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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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大家さんの営業力。。。

こんにちは。

じろー君のポチリンク機能を外した途端ランキング、だだ下がりですw。
(ガツーンと落っこちるのもなんだか嫌なのでサイドリンクの赤ずきんちゃんロゴにこっそりとポチ機能を付加しました。。よかったらたまには押してくださいw)
サル2
あとガチムチ画像にも問題あるんじゃんw


さて、本日は木曜日。
昨日も小雨の中、物件調査に明け暮れてましたが本日も懲りずに物件調査です。。

昨日見た物件はとりあえず買い付け入れてみましたが、、まぁ無理でしょう。。指値も厳しいですがそれ以上に業者同士の戦いが厳しそうです。(さっきブツ元に聞いたらすでに満額付近の買い付け入れられてるそうです。。。)

で、気を取り直して今日の物件。。。

正直、いいんだか悪いんだかよくわからない物件でしたw。

先日もちょこっと書きましたが都心5区だからって言えばどこでもいいってわけじゃありません。
今回の物件は新宿区ほんにゃら町。。(弁天町とか原町とか箪笥町とか)

このほんにゃらが付く町はホント、ピンキリです。
またどこがいいとか悪いとか具体的に書いちゃうとお叱りを受けると思うのでボカしますが、四ツ谷の裏側のあたりです。

そういやこの前、中野の借地の話をしたかと思いますが雰囲気はあんな感じです。

とにかくどこ歩いても道路が狭いんです。
うっかり車なんかで路地に進入したら遭難しちゃうレベルです。

しかも所々、階段状の道路っていうか通路ですw。(これでも道路法上の二項道路ですから一応建築確認はおりますけど。)

物件は小さいアパート。
小さいって言ってもここは新宿区。。お値段はあまりお安い気はしませんw。

個人所有の物件らしいのですがどんな人を入居対象で想定したらいいのかさっぱりわかりません。
入居者を見るとなんとなくですが生保っぽい住人構成の様ですが、、、うーん。。これは難しい。。

物件は比較的新しいのですが(と言ってもス◯ガさんではローン組める年数じゃないですよw)入居率は50%。。
家賃はそれほど相場と違和感はないのですが現地に行くと住むにはちょっと無理がありそうなロケーションです。

リノベして利回り上げてという考えも無くはないですがそうなると「壮絶な指値」(鬼差しが商標登録されてたら嫌なのでこの表現で書かせていただきます)しないと難しそうです。。

売主希望価格はは5500万。。
狼旅団査定での本物件の希望価格はというと、、、3800万円。。(ホントは3200万って言いたいのですが。。)

普段からこの手の査定は甘いことで有名なワタクシですが、地歴を調べたら昔、ここの一体が何かの工場があったようなんです。名前からすると恐らく印刷系の工場でしょう。。
印刷工場って印刷用に有機溶剤を大量に消費するので古い工場跡地レベルになると大体土壌汚染してます。将来更地にして戸建分譲しようとしたときにこれが足枷になるのでこういう地歴を見かけたらせめてフェーズ2くらいまでの土壌調査は必須かと。。

業者さんでこんな小さい物件の地歴まで事前に調べて情報を出してくれるなんてことを期待しちゃいけませんがこういう土壌汚染歴だけは物件出す前に教えて欲しいです。。

恐らくこんな指値は通るはずもないので見送りとなると思いますが、都内のよさげな地名の場所でもこういう落とし穴がよくあります。

参考までにもう一つ具体的に挙げちゃいますが、日本橋ほんにゃら町。。

このほんにゃら系(日本橋浜町とか日本橋蛎殻町とかw)の地名も昔は工場とか倉庫とかがあった場所なので住むにはちょっとややこしい場所です。こっちはわりと道路が広いので(空襲で焼け野原になりかけたエリアだからでしょうか?)地図上で見ると住所は日本橋だしいかにも東京って感じですが、ホント賃貸出すにはいろいろな意味で厳しい場所です。(土地値のわりに思ったような賃料が取りにくいって理由かと)

あと昔この辺はベネチアみたいに水路だらけでしたので杭がどの深さで刺さるかわかったもんじゃありません。

最近、こんな地域の非住居系S造高利回り物件が増えてきた気がします。高利回りなのはあくまでも想定での話なのでこれをまともに信じると大変な目に遭います。(非住居物件の想定利回りなんてワタクシのタロット占いより当たりませんw)

