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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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嫁に行きそびれた娘の話。。。

こんにちは。。

本日の東京は秋晴れです。なんとも清々しいお天気です。。
ワタクシの心も本日は秋晴れです。。



本日はひとつ決済がありました。。

実はこの物件、、去年の今頃、会社で仕入れたイマイマしい区分ファミリーだったのですが、、、


いやー・・やっと売れたって感じです。。(今日は枕高く出来そうです)

この物件、仕入れから決済までに要した時間・・・11ヵ月。。ホント長かったデス・・・
どこをどう間違えたのか、、こちらの希望価格ではまったく相手にされないいわば不良在庫。。(えぇ、、平たく言えば値付けを間違えたってことです。。)

何度か買い付けは入っていたのですが、鬼指しされたり融資が付かなかったりでカチッとうまく嵌らない物件としてずっとうちの在庫として眠ってました。。

築30年クラスの築古区分だったのでもう少し小さいロットのを買うとかもう少し築年数の若いのを買うとかしてればこんな苦労することは無かったのですが「微妙に帯に短し襷に長嶋茂雄」な本物件。。


嫁に行きそびれた娘がやっと嫁いでくれたかって感じです。。


さて、ここで収支です。

仕入れ値2100万

経費万600万(取得諸費用、リフォーム費用含む)

弊社希望小売価格3280万


で実際の売買金額はというと・・・





2600万・・・(文字まで小さくなっちゃいます、、、)



えぇ、、激しく損切りDEATHってば!!!(ほっといてください)


ホント、これなら寝てた方がマシでしたよ。。。。
(マイナスじゃ時給換算も出来ないです)


新築やった勢いで衝動買いに近い形で仕入れた本物件。。
某高金利な銀行の「仕入れ転売なら貸してやる」って甘い言葉に乗ってしまった報いではありますがここまで読み違えたのは過去そうありません。。(3か月で即転決めるつもりが余計に利息取られちゃうし・・・あうううう)

しかし、、しかしです。。
これでやっと在庫が片付きました。。(これで売るものが無くなりました)

大して儲かりそうな物件も出てこないし、これに懲りてしばらくはこの転売業務はお休みです。
来年年明けの時期まで様子見で任売系の物件がホントに出てきたらそこから頑張ります。


あ、そうそう。。
この区分の転売って話。。

転売(ここではいわゆる反復販売のことを指してます)って不動産業者じゃないと出来ないと言うのが表向きの決まりではありますがこんなの別に不動産業者じゃなくても出来なくはありません。。

もう時効なので話しちゃいますが、ワタクシの知り合いの区分転売会社の社員さんがこれをちょくちょくやってました。

やり方は簡単です。

①転売出来そうな物件を探す。

②住宅ローンでローンを組んで仕入れる

③リフォームして実際に3か月くらい住む(ちゃんと住民票を移してくださいw)

④住んでみたけど飽きちゃったってことで売りに出す

⑤ウマー

転売出来そうな物件を探すってのにちと苦労しそうですが実はそんなに苦労することはありません。
単純な話、都内なら東急沿線の築古ファミリーか西武線あたりの環八圏内の物件を探せばリノベ次第では相当サヤが抜けます。

正直、昨今の大家さんのリノベ技術、、転売業者の上を行ってますw。

実需層のお客さんは自分が住むために購入しますので利回りなんて気にしません。
それなりに収まってれば相場観こそありますが多少高くても買っちゃうものです。。

ヤドカリ的になってしまいますが実際に住民票移してしまうわけですから住宅ローンも問題なし。
売るときも買主のかゆいところに手が届くようなリノベを格安で出来るわけですから下手したら転売業者なんかよりも利益が出ちゃうかもしれません。。

業者が転売するときってのは瑕疵担保責任が付くのでそのリスクも当然売買金額に転嫁してます。しかし一般の売主さんなら瑕疵担保なんてせいぜい3か月ってところでしょう。。(それも売主が素人さんゆえあまり厳しい追及は来ないものです)

その分、高く仕入れてもいいわけですから1回のヤドカリ作業で300万抜きとして数年頑張れれば小さい木造アパートくらいの頭金くらいにはなるんじゃないかと。。。


実際にこの彼はこの手法で3年間でなんと4回売り買いを繰り返して1000万以上は儲けたんじゃないかと思います。


さて、
このなんちゃって実需投資の原点はなんといっても投資名目の新築区分をなんちゃって実需として住宅ローンを使うと言う話。。

この手法はあちこちのブログ記事で話題になっているのでここでは書きませんが(コンプラ上、これは問題ありなので書きたくても書けませんw)不動産業者によってはこれを使ってしこたま儲けているところもいまだにあるようです。


