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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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まーた借地なんじゃんw

こんにちは。

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ここにしばらく居座るんじゃんw


さて、
本日は午前中、物件調査に出かけてきました。


例によってまたもや借地・・・です。。(所有権売買のやり方忘れそうですw)


この借地。。
微妙に西新宿です。。(実際の住所は中野区)

売主の希望価格が高すぎるので今回の借地は狼旅団内で売るということは恐らくありませんが場所が都内の山手通りの内側となかなかロケーションだけはいいので学習教材にはもってこいの案件です。。(商材じゃなく教材ですw)

ただ、物件調査してたらお隣の同じような借地人さんが家から出てきて「となりが売るならうちも売っちゃおうかしら・・・」とか言ってました。。

もしかしたら化ける可能性もあるのでお茶会の教材にするのは若干お時間がかかるかも・・・です・・。


機が熟したらお茶会のネタにしてこの物件で実際に新築アパートを建てるまでのシミュレーションでもしようかと思ってます。

予定では
・現地見学(大人数で押しかけると大変なのでもしかしたら写真だけになるかもしれませんw)
・近所のルノアールの勉強部屋を借りて問題点の洗い出し
・部屋の間取りなどを実際に検討する
・出来た部屋の収支を組む

こういう企画の考え方って最近の大家さんたちも相当勉強してらっしゃるので今さら感もありますが業者が考えるとのどのくらい乖離してるかなんて新発見があるかもしれません。

旅団お抱えの設計士さんも無理やり呼ぶので建築のことに疎いワタクシ以外にも質問ぶつけられます。
(「ん?待て待て。。その設計士ってもしかして俺のことなんじゃんw」とか思った人。。スルドイですw)

詳細が決まったらブログで募集しますので要チェックでお願いします。
(まだいつやるか未定なのでフライングして今日のコメ欄に「参加希望」ってのはまだダメですよw)


さて、話は戻りますがこの借地。。
山手通りの内側にありながらまったく未開発の土地です。。

おそらくバブルの頃の西新宿とかの再開発とか派手な地上げなどにもまったく引っ掛からなかったのでしょう。
戦後の状態のまま道路などの開発もされていません。(もう極狭の二項道路ばっかしです)

道路幅員がなかなか広がらないのが借地の常です。
借地って建物の建て替えにも承諾料だの堅固な建物はダメだのいろいろ制約もあるし昔からこの地に住んでるって人も多いのでなかなか新しい建物は建てにくくなります。

底地の所有者も底地借地一体で売ろうなんて考えもなく、ただ先祖から受け継いだ土地を守ろうという意思が強いのが最近の借地のトレンドなんでしょうか?w

借地が売りに出たとき必ずやるのが底地権者への承諾料の交渉。。

「最近相続したんです」なんて言ってる所有者はわりと底地の買い取りに応じてくれることもあるんですが昭和ひとケタ生まれなんていう人が牛耳ってる場合、まずそういう話にはなりません。うっかりそんな話を口にしようものなら借地承諾料の話をする前に揉めてしまいますww。

ワタクシがまだ駆け出しの頃、こういうこの手の借地の承諾料交渉したとき、これでひどい目に遭いました。。。

当時、ワタクシ、見よう見まねで地上げの交渉なんかもやってました。(所有者の代理としてやると非弁行為なのでここはいろいろ頭を使ってますw

地上げとこの底地借地同時売買の交渉って基本的にやり方は同じです。

経験的に言って地上げは金でカタが付く場合が多いのですが底地の買い取りは「おめー、金の問題じゃねーんだよw」ってのが多いです。

当時、まだそんな駆け引きなんかよりも札束攻撃に敵うものなしと思っていたワタクシ。。

この底地権者にあたまから金銭交渉で臨んでしまいました。。(えぇ、、「相場の倍出すから売ってください」ってのがワタクシの殺し文句でもありましたw)

相続税を借金してでも払っている地主さんにこの攻撃は絶対やっちゃダメなんですね。。。(相手によっては本気で塩撒かれます・・・ナメクジじゃないんだからww)

今思えばなんてバカな交渉をしたんだろと思いますが、当時はホント、こんなやり方でやってました。(底借なんて10打数3安打くらいでOKだからって言われていましたしw)

