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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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こまりました。。。(番外編)

こんにちは。

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今日も暑いけどポチクリしてほしいんじゃんw

狼旅団ブログ初の3日間連続記事となります。。
(連休、ネタが無くてこの話を引っ張ったってわけじゃないんですけどw)

さて、昼間に売主さんのところに昨日の解約合意書の書類に印鑑を貰うべく都内某所に出かけて来ました。

売主さん、、今回の取引が初めての解約騒ぎ。。(ま、人生でそうあることじゃないですけどねw)
物件を売らなくても1000万単位のお金が入ってくると言うことで若干ご機嫌です。。

なんと今回、うちにも仲介手数料を出してくれるそうですww。(ここは自慢するレベルじゃないので控えめな表現で、、)

そんなわけでこちらは買主さんのご希望に沿って解約作業に取り掛かってますが、たかが不動産の解約でこんなペナルティーが掛かるとは夢にも思っていなかったのか買主さんのお母様、今朝も大暴れしてます。

今日は誰もいないうちの会社に押しかけてきたそうです。

きっとワタクシのことを詐欺師じゃないかと思っているのでしょう。。
大声でワタクシの名前を連呼して事務所のドアをガンガン叩いていたそうです。。(ストーカーですか。。。とw)

何度も言いますがこういうお客さん。。
無理に決済に持って行く方が危険です。
引き渡しが終わってから「騙されて買わされたから返品」とか言われて余計に面倒な思いするかもしれないし、、。

不動産ではそういうお客さんにモノを売っちゃダメです。(後始末がとても面倒ですw)

最初からわかっていればこんな話に乗っかることも無かったのですがこういうタイプの人って普通あまりいませんからまず見破れません。。(ワタクシの人生スキルの問題かもしれませんが、、)

さて、ここからが問題です。。
明日、この買主さんから解約合意書にハンコが貰えるか。。
あとは解約合意書に従って違約金をちゃんとぶん取れるか。。。

この違約金、実際に満額取るのは難しいです。
ワタクシの経験でも満額取れたケースなんて数える程しかありません。
違約の相手が素人である場合、なんだかんだ言って取れないんです。

結局、この解約合意書を叩き台にして和解的な金額になっちゃうのが関の山。下手したら一銭も取れないこともあります。

なにせ契約を実際にしてますから売主さんはこの状態で他に売却するってわけに行きません。
ということで売主も買主から解約合意書は取っておかないといけません。
これ、買主に悪意があれば「そのうち決済するから待ってくれ」といってズルズル決済を先延ばしすることも出来ちゃうからです。

銀座とかでデカイ物件の取引でよくあるのですが決済日に決済できずに売主が怒って他に売却しようとしたらその債務不履行している買主から逆に訴えられたことがあります。(俺様が買うって言ってるのに他に売りやがった、、と)

なのでこの解約合意書は次回他へ売却するときの必須アイテムです。
結局、解約合意してもらうのに違約金を放棄して解約合意なんてことになることも少なくありません。。(これ絶対悪用しないでくださいねw)

ま、相手は素人です。
実はこの書類にはいろいろ仕掛けがしてあります。
ハンコを押さないとどうなるかまで書いてあります。

大人の世界で契約書ってのがどれだけ重いか思い知るがいいですww。

一度解約と言い出したわけですから自分の行ったことに責任をとってもらわないといけません。

えぇ、、明日はきっちりハンコ押してもらいます。。。


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しかし、ホント悲惨な三連休だったんじゃんw


COMMENT

タイムリー

買主さんは契約の解除権を行使した訳ですね。

書面による通知も必要無ければ、相手の同意もいらないんですよね?

