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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
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まじめな勉強会。。。

こんにちは。

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コメ返ししてたらもう14時なんじゃんw


同じネタを3日も引っ張るとさすがに抗議の嵐なので今日は違う話をします。

今日の話は「法定研修会」の話です。

今回の研修会は業者登録している方の研修会です。
先週の水曜日にいそいそ出かけてきましたが本来ならこんなのいちいち行きたくないんです。。

主催は不動産保証協会。
例の業者になりたければ1000万の保証金を供託しないと不動産業なんて開業しちゃダメですよってところの研修。。これに年に1度参加して講習会受講証ってのを貰わないといけないルールがあるんです。

年に4回くらいあるのですが最低1回は出ないといけないんです。これ。

今はそんなにうるさくないですが昔はこれにちゃんと出席しているかチェック入れられてました。
(さぼって参加してないと強制的に補習なんてこともあったようですw)

この研修ですが毎回、スペシャルゲストを呼んでくれます。そのセミナー目当てで行く人もいるくらいなので動機はどうであれ行けばなにかしらメリットもあるってもんです。


今回のゲストは寺島実朗さん。。


日曜日の朝のTBSの顔と言っても過言じゃないですw
(ワタクシ密かにファンなんです)

ワタクシ、この手のセミナーで当たるのはいつも自民党の国会議員さんばかりだったので今回は当たりかも。。

ただ内容が「世界の潮流と日本の針路」といささかワタクシには縁遠い話だったので途中で記憶がありませんw。(気が付いたら休憩時間でしたw)

もしかしたらテレビで聞く話の方が面白いかもしれません。。。


休憩時間が終わりこれで研修修了証を貰って帰ることも出来たのですが、休憩明けはワタクシの大好物の「判例」の講座。。

実はワタクシ結構、判例オタクなんですw。

不動産の法律はよほどのことが無い限りこの判例通りに法律を運用しています。
不動産でなにか裁判で争うとなったときこの判例を事前にチェックして以前に同様の裁判の判例が無いか調べておかないといけません。

よくある話でどう考えても業者が悪いんじゃんと思ってた判決で業者が勝ってしまったり、これは業者が悪いってことないんじゃないと思ってた判決が意外や意外に業者は負けたり。

この一度出された通りに次に判決が出ちゃうことが多いのでこの判例チェック。。宅建業者には必須な調査業務のひとつです。


例えば、、「重要事項説明の誤り」で

媒介業者が、中古のマンションの売買で面積について販売用パンフにおいて記載ミス(公簿面積74㎡)をしたが重要事項説明において「公簿面積70㎡、壁芯面積74㎡」と正しく説明したから説明義務違反は無い。。

これで裁判まで持っていくのもすごい話ですが実はこれ業者の勝ち(説明責任無し)の判決でした。


次はこれ。

宅地造成目的の山林の売買で古墳の標識も無くごくありふれた自然の地形の土地について教育委員会に確認の措置を取らなかったことに媒介業者に業務上の注意義務を怠った過失があるとは言えない。。

今では土地の売買の時に必ず該当の土地が周知の文化財埋蔵地域なのかくらいは当然調べるのであれですが昔はそんなことしなくてもいいんじゃんっていう話があったんですね。

これは当然ながら媒介業者の負けです。


次は瑕疵担保について

媒介業者が造成地域の住宅建築目的での売買で50年前の殺人事件の事実を知りながら、その説明をしまかったことには説明義務違反がある。。

50年前の殺人事件ってなると覚えてる人も少ないんじゃないかと思うのですがこれは媒介業者の過失を認めています。(媒介業者の負け)

この判例があるとアパート・マンションとかで事件事故があったときどういう判例になってるのか気になります。


例えばこんな判例。。

3年前の焼死事件について説明しなかったが、売主からその事実を媒介業者は聞いていなかったので調査説明義務違反があるとは言えない。。

これは判例では説明義務違反です。(業者の負け)
聞いていなくても一応調査はしないといけないってことでしょうか。。

今年宅建試験を受ける方はこの判例も民法の分野でいくつか出題されると思いますので有名な判例とググると出てくるのでさっとでもチェックしておくと試験で相当なアドバンテージです。(知ってるだけで1点ゲットですw)

この判例。。読むと面白いので(そう思ってるのはワタクシだけ?)不動産の部分を相続とかの分野の判例は見ておくと損はないです。。いちいち弁護士さんに聞かなくても判例があればだいたい想像が付きます。

そういえばこの裁判で思い出しましたが去年、2年くらい争った裁判がありました。(ワタクシが当事者じゃないですけど)

この裁判、ずっと見てきたのですがどう考えても訴えたほうが正しいはずなのですが原告が負けました。(えぇ、、ゼロVS100ですw)

正しい事を裁判官が理解できるように立証出来ないと勝てる裁判も負けてしまうという経験をした裁判だったのですが、よくよく考えたら正しいことを立証するのってのもやってみるとなかなか難しい話です。


証拠がすべてなのが裁判だというのは理解できるのですが信義則上、「これっておかしいんじゃん」ってのが証拠をきちんと添えないとダメだと言われました。。

不動産でこういう裁判沙汰って結構多いのですが、これをワタクシを含め法律素人さんが公判構成を組み立てるのって難しいです。

不動産屋も弁護士を立てて争うのですがこの公判構成が上手じゃない弁護士さんとかに頼むと・・・うーん。。やっぱり人って選ばないといけないんでしょうか・・?(勝てる裁判落としたこともあるんですw)

不動産業者も同じでしょう。
すべての人が同じ法律やそのほかの知識を同じように持っているとは限りません。

個人差があるし得意不得意もあるでしょう。。

と言ってもクライアントさんからすれば同じように見えるはずです。(だってみんな自分はプロって言いますからw)