昨今の融資事情と賃貸属性の低下で買い手が少ないからこんな安い値段で売りに出てくるのでしょうが、これにうっかり手を出すとこれも高確率で死ねますw。

都内のど真ん中でなんで売れないんだとお思いの方。。
一度現地を歩けばおわかりいただけるかと思います。(開発行為の必要性ってのがおぼろげながらでも見えてきますw)

歴史ってそう簡単には変わるもんじゃありません。
再開発したくても回りに邪魔な建物があったり車の入れない道路ばかりだとそこのエリアは開発から取り残されます。そうなると住んでいる人の代謝はありませんから「戦前からずっとここに住んでるよ」って人ばかりになるんです。そんなところにワンルーム建ててどうするの?ってことになります。


それでも平成初期に地主さんが銀行主導で無理矢理建てちゃったこのエリアのレジ。。
もちろん部屋の作りは当時流行った3点ユニットの20平米以下の部屋。。

最近10%くらいに利回りを見せかけて売りに出てますね。。


こんなハンデを背負って25年ローンって正直、怖い話です。


また都内じゃもう物件探しても見つからないからと、積算も出るしなんか融資も通るからとこれを地方都市でやろうとしている方もいるそうですが買う前にちゃんとこういう調査を自分でやってから買わないとホント死んじゃいますよ。

実は、8月にワタクシの知り合い大家さんが亡くなりました。
胃潰瘍から始まって最後は肝硬変でした。

亡くなったご主人は不動産投資歴約9年。
ワタクシとの付き合いはまだ3年くらいでしたが一度だけ所有物件を売らせて貰ったのが縁でのお付き合いでした。
ここのブログを始めた時も熱心に読んでくれていたそうですが例の狼旅団セミナーの時はすでに入院してしまいそれ以降はずっと寝たり起きたりの生活だったそうです。

このご主人の不動産投資の目的は「家族に財産を残してやりたい」ってことでしたが結果的にはその不動産で潰れてしまいました。個人投資家向けの不動産投資のリスクが表に出だしたのはまだここ数年ですがまさか日本の経済がここまで悪くなるなんて思っていなかったようです。

胃潰瘍の原因は数年前に起きた例の「派遣切り」。。。

社宅借り上げの利回り25%のRCレジが全ての元凶の始まりでした。
買って数ヶ月で全空になってしまい、現在の稼働率は30%。(家賃下げても需要が無いので借り手が付きません。。)

ここから歯車が狂い始めて他の保有物件でも同様に空室ラッシュに見舞われてしまい、そのストレスでお酒が増えてしまい体を壊して・・・ってパターンです。

今、亡くなったご主人の奥様からこんなこと言われてます。

「所有している物件をすべて売り払って欲しい」。。と。

ここまでご主人が頑張って築いたものをそう簡単に処分しちゃダメですと断りましたが、奥様が物件を全部処分して欲しいっていう気持ちもわからなくはありません。

奥様からしたらご主人を苦しめたのはこの不動産投資だからだと決めつけてますから。

生前、ご主人から「あと何年くらいしたら楽になるかなぁ」と言われていましたが、保有物件を見るとちょっと残念な物件ばかりなので「まず家賃下げてもやむなしでとにかく部屋を全部埋めることを考えてください」って答えた記憶があります。

でもフルローン近くで借りまくったので家賃を大幅に下げるってのは無理があります。
かといってリノベして再募集するにも資金の都合で仮にやったとしても中途半端になっちゃいます。

金利もお安くないですから5年前に買った物件もまだそれほど元本も減ってません。売りたくても売れないし空室は埋まらないし。。

これがご存知の、不動産投資の代表的な負の連鎖です。


不動産投資は買主責任ですし、すでに買ってしまった物件をどうこう言っても始まりませんが、単に物件を売りつけて終わりって不動産屋さんの責任って重いと思います。売る前にこの物件出したらこのお客さんどうなっちゃうかな?くらいはプロなんだからちょっとは考えてあげないと。

ただ経済の予測はプロの経済学者でもなかなか当たりません。
これを不動産業者に求めるのは無理ってもんです。結局、買ってしまった自分に跳ね返ってくるのですが、せめて「買ってから10年くらいの保有期間に最悪こんなことが起こったどうする?」って対策が取れるような物件の持ち方を考えていただけたらと思います。