しかも、その意思表示は撤回する事は出来ない。と。

宅建の受験勉強で勉強しました。笑


受験勉強中にタイムリーな話題なので書き込ませて頂きました。

買主さんは、がんばって違約金払うしかなさそうですね。

やや後ろ向きな仕事

結局解約の方向になったんですね。^^;

売主さん(&狼さん)的にはホクホクでしょうけど、実際の資金回収は
結構な手間がかかりそうですね。

売主さんの急ぎ具合によるのかな、と思いますが・・・

連帯保証人のハンコついて大変な苦労をした人たちに比べれば、自分
で買おうと思ってついたハンコですから同情の余地はないですね。

No title

なるほど、、、、
それが 業法では20%だけど、、、
って、よく説明を受けるところの事由なんですな。


解約合意書の仕掛けってところが
とても気になります・・・

損害賠償請求をさらに上乗せして
銀行口座を差し押さえるぞ!
ってところでしょうか?

ドキドキするくらい面白いです!

解約合意書、いつか読ませてくださいませ。

No title

あんまりうれしそうに他人をいじめるのを書くなよ。
調子に乗りすぎると、いつか自分に跳ねかえてくるぜ。
民衆に謝罪したほうがいいよ。

No title

何で不動産屋さんって、お客さんを敵のように扱うんですか?何を持って戦うんだろーっていつもお客として見てます。
元々の不動産に関する契約とかも良心的な設定になってないし。
頭金を巻き上げる方式なんて、普通に考えたら酷い話なのに、、、そんな事お客さんに言いづらいでしょ?

No title

読解力がないんですね。
今回両手の物件って事でよろしいのでしょうか?

なんとなく作成した文面の想像が付きましたが
売主様からは、違約金の(全額?)回収の暁には、「仲手払うがな」と、しごくまっとうな申し出を受けたと推察致しました。

売主が住替えだったり、某仲介会社の買取保証だったりすれば、現実に損失が発生します。

ここの読者の方だけでも同じ失敗をしない為に、不動産売買に関する責任を知る、と言う事で、第4段もお願いしまっす。

No title

「読解力がない」は、このシリーズに対する、自分のコメントへの反省です。ぺこり

何故かこのブログを見つけて
名誉毀損ってのが一番怖いシナリオだと思いますが

多分狼さんの事ですから二重三重に予防線をはっているんでしょうね

続きがない方がいいと発言しながら

やっぱり続きを期待してしまう理不尽なやげです。

若干ヘンなコメントも沸いているような気がするのですが、構わず書きます。


訪問販売のクーリングオフみたいな感覚で不動産を購入しようとする人にとっては噛み付きたくなる内容なのでしょうか?


契約書って紙切れじゃないので法的拘束力だってある筈です。

納得しなかったらサインもハンコもしないでしょうし、今回は

「前科」(未遂ですが)

もある人だったので念には念を入れた書面になっていたと思いますし購入意志の確認も都度あったんじゃないかと思います。


飲食店の話で恐縮ですが、作りなおしを命じられるようなクレームを受け、作りなおして召し上がられた後

「誠意をみせろ」

と更にクレームを入れる方もいらっしゃいます。

・・・まぁ要するに『タダにしろ』と言いたいのでしょうけど。

クレームを出したことに関してはどんな理由であれ「誠心誠意対応」いたしますし、謝罪も当然しますが、召し上がられたのであれば料金は必ずいただきました。

私も遊びではないのでそういう対応でした。

ちょっと「そのスジの人かも(はーと)」の時も崩しませんでした。

上司を呼ばれたこともありましたし、本部にクレームが行ったこともありましたがこの原則は崩しませんでした。


社会のルールとはそういうことです。「つまらない位少額の話」ですし、常識的なことですので今更こんなこと書くのも恥ずかしいですが(汗)

ルールを守ろうとしない人には例えお客様でも毅然とした態度で臨むしかないこともままあります。

今回の「困りました」エピソードはそんな一例じゃないでしょうか?


