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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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カブトムシな大家さん。。。

サル2
めずらしく土曜も更新なんじゃんw


さて、昨日予告したこの話。。

土曜日のこんな時間に書いていいものか悩みましたが、書けるだけ書きます。。


この話は4年前。。
世の中にまだ任売の物件がうじゃうじゃあった頃のお話です。。


都内某所(城南地区です)任売扱いの物件を銀行経由で弁護士さんがうちに持ち込んだところから始まります。


本物件は平成元年築のRC4階建て。
土地が300坪くらいあるどこから見ても積算価格が売買価格を激しく上回りそうな物件でした。
(ホント、当時は積算出る物件の宝庫でした。。)

本物件の残債は約4億。。
積算で6億くらいいっちゃいそうな物件だったので最悪、5億で買えればいいやくらいの物件でしたが売主希望価格は48000万。。

敷金が1000万弱あったので銀行フルローン(諸経費含む)でコミコミ5億引っ張れば元手なしで悠々大家さん(登録商標申請中)間違いなしって物件でした。


しかし、、この物件の最大の弱点は駅から徒歩20分ってところ。。

小田急線の駅なのですがこの当時、徒歩20分となるとどこの銀行で融資引っ張ればいいのやらって感じでした。
(当時は駅から15分なんて言うと銀行のテンション、、ダダ下がりの傾向がありました。)


この物件、弁護士さんに売却の理由を聞いたのですが、、、いわゆる競売に掛けられちゃった系物件とのこと。。


持ち主さんはこの辺の地主さんですが、バブル当時、こういう地主さんに寄ってたかってマンション建築の融資をジャブジャブやってた某都銀の犠牲者の一人です。。

昨日も書きましたがこの物件。。賃貸併用のレジです。。
と言っても自己使用分は最上階の部屋だけですから(といっても5LDKなんてふざけた部屋ですけど)賃貸併用住宅ってわけじゃありません。

賃借人さん用とオーナー用の入口が別々でオーナー用エントランスは総大理石で入口奥に鎮座しているミロのビーナスは水ガメからジャバジャバと水を垂れ流していた白い像が今ではその水も止まってしまい白いビーナスちゃんはカラスの糞でギトギトになっちゃってます。(エントランスは天然芝が生えていたはずなのですが今では雑草が無尽蔵に咲き乱れてます)

土地面積もあるし建物もそこそこ積算が出るので融資自体は問題ないと思いますが、無駄な作りをしているので利回りは10%ギリギリです。。ちゃんと容積消化してうまく部屋割り出来てれば表面で14%くらいはいくはずなのに・・・・惜しい物件です。。


当時、こういう物件がちょくちょく任売に出てたんです。


さて、売主さんはこの5LDKに一人住まい。。

なんでこんな広い部屋に一人で住んでるかなんて理由はその時はわからなかったのですがこの理由があとで大きな波紋を呼ぶなんて心にも思っていませんでした。。


売買交渉には売主さんも出てきてくれて弁護士さんの事務所で比較的スムーズに進みました。

任売の時って案外売主さんと弁護士さんとの呼吸がうまく合わずにスムーズに進むことって少ないのでこの時は「これなら2か月もあれば終わっちゃうかなー」と余裕ぶっこいてましたが、2回、3回と打ち合わせを重ねているうちに段々と売主さんが欠席するようになりました。

弁護士さんに聞くと「なんか急ぎの用事があるみたいだよ」って話だったので気にしていませんでしたがそのうちにこの弁護士さんも忙しいだのなんだのって言って会い辛くなってきました。。

約束してもドタキャンしやがりますので弁護士事務所に張り付いて先生を捕獲するなんて荒業を駆使して捕まえて話を聞くと、、どうも売主さんが売るのをやめたいようなことを言ってるらしいということが判明しました。