このなんちゃって実需投資。
区分レジ以外で使えそうなのはいわゆる賃貸併用住宅ってやつでしょうか。。。

最近、この手の質問が多いので書いてしまいますがこれはくれぐれも慎重にやってください。(バレるといろいろな意味でホント死ねますw)

賃貸併用住宅として住宅ローンが組めるのは原則で自己使用分50%以上のもの。(30%でもいいってところもあるとか聞きかじってますが)


なんちゃって実需の場合、これをいじります。


銀行に融資を申し込む場合、あらかじめ〇〇使用分を一定の〇率にしておくのですが住〇票を一瞬移して(ガス・水道のインフラの使用実績が〇ヵ月以上あれば実際に住んだとみなしてくれるところが多いです)〇〇実績をデッチあげます。

あとはいろいろ理由を付けて引っ越すなりその物件に管理用ポ〇トを置いておけば住んでいなくても銀行の居住〇認はかわせます。。(こんなことここで書いても大丈夫なんでしょうか・・・ちょっぴり不安ですw)

これがバレると銀行はもちろん怒りますが(最悪一括返済を要求されます)〇〇〇のデペさんがリーマンショックの頃建てた区分レジなんてほぼこの方法で売られてましたw。(バレないようにそれ専門の〇〇が代理販売して〇〇業務も兼務して賃貸に出したときの持ち主も〇〇確認を上手にかわしてました)

他にもいろいろノウハウがあるのですが(うちの小僧が昔これでしこたま儲けてたのでやり方はほぼ完ぺきに知ってます)ここではこの程度のやり方だけ記しておきます。実際にやられたら大変ですw。。。

この賃貸併用の住宅でこれをやるときに注意して欲しいのは出口戦略で苦労するってことです。

賃貸併用住宅は半分近くの居住面積を自己所有としますので部屋割りが大き目です。あとでこの部分を賃貸に出してしまうわけですからここの部分が広いと思ったような賃料が取れません。またさらに大きすぎると借り手が限定されてしまいます。(都内で4人家族が軽鉄80㎡の4LDKで25万払うなんて夢の話ですw)

いつもの話ですが収益物件というのは貸してなんぼです。
借りる人がなんとなく入居しにくい物件ってのは競争力が無いのにワンルーム5部屋にオーナー用の広い部屋っていう組み合わせ。

見た目賃貸併用住宅ってのは大家さんが住んでいると勘違いされがちです。。単身者がオーナーと一緒に住む物件とそうじゃない物件の人気は圧倒的にオーナーが住んでいない物件です。

じゃあ、あらかじめその大きい部屋を分割出来るように作ればいいじゃんって話、よく聞きます。。
出来なくはないですが費用的にいい金額取られます。(収益ですからこれも回収対象です。。何年で回収できますか?)

ワタクシ、正直言ってこの賃貸併用住宅なるものを収益物件としては見ちゃいません。
大体、この作戦、、なぜか完走出来ない人が多いんです。。(都市伝説級の謎ですw)

たまにこの手の物件が売りに出てますがオーナーの思い入れがモロに出ている物件が多すぎですw。
(玄関ドアからしておかしなものが付いてたりしますw)
建築時に建築会社からあれもこれもと妙なオプション付けちゃうからでしょうか?軽鉄の分際で暖炉とか1718のお風呂にサウナとかアタマ悪すぎですw。

でも住宅ローンは賃借人さんが払ってくれるから安心なんて思ってるオーナーに限ってどういうわけか大家業を理解してません。。新築なのに建築会社の言いなりでサブリースなんか付けちゃうもんだから養分としてチューチューと吸い取られてしまい10年くらいするとなぜか持ち出し。。。(それがサブリースってもんです)

住宅ローンだから返済スピードは普通の収益物件よりは早いのですがキャピタルを狙えないので結局せっかく頑張って稼いだキャピタルを売却時に吐き出す、、、なんて悲しい話をよく聞きます。

で、20年近く低空飛行を繰り広げていざ売りに出そうとしたら居住部分があまりにアンバランスなので収益性が最悪。結果、更地扱いの売買。。。と。。


えーと、、書いてるうちに気持ちが暗くなってきたので話題を変えます。



そうそう、、この住宅ローンの融資の話。。

銀行もバカじゃないのでここはきっちり見てます。
実態のおかしい家族構成(4LDKなのに1人住まいとか4人家族なのにワンルームの部屋4つ分とか)や他に収益物件を持ってたりとか、そういうのは不自然に映るので協力してくれる業者さんなりを上手に構築しておかないと簡単にバレちゃいます。

バレても何も言わない金融機関もありますから(どことは言いませんが最近住宅ローンを取扱いだしたところとかw)融資実績欲しさに目をつぶってくれるかもしれません。。(あ、これは独り言です。。)

