつきたいな」と思う方のお一人です。

今朝のタイトルは「負けない不動産投資」。。あまりに良い事書いていらっしゃるので不慣れなツイートまでかましてしまいましたw。

内容はお読みいただければおわかりだと思うのですが

商業ビルがなぜヤバイのか

住宅地での勝ち組・負け組

のくだりは短い文章の中でもものすごい情報が凝縮されています。(こうやって短文で伝える能力はどうやったら得られるんでしょうか?見習いたいです)

ワタクシが下駄履き物件を嫌うのもこれが理由のひとつです。

店舗として1階が下駄履きになっている収益モノはいつまで賃貸が維持できるかわかりませんし退去するだけならいいですが家賃滞納・夜逃げなんてことになれば被害は甚大です。
また経験上住居以外の賃貸部分が20%近くなってる物件は見た目の利回りは良く見えますがこれが抜けるといきなりエライことになったりします。

最近、平成初期頃建築、鉄骨造でこの手の下駄履き物件がよく利回り10%オーバーで出てきますがよくよく考えないととても怖い物件です。(入っているテナントさんをデータバンクでチェックするくらい慎重になります)

ジェービルさん自ら保有する物件は築古のレジだったりバイク置き場だったりアパートだったりするのですが(ワタクシ不動産屋から見ても良い意味でもはやプロでないと扱えない物件ばかりで脱帽します。)すべて「帝都板橋」付近のドミナント政策で保有されています。

土曜日のアパート経営フェスタで講師をされた沢田冨美子さんは良い意味で我々不動産業界でもかなり有名人ですがあの方も自分が知らないエリアには投資しません。

知らないエリアでもOKなケースもありますが、不動産投資は大儲けする事よりも「絶対に負けない」という投資スタイルも必要ではないかと思います。

不動産投資は投資金額も数千万以上と非常に高額なもの。。
銀行の悪口を言うわけではありませんがいつも不動産投資家の味方である訳がありません。
銀行がその気になれば虫けらのように扱われることも否定できませんから。。(事実、そういう方をたくさん見てきました)

こっそりと年に1回くらいは融資してる物件の評価の見直しくらいはやってますからある日突然担保不足なんて判定する可能性が無いわけではありません。

いつもイケイケフルローンな方もちょっと読んでいただけたらと思います。

ネタに詰まって他人のブログをネタにするなんて小賢しいこと覚えやがって・・
いえいえ・・良いものは良いんですよw。。。決して他意はございません。。。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓
人気ブログランキングへ














COMMENT

No title

住まいにかけるお金を考えると
つい物件を買ってしまう性分です。

大きななオーナールーム付で
収益性が悪く、買い叩ける物件を探して10年

ど田舎ならともかく
一応政令都市なので出てきません

未だに相場1千万程度の築古マンション住まいです。

住まい兼用で新築やっちゃおうかと
kkenjiさんのセミナーに飛びつきましたが

最近妄想を進めているのが

下駄履きです・・・・・・・・

小さめのスーパーかコンビニをテナントとして想定し
退去しても何とかなりそうな立地を選択

住居として弱い1Fを上階客付けの利点に替えられれば~

などと妄想してましたが
まずいですかね・・・・


一昨年、市有地(入札予定だけどゼネコンが他の土地と交換で取得も可能との事)を
銀行支店の移転とセットで
マンション建設を持ちかけられましたが

そもそもの移転計画が
旧支店の区画整理待ちとなり頓挫しました。


Re: No title

ぼ~や様

コメントありがとうございます。

新築で「下駄履き」という考えはありだと思います。
その手法はハコを造る時に、「どんなテナント入れようか」とその土地のロケーションを見ながら検討出来ますから。。

ワタクシがダメな下駄箱下駄履きというのは中古ですでに店舗などになっているタイプ。

建築当時は店舗でもよかったのですが時が流れてその土地では店舗の賃貸が付かなくなりそうなタイプの収益が非常におっかないと思います。

先日ブログで台東区のレジの話をしましたが、これがまさにこのタイプ。。

1階部分が店舗なのですが坪8000円でもどんな商売が適しているのか見等も付きませんでした。

確かに1階はレジで企画すると確かに賃貸付くか不安ですよね。

でも正直企画次第でなんとかなります。セミナーでお話ししましたがうちでも何とかしましたw。
新築の強みってやつですw。



実はぼ~やさんが所望している物件はちょくちょく出てきます。
いわゆる転売業者が非常に頭を悩ます「広いオーナーズルーム」があるタイプ。。

このタイプは利回りの計算がしにくいので業者も買取を嫌がります。これは狙い目じゃないかと思います。

この間浅草駅2分で
平成10年築
土地40坪
価格14000万くらい
満室想定利回り11%
というヤツやりましたがオーナーズルームは最上階メゾネットで床は天然大理石w。
外国製の今にも壊れそうな電化製品が家具と共に壁にめり込んでいます。

こういうのが一番ややこしい。。。

大規模なリノベをしないとまともに貸せません。仕入れてもお金がかかるので転売業者さんはとんでもない指値を入れてきます。

売主さんは「そんな金額じゃ売らないというか・・・売れない(抵当消えないから)」となりちょっと高い値段でエンドさんが買います。

軽くさわりだけ書きましたがこんな流れが昨今の不動産事情です。

ご参考になればと思います。


No title

細かい説明ありがとうございます。
一人無料セミナー状態でうれしいです。

オーナールーム付マンションが欲しいエリアが狭すぎるのです。
一駅限定!!

会社から車で5分か
歩いて10分以内と真に狭いエリアです。

高台にある出来て30年ほどの駅(ほぼ住宅街)で商圏が狭いので
1Fの企画は慎重にやらないと危険だと思ってます。

最近は介護系賃貸にも手をだしちゃったので
全方向に網を張って可能性を探ってます。

Re: No title

ぼ~や様

こんにちは。

欲しいエリアが狭いようでしたら該当のエリアで怪しそうな建物(古家だったり空室の多いアパートだったり空き地だったり)の謄本を片っ端あげて所有者に飛び込むという手法が一番お手軽です。(いきなり所有者に飛び込むのはさすがに勇気がいるのでとりあえず手紙攻撃からでいいと思いますが)

不動産屋がこれを買主さんから依頼を受けて動くと非弁行為になっちゃうので出来ないですが買主さん自ら動くのであれば問題ありません。

あとその欲しいエリアの用途地域をご確認ください。うちで昔経験したのは第一種中高層で店舗を1階に企画したら面積の制限に引っ掛かりましたw。

そうなると1階で出来るものの選択肢が狭くなったりします。

人通りのある道路側にベランダ・テラスを設けない手法と取ると1階から住居を造っても募集の際苦戦しないで済む事があります。

ご参考になればと思います。。。


     狼






> 細かい説明ありがとうございます。
> 一人無料セミナー状態でうれしいです。
>
> オーナールーム付マンションが欲しいエリアが狭すぎるのです。
> 一駅限定!!
>
> 会社から車で5分か
> 歩いて10分以内と真に狭いエリアです。
>
> 高台にある出来て30年ほどの駅(ほぼ住宅街)で商圏が狭いので
> 1Fの企画は慎重にやらないと危険だと思ってます。
>
> 最近は介護系賃貸にも手をだしちゃったので
> 全方向に網を張って可能性を探ってます。

EDIT COMMENT

非公開コメント