「え?でもそれじゃいずれ競売に掛けられちゃうからダメなんじゃん」と弁護士さんに聞いたのですが


「うーん、、それはそうなんだけど、どういうわけか売主さん、売りたくないって言ってんだよね」って話。。。



こういう時我々不動産屋が考えるのは、あれです。。
他にもっと高い金額で買いたいってお客さんが現れたんじゃないかって事です。。


しかし、今回はこの弁護士さんが話を取りまとめてます。ならこの弁護士さんが成り行きはすべて把握してるはず。。


ワタクシ、「ん?もしかしてこの弁護士が変な絵を描いてんのか?」と不信感が募ってきました。。。


しかし、どうもそうでもなく単に売主さんがちょっと変だってことが段々判明してきました。。


どうもこの売主さん。
精神的に病んでるようです。

何回か売主さんに手紙を書いて情に訴える作戦と展開したのですがこの手紙(えぇ、、そりゃもう「貴方の利益を考えて真剣に考えた末のお手紙ですなんてことが書かれてますw)、、売主さんのポストにずっと入ったままです。。(何回も現地に行ったのですがポストを開けた形跡がありません)

しかし新聞だけは毎日抜かれてます。

留守がちなのかと思ったら夜は部屋の電気がずっと付いていて朝になると消えてます。。


やっぱり住んでますよね。。これ。。


話をすればなんとかなるかもと思って何度もインターホンを鳴らすのですが、、なんか居留守を使われている雰囲気。。。(うーん、わけわからんです)


仕方がないので今回も売主さんの寝込みを襲う戦術に出ました。

と言ってもそれじゃ強盗みたいなので朝駆け戦術です。新聞を取り混む時間帯に張り込んでその時に襲いますw。(地上げの時もこの戦法を多用します)


その時は来ました。。

売主さんがスーッと部屋から出てきたのを確認して身柄を拘束(拘束っていても「おはようございます」って感じのライトな感じでですよw)。


売主さん相当びっくりしていましたが、話だけでもと言うことになり売主さんの部屋に行くことになりました。


部屋に着いてびっくりしたのはワタクシです。。。



部屋にはいくつのも小動物用のゲージがうず高く積まれていました。。。。


ここでワタクシの一番苦手なものをお知らせしますがワタクシが一番苦手なものは・・・


爬虫類です。。。(ヘビが舌をちょろっと出しただけで軽く死ねますw)


しかしそのおびただしいゲージの住人は爬虫類ではなさそうです。。(爬虫類だったらワタクシ、この部屋にはいられません)


ギシッ、、ギシッ ざわざわ・・ギシッ、、ギシッ・・・


ギシッ、、ギシッっていう音からするとこれは昆虫です。。。
(ガキの頃家で飼ってたクワガタがカゴから抜け出す音とそっくりです)

100個くらいあるゲージすべてに入っていたのは表題の通りぜーんぶカブトムシですw。



ニホンオオカブトムシ



この売主さん。。
カブトムシのコレクターらしいです。



それは世界中からカブトムシを収集しまくっているんでしょう。。
ワタクシが今までに見たことの無いようなものすごくデカいカブトムシや変な色をしたカブトムシ、、



もうここはカブトムシアイランドです。。



よくよく売主さんから事情を聞きましたが、カブトムシの世話が精いっぱいで物件の売却どころの話じゃないんだよ。。と。


んー・・。。現実はそういう問題じゃないんです。。。

このままだと1年くらいで物件は他人の手に渡りその後、ここにリースバックで住めればいいですがそうじゃなければ立ち退きです。。カブトムシが大切なら今のうちに行動を起こさないとダメですよと言ってみました。。

しかし、ワタクシが業者です。売主さんも「業者のお前が適当に都合のいい話を並べてるだけなんじゃん」って反応なので話が先に進みません。。。




「あ、そこのゲージ取ってくれる?」


なんかワタクシも飼育員Bとしてこき使われだしました。。。こりゃいけません、、話を進めなくては。。。


ここは相手の立場になって親身に説き伏せます。(説き伏せるってのがあまり適切じゃない気もしますがw)


なんで今売りたくないかって?