どんな無茶な金利で借りてしまっても10年程度耐えられれば出口的にはなんとか出来ます。

不動産投資ってのは大儲け出来る人もいればそこそこ儲かったで終わる人もいます。
でも負けちゃダメです。最悪でも引き分けに持ち込めるような物件を選ばないとダメです。

この計算、、そんな難しいことじゃありません。
これ以上最低最悪の賃料で貸したと仮定してプラスになる金額をローンの返済金や考えられるだけ建物の経費(修繕とか広告料とかその他もろもろ)に突っ込んでみます。

それでマイナスになる可能性があるならその物件はアウトです。(そのマイナスを他の財産で補えたり自分で回避できるノウハウがある人は別ですw)

もっと細かい計算式があるでしょうが、ワタクシの物件判断の基準はいつもこれです。

これで見るとほとんどの物件がアウトになるはずです。(それをエンド価格って言うんです)

だから指値するんですがこの数値を弾いて指値すると今度は転売業者の買い付け金額より下になってしまうので結局どこかで妥協して買うことになります。(銀行も融資の条件で金利4%と仮定して入居率70%の賃料で収支がプラスかマイナスかで判断してますがこれと似た話です。)

最近の大家さんはここから自力のノウハウを駆使してプラスに持っていく能力があるって人が増えてきてるのでそういう人はいいですがそのノウハウをまだ持ち合わせていないって方はその数値に見合う物件を探す必要があります。

なので物件のロットとか自分の好みなんてのが入ってしまうとなかなか物件を見つけることが出来なくなります。

で、結局また妥協をしてしまいます。。(たぶん、これが先日、赤井親分がコラムで書いていた「ハードルを下げて買ってしまう」ってやつじゃないかと思います。)

妥協しなければなかなかいい物件が見つからないって方はこっちのスキルをあげることに専念してもらえればいいのですが本業もあるでしょうしなかなかそんな時間も無いと思います。

こうやって書いていくと自分の味方になってくれる不動産屋なりコンサルを見つけるくらいしか思いつきませんが不動産屋なりコンサルは結局、取引しないとフィーになりませんからどうしても買わせるって動きをします。(相談料だけ取って適当なアドバイスするコンサルさんは除くw)



ここは声を特大にして言います。


「この営業(コンサル)って適当に丸め込もうとしてんじゃねーの?」ってのを見抜く眼力が不動産投資ではまず必須の能力なんです。


この能力があればなんとなくでも敵か味方かが判断出来ます。

この味方になってくれる人間を増やすには相手に気に入られるように振る舞うだけですからそうしてれば次第にその数も増えていくと思います。(これは巷の自己啓発系の本でクドクド書かれてますのでそちらをご参照ください)

ってことで不動産投資の原点は最終的に「個人の営業力」ってところに行きつきます。。


これだけダラダラと書いて「なーんだそんなオチかよw」って思うでしょうが難しいんですよ。これ。
単に金持ちっぽく振る舞うだけと不動産屋は「カモ」と認識しちゃいますからw。(だからまず眼力なんですってw)


この話、ワタクシのブログの過去記事で何度も触れてると思いますがホントに大切なので忘れた頃にまた何度も書きますw。


サル2
単なる備忘録になりつつあるんじゃんw

COMMENT


池尻…あんな都心なのに…単身者が住みづらいんですね…。
先日も港区ヒルズ至近で10%です!といわれて
西麻布2丁目に飛んでいったらスラムってたり…
高田馬場駅前のタックなんちゃらというビルが安いと言われて
駆けつけたら外国の子供達が三輪車で廊下を走り回っていたり…
ずっと東京で暮らしてても知らないことばかりで面白いです。

しかし本文、考えさせられますね。
本人が買いたがっているのに売って何が悪いという
仲介さんもいると思いますけど…
買いたくなる情報しか与えずに自己責任…というのも。。
そんな感じのMBA坊主のお話、面白いです。
http://globis.jp/2242

ジロー君の神通力に驚きを隠しきれないやげです。

都会っぽい名前なのに行ってみたら下町、というか「忘れ去られた昭和の風景」みたいなところって確かにありますね。

ちょっとした近所ですと、新横浜。表側(アリーナがある方)はあっという間に都会チックになりましたが、裏側なんてまだヘビでも出そうな野山が広がっていたりもします。


あ、でも私この「味方につける能力」って相当スキル低いですwここからコンサルが必要な気がいたしますwww

全く同感です。
安易に不動産投資をする人が増えてますね。

こういう事例を聞きますと、
やはりスキルが無いうちは現金買いで中古の区分所有とか戸建てスタートが、
無難そうですねえ。
凡人はコツコツ勉強・実践してから大きな事に取り掛からないと、
不動産投資では怪我では済まないですし。