我々はこういう失敗談を教材にして「転ばぬ先の杖」の勉強をする場だと思っています。

No title


仕事は粛々とやる。でもそのことをブログに露骨に公開するものではないと思われる。本件はもうこれでお終いにしてくれ。痛いことだ。

Re: タイムリー

ぢゅんさん

> 買主さんは契約の解除権を行使した訳ですね。

確かに解除権の行使ですね。。これ。

でもあれです。
こんなコテコテっぽくは試験に出ないのでご注意くださいw。

宅建の試験には出ませんがこの違約金。。実際にはあまり支払われることって少ないです。
宅建業者なら可能性ありますが一般客の場合、無い袖は振れないということでウヤムヤになるいことが多いです。

Re: やや後ろ向きな仕事

クロノスさん

> 結局解約の方向になったんですね。^^;

説得して決済を強行って手もあるんですが、今回はそっちの方がリスク高そうです。

この話、あまりしつこく書くのもあれなので後日談は次回のお茶会にて。。。

Re: No title

ちくりんさん

この違約解約の%ですが10%もあれば15%なんてこともあります。
契約書に数字を反映させておくのですが、まさかホントにこの規定を適用するとは思っていませんでした。

> 損害賠償請求をさらに上乗せして
> 銀行口座を差し押さえるぞ!
> ってところでしょうか?

いえいえ、、業者にそんな権限はありませんので今回は契約書の時点で解約の規定を厳しくして関連づけ出来るようにしてあります。(だから解約合意書が面倒なんですが。。)

Re: ドキドキするくらい面白いです!

e.r.i.さん

> 解約合意書、いつか読ませてくださいませ。

この合意書。。さすがに原本は無理ですがひな形くらいならあります。
今度見てください。。(あまり参考になるかわかりませんがw)

Re: No title

ねぇさん

> あんまりうれしそうに他人をいじめるのを書くなよ。
> 調子に乗りすぎると、いつか自分に跳ねかえてくるぜ。
> 民衆に謝罪したほうがいいよ。

たしかに今回のネタ、、調子に乗ってどんどん書いてしまった感があります。。
ブログ上で書いていいネタと書いちゃまずいネタは気を付けていましたが今回は配慮が足りなかった気もします。

すみませんでした。。。

Re: No title

不動産屋嫌いさん

> 何で不動産屋さんって、お客さんを敵のように扱うんですか?何を持って戦うんだろーっていつもお客として見てます。

うーん。。。
これ説明するの難しいです。。

ワタクシもそうですが業者というのは売買金額の3%なんてとんでもないコミッションを得る仕事なので時々、「単に書類作るだけでこんな大金貰えていいよね」と言われます。

たしかにそうかもしれませんが業者は売った後、仲介責任がずっと付きまといます。(売って終わりじゃないんです)

ほとんどの業者はその責任が及ぶのを極端に恐れます。(ひとたび何か起これば3%なんてフィーな軽く吹っ飛びます)重説とかでこれでもかと補足事項でネガティブなことを書き連ねるのはこれが理由の一つです。

特に中古物件はこの世に同じものは存在しません。
買主さんが買ってから困らないように最大限調査して「こういうところに問題がありますけど大丈夫ですか?」と確認しながら決済に持っていきます。この調査。。間違っても買主さんが「これは聞いてない」ってことがあってはまずいんです。

あと誤解の無いように書きますが不動産に関する契約では出来るだけ売主、買主が平等になるように書類を作っています。(極端に安値で売るなんてときはそれなりに買主さんが不利な契約になることもありますが)

頭金をまきあげるのは契約に不履行でもない限りありません。
今回のように売主さんになんの落ち度も無く一方的に契約解除するからにはそれ相応のペナルティーを課しますよと契約書に書いておかないと契約自体が成り立ちません。

それを見て納得して契約しているのですから不動産屋嫌いさんから見れば醜い話かもしれませんがこれが現実です。

言いづらいことでも言わないとあとで困るのは買主さんであり売主さんです。
正直、こういうこと言うのはイヤですがこれも仕事のうちと割り切ってます。

Re: No title

ぼ~やさん

さすがに3日連続で同じネタってのはあれなのでこのネタは終わりにします。

ただあれです。。
契約しちゃうと相手方からいくらでも悪意的な行動を取られる恐れがあるということだけご理解していただければと。。

Re: タイトルなし

フジカケさん

> 何故かこのブログを見つけて
> 名誉毀損ってのが一番怖いシナリオだと思いますが
> 多分狼さんの事ですから二重三重に予防線をはっているんでしょうね

このシナリオ、、怖いですね。。
でも大丈夫です。一応予防線だけは張ってます。。(ホント?)