あともっとも強敵な底地権者はあれです。。「お寺」です。。

お寺の土地って寄進されたものとか檀家共同の持ちものだったりすることが多くお寺の住職の意思だけではなかなか売ることが出来ません。

言ってみれば区分所有のマンション1棟をマンション管理組合の理事長さんに「この物件1棟で売ってください」って言うようなものです。

借地売買の時、土地の謄本を見て所有者が誰なのかでこの土地の将来が大きく変わるのでここは要チェックです。

あと、底地で共同相続してる場合も結構厄介です。
たかが固定資産評価額の30%しかないものでもやれ兄弟の片割れが海外に住んでるとか地方に住んでいて高齢でこっちには出てこれないとか言われてまず買い上げる話なんていいところまで進んでも最後は頓挫しちゃいます。

昔、麻布十番の底地ばっかりあげていた時期があるのですが(ここは当時、宝の山でしたw)ここでも相続人がたくさんいる底地はとても苦労した経験があります。


そういや地上げで思い出しましたがよくアパートの追い出し(業界的には立ち退き交渉といいます)の相談を最近よくされます。

素人大家さんの中でよく言われている、「築古アパートを土地値で買い、出口戦略で将来は住んでる住人を追い出して更地にして・・・」って話です。

この話、言うのは簡単な話ですがこれを実行に移すのはとても難しい話です。

よく相談を受けるのは6戸から10戸くらいの比較的戸数の少ないアパートの話なんですが、確かに最初の住人さんくらいなら素人でも出来ます。

しかし立ち退き戸数が増えるにしたがって追い出しの難易度は飛躍的に上昇します。

最初の方で気軽に退去に応じてくれる住人さんは・・そうですね。。家賃の半年分くらいタダにして引っ越し代くらい負担すれば出て行ってくれますが、最後の方は「ゼニカネの問題じゃなくここで一生を終えたい」とか無茶なこと言い出します。(ここでカッとなって「今、この瞬間に一生終わらせたろか?おー!」とか言っちゃダメですよwそういうのを「売り言葉に買い言葉」っていうんです。。)


母うっちーさんが「帝都エンジェル荘」の立ち退き交渉の模様を以前にブログでも書いてましたが最後の一人の住人さん。。

そりゃ腫れ物に触る思いで慎重にやらないとダメです。

ここで第三者なんかにうっかり相談でもされたらそこで思い切りふっかけてくることがあるんです。
仲介さんがうまく引っ越し先を近所に見つけてくれて敏速に済ませていなかったらあそこまでうまくいく保証はありません。(ホント、母うっちーさん、、いっつも不動産の神様が味方してますw)


さて、
ワタクシの経験で史上最大の立ち退き費用は1億3000万円。。。。

参考までにこの物件。
昭和47年の通称「キューちゃん物件」の区分の15㎡のワンルームですww。
(リーマンショック後の現在の相場では400万円くらいじゃないかとw)

共用部分の電力を止めてもずっと居座られて(賃貸契約があるから不法占有じゃないんですけどねw)「ゼニカネの問題じゃねーんだよ!」と半年以上苦しめられました。

なにしろこの土地。。
この部屋ともう一つの部屋が出ると取り壊して更地にしてファンドの転売すれば120億って物件です。
70億出してここまでたどり着いたこの物件。。差益の50億ゲットまであとワンルーム2部屋です。(こんなことなら4000万とかで売ってる時に買っときゃよかったですw)

変な話、いくらで買っても十分利益出ますからこんな部屋に1億出しても惜しくないんでしょう。

たまたまこの部屋の賃貸の仲介したのがうちだったのでこの地上げ業者から「1億で追い出せたら1000万あげるよ」と言われそりゃ鬼の形相で頑張りました。。

しかし、この時は相手の方が遥かに上手でした。。(どうも占有の専門職だったようですw)

ワタクシじゃ、まったく歯が立たなくて途中でこの仕事から外されてしまいました。。。
いまだにこの「ゼニカネの問題じゃねーんだよ!」って言われると・・・なんでしょう。。発作的に刺したくなりますw。