そりゃ、、あれです。

カブトムシによっては越年出来ないのもいるらしく今の時期に環境が変わってしまうと死んでしまうらしいんです。。


「環境を変えるわけにはいかないから競売に掛けられて強制執行になるまでここで頑張る」と決意を固めちゃってました。とほほほほ。。


ワタクシ、よっぽど「カブトムシだけが人生じゃないですよ」と説くつもりでしたがこの方にそんなこと言ったらヘラクレスオオカブトの幼虫とか投げつけられそうです。。




グロ注意!!!(お食事中の方はご遠慮ください)
幼虫
幼虫でこんな大きさです。。。ひー



その後、何回も説得に行きましたが一度閉じた心の扉はそう簡単には開いちゃくれません。。


それから約一年後、競売で落札された本物件。。。。

落札価格はと言うと





36000万円。。。(あーあ、、)



5億で売ってれば借金清算して手残りもあったのにカブトムシですべてを失ってしまいました。


しかしこれもこの方のロマンです。
ワタクシには到底考えられませんがこの方にとってはこれが最善策だったんじゃないかと。。


落札後、気になって物件を見に行きましたが結局退去の道を選んだそうです。(仕事していませんから家賃払えませんって話だったらしいです)


あれから3年以上経ちましたがあの物件は今どうなっているんでしょう。。
今度謄本あげてみようかな。。。と。。



サル2
この幼虫、、一瞬野球のボールに見えたんじゃんw

COMMENT

私的カブトムシといえばコイツです、なやげです。



http://www.youtube.com/watch?v=YK3JIaat9NU

(音が出ます注意)

ニホンオオカブトムシ、ステキDEATH。微妙に西ドイツ製とかメキシコ製の奴も混

じってそうですが。(汗)


・・・とヘンなところばかりにツッコミ入れてる場合じゃなくって。


私、どちらかというとこの大家さん的人種なので判るようか気がします。(ぇ

多分一番いいのは「生きているダイヤ」とも云われるめずらしいカブトムシを売り

払って、「売り時」に物件を手放すことだとは思います。


・・・でもこの方には残った金なんかよりカブトムシと暮らす方が幸せなんでしょう。

入居者さんのことよりもカブトムシのことばかりが気になって仕方がない筈です。

居住スペース一杯にカブトムシさんと暮らしてるとすれば、どこかのタイミングで

纏まって亡くなってしまう期間が出ます。(冬を越す種類もいますが)

競売で出て行くタイミングなんて待ってくれないでしょうからそこで「被害」も出た

でしょうに・・・。


あ、原状回復も「たかが虫だから・・・」と甘く見ていると結構痛いことになったかも。

独特の「甘い匂い」と高温多湿な環境を好む彼等の生態、エントランスのメンテ

具合から察する建物全体のメンテ具合からして・・・

・・・カブトムシ程にはマメにお世話していなかったんじゃないかと。(汗)


次のオーナーさんにバトンタッチされて「化ける」のか「飛ぶ」のか・・・?

あ、だから「カブトムシ物件」なの???

・・・おアトがよろしいようで・・・。

売主さんにとってはカブトムシが現実なんですな。
世間では現実逃避っていいます。

ニホンオオカブトムシで笑わせておいて、
幼虫で吐かせるなんて芸当、狼さんしかできません。
お食事中・・・云々と一緒にスクロールして見ちゃいました。

爬虫類の画像をURL欄にぶっこもうかと思います田w

前の記事が比喩的な表現だったので、今回も何かの比喩かと思いきや直球でしたね。
いやーこういうのを聞くと本当人間って面白い。
結果論とは言え、1憶4千万よりカブトムシですか。
まあ、「カネ・カネ・カネ」と必死になるよりある意味健全で幸せかもしれませんね。

カブトムシの幼虫の画像・・・。
その昔、美味しんぼで山岡士朗がオーストラリアに行って、
手づかみで旨そうに食べていた記憶がずっと今でも残っているので、
幼虫が美味しそうに見えちゃったりして・・・w

今、迷惑しています・・・
一昨年、カブト虫や、クワガタがよく取れてました。
しかし、こいつらとコガネムシの幼虫が(写真の1/4程度)
葡萄、ミカン、ブルーベリー、
そして『金のなる木』を枯らしました・・・・
(だから、今、金がありません!)
今日も農作業・・・オルトランを撒きました。

写真は、新鋭のザ・ビートルではないの!

