プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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歴史は繰り返す。。。

こんにちは。

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コメ返す時間が無かったんじゃんw


ただいまの時刻17時45分。。。

締切の18時までに間に合うのかわかりませんがとにかくガーーーっと書きます。

今日は、先日専任貰った物件の資料作りに追われる一日でした。

FBでかちょっと書きましたが今朝は家でちょっとした不幸があり(ホント個人的な不幸ですw)心も若干ささくれたってます。。。こういう時って仕事に身が入らないものです。。

一棟レジなので図面作りもやらないといけないのですが今回のデザイン会社さん、、なんだかかったるいですw。
せっかく1デジで撮ってきた写真。。。「会社のPCが2メガまでしかメール受信出来ないので縮小して送ってくれ」とか言ってます。。

1500メガで撮った写真。。
すべて2メガにダウンサイズして送る羽目になりました。(CDに焼いて送ろうかと言っても「データーの持ち込みだと別料金が・・・」とか言い出して段々イライラしてきましたよw)

ま、1500メガで取ったところで図面になるころには500キロくらいのサイズになっちゃうしどうでもいいことなんですが、実はワタクシ、この作業が苦手です。。出来れば撮った写真をそのままそっちでダウンサイズして欲しいんですw。

いつもならアットホームとかで図面を作るのですが、ワタクシ、、今回はチビっと気合が入ってます。
今回は敏速かつ高値で売るというミッションなので広告費もちょっとおごってますw。(イクときはワタクシ、広告費ガツンと掛けちゃいますよーっとww)

しかし、この広告。。一発勝負です。。
一発で結果を出さないと追い金が発生します。。(悲壮感たっぷりですw)

さらに1回で仕留めないとせっかく預かった物件がさらしモノになっちゃう可能性もあります。

ワタクシが預かる物件は絶対さらしモノ物件にはしません。。(ここ力強く強調しますw)

今回もインターネットなんかには絶対載せないで売り切り作戦です。
(隠密に高値で売るにはなにかと悪巧みを企てるワタクシです。。。)

そんなわけで今回は広告のデザインも大幅変更です。。
オリジナルじゃありませんが今回のデザイン、、連休中からずっと考えていたプランでいきます。

そんなわけで広告の校了も終わりひと段落。。
いそいそブログを書いてるわけですが、今週はもうひとつ大仕事が待ってます。。

先日、うち会社で買い付け入れた物件の融資付けです。。
今回の物件のロットは3億5000万円なり。。いつぞやこのくらいのロットの物件(中野の物件)を買おうと某都市銀に持って行ったら瞬殺されたロットです。。(借り換え融資はいいけど新規物件はまだダメなんじゃん。。と)

今回は決算を跨いだので「もしかしたら通るんじゃねー」のと少々鼻息荒いです。。えぇ、、いつものふくちゃんシミュレーターで作った収支表やらなにやら準備して突撃資料を入念に作成してます。。

しかしこの物件。。仲介手数料は怒涛の6%出し。。

仲介不可どころか仲介のアンコが3つ詰まってるのでうちがお客さんに仲介にすら出せず「検討するなら御社でやってくれないとダメ」とか言われてます。。

融資が通るなら買ってやる(いや、、買わせてください、、)って感じなのですがこういう仲介不可って物件話。。最近多いです。。

特に上流物件と言われるものほどこの傾向が強いです。

この話だって「うちで買います」と言ってなければまず出てこない物件情報だったと思います。

仲介さんってこの辺はしっかり見ています。
そりゃそうです。うちに物件出してうちが仲介として情報バラまいたらどこから抜かれちゃうかわかったものではありません。媒介取るのもそれなりに経費もかかってますし、すぐにでも売れそうな物件をむざむざと仲介に出して仲介手数料を半分にする必要もないからです。。

仲介手数料は満額でかつ両手で。。。

大手さんならこのくらい当たり前です。。

買い取り業者さんもこういう時、6%どころか広告費、業務委託手数料、ブローカーフィーwなどいろんな名目で最大12%くらいまで手数料を払ってでも買いに走ることがあります。

この物量作戦に出てこられた物件はまず買えません。。(相当儲かると思ってるからこそこまでして買いに行くんでしょうけど)