Re: 続きがない方がいいと発言しながら

やげさん

あうーーww

やっと最後のコメントまで行き着いたら、、なんでこんな長文なのよ。。。とw。

簡略的に書きますが、この話、賛否両論なのは仕方ないですね。

ワタクシは業者なんですから業者の分際でお客さんをコケにすれば「てめーふざけんなよ」って人も出てくるでしょうし、「契約ってのはそんなもんじゃん」と思う人もいると思います。


滅多に批判コメントが来ないことをいいことに調子に乗ってた部分のあるのでこれからは少し自重して書こうかと。。。

No title


ほんとにあまり調子に乗るな。
仕事のリアルな話をブログに書くな。
気づいてくれているようで何より・・・。

かなり批判が出ているようですが、今回の記事は
不動産売買を「消費者感覚」で気軽に手を出すと痛い目にあうよ!
という良い教訓を示してくれたと思います。
不動産取引以外でも言える事だと思いますが、「自分は客だぞ」と言わんばかりに相手に無茶な要求をしたり、横柄な態度をとっているといつかは泣きを見るハメになるのでしょうね!

No title

買主さんが、極端に優柔不断ではあると思いますが、悪意を持った人間でないのに・・・1000万!!そこまで払う必要があるというのは・・素人としては、法律自体に問題があるような気がします。

そして・・・振り込め詐欺に引っかかるのは、こういう弱い人なのかなっと思いながら読みました。

今回懲りても、きっと又弱いから何かに引っかかりそうな人ですね・・・

Re: タイトルなし

コンブさん

> かなり批判が出ているようですが、今回の記事は
> 不動産売買を「消費者感覚」で気軽に手を出すと痛い目にあうよ!
> という良い教訓を示してくれたと思います。

これが言いたいがために書いたつもりだったのですがここまで書いてしまってはまずいと言うことを再確認しました。。。

これからはもう少し慎重に記事にしたいと思います。
ご迷惑をおかけしてすみません。。

Re: No title

チェルシーさん

> 買主さんが、極端に優柔不断ではあると思いますが、悪意を持った人間でないのに・・・1000万!!そこまで払う必要があるというのは・・素人としては、法律自体に問題があるような気がします。

これって民法の概念から生まれた法律じゃないかと思います。

このペナルティーが無いと契約して決済しない債務不履行が横行するんじゃないかと。。

売主からしたらこれは売買機会の損失なのでたまったもんじゃありません。
そうさせないためにこういう金額のペナルティーがあると思います。

そういえば最近出来た「反社会的勢力への不動産売買のペナルティー」
これのペナルティーは売買価格の実質100%です。

5000万円の物件でこれやらかすと違約金は5000万です。
お金で抑止力を作っておかないと必ずやらかす人が出てきます。

あと関係ない話ですが廃棄物の不法投棄、、昔は科料なんて少額罰金の話でしたが現在は最大1億まで罰金が取れるようになりました。
これもある意味抑止力になってると思います。

抑止力が欲しい

契約後のキャンセルは、絶対的に悪だと思う。
キャンセルに対するペナルティが抑止力としてあるべき!
たとえ悪意は無くとも、売る側の立場を、
まったく無視しているし、機会損失が発生する。

今日、契約しましたが
前にキャンセルがあり、入居日が2週間ずれた。
この2週間分の家賃は永遠に回収されない。
申込みキャンセルに対するペナルティ制度を作って欲しい!

Re: 抑止力が欲しい

アッキさん

> 契約後のキャンセルは、絶対的に悪だと思う。
> キャンセルに対するペナルティが抑止力としてあるべき!
> たとえ悪意は無くとも、売る側の立場を、
> まったく無視しているし、機会損失が発生する。

くぅーー。。。こことてもわかります。。

申込書まで書いてきてこっちがその気になったら実はほかの物件と両天秤。。

うちも前にこれやられてあたまにきましたっけw。

でも日本の法律では永遠に解消されることはないんじゃないかと。。悲しいですね。これ。

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