>所有している物件をすべて売り払って欲しい

希望は理解できます。
現実は、そんなに甘くないでしょう。
損切のまた損切・・・・
多分、それでも購入する人・・・いないかもw

>「壮絶な指値」

 以前、プチ指値したら、

「最近値下げしたばかりなんだよ!何言ってんだ!」って怒鳴られました。
・・・知りませんって

 その辺りの不動産を軒並み抑えている不動産会社さんですが、いくら何でもお客さんになる可能性のある相手にこんなプルーク・暴言。

 派遣切り、即ち大家斬りです。
これでトンじゃった大家さん、ときどき聞きます。

 特定の施設に依存しないように、三重くらいの保険をかけたいっす。
(大学が有って、工場も有って、デパートもあるぐらい?)

 自分の年齢に近い人がお亡くなりになると凹みます。

こんばんは ぶるーまんぱぱ です。

本日の記事、とてもステキですね。

最近思うんです。狼さんを知っている人や、この記事を読んでる人は

あまり、この手には引っ掛からないのではと。

テレビとかに出てくるコンサルさんを盲信する人や、この記事を読んで

ない人の方がはるかに多くて、そういう人が引っ掛かるんです。

もっと布教しましょう。

土地の来歴を調べる・・・地位を把握するよりはハードル低そうですが、
町工場が残っていたりするエリアなどはよくよく調べないと怖いですね。

足を運んで見てぱっと見の雰囲気でダメかどうかわかるエリアも多い
とは思いますが。^^;

でも、人を見極める眼力はなかなかに難しいです・・・
私などは基本信用するところからスタートしてしまいますので・・・^^;

ただ、出てきた物件が自分で回しきれるものかどうか、その判断力
だけでも磨いておけば、大きな地雷は避けられるのかなとも思いま
した。

そうやって過信すると地雷踏むのでしょうけど。w

Re: タイトルなし

栗の木さん

> 本人が買いたがっているのに売って何が悪いという
> 仲介さんもいると思いますけど…

この話、、ホント多いですね。。(ったく殺す気ですか。。とw)

MBAのお坊さん、、おもしろいですね。。(結構好きなキャラかもw)
ワタクシももっと勉強しようっと。。

Re: タイトルなし

やげさん

最近スカイプミーティングも疎遠になり電話もしてないのでここのコメント欄が唯一の通信手段になってしまった今日この頃ですが、、お元気ですか? えぇ、、ワタクシは元気です。。

新横浜。。
ワタクシ、滅多に足を踏み入れない場所ですが感覚的には三河安城とおなじ目線ですw。

> あ、でも私この「味方につける能力」って相当スキル低いですwここからコンサルが必要な気がいたしますwww

うーん、、早朝とかに無用な電話を掛けてしまって無用な敵を作ることだけはワタクシ、やげさんにも遠く及びませんが、まぁ、あれです。。明後日、無傷で会えたらってことです。。www。
(明日は親分を酒で潰せ指令が発令されてますw)

Re: タイトルなし

佐藤さん

> 全く同感です。
> 安易に不動産投資をする人が増えてますね。

なんとなく簡単そうに見えるからでしょうか。。
よく理解しないまま走る人が多くなってきた気がします。

一度走り出したらなかなかブレーキ効きません。
こういう話をどなたかがじっくり語っていただけるといいのですが。。。

Re: タイトルなし

ワンワンさん

> >所有している物件をすべて売り払って欲しい
>
> 希望は理解できます。
> 現実は、そんなに甘くないでしょう。
> 損切のまた損切・・・・
> 多分、それでも購入する人・・・いないかもw

確かに、売り払ったら相当残債残っちゃいますから、売らないと思いますが、、どうでしょう。
ワタクシがやらないって言ったので他に頼んでるかもしれません。。(それも鬼ですw)

Re: タイトルなし

姓器待つQ清酒電鉄さん

なんかお名前のリンク踏んだら韓国旅行に連れて行かれたような気がしますw。(ってかなんすか?これw)

> 「最近値下げしたばかりなんだよ!何言ってんだ!」って怒鳴られました。
> ・・・知りませんって

そりゃ、最初の値付けに失敗したからじゃないd・・・(以下略)
(でもこういう人時々見かけますw)

>  特定の施設に依存しないように、三重くらいの保険をかけたいっす。
> (大学が有って、工場も有って、デパートもあるぐらい?)

