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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
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洗練された大家族。。。(早速、微妙にテルマエ・ロマエをパクッたタイトルです)

【お知らせ】
ブログランキングから落ちる予定なのでこれからこのブログを読まれる方はブックマーク(お気に入り)登録をお願いします。(ま、「狼旅団」って検索すれば辿りつくので大丈夫ですけどw)

サル2
落ちるって言いながらなかなか落ちないじゃんw



さて、本日から10月です。。
今年もあと残すところ3か月ですがワレワレの業界は実質、あと2か月です。(12月なんてほぼ仕事になりませんw)

この時期にいろいろ仕込んでおかないと年末思ったほど売り上げも伸びませんから毎年、この時期は頑張らないといけない時期です。

そんなわけで、どこの業者さんに電話しても皆さんなんとなくガツガツしてる気がしますw。(やはり盆暮れはなにかとモノイリです。。ここで稼いでおかないと年末年始干しシイタケみたいになっちゃうかもしれません。。)

賃貸系の業者さんはこれから年末年始にかけて仕掛けられそうな物件を求めて目ぼしい物件をピックアップ。
年始早々から3月まで食うに困らないようなネタを仕込み始めます。

満室運営で順風満帆な大家さんに対して
「そろそろ空室予定の物件なんてありませんかねぇ。。。」←この電話が来たらあなたも「洗練された大家族」の仲間入りかもw

賃貸業者さん。
満室運営している物件はやはり埋めやすい(=契約取りやすい)と判断しているので大家さん側から物件概要持参して売り込みなんてやらなくても向こうから勝手に営業かけてくるものです。

賃貸広告に載らなくても水面下で決まってしまう物件。。
実は賃貸系の営業マンが狙ってるのはこんな物件です。。。。

これ賃貸の営業からしたらとっても楽なんです。。
案内さえしてしまえば確実に成約する部屋。。これがワタクシの提唱する「決め部屋」DEATH。。

営業マンからしたらこんなの打ち出の小づちみたいなモノですw。(だれか左うちわのAAくださいw)

昔、中野で賃貸やってた友人がいるのですが彼は基本的に客付け物件の仲介はやりません。
「近隣の大家さんはみんなアミーゴ!!」な性格なのでどこの部屋がいつ退去になるのかほぼ完ぺきに把握してました。

大家さんも退去予告が入ったら彼の携帯にすぐに電話。
原状回復が終わるころには大体、次の入居者が決まってました。

彼が普段抱えてる物件は中野区を中心に約3000部屋。。
この中で50部屋くらいは「決めブツ」として広告なんて一切出さないで来店したお客さんを案内してその場で決めちゃうそうです。

広告なんて出さなくても決まっちゃうってことは客付け業者の登場もありません。当然、仲介手数料はいつも両手です。(業法ではこれで1か月分の手数料しか取れませんw)

毎年、12月くらいから3月までで60本程度、このやり方で契約を取るのでこのシーズンだけ仕事してれば遊んで暮らせそうです。。(うらやましいですが、ワタクシ、もう賃貸なんて寒気がするほどやりたくありませんw)

そんな彼、先日某パワービルダー会社に転職しました。。
パワービルダーとは平たく言えば戸建屋さんです。部材を大量仕入れで大幅にコストダウンして似たような戸建をガンガン建てる。販売は土地を仕込んだ業者が専任で売るので彼の仕事は仕入れて建てるだけ。。

なんでこんな時期にパワービルダーに行くんだかと思ってましたが彼には彼なりのビジョンがありました。

えぇ、、完全に決め打ちで消費税が上がるのを見込んでるんです。。。。

消費税が上がる前の駆け込み需要時は、いつもそうでしたが新築戸建は飛ぶように売れます。
ま、核家族・都心回帰・少子化なんて言われていますがそれでも売れるものは売れるんです。。

前回、消費税が3%から5%に上がったときも彼は突然戸建業界に転職して稼ぎに稼いだそうです。
今回も二匹目のどじょう狙い。。いやいや。。。どうもそれだけじゃないようです。

今回、4年以上もなんで賃貸の営業なんて面倒なことやってたのか。。ここにも彼なりの理屈があるようです。

彼の狙いは新築戸建の建てられない土地での新築アパートです。。。
消費税が上がるのを見越して戸建用地にならない物件を買い叩いて仕込む。パワービルダー特有の建築費で建てて投資家に売りさばく。。。

で、何年も賃貸の案内やって「どんな部屋を作ったら客付けが楽なのか」を会得するためにやってたらしいですww。

あー、、なんて嫌な奴www。。(・・・いっそ弟子にしてもらおうか。。とw


さて、
ブログでも触れたことがあるかと思いますが、戸建を建てて実需で売りさばくのが一番儲かるのになんですべての土地がそうならないのか。。




答えはロットです。

都内近郊で一番売れるロットの戸建は4000万から6000万くらいまでの戸建です。
(参考までに区分レジでは3000万から4000万円くらいまでが一番売りやすいです)