業者のワタクシがこんなこと言ってはダメなのですがこの転売屋さんってのをなんとかしないと一般の大家さんが上流物件を買うのはもっと至難の技になってきます。。

幸い、今は不動産屋さん向けの融資も絞られているので昔ほどザクザク買えるわけでも無いですし、転売するにしても薄利になりがちです。


さて、そんな話をグダグダ書きましたが、最近ワタクシに来る相談で「今は収益物件、買い時か?否か?」という話。。とても増えてます。

ワタクシ個人の意見では全く買い時じゃないです。

出て来る物件の量が少なすぎます。(特にRC造系のレジ)
出てきても恐ろしいほど高いし、勝算のある物件なんてまず見かけません。たまに出てきても「この物件が欲しかったらブローカーフィーは別途3%くれw」とか平気で言ってきます。

ワタクシの感覚で月に1度か2度くらい「これなら負けないかな・・?」てのが出てくるくらいであとの出てくる物件は余程のドMさんじゃないと苦労しそうな物件ばかりに見えちゃいます。

最近、転売業者さんに聞いたのですが都内で業転(業者さんの転売もの)物件の平均利回りは7.5%。。
平成築のRCレジがグロス7.5%くらいでも売れちゃうんだそうです。。

1%とかの金利で融資を引ければなんとかなるかもしれませんが普通に考えたら結構運営厳しそうです。。(ここは多少、奥歯にモノの挟まった言い方になっちゃいます。。)

ワタクシの知り合いの転売屋さんが仕込んだ物件。。中目黒とかですが買い取り利回りはなんとグロス9%。。。
これを出口利回り6.9%で売ったそうです。。(参考スペック:平成6年・RC4階建て4億で6.9%って。。。おいおい、、)

こんな暗い話ばかりしてたら「てめー、何が言いたいんだよ!!」とか言われそうですが。実はこれってリーマンショック寸前にもありました。。

先に結論書いちゃいますが、

今こんな惨状でもまた歴史は繰り返すんです。

必ずまた安く買える時代がやってくるんです。不思議ですけど。。

今時は不動産投資家さんも増えているのであれですが、今の買い手市場から売り手市場になる時がまたやってきます。(ワタクシの経験ではこの波が3回来ましたので間違いないです)

不動産投資家さんでこのブログランキング見たりネットで情報収集してる人って意外に少ないです。
(比率で言ったら「見てる人30:見てない人70」くらいじゃないでしょうか・・)

情報化の波が来ていてもインターネットを使いこなして様々な情報を持ってる人って案外少ないです。
大家さんの平均年齢を考えると60代以上ってのが多いに決まってますから今の30代40代50代ほどネットで情報収集は出来ていません。

そろそろまとめないといけない時間ですね。。(18時まわってしまいました。。。)

先日の新聞で団塊の世代の人口が過去最大になったとニュースでやってました。。
これはすごく短絡的な意見ですがこの団塊の世代が一番お金を持ってます。当然資産もタプタプですw。

今の物件不足ってこの団塊の世代の方が老後のために不動産を買い漁っているんじゃないかと。。
だとすれば今は買い手市場で間違いありません。

でもすべての団塊の世代さんがこの不動産投資で成功出来るほどこの世界、甘くはありません。

他人の不幸を待つなんて話ではなくこれらの物件が何かのタイミングで一斉に放出される時期が来るのは普通に考えて間違いないでしょう。。

さて、問題はこの時期がいつか・・・?


これ、わかる人が次の勝ち組なんじゃないかと。。(知ってる人、誰か教えてください)



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18時になんて、全然間に合わなかったんじゃんw

COMMENT

No title

なんだかちょっと安心しました。うまく言えないですけれど、ありがとうございます。

やっぱりカッコイイなー!

No title

こんにちは。
不動産は苦手ですがPC作業なら、、、。

>実はワタクシ、この作業が苦手です。。

WindowsPCをお使いなのであれば「Irfan View」という、とてもシンプルな画像処理のフリーソフトがあります。
リサイズや一部切り出し、モザイク処理等も簡単にできます。

「窓の杜」等から簡単にダウンロード、インストールもできますので、よろしければ試してみて下さい。

2回目の書込です

オオカミさんこんばんは。以前に傾いている物件の記事の時にお邪魔したTAです。またお邪魔します。

私のような属性の低い個人だと一棟物を購入するなど夢のまた夢の話ですが、世の中、お金ってあるところにはあるんですねぇ・・・。

ということで、戸建やら区分マンションやらをぷらぷらとインターネットで見たりしている今日この頃です。

ちょっとリスク犯して、いっちょやったるか!と、競売物件なんかもぷらぷら見ているのですが、高いですねぇ・・・。諸費用含めると、けんび○さん等々に挙げられているものと比較しても変わらないくらいの値段に思えます・・・。

崩れる前の何とやらなのか、それとも実は世の中インフレが始まっちゃってたりするんでしょうかね。

ブロガーの皆様のように、私も物件、持ってみたいです

最近、買っていません。

鳥です。

 クリックしました。

 最近、買っていません。

 オオカミさんの所は、別だと思っていましたが・・・。

 今年、自社物件、どれくらい転売しましたか?

