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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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で、誰から買ったのよw

こんにちは。

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必殺さん、、いよいよ肉薄なんじゃんw


さて、週末です。
そしてどうやらこの暑い夏も終わりを告げようとしている今日この頃。。。

本日は、相模原某所まで出掛けての物件調査。。。(出張鑑定団です)

正直こっち方面は自分のテリトリーではないので土地勘もありません。

土地勘の無い物件を売るというのはワタクシのポリシーに反するので嫌なのですが売主さんは知り合い。。
無下に断るわけにもいかず取り敢えず現地見てからどうするか決めましょうということになりました。。

金曜日だけあって道路は大渋滞。。。
これなら電車で来ればよかったと後悔しちゃうのですがこの物件、、駅から相当歩きます。。

ということでお客さんの車に乗せられて一路相模原へ。。


このお客さん。。
過去にいくつも物件を買っていただいてる上得意なお客さんなのですが、、この物件はワタクシが売った物件じゃありません。(で、誰から買ったのよw)

ま、そんな中でもこうやって媒介依頼をいただいたので悪い気はしません。
しかも今回はこれを売り払って都内に新しい物件を仕込みたい、、、と。

そんなこと聞かされた以上頑張らないといけません。

相模原だろうが南極だろうが見事売って差し上げますってのw。

現地は相模原市某駅から徒歩で約30分。。えぇ、、バス便です。
鉄骨のマンションなのですがこれを8000万くらいで売りたいそうです。

物件を見て回ったのですが狼査定では、、、えーと、、6000万くらいでしょうかねぇ。。

8000万で売れないこともないですがなにせ相模原で徒歩30分のS造物件。。

利回りはそこそこですがその利回りに多大な貢献してるのは1階に店舗(自然食品売ってます)が入ってる下駄履き物件だからこその話。

買った当時は表面利回り12%だったそうですが現在は賃料の値下げなどで10.8%(売値8000万の場合)。

S造なので今から売り出すとしても次買う人のローン可能年数が11年。。。(こんなのでも3%35年で借りれる金融機関があると聞きましたがホントですか?)

・・・

典型的な掴まされ物件ですね。はい。



買って2年じゃそれほど元本も減っていないでしょう。

都合のいい事並べてにわかに喜ばすなんていい事ありません。
ま、知った仲なので正直にこの物件の現状の考え方を伝えました。


すると、、

「だから今売るんじゃんw」

あ、そうですね。。その通りです。。今売らないでいつ売るんですかって話ですよね。。www

広告用の写真をいつものように100カットくらい撮って帰還しましたが戻って写真を見ても・・・うーん、、写真見ただけでもこの値段じゃ売れそうもありません。。(建物が入居者を拒んでいる雰囲気出まくりです。。)

出来る仲介だとここはお客さんのいい値通りに媒介契約を結び、とりあえず売り出し。
反響を見て徐々に「この値段じゃ厳しいので値下げして売りましょう」という作戦に出ます。

ブログでいつも言ってることですが仲介は媒介契約をとってこそ・・・です。

下手に安い金額で売り出そうとして安い金額で査定するとお客さんはもっと高く売ってくれる仲介さんを探してそっちに媒介を出してしまいます。

それじゃ何のために査定したんだかわかりません。
(媒介貰うための査定をするとき、この壁に当たることが実に多いんです。。)

ただ今回は元付けの立場です。
売り出しは客付けさんにお任せすればいいのでそこまで考えなくてもいいのかな、、とも思うのですがお客さんの物件を預かる以上、晒しもの物件にだけはしたくありません。

預かる以上は売り出し方をよーく考えて戦略練らないといけないです。

計画では月末からの売り出し予定ですので来週の火曜日までに販売図面を作っておかないと間に合いません。。
ということでさっきまで全力でデザイナーさんと戦ってました。。(今週2回目ですw)

「なんとしても月曜日のお昼までに原稿作ってください!!」(ここは力強くお願いします)

売れやすくするのに多少無茶なデザインを要求いましたが、、ま、ここまで言っておけば多分なんとかしてくれるでしょう。。(頼んだよ、、どらえもーん)


でも正直言ってこのままこの値段で売れる気がまったくしませんw。


いろいろ考えてオーナーさんにひとつだけ提案しました。
エントランスの貧相なブロック塀。。これだけでもいいので珪藻土かなにかでお化粧直ししちゃくれませんか。。。と。。(ホントはついでにアプローチのむき出しコンクリートも石を張るとかLED埋め込むとかシンボルツリー植えるとか1階の部屋の目隠しするとかポスト増設するとかして欲しいんですけどw)