これ、銀行融資に関係しているのですが融資属性が返済余力を考慮するとこの価格帯で新築戸建を企画すればまず売れ残るってことはありません。(よほどのバカ企画をやらかさないってのが条件ですけどw)

逆に昔流行った都内30坪の1億前後の高級戸建。。
これは今、相当運が良くないと(デザインとか立地とか)売れません。銀行も団信使えば1億までは貸してくれるかもしれませんが返済余力を考えてそこまで融資するってことは少ないです。

となると建売業者さんもわざわざこんな危険な企画にチャレンジはしません。。
(ワタクシも昔、浜田山で2m接道・100坪の土地を仕込んで即死した苦い過去がありますw)

結果、どこの業者さんもこの6000万くらいまでの価格帯の物件を仕込もうとします。
そんな競争が業者間で起きてますからこの価格で仕込めそうな土地はすぐにビルダーさんの餌食になっちゃいます。(建築費が恐ろしく安いのでレインズ登録の土地でも仕込めるらしいですw)

狼セミナーで話す指値の話で「転売業者の買値が限界値なのよ」って話。。ここのあたりの話をしゃべってました。

話を戻しますが、新築アパート用地になる土地ってのはこの実需で売れるって規格から外れたモノってことはおわかりいただけたでしょうか?

業者はその土地をどのようにすれば最大限の価値を見いだせるかなんてもはや説明するまでもなく基本中の基本で知ってます。(どうやったら高く売りぬけられるかって意味合いです)

一番高く売れる実需戸建にならないとなると次に考えるのはこの収益の新築アパート・・・です。
新築アパートとして収支さえ合えばその土地を仕入れてアパート建てて売ろうと試みます。

実はこの実需戸建より賃貸用のアパートの方が部材は安いものが使われます。
賃貸用の部屋と分譲用の部屋の装備が違うというのはご存知だと思いますが同じ木造(S造アパートも含む)の建物を作る訳ですから基本は一緒です。

賃貸物件なんて実需の分譲物件と比べたら天と地ほどの差があります。
ただ風呂、トイレ、キッチン、エアコンなど装備は部屋数分必要ですから相対的な金額ではアパートの方が建築費は掛かります。

100㎡の実需戸建をパワービルダーが作ると建築費なんて1000万なんて届きません。。
でもアパートだと1500万くらい掛かるでしょうか。。。(そんなイメージです)

しかし期待利回りを求められるのはアパートの方です。
実需はもともと他人に貸してというモノではなく自分で住むためのものですから5%くらいの想定賃料(貸しませんけどねw)でも高いとは思いません。(だから実需って高く売れるんです)

でもアパートは収益物件なので新築と言えども最低7%くらいの表面利回りが無いとなかなか買ってくれる人は現れません。。

じゃあどうするか。。

答え:まず土地を安く仕込みます。

戸建用地にならないのですから売主もそう高く売ろうとはしません。(てか業法の関係で切って売る訳にもいかないので不用意に大きい土地で一つの戸建用地で150㎡以下に切れないなんて土地は高くは売れません)

これを最初から新築アパートで売ればいいじゃんって業者が叩きに叩いてその土地を買います。
土地を安く仕込めればそれだけでも儲けのアドバンテージです。

しかしやはりアパートの建築費。。。これは案外計画通りには行きません。。
まず建物を建築する際の建築費の支払い方。。個人のお客さんみたいに手付け、中間、残金なんて払い方が出来れば工務店だって安くしてくれるかもしれませんが、業者によっては建築費を竣工時一括なんて無茶な支払い方で払うところもあります。(昔、分譲区分レジで1部屋ごとに売れたら払うって会社もありましたw)

これだけでもエンドのお客さんが建てるより割高になる可能性があります。。

じゃ、どうするか。。

答え:建築費を極限まで安くしようとするんです。。

どのくらい極限かと言えば、、、物件を買う人が「新築なのになんでこんな造りしてやがるんだ」と言いにくくなる5年後くらいまで文句を言われないレベル・・・です。

アパートは新築っぽいと言われるのはいいところ3年程度です。
新築当初は勢いで埋まってしまいますが5年後のアパート。。。近隣に新築モノをやられた瞬間に食われますw。

まして極限まで安く建てた業ブツと個人のオーナーがハウスメーカーなどの土地活用なんて類の口車に乗せられて建てたのじゃ競争力がまるで違います。(だってハウスメーカーのものはやたら高い建築費かもしれませんが一応分譲用に近いもの使ってます)

新築やりたかったらそんな業者の土地のブン捕り合戦に参入して業者が転売用に買い取りそうな金額に少々色付けた買い付け入れる。。これが普通にいけば一番儲かるんじゃないかと。。。

話は戻しますが、この彼の考え方はたぶん業者側から見たら間違った転職じゃありません。

赤井親分ケンビヤコラムで書いてましたが買うべき物件の基準がズレ始めているお客さんが最近増えてます。(これは間違いありません)

欲しいと思える物件のハードルを物件が見当たらないということでちょっとづつですが下げ始めている気がします。(じゃなきゃ新築7%を30年ローンなんかじゃ買わないでしょw)