ワタクシがこれを実際にやるとしたら・・・いや、、やめときます。。さすがにこれはヤバいですw。
(ブログで書くには危険すぎですw)

区分でヤドカリやってる方がまだ気が楽です。。(だってダマしてないですからw)


こうやって考えると不動産投資っていろいろ種類があるもんです。

ワタクシは業者側の身分なので一番儲かりそうだと思うのは収益用物件を実需で売る。。これに尽きます。。

反復売買が出来ない非業者の人だとあれですが、実際には結構やっちゃってるようです。(内緒ですw)

昨日の70億の方はここらへんを理解しない(理解してないふり?)であそこまで拡大していきましたからやる気になればやれるんでしょうね。。。


ま、あれです。。

「死ぬ気でやれよ。死なないから」ってやつでしょうか。。。











いーや、、不動産に限ってはワンミスで死ねますよw

ご用心。。



明日もブログ更新するかもしれません。。
(仮題「カブトムシな大家さん」を予定しています)


サル2
こんなネタ、しれっと書いてる方がご用心なんじゃんw



COMMENT

ムロイさん、住宅ローン借りられません!

>「微妙に帯に短し襷に長嶋茂雄」

 お、おぅ・・・w



狼さん、

ステキです。
賃貸併用住宅のこと
ミーも書いて下書きにして
どっかいきましたが
まあイマドキならば
儲からないのはわかっているんでしょうけど
借りることがすべてになっている人からすると
ゴッドおぶなのかもしれませんね。
ミーんち
かつて下宿やってたので
いろいろと経験しました。
ミーはやるならRCです
でも売るときに売れませんね。広くなりすぎて家賃バランスとれなくなりますね、たしかに。

「とっておきの融資の方法」セミナーに「タッチの差で」申し込めなかったやげです。


・・・まぁ元から申し込んでなかったともいえますけど。

賃貸併用住宅計画している自分としては耳に痛い話も相当ありますが、まぁがんばってみたいとも思っています。

売るつもりで建てるのではないのですが、キッチリVEはしたいと思っています。

(ええ、オーナー住居部分でもそんなつもりDEATHが、何か?)

最近ブログを読んでいないのにアフィリエイトだの何だのの申し込みメールとか来ているみたいですね?

ちゃんと読んでみれば判ると思うのですが・・・。

・・・それとも「敢えて読まない」ってこの業界の常識?

何やら称号持ちになった気分です。(・∀・)
でも、コメ書く姿はパンいちですが。w

在庫一掃何よりでした。
私も塩漬け銘柄一杯ありますが、記憶からは一掃されています。^^;
いつか日本が復活した時に思い出すでしょう・・・

色々なグレーゾーン手法がありますが、ヤドカリ戦法はギリOKな
印象ですね。実際に住むし一応「やむをえない事情」の形も作れる、
というところがポイントなんだろうと思いますが。

でも、賃貸併用で割合弄ったり住宅ローンを複数組んだりはかなり
リスク高いですよね、向うもプロなわけですし。
そこまでのリスクを負ってレバレッジ効かせるのはバランス悪い気
がします。

それならまだノンバンク半分・現金半分で少しだけスピードアップ
手法の方が余程確実ではないかと・・・

今まさに、城東、城南エリアで賃貸併用住宅用の土地を探しています。
このエリアで1戸建てを購入すると6000万円~8000万円くらいでしょうか。

諸経費込8000万円で、1000万頭金、2.5%で7000万を30年ローンとすると
月々の返済は、28万円ほどです。

普通のサラリーマンの私には、とても高値の花です。

これが、「今の家賃と同じで。」というのが、賃貸併用建売業者さんの売り文句でしょうか。

確かに、出口は厳しいですが、住環境の良いエリアに住む手段としては有効だと考えています

ただし、人気のあるエリアで、自分で土地の入手からプラン、工務店の選定まで行って、そこそこの利回りを確保するというのが前提ですが。

2戸の賃貸併用だと住宅ローンが使えるので、非常にハードルが低いのですが、
2戸だとどうしても月に数万~10数万くらいの持ち出しが出そうです。

持ち出し無しでと考えると、どんどん規模が大きくなって、5F建てのRCで最上階が自宅という今回酷評頂いたパターンに落ち着きます。

このパターンだと30年ローンを組んだりすると、月に数十万のCF(キャッシュフロー)が出たりします。

とはいえ、30年住むことはないでしょうから、やっぱり出口ですよね。

実は、同規模の賃貸マンションで月60万円のCF出して、そこから新築の28万円を捻出した方が、全体としての収支は同じで、出口も取りやすいと言えそうです。

頭ではわかってはいてもなかなかそのような気持ちにはならないのが不思議です。

今回の話、興味がありますので今度またじっくり聞かせてください。

また、

昨日は、ブログをご紹介頂きましてありがとうございました。

ご期待に沿えるように、週1、2の更新を心がけ致します!