しょぼくれんに入会申請出しました。
入会が認められたあかつきには、何卒よろしくお願い申し上げます。

お悩み相談室やってますよ。

でかい幼虫ですね。w
出張先で時々「ハチノコ」とか見かけますが、まだ食したことはありません。
というか、まんますぎてムリです。(・∀・;)
イナゴの佃煮までですね、私は・・・

4年前でその物件放出状況なら、モラトリアムがなくなった後も近い状態
にはなってくれるのかも知れませんね。
かなりの物件がチャージされた状態でスタンバイしているのでしょうから。

それにしても、その地主さん、きっと人間不信になってしまったのでしょうね。
最大の原因は自分の不勉強なのでしょうけども、「良い話」と言って近寄って
きた人間の言うこと聞いて破産させられたようなものですから、もう何を言わ
れても心は動かなかったのでしょう・・・

でも、そういう方がいるから物件が出回るのもまた事実で、やはり甘く考えて
はいけない分野だ、ということなんですね。
負けパターンにどんなものがあるのか、よく勉強しておきたいものです。

資産負債がここだけだったら、金利・管理経費・入居をきちんとすれば売らなくてもなんとか回せそう、少なくとももう暫らくはリスケで住んでられそうと思ったのですが。

周りにいる方って大切ですね。

この昆虫大好きな人の心は溶かせなかったようですが、不動産やさんはやっぱり人の心の操作に長けた人達ってことなんですね。狼さんの名前がオオカミなのも伊達ではないんだなーとちょっと背中に冷たいものが走りました。

なんて、、、あんまり思いたくないですけど、、、、。

ちょっと最近ゴルゴになりきりすぎてものを見るようにしているせいかな。赤ずきんの背中が割れて、ゴルゴに脱皮できる日を遠くないかも!

賃貸併用住宅の玄関には、ビーナス像置かないように気を付けます(笑)!

今回の狼団長の行動。

私も何度かやろうと思ったものですが、なかなか行動には移せませんでした。

やはりプロの行動力は違いますね。といっても、ここまで動く方は、不動産を本業としている方でもほとんどいないと思います。

昨日見に行った、中古アパートでも、「空室があるみたいですから土曜日に内見できますか?」って聞いたら、「鍵は所有者の方が持っているから(明日は俺休みだから...?)外見だけ見てきてください。」って言われたりしますから。

持ち主の方は、冷静な判断ができる状況ではなかったと思われますが、

「不動産は売るタイミングが重要」

ということを試験対策にメモしておきます。

でも、どの程度の指値に応じるかっていうの難しいですね。

Re: タイトルなし

やげさん

> ・・・でもこの方には残った金なんかよりカブトムシと暮らす方が幸せなんでしょう。

この方はお金よりも大切なものはなにかってことを知っていたんでしょう。。(そう思いたいです、、)

なんか長いコメントいただきましたがまだあとがたくさん遣えているのであえて本文には触れずにおわります。。と。w

Re: タイトルなし

ゼニカネの問題じゃないんだよ!さん(だからあなたは・・以下略)

> 売主さんにとってはカブトムシが現実なんですな。
> 世間では現実逃避っていいます。

ワタクシも実際には後者ではないかと。。w

でもあの可愛がりぶりはすごかったです。

あーワタクシも「ゼニカネの問題じゃねーんだよ」とか言ってみたくなりました。


> 爬虫類の画像をURL欄にぶっこもうかと思います田w

ホント、、これダメです、、絶対やめてください。(野生の王国でニシキヘビが牛を丸のみするシーンで失神しますたw)