No title

 鳥です。

 クリックしました。

No title

>>他人の不幸を待つなんて話ではなくこれらの物件が何かのタイミングで一斉に放出される時期が来るのは普通に考えて間違いないでしょう。。
>>さて、問題はこの時期がいつか・・・?


狼さんは、どのくらい先の未来だと思っておわれますか??
自分も暫くは全然良い物件が出無いと思っていましたので、自己資金の大半をドンと繰上げ返済してしまいました。。
(私は、5年以内には来ないだろうと予測。繰上げで残り5年以内に完済出来るので、そしたら一気にCFが大幅に良くなる。それからでも大丈夫だろうと。)

5年以内にビッグウェ~ブが来ると、他者に打ち勝つことの出来る自己資金が無く、銀行にほぼフルローンをお願いしないといけない状況^^;)
もし尖閣戦争勃発したら、簡単に予測がひっくり返るかも・・・・Orz


団塊世代の方々が経営が上手くいかず手放すのは、最低でも2~3年先ではないでしょうか?
予備知識無く築古物件を低利回り購入して、修繕しまくり・空室出まくりで、泣きながら手放すのは、5年先くらいでは?
団塊世代は元々自己資金の多い方ですし、「手放す」って言うのを毛嫌いしそうな世代な気がしますので、そのくらいの年数を我慢しそう。
それに、光速投資法とやらで萌えてる投資家さん達が異常に多いように思われますので、暫くは買い時じゃない時期が続きそうと予測しています。

狼さんの予測を是非お聞かせ下さい^^

Re: No title

mukuさん

ホント、今はそんな買い時ってタイミングじゃないですから安心してマーケットを眺めていてもいいと思いますよ。

でもそんな中でも買う人っているんです。。
ただ大多数の人が昨今の不動産投資ブームに乗せられている人ばかりでしょうけど中には今が絶好の買いのタイミングって人もいます。

うちにもタイミングでよくそういう物件が来たりしますがその物件を見て「この人なら大丈夫かな」と思って出してます。

無理して不動産投資しても大した見返りはありません。
不動産投資は基本的に借金してやるものなので安易に始めちゃいけません。

とにかくます一生懸命にお勉強してからやるに尽きます。。

Re: No title

まるしさん

早速、「Irfan View」落として使ってみました。。


苦手なモザイク掛けも簡単に出来るようになりましたw。
(これでブログの画像ネタも楽勝ですw)

ところでまるしさんのブログ、読みました。。
おもしろいブログなのにランキングに乗せていないのってなんだかもったいないです。。

良ければワタクシのブログにリンク張りたいのですがいかがでしょうか?

ご検討いただければ幸いです。

Re: 2回目の書込です

TAさん

不動産って需要と供給のバランスで価格が決まるのでまたいずれ安く買える日がやってくると思います。

ちなみにバブル崩壊後なんかだと今ではありえない利回り(都内で20%なんてのがありましたw)で売りに出ていましたがその当時は完全に売り手市場。。(今の売買事例の利回りは10%すら切っていますので買い手市場となります。)

これの逆転はある日突然やってきますのでこの日に備えて虎視眈々と準備しておく作戦がいいかと思います。

この時はたぶんインフレになってるでしょう。。なんとなくそんな気がします。

Re: 最近、買っていません。

鳥さん

最近、ホント買えてません。。

転売なんて滅多に出来ませんってww。

今年はまだ片手で数えられるくらいなんです。。。ホント。。

Re: No title

WHさん

うーん。。
いつなんでしょうかねー。。

ワタクシはいつも今年の宅建受験者数を判断の目安にしているのですが最近は数字との乖離が激しくてあてに出来なくなってます。。。(デフレ時もなぜか受験者数が増えちゃうんです)

団塊の世代さん達が手放す時期ってのはたぶんダラダラと何年の続くんじゃないかと思いますがこれのコアな部分が出てくるのはおそらく5年以内。。

ここまでにどのくらいキャッシュを貯めておけるかが大切ですね。。たぶんそのころは銀行もそう簡単にはお金貸してくれないでしょうし。。

え~と・・・

売り手市場と買い手市場の使い方が逆なんじゃん?
という気が・・・

今は利回りが出ない=売り手は高く売れる、買い手は安く買えない
⇒売り手有利だから売り手市場
その逆は買い手有利で買い手市場

じゃないかとワタクシ思うんですが・・・
ちゃいますか?