ワタクシもこうやって毎日勉強しては新しい知識を仕入れてバージョンアップに励んでいますがまだまだすべてが得意なんてわけじゃありません。

まぁ、これは走りながら勉強していくしかありません。。

大家さんが土曜日とか日曜日に不動産セミナーで勉強しているように業者もこんな研修会とかセミナーに出没して勉強してます。。(平日ばっかりしかやらないところが業者風ですw)

こういう研修会がどのくらい役に立ってるかはわかりませんがやっぱりたまには出席しておいた方が良さそうですね。。



さて、今日もまじめに勉強しようっと。。。






サンデーモーニングも見るんじゃんw(TBSで朝8時からです)



COMMENT

「喝っ!!!」と「アッパレ~♪」

スポーツコーナーの唐橋ユミさんがドストライクなやげです。


前半意識が飛ぶほどステキなお話だったんですねw(まぁ講習会なんて大抵そんなものです)

日曜日は早起きさんなので(前科アリ)サンデーモーニング観る前に宇宙兄弟やらゴーバスターズを観ていることもあります。(少年の心を忘れないやげです)

日曜日放送なのにがっちりマンデーなのは何故なんでしょうか???


旅団の勉強会も「やるやる詐欺」気味DEATH。よろしくお願いいたしますw

判例は覚えておくと便利ですよね
ちょいと出すだけで
俺知ってんだぞ効果が得られるのでいいです

教えて君で恐縮ですが不動産関連の判例が纏められているサイトとかあるのでしょうか?

アメリカン・モーニング

アメリカンモーニング / Just When I Needed You Most - Randy Vanwarmer

http://www.youtube.com/watch?v=Tn_W6p9JL1E

No title

判例、面白いですよね~

ジュリストの判例100選?をブックオフで100円で探すという遊びを十年以上続けてます。

バブル期の新宿副都心の借地、賃借権とか、温泉パイプの通行権等々、最高裁の判例で役に立つのか立たないのか判らない所が楽しくて絶対に捨てられない本です。(オイオイ100円で買うなよ)

最近で困った判例は、競売で3点セットに記載された引き継ぐべき敷金の算定が覆されたって奴です。

お陰で満額の敷金が認められたと仮定した入札しか出来なくなり、ますます落札から遠ざかってしまってますが、その分、当れば大きいと釣り糸だけは垂らしてます。

尚、住居物件に関しては、引き継ぐべき敷金じゃなくても、原則敷金があったとみなし、なんの憂いもなくお住み頂く様ご連絡致してます。

判例でお勉強

最近では更新料は2ヶ月まではOKとお墨付きが出てくれてホッと
した大家さんも多いですよね。^^;
こういう不動産関係の判例ばっかり特集した本とかないでしょうか?

裁判って弁護士の腕前による差はありそうですね。
米国でも弁護士のドリームチームとかありますし。(陪審員だから
余計に差が出そうですが)

税理士さんでも相続に強い人、経理に強い人、持ち味は色々の様
ですし、どの分野でも「腕っこき」を如何にして見つけるか、が何より
も重要なんだと思いました。

No title

不動産関連の判例って面白いのがおおいですよね。
判例データベースで検索すると楽しいです。
自分が当事者にならないことを祈ります。

Re: 「喝っ!!!」と「アッパレ~♪」

やげさん

> 旅団の勉強会も「やるやる詐欺」気味DEATH。よろしくお願いいたしますw

あ、、、この話、、最近ホントやるやる詐欺気味ですね。。
いつやろうかな。。。と。。(汗)

Re: タイトルなし

フジカケさん

判例って覚えておくとちょっとした時に役に立ちます。


> 教えて君で恐縮ですが不動産関連の判例が纏められているサイトとかあるのでしょうか?

これ、ワタクシは基本的に住宅新報社の判例集を読んでます。
サイトだとあまりに判例が膨大で把握しきれなくなるんです。。

Re: アメリカン・モーニング

地下2階さん

コメントありがとうございます。

この歌とブログの関連性がわからず数分悩んでしまいました。。

この歌好きです。。

Re: No title

ぼ~やさん

ほほう。。

ぼ~やさんも結構、判例オタクとお見受けしましたw。

> バブル期の新宿副都心の借地、賃借権とか、温泉パイプの通行権等々、最高裁の判例で役に立つのか立たないのか判らない所が楽しくて絶対に捨てられない本です。(オイオイ100円で買うなよ)

温泉パイプの話って結構有名判例ですね。。

でも宅建取るまではワタクシ、全然知りませんでしたw。

Re: 判例でお勉強

クロノスさん

> こういう不動産関係の判例ばっかり特集した本とかないでしょうか?

ワタクシは基本的に住宅新報社の「判例から学ぶ宅建業者の調査説明義務」1575円ってのを読んでます。
昔は判例タイムズなんて冊子を買っていましたがあれはちょっとコスパがありませんw。

あとネットではこれでしょうか。。
http://www.retio.or.jp/case_search/search_top.php
膨大な量が掲載されてますが分類がされているのでわかりやすいです。

大家さんだと賃貸系の判例を知っていた方がいいですね。
だいたい判決なんて判例に沿って出ますから。

Re: No title

Jさん

> 不動産関連の判例って面白いのがおおいですよね。
> 判例データベースで検索すると楽しいです。
> 自分が当事者にならないことを祈ります。

ホント、この判例って他人の話だから笑ってられますけどいざ自分に降りかかったらと思うと。。w
業者は常にそんなことにならないように今日も必死に重説の備考欄にこれでもかと書きなぐってますww。

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