物件のロット的に考えて足場を組んで建物の色を塗りなおすとかの無茶な要求は出来ませんがこのくらいなら費用もあまりかからないのでなんとかしてくれるでしょう。。

仮に50万掛かったとしてもこれで500万高く売れれば450万の儲けです。(相変わらずのトラタヌですみません。。)

まさに損して得取れ・・・です。


この作戦。。
転売屋さんがよく使う手なのですがこんなチープリノベ作戦でも掛けた費用以上に高く売れることが多いんです。

どこを直すと一番効果的かは物件によって違うのですが要はあれです。。

賃貸人さんの目線がどこを見てるかだけ考えればいいんです。

ここで注意して欲しいのは所有者の変な思い入れで手を加えないってことです。
(この思い入れで余計に費用が掛かってしまった物件をワタクシ、たくさん見てきました)

もう時効だと思うのでバラしちゃいますがこのまま売っても全然問題ない物件A。(世田谷区にその物件はありました)

Aのオーナーさん。。
売り出すのにこのままではなんか建物が煤けて見えてるのか壁の色を塗り替えちゃいました。

今まではベージュの落ち着いた感じだったのですが、塗った色はデザイナーズ風にスーパーホワイト。
昭和60年風のデザインの建物にこんな色を塗ったらクラシックカーのナンバープレートに「品川332」とか付くのも同然。(クラッシクカーならカッコよく「品川 5」 とかでしょ。。)

本人はデザイナーズ風にしたかったのだと思いますがこれじゃ鈴木そ〇こ風です。。(すでに故人の方なので写真は省略とさせていただきます。。。)

このイメチェンのおかげで28000万で売れるはずの物件が25000万まで指値されてしまいました。。

えぇ、、足場組んだついでに追加で防水工事までやったのに・・です。。(これが後の700万プラス事件です)

物件を買う時によく「出口戦略を考えて!!」と言われていますがこんなことも買う時に少しくらいは考えておいても損はありません。

中古の物件は見る角度を変えると案外、違う物件に見えることがあります。

「じゃ、壁のここの色だけを変えてみて」とか

「ここに敷石を引いて花壇を増やしてライトアップ」とか

「玄関のドアを全部オレンジで塗ったら・・」とか

「テラスの鉄格子の色・・・」とか

バリューアップなんでそんなにお金を掛けなくても出来ることがあるもんです。

これで5年後にはこのくらい費用掛けてここをいじって・・またお金が溜ったらここを直して・・とやっていくうちに買った時と違う収益物件が出来上がる可能性があります。

あ、もちろん出口で売り出す予定の金額よりこっちの予算が大きいとなんのための不動産投資だかわからなくなるのでご注意くださいねw。。



ただ査定やって売り出すだけなんて話じゃオーナーさんも浮かばれません。
こういう提案をお財布と相談して対費用効果があるのか判断してからバリューアップ→売買。。

こんなことを媒介する仲介さんが先頭に立ってやるようになったら面白いのにな、、、と思う初秋の週末です。。



では皆さん、よい週末を。。。

(週末の狼旅団ブログは家庭の事情でブログお休みします。。すみません)

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南極は売っちゃいけないんじゃんw

COMMENT

家庭の事情が・・・

・・・まだ続いてる訳なんですね、と何だか色々悟ったやげです。


さて、相模原S造物件。

狼さんがそんなに売りだし価格に難を示すなら「それなり」なんですね。(汗)

写真見てないのに大体想像してしてしまうこの妄想力。違う分野で発揮できないか鋭意検討したいところDEATH。

2年前に買っちゃった値段もあるでしょうし、売るにしても「損切り」には売主さんもしたくないでしょうから微妙な希望価格にも売主さんの「思い入れ」が相当詰まってそうですね。

狼さんがよく「収益物件見ても客観的にしか見られない」という話をされますが、きっと私が料理をそんな眼で視ているのと同じような感覚かな、と思います。

ビーフシチュー・ポットパイを作った時も、そんなものビーフシチューとクロワッサンを出せばオペレーションも簡単なのに、熱々にしたビーフシチューを入れた器にパイ生地をピッタリ被せてオーブンで焼く。

キノコみたいに膨らんだ商品を持って行くとやっぱりお客様の反応が違います。結果材料同じで1.2倍の値段設定ができてしまう。(オペレーションは煩雑になりますが)


そういえばパリ支局長のお写真なんかこういう時役に立つんじゃないでしょうか?お金掛けなくてもセンスがあれば纏まるんだよ、とパリの赤井親分の背中が言っていたような・・・。

え?相模原でそんなことやったら浮いちゃうですって?うーん、そこは自信ありません。(爆)

No title

私、、、、、相模原市内に、物件持ってます(笑)
しかも2つも!