なんか最近やたらと相談で来るこの「新築物件ってどうなんでしょう?」って話。。

「7年後に買った値段で売り切る自信があるならレッツゴーですw」とはアドバイスしてますが業者の利益がたっぷり(売値の20%前後は普通に乗っかってますw)の物件を7年後に買った値段で売り逃げなんて出来る訳ないってw。

大体7年くらい(賃貸ベースで3更新目くらい)するとクロス交換するくらいじゃ原状回復費用は終わりません。
近隣にハウスメーカーの新築なんて建てられた日には賃料値下げという手段で募集するというハメになる可能性が高いです。


ワタクシのブログをずっと読んでる人でそんな人いないと思いますが、

「ローン年数が長いし月の返済もそれほどでもないから大丈夫じゃんw」って思ってる人。。

もし本気で買う気なら「7年後に買った値段で売れるか売れないか」ってのをよーく考えてからご決断ください。




今回、転職した彼はここを部分をよーく見抜いて転職しましたよw。
(パワービルダーは建築費がとにかく安いんだから儲からないわけないじゃん。。。だとw)



サル2
だらだら書いてたらこんな時間になっちゃったんじゃんw



COMMENT

洗練された大家族・・・
だいかぞく!
みーーんな、1棟マンション所有の~ 
そんな家族だったら怖いね!

小市民は、ぼちぼちの経営で満足しなくっちゃ(笑)

Re: タイトルなし

わくわくリッチさん

さすがです。
こういうの以心伝心って言うんですね。。
しかし管理ページでは大丈夫ですがブログで見ると、、、ちょっぴり残念ですw。

てかこれってパックマンですか?


Re: タイトルなし

ワンワンさん

> 洗練された大家族・・・

すみません。。これ、おおや族、、、、です。。(フリガナつけときゃ良かったww)
ここ読んでる皆さんが洗練された大家さんになるようワタクシ、これからもビビッとな記事を書き殴りますw。

ワンワンさんはもうすでに洗練されちゃってもう脱水工程ですけどww。

最近水戸○○さんが
10年修繕費用がかからず、35年ローンが引けて
RCよりキャッシュフローがでて最後は売り抜ければって
すすめてますがひっかかる人いるんですかね?

私も「だいかぞく」と読んだクチのやげです。

「左団扇」は地下さんに先越されたので私は神輿でも担ごうかと。


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          し⌒丶 )  (⌒' ⌒'            し⌒丶 )   ( ⌒' ⌒'

いけてるかな?

再挑戦w

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         し⌒丶)  (⌒' ⌒'              し⌒丶)   ( ⌒' ⌒'

ワッショイwワッショイw

私も「だいかぞく」に1票でした。^^;
それにしても残念なAAが続いていますね・・・良記事なのに・・・(・∀・;)

自分で新築することになってから、建物をよく観察するようになりました。
マンション見てても「こんなところで安くしているな」とか嫌な見方をする様に
なりました。^^;

でも、マンション以上に外観のグレード感に差が大きいのがアパートですよね。
今時これに住むのはどんな属性の人だろう・・・と心配になるものも時々・・・

建物のコストはだんだん分かってきたので、次は土地の見方を身に付けたい
です。

Re: タイトルなし

マコトさん

その方とはワタクシ面識が無いのでなんとも言えませんが、新築ワンルームであれだけ引っ掛かってる人がいるのを見ると相当数の方が釣れるんじゃないかと思います。

ローンが付けばなんでもいいって風潮がいけないんじゃないかと。。。

Re: タイトルなし

やげさん

書いた自分でさえ「だいかぞく」って読んだくらいですから、、、w


> 「左団扇」は地下さんに先越されたので私は神輿でも担ごうかと。

しかし神輿のAA激しくズレまくりで爆笑ですww。
コメント欄にAA入れるってのがどれだけ難しいのかよーくわかりましたw。

Re: タイトルなし

やげさん

> 再挑戦w


・・・・

土曜日の夜、親分の前で正座してる姿を今から想像してますww。

親分「やげってさー、本番に弱いタイプだろ?」www

Re: タイトルなし

クロノスさん

> 私も「だいかぞく」に1票でした。^^;

うーん、、「大家さん族」って書けば良かったと今更ながら後悔です。。w

> それにしても残念なAAが続いていますね・・・良記事なのに・・・(・∀・;)

わくわくさんの左ウチワの時点でグダグダになりそうだというの予想してましたがそれを遥かに上回るグダグダぶりですw。

> でも、マンション以上に外観のグレード感に差が大きいのがアパートですよね。
> 今時これに住むのはどんな属性の人だろう・・・と心配になるものも時々・・・

ここ、とっても大切な着眼点ですw。
この賃貸属性の違いと地域性の違いを掛け合わせて投資判断に繋げて欲しいと声を大にして言いたいです。。

土地を見極めるコツは日影規制とアパマン条例、あとはそのエリアの地域性じゃないかと思います。
これさえ読めてれば無茶な投資判断はしないと思います。

これ、今度のセミナーのネタにしようかなw。

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