でもあれなんです。
結局、「ゼニカネの問題じゃない」なんて言っときながら3000万上積みしたらあっけなく出て行きました。。。(当然、報酬の1000万円は貰いそびれてしまいました。。。)

たった3000万の上積みでこの問題が解決したわけではなくなにかそれ以外に交渉材料を出してまとめたのだとは思いますがこれは本当にお見事でした。(ま、早い話がこいつの正体は例の灰皿上司なんですけどねw)


その時、依頼主から(だから非弁に引っ掛からないように考えていますってばw)

「カネ積んで追い出すのは3流だよw」

って言われました。。。



・・・この言葉、ワタクシの座右の銘ですww。



さて、明日は物件調査で東北の某所まで飛んでいきます。。
終日、出ずっぱりなのでもしかしたらブログの更新お休みするかもしれません。。ごめんなさい。。



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座右の銘は「ニンニク入れますか?」なんじゃんw

COMMENT

つぼいのりお

  わくわくリッチです。

 まずはポチクリしました。

 今日のツボは「今、この瞬間に一生終わらせたろか?おー!」でした(^^;)

  「ゼニカネの問題じゃない」、「誠意を見せろ!」系は結局マニーの問題なんですよね~(後者は性○を見せてみたらどうかと(笑))。

 リアルで困るのが、お金も地位も名誉もいらなくって身寄り無しっっていう方。

 本当に 「ゼニカネの問題じゃない」人からは、タマ以外は取ることができませんねぇ。

 ありがとうございます。
それでは、また(^^)/

美味しかった~

ブログ休まないで~。愉しい東北紀行を楽しみにしています。

福福饅頭はもらえる可能性が少ないので、自分で購入して食べてきました。美味しかったです!賞金としてふさわしかったですよ。

一流は・・・

相手に納得してもらって(色々あるんですけど)、感謝してもらって退去させること。
欲ボケの占有屋には無理だろうけど・・・
金じゃねーよwwの人には、できるかも?

こんばんは

わたくし テナントの立ち退きに1年かかりました!

本当に心体ともに疲れました!

ちなみに 立ち退き金は不要でした(^0^)/

底地権者

お寺って結構ありますよね。
台東区とか多いです・・・
しかも、近所の寺じゃなくて、遠いところの寺の持ち物だったり・・・
で、話は変わりますが、次回のお茶会はいつ頃でしょうか??

たいやき

これで勘弁して下さい。

 (   (    ) (    )   ) 
  (  )   (   )  (   ノ 
         _..._      _,,
      _..,,ノ"///ヾ、  _,."彡i 
    / :`y'、ソ、)、ソ、y、)',,::彡",ヽ,  
   / (●) .iy'ソ ' )'y )、ソ、),,彡'彡|.  
  r'=、 ,  ::i )/i y )、) 'y k彡,,"」   
  `''、._ノ .::ノ/彡f ::ヽ ;Y 、、、,-ー'"
     `ー-'=ー"ニ=ー~"`^"


それはさておき、立ち退きって本当に建物がヤバイ状態でもない
限りは難しいと聞きますが、最近では
 ・1~2年その部屋だけの状態にする
 ・交渉は真摯に行う&記録も残す
 ・2年分位の賃料を出す&引越し先も見繕っておく
位のことをしていると、普通に裁判でも勝てるようですね。

まあファンド相手に売る物件でそこまでは待てないでしょうけど、
大家さんであればソレ位時間と手間をかける覚悟があれば更地
出口戦略も不可能とは言えなくは無いかも・・・

ご無沙汰しております~(^^)

ほんと、あの「立ち退き」はラッキーだったです。。。

あまりにもすんなりだったので、終わってしまうとリスクを忘れそうですが、確かに格安物件には、いろんなリスクがひそんでいるから、格安なんだと思います。。。

先日の「あかずきんちゃん」は、平日なのでお誘い頂きましたが、参加できませんでした。
秋にはセミナーあるんじゃなかったですか?
期待してますよ~ん!!(^^)

No title

東北ですか。
近ければお会いしたかったです。

Re: つぼいのりお

わくわくリッチさん

>  今日のツボは「今、この瞬間に一生終わらせたろか?おー!」でした(^^;)