我が家にも嫁に行きそびれた娘がいます(笑)

嫁に出そうと頑張るべきか、一生親が面倒をみようか思案中です。

もともと転売業者さんが短期資金で買ってた物件です。
どうもマンションごと謄本を上げて攻めていき、うまくリフォームして売り抜けた
部屋もいくつかあるみたいですが、私が養親になった娘は入居者が出ず・・
私はリフォームしてみたい病、の時に買いましたが、今は病気も治ったので
本当は時期が来たらさっさと嫁に出したいです。

この入居者さん、もう10年以上も前に入ってるから高い家賃のままなんです。
近隣の新築と比べてもちょっと高いんじゃない、と思うくらいですが、
引っ越しが嫌いなのか、なぜか出ていきません。 

出来れば物件ごと立て替え事例になったらいいのに、と知り合いの大手ゼネコンで
そういうのを担当してる人にお話を聞いてみましたが、今の状況じゃあそれは
無理みたいです。

狼さんでもこんな経験があると聞いて、ホッとしました。

Re: タイトルなし

キターっ!さん(だからあなたは誰ですかと・・・)

> >「微妙に帯に短し襷に長嶋茂雄」
>  お、おぅ・・・w

無理やり突き合わせてしまってすみません。。
ってかこのボケって過去にやったかもしれません。。。。

Re: タイトルなし

たろうさん

不動産屋の道を通る人って最初にたいがいこれを考えるんです。
(だって住宅ローン使えるしw)

で、途中で部屋の広さの壁にぶちあたり断念。。と


こうやって不動産屋は成長していくもんなんですw。。




あ、内緒ですけどこれでうまく言ってる大家さんもいるらしいですよ。。

Re: タイトルなし

やげさん

> 賃貸併用住宅計画している自分としては耳に痛い話も相当ありますが、まぁがんばってみたいとも思っています。

いや、、最初から自分も住む前提でやってるんだからこりゃ仕方ないでしょw。。
(VEだけはしっかりやってくださいよw)

> 最近ブログを読んでいないのにアフィリエイトだの何だのの申し込みメールとか来ているみたいですね?
> ちゃんと読んでみれば判ると思うのですが・・・。
> ・・・それとも「敢えて読まない」ってこの業界の常識?

そうそう。。実は最近、また来てますw。(区分売りらしいですw)
晒してもいいのですが最近、ブログを毎日書いてないのでネタが溜ってます。。

記事1回分がもったいないので今後晒しネタは基本的にFBでやります。

Re: タイトルなし

クロノス@学級委員長さん

なんかこの肩書、、紺のブレザーがお似合いですw。

> それならまだノンバンク半分・現金半分で少しだけスピードアップ
> 手法の方が余程確実ではないかと・・・

これもおもしろいやり方ですね。。(現金あるならノンバンク使わなくても良さそうですがw)

でもこれを素人さんがやるのはあまりお勧めできないかもww。

Re: タイトルなし

ケイマンさん

> 今まさに、城東、城南エリアで賃貸併用住宅用の土地を探しています。
> このエリアで1戸建てを購入すると6000万円~8000万円くらいでしょうか。
>
> 諸経費込8000万円で、1000万頭金、2.5%で7000万を30年ローンとすると
> 月々の返済は、28万円ほどです。
> 普通のサラリーマンの私には、とても高値の花です。
> これが、「今の家賃と同じで。」というのが、賃貸併用建売業者さんの売り文句でしょうか。

家族数の多い家族に売り込むときの常套手段の一つですけど、最近こんなコテコテな手法は使っていないと思いますw。

でもあれです。ケイマンさんのやり方は正直不動産業者がやってるのとあまり変わりませんから(目が肥えてるって素敵ですw)今のやり方で大丈夫です。

で、まだ新築やるんですか?
ライバルばっかり増えてもワタクシいいことないですwww。

今度スペシャルな土地をご紹介しましょう。。ええ、、これみたらケイマンさん失神しちゃうかも。。(あ、まだ無いですよ)

Re: タイトルなし

ハルさん

> 我が家にも嫁に行きそびれた娘がいます(笑)
> 嫁に出そうと頑張るべきか、一生親が面倒をみようか思案中です。
> もともと転売業者さんが短期資金で買ってた物件です。


不動産投資やってれば遅かれ早かれそういう物件を所有することもあるもんです。(ノープロブレムですw)

建て替えって実際にはほとんどレアケースなのでそっちに期待する前に売り払う道を選択したほうがいいですよ。。


でも高い家賃で借りて貰ってればそういうのは「親孝行」っていうんですよ。。
嫁に出さないですっと大切に育ててあげてくださいw。

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