なんかこれだと保険金高そうです。。ww
でも新規に大学作って募集掛けてもほとんど来なくて、「こりゃだめだ」と撤退してその地域を廃墟にしてしまうってとても迷惑な話ですね。。(中京地区でこれが多いって聞きましたが・・)

Re: タイトルなし

お菓子な人さん

> 凡人はコツコツ勉強・実践してから大きな事に取り掛からないと、
> 不動産投資では怪我では済まないですし。

結局自分にはどんなスタイルがいいかって話になりますが、好みもあるでしょうし
所持金との相談もあると思います。

最終的にはやっぱりどうやったら最低負けないか。ってことに尽きると思います。
簡単に言ってますが、これって難しいですよねーww。

Re: タイトルなし

ぶるーまんぱぱさん


> 最近思うんです。狼さんを知っている人や、この記事を読んでる人は
> あまり、この手には引っ掛からないのではと。

ワタクシも最近これに気が付きました。(ここ読んでる人にはほぼ釈迦に説法状態かとww)

知らない人がこれに引っ掛かっちゃうのは止められませんがせめてここ見てる人だけはそうならなければいいかと思ってます。(有名人=正しいってことはないですからw)

Re: タイトルなし

クロノスさん

> 土地の来歴を調べる・・・地位を把握するよりはハードル低そうですが、
> 町工場が残っていたりするエリアなどはよくよく調べないと怖いですね。

これって近隣の聞き込みだけじゃわからないってこともあるんですw。
ってことで古地図がこんなところでやくに立ちます。。

> でも、人を見極める眼力はなかなかに難しいです・・・
> 私などは基本信用するところからスタートしてしまいますので・・・^^;

をを!不動産屋とは逆の見方です。。(なんか新鮮です。)
ワタクシ達は最初はハスに構えて聞いてますからww。

美味しい話を聞いたらどんな話でも一度は警戒してればそうひどい目にあうことはないんじゃないかと。。

個人の営業力、、、、、なかなかすぐに身につくものではありませんが、日々、こちらのブログを拝見しながら精進します。

だけど、昔から騙されやすい理由がちょっとわかったような、、、、反省です。目つきのスルドイ、ゴルゴみたいな赤ずきんちゃんを目指します。笑

Re: タイトルなし

mukuさん

> 目つきのスルドイ、ゴルゴみたいな赤ずきんちゃんを目指します。笑

想像してみましたが・・・いや、想像しちゃいけなかったみたいです(えぇ、、大惨事でした。。)

騙されやすいってのはあれです。。人間性が素直ってことです。
なんでも疑り深いのも嫌われちゃいますから、「表情は笑顔で心はゴルゴ」、、ってスタンスがよろしいかとw。

休みに娘2号に頼んで「ゴルゴな赤ずきんちゃん」を試作してもらいます。。。

娘2号さんはお父さんの要望になんでも答えようとされるのでしょうか?

あぁ、カワイイ赤ずきんちゃんが、どんどん変になっていく、、、、、

Re: タイトルなし

mukuさん

> 娘2号さんはお父さんの要望になんでも答えようとされるのでしょうか?

いやいや、、ワタクシの要望はすべてカネ次第ですww。
ギャラを弾めば頑張り、ケチれば頑張らない。。ただそれだけです。。。


姓器待つQ清酒電鉄さんの「三重の保険」
シャープの亀山工場とかけてたら凄いです

Re: タイトルなし

ぼ〜やさん

> 姓器待つQ清酒電鉄さんの「三重の保険」
> シャープの亀山工場とかけてたら凄いです

この方、結構こういうの狙ってきますから、、w
でも名前は、、(一瞬文字化けかと思ったww)

やっぱり不動産投資は怖いですね。
私は怖くて手が出せません。
親から譲り受けた築50年のボロアパートを大事に使うのが精神衛生上宜しいようです。

Re: タイトルなし

加藤さん

> やっぱり不動産投資は怖いですね。
> 私は怖くて手が出せません。
> 親から譲り受けた築50年のボロアパートを大事に使うのが精神衛生上宜しいようです。

わざわざローン組んで投資するならそれなりに組み立てを考えてないとおっしゃる通り精神衛生上、よくないと思いますw。

いいなー、、ワタクシも譲ってくれそうな親探しの旅に出ます。。

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