ま、ど~でもいいですけど・・・

No title

休むも相場。
物件を買わないでもいいのが転売業者でなく大家さんのメリットなので
都心のピカピカRCが10%になるのを待とう…と思いつつも
そのときに自分が融資うけられる経済状況かわからないし
5年も待つなら20%は回収できるし…運用実績も積めるし…。
…って、どっちやねん。ヾ(・ω・o)

しかし違約金が賛否両論なのにはびっくりしました。
予定の売却代金が入らなければ事業が回らず会社が潰れるかもしれないし、
急いで買取業者に叩き売ったら2割引きで済まないかもしれないのに!
普通に暮らしていると大企業 vs 消費者という図式の取引ばかりなので
同じ立場での相対取引ということがイメージしづらいのかもしれませんね…。

No title

記事の内容もコメントの内容もどちらもとても参考になりました!

将来的には融資を受けてRCの1棟ものを手に入れたいな~と思っていますのが自営業で不動産の実績も全くありませんでしたのでいきなり融資は厳しいだろうし、勉強にもなるだろうと思い、現金買いで少額の中古ワンルームや築古のテラスや戸建てを買いました。

元々、大きな資金があったわけではありませんのでしばらくは資金作りの為に止まらなければならないので「今は買い時ではない」との事で少しホッとしました。

が、買い時ではない時期に築古物件に資金を使い切って私って・・・(笑)

No title

今は「ちょっと待て」な時期なんでしょうかね~。
無理して買うものでもないですし。。。

とか言いながら買いたい病は常に出ています!!

都内とこちらでは状況違うでしょうが、加熱した時期が
過ぎれば一度冷える。
それはどの業界、会社、いろんなものに共通かも、ですね。

モラトリアム法案の終わりで、まずは市場がどう動くんでしょう。
狼さんの御意見は??

Re: え~と・・・

Oz...さん

> 売り手市場と買い手市場の使い方が逆なんじゃん?
> という気が・・・

ん?逆でしたか?

そこまで細かく考えていませんでした。。。

さーせん。。

Re: No title

栗の木さん

> 休むも相場。

うーん。。うまいこと言いますねw。

ワタクシは欲しいものが無いときは貯金派なのでここはじっと我慢です。。

> しかし違約金が賛否両論なのにはびっくりしました。
> 予定の売却代金が入らなければ事業が回らず会社が潰れるかもしれないし、
> 急いで買取業者に叩き売ったら2割引きで済まないかもしれないのに!
> 普通に暮らしていると大企業 vs 消費者という図式の取引ばかりなので
> 同じ立場での相対取引ということがイメージしづらいのかもしれませんね…。

民法の判例をか見てるとこれの違約で揉めるケースって多いですね。
販売機会の損失ってホント怖いです。。
あてにしていたお金が予告なしにいきなりキャンセルですからこれで何もお咎めなしじゃ洒落になりません。。

相対取引はイーブンという原則じゃないと怖くて不動産いじれません。。。

Re: No title

Sun Pacinoさん

> が、買い時ではない時期に築古物件に資金を使い切って私って・・・(笑)

今から貯金に走っても大丈夫ですw。
十分間に合います。。

あきらめたらそこでゲームセットってやつですねw

Re: No title

ソウトクさん

ワタクシも悩みますが不動産って欲しいときに買うのか、、買えるときに買うのか。。

マーケットは常に動いていますので瞬間的に物件がバーっと出てくる時もあります。
ここをうまく見極めてさらうってことが出来たら一番なんですけど、、難しいですね。。


> モラトリアム法案の終わりで、まずは市場がどう動くんでしょう。
> 狼さんの御意見は??

うーん、、正直どっちに動くのかまったく予想がつきません。
世論では法案切れでどっと物件が出てくると言われていますが必ずしもそうとも言い切れません。

早いところは今年の4月くらいから動いてますし。。。

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