駅から近いところは良いんですけどね〜
政令指定都市になった事によって、かなり範囲が広くなりましたからね。

見事売却に繋がることをお祈り致します。

物件、家から近いです。

鳥です。

 物件、家から近いです。

 2年で、売却とは・・・。

No title

 おはようございます。

今日のツボは「出張鑑定団」でした。
出張物件鑑定団・・・似たようなのをゼ○チンでやっていたような・・・

私の尖○コンジローマ諸島も売ってください。
(もれなく漁船1000隻付きですが)

No title

2年前、相模原、徒歩30分、12%
「他から買うときでも前もって教えてください」って言って
買うのを辞めさせるべき物件だったんでしょうね。

まぁ、買わなかった物件の賃料下落をチェックする人も少ないでしょうし、その後、別物件の紹介が出来ないと嫌味を言われたり、と、顧客が自信満々で持ち込んできた物件を否定するのも一苦労なのかな?

今回の売り希望価格、買値より若干高いって感じでしょうか?

また一つ賢くなりました!

ブロック塀に珪藻土で化粧直し・・・なるほど。
グーグル先生で調べてみると、
DIYで安く仕上げられそうな割に見栄えもいいし、
物件が手に入ったらぜひ活用させて頂きます。
多分こんなこと、ホント初歩的な事なのでしょうが、
まだひよっこの私には勉強になります。

承認待ちコメント

このコメントは管理者の承認待ちです

Re: 家庭の事情が・・・

やげさん

ま、家庭の事情もいろいろあるわけで。。w

> 狼さんがそんなに売りだし価格に難を示すなら「それなり」なんですね。(汗)

悪い物件じゃあないんですよ。これ。
でもちょっと残念な部分が多いというか。。借りたい人にひとつハードルを越えさせないといけないというか・・微妙に賃貸付けにくいんです。

> そういえばパリ支局長のお写真なんかこういう時役に立つんじゃないでしょうか?お金掛けなくてもセンスがあれば纏まるんだよ、とパリの赤井親分の背中が言っていたような・・・。
> え?相模原でそんなことやったら浮いちゃうですって?うーん、そこは自信ありません。(爆)

パリ支局長のスナップ写真。。実は最近も結構送ってきてもらっているんですw。
たまには特集組んでみましょうか。。

Re: No title

ぢゅんさん

> 駅から近いところは良いんですけどね〜
> 政令指定都市になった事によって、かなり範囲が広くなりましたからね。

範囲が広いくなっても駅はあまり増えませんから広い土地があってもそれほど価値が上がるということは無いのが苦しいことろですね。。

頑張って売り出しやってみます。(ホント、ここは自信ないんですけどw)

Re: 物件、家から近いです。

鳥さん

築古物件を買って2年で売却するってのはなにかほかにも理由があるかもしれませんが、
今の時期に売るのはあながち間違った選択でもないかと。。

でもこの物件。。ワタクシに相談してくれてればカラダを張ってでも阻止してました。
(あ、だから言わなかったんでしょうかw)

Re: No title

地下2階さん

> 私の尖○コンジローマ諸島も売ってください。
> (もれなく漁船1000隻付きですが)

この査定業務って土地勘の無いところでは不動産鑑定士並みの杓子定規な査定になっちゃうんですw。
物件の価値だけを評価するならこれでもいいですけど売るわけですから実勢価格の方が大切だと思いますが。。。

Re: No title

ぼ~やさん

> 今回の売り希望価格、買値より若干高いって感じでしょうか?

いい質問ですw。
これだけの物件を買ってても買値<売値ですw。

買った金額=売れる値段が狼旅団の合言葉なのですが、、絶対聞いてませんね。。。

Re: また一つ賢くなりました!

お菓子な人さん

ワタクシ、個人的にも「粉っぽい家」って好きなんです。

珪藻土とか部屋うちで使うのは高いですけど、外壁なら費用対効果も高そうですw。
ワタクシなんかよりももっとはるかに優れた大家さんがこの世にはたくさんいますから基本的にワタクシ、、そのノウハウをパクるのみ。。。ですw

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