Re: タイトルなし

お菓子な人さん

> 前の記事が比喩的な表現だったので、今回も何かの比喩かと思いきや直球でしたね。

たまには直球も放り込むオオカミですw。
(オチが最初にわかるって恥ずかしいです。。)

> カブトムシの幼虫の画像・・・。
> その昔、美味しんぼで山岡士朗がオーストラリアに行って、
> 手づかみで旨そうに食べていた記憶がずっと今でも残っているので、
> 幼虫が美味しそうに見えちゃったりして・・・w

そうですね。。外国ではこれも貴重な蛋白源らしいですから。。

え?ワタクシですか?
こんなの蛋白源には出来ませんってww

Re: タイトルなし

アッキーさん

> 一昨年、カブト虫や、クワガタがよく取れてました。
> しかし、こいつらとコガネムシの幼虫が(写真の1/4程度)

え?クワガタなんて生息してるんですか???
(ミヤマクワガタとかじゃないと思いますけどw)

> 葡萄、ミカン、ブルーベリー、
> そして『金のなる木』を枯らしました・・・・
> (だから、今、金がありません!)
> 今日も農作業・・・オルトランを撒きました。

昆虫はこういう食い物がお好きですからオルトランは必須かもしれません。。
しかし、、この情景、、ホントに都内なのかと。。。w

Re: タイトルなし

Jさん

しょぼくれんですがたろうさんの話ではすーさんよりイケメンだと入会できないとか。。

あ、だからですか。。
ワタクシ、書類審査無しで入会できました。ww

Jさんはわりとイケメン系だから・・・案外却下されたりして。。w

Re: タイトルなし

クロノスさん

デカイ幼虫でしょ。。こんなの日本にいたらワタクシ、海外移住を本気で検討しないといけません。
(あ、海外にいるのか。。。じゃだめだw)

> それにしても、その地主さん、きっと人間不信になってしまったのでしょうね。
> 最大の原因は自分の不勉強なのでしょうけども、「良い話」と言って近寄って
> きた人間の言うこと聞いて破産させられたようなものですから、もう何を言わ
> れても心は動かなかったのでしょう・・・

だから他人の言うことに耳を貸してくれなかったのかも。。

不動産って結局自分との戦いになるんですがもう少し耳を貸してくれたらこんなにはならなかったと思います。

重ね重ね残念です。。

Re: タイトルなし

ぼ~やさん

> 資産負債がここだけだったら、金利・管理経費・入居をきちんとすれば売らなくてもなんとか回せそう、少なくとももう暫らくはリスケで住んでられそうと思ったのですが。

最初の頃はきちんとやってたらしいですけど、奥さんがいなくなってからはもぬけの殻になっちゃったみたいです。

やっぱり協力者って必要かも。。

Re: タイトルなし

> 狼さんの名前がオオカミなのも伊達ではないんだなーとちょっと背中に冷たいものが走りました。
> なんて、、、あんまり思いたくないですけど、、、、。

な、なんてことを!!!
ワタクシ、さすがにこういう人は嵌めません(え?他は嵌めるのかって?・・・うーん、、どうだろw)

Re: タイトルなし

ケイマンさん

> 賃貸併用住宅の玄関には、ビーナス像置かないように気を付けます(笑)!

いつぞやの逆さまに埋めるってやつを思いだしましたw。。
こういうのを玄関に置くっていつの時代の話なんでしょう。。
(バブルの時はよく置いてありましたけどw)

> 「不動産は売るタイミングが重要」
> ということを試験対策にメモしておきます。
> でも、どの程度の指値に応じるかっていうの難しいですね。

こればっかりはホント難しいですよ。

いまが底値だと思えば全然底値じゃないし。。。w

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