一応お断りしておきますがワタクシ、こういうことはめったに言いませんw。(子羊のようなオオカミですw)

>  リアルで困るのが、お金も地位も名誉もいらなくって身寄り無しっっていう方。
>  本当に 「ゼニカネの問題じゃない」人からは、タマ以外は取ることができませんねぇ。

ホント、こういう人が住んでたら追い出すなんて無理だし心が痛みます。。
えぇ、、骨になるまで住んでいてくれていいですよとか言いたくなっちゃいますw。。

Re: 美味しかった~

mukuさん

先週はなんとか休まずにブログ書けました。。

> 福福饅頭はもらえる可能性が少ないので、自分で購入して食べてきました。美味しかったです!賞金としてふさわしかったですよ。

をを!!フクフクまんじゅう食べましたか?
あれ、ワタクシが子供の頃は一個50円だったんです。。

・・・なんか急に食いたくなってきました。。。
今日は買って帰ろうかなw。

Re: 一流は・・・

ワンワンさん

> 相手に納得してもらって(色々あるんですけど)、感謝してもらって退去させること。
> 欲ボケの占有屋には無理だろうけど・・・
> 金じゃねーよwwの人には、できるかも?

占有屋さんって最近あまり見かけませんが昔はたくさんいましたね。。
そんな人でもちゃんと納得してもらって(金銭的にですけどw)出て行ってもらうのも大変です。。

でもそうやってうまく立ち退き出来た後のビールが美味いこと美味いこと。。

ま、そういうビールはあまり飲みたくないですけどねww

Re: こんばんは

SuMさん

> わたくし テナントの立ち退きに1年かかりました!
> 本当に心体ともに疲れました!
> ちなみに 立ち退き金は不要でした(^0^)/

こういうケースってオーナーさんが心底誠意を尽くしているからこそ金銭の問題じゃないところでうまくいくんでしょうね。。

1年がかりなんてワタクシじゃ真似できません。お疲れ様でした。。

Re: 底地権者

teruさん

> お寺って結構ありますよね。
> 台東区とか多いです・・・
> しかも、近所の寺じゃなくて、遠いところの寺の持ち物だったり・・・

お寺さんの底地って聞くとワタクシも基本的に戦意喪失・・・ですw。
吉祥寺とか駅のまわりはほとんど借地だらけでどこに所有権の土地があるのか探すだけでかったるいですw。
(台東区なんかも結構めんどくさいですw)

> で、話は変わりますが、次回のお茶会はいつ頃でしょうか??

やりたいのはやまやまなんですが、、えーと、、どうしましょう?w

Re: たいやき

クロノスさん

クロノスさんにこんなAA探させてしまってすみませんww。
(でもこれいい味出してますねw)

立ち退きはホント大変なので出来るだけ即決和解の方向でやってます。
払うものはきっちり払いますからどうか穏便に・・というスタンスです。

じゃないと感情的は問題になってなおさらややこしくなります。
そうなる前に最初の一歩を間違わないように真摯に解決する姿勢が大切かなとおもう今日この頃です。。

ま、最近はあまりこんな仕事やらなくなりましたけど。。

Re: ご無沙汰しております~(^^)

母うっちー♪さん

なんか事あるごとに引き合いに出してしまってすみません。。。


> 先日の「あかずきんちゃん」は、平日なのでお誘い頂きましたが、参加できませんでした。
> 秋にはセミナーあるんじゃなかったですか?
> 期待してますよ~ん!!(^^)

現在、着々と準備しています。
(たろうさんのゴッドアイテム待ちといううわさもありますがww)

赤ずきんちゃんクラブですが昨日、やっと娘が原画に色を付けてくれました。。
とりあえず缶バッチでも作ろうかと思ってますw。

あ、作ってくれるのは例によって旅団の秘密ファクトリーを持つOz...さんです。。
30個くらいあれば足りますでしょうか?

Re: No title

Jさん

時間があればそこまで行こうと思ってたのですが、今回は途中まで行って戻ってきてしまいました。。

また仙台行きたいです。。
なにか口実があればなんとかしますw。
(単に国分町ミステリーツアーとかだけだと家族から却下されますw)

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