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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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たまにはグチらせて。。。

こんにちは。

人気ブログランキングへ
じろーくん改めポチ山ポチ夫なんじゃんw
(ランキング降下中の為この度改名しますた)

関西の勇者ブロガー、必殺大家さん。。そろそろワタクシの手の届かないところに行っちゃいそうです。。(死んじゃうとかじゃないですよwブログ順位の話です。。)

ワタクシだって一時はダントツで首位を走ることが出来たのですが、昨今は本気でブログ書いても追いつけなくなってきた予感がします。。(今度はワタクシが必殺さんにクリンチ政策を取らないと追いつけませんw)


「1位なんて別にもう興味ないですよ。はははは。」なんて言っときながらこんなこと言うのはあれですがよくある懇親会にて・・・

以前:「ほら、この人がブログダントツ第一位のオオカミさんです☆☆」

だったのが最近はと言えば

現在:「ほら、この人がブログで1位とか2位のオオカミさん・・(文字もくすんだ茶色です)」(「2位」の部分で心なし音声が若干低くなりますw)


うーん。。なんか歯切れの悪い紹介のされ方です。。。

結局あれです。。

2位じゃダメってことなんですよ。。。
やっぱり心なし2位じゃモテてない気がしてます。。

しかし、、次回のセミナーは必殺さんとのコラボセミナーを予定してます。そんなの東京でやってしまった日には東京の大家さんも必殺さんの虜になっちゃうでしょう。。(そのくらい必殺さん、、破壊力ありますw)

ま、仕方ないです。。やはりこのブログ業界も出入りの激しい人気商売。。
いいブログがたくさん世に出てきてくれるのはワタクシも本望ってもんです。。(ポジショントーク


さて、
一通りグチも書いたことだしそろそろ本題に行きます。

今日、うちで買おうと思ってた物件の買い付け飛ばされました。。。。(本日はさらに輪をかけてグチらせていただきますw)


この買い付け、、転売用に仕込むつもりで入れた買い付けなのですが、これをまたもやエンドさんにさらわれました。。(これで今年4回目ですw)

業者さんには「うちが絶対買うからほかに出さないで」と懇願してたのに・・・デス。。

うちの買値は3000万。。エンドさんの買い付けは定価より高い4200万。。。
ま、そりゃそうです。。4200万で売ったほうが売主さんのとっては幸せでしょう。。。

しかし、、この物件、素人さんが扱える物件じゃありません。。(だから安いんです)




大きな声じゃ言えませんが家屋が傾いてる上に、雨漏り物件です。。あとシロアリ少々、、w(ダメ戸建の三冠王です)



うちではこの物件、更地にして2つに切るか新築アパートでも建てて売ろるかのどちらかの戦略だったので建物なんて最初から壊すつもりでした。

しかしこの素人買主さん、、チャレンジャーですw。

なんとこれをリノベして使うそうです。。。(傾いてるからジャッキ入れてなんとかなんて小耳に挟みましたw)


築古築古と最近こういう物件を洗練系大家さんは好んで買いますがそれはあくまで実力が伴ってるケースでの話。。

なんでもそうですがモノには限度ってもんがあります。。
いくらなんでもこの建物に1000万の対価はどう考えてもアウトです。

一体、どこの仲介さんがこの物件をお客さんに勧めたのでしょう。うちなら絶対買わせません。

この物件は更地評価で買うのが正解じゃないかと思います。
3000万円でほぼ話が付いてたのに建物価格を上乗せして買わせるっていくらなんでもひどい話です。

4200万で買ってリノベ代500万(もっとかかると思いますが)=4800万+諸経費

あとで建物が使えないと判明しても対価として4200万突っ込んじゃいますからそこから建物壊して新築じゃあさらに業者もカモになっちゃいます。(最初からこれ狙いならもうプロの犯行ですw)

確かにこれをリノベして使うなら想定上の利回りは11%ですが、、ワタクシ、4800万使うなら別のもの買ってもらいます。

どっちにしてももうこの物件はうちじゃ買えません。(来春の楽しみだったのに台無しですw)

また新しい物件仕込まないといけなくなりました。。


しかしホント物件買えませんね。。

たまに「お!!これいいじゃんw」って物件が出てきても高値でさらわれます。。

うちじゃ土地仕入れて新築アパート建てて転売するなんて体力無いですからどうしても土地値で買えないと儲かりません。(実需の戸建用地が一番儲かるんですw)


そういや最近知り合いの新築アパート業者。。ウハウハらしいです。。

例のスルガ系築古融資の絞り込みの影響で新築アパートが建てたそばから飛ぶように売れていくそうです。

金融機関だって昨今、新築には甘々査定ですから当然ですね。
今年に入って仕込んだ土地に突貫工事でアパート新築してると完成前に話が決まってしまうとのこと。。

木造アパートの建築原価なんてホント、実需の戸建ほどのクオリティーは必要ありませんから建築単価は安いです。これに戸建が建てられないようなクズ土地にそれっぽく新築で建てちゃうんだからそりゃ面白いように儲かります。

あ、そうそう。。

この新築アパート。。投資対象にしている方って最近多いと思いますが、これって新築区分ワンルームとスキームはほぼ同じです。

なんとなく都内でも新築想定利回り8%とかで売りに出されていますがここご用心です。。。

いわゆる「お金持ち金利」の2%を切る金利で買うならちょっとは利益出ますから止めませんが2%を超える金利負担になってくると急な持ち出しに対応不能になります。

サラリーマン収入が当てられればたいした問題じゃないですが奥さんが急に仕事をやめちゃったとか、子供は私立に入れないとなんて考え出した頃、今度は新築だったアパートに問題が発生します。

大体このあたりで賃料の下落が始まります。。

いつまでも新築なんて言ってられるのなんてせいぜい4,5年です。ここからは部屋の原状回復の費用もバカになりません。5年くらいかけてコツコツ貯めたCFの残りで原状回復費用に当てだすとマイナスになることがあるんです。

売主が不動産業者だった時の新築ですが、売主業者もこれ以上は無理ってくらいまで想定家賃を引き上げて募集掛けます。

満室にして売ったほうが高く売れますから売主業者さんはそりゃ、AD付けたり(新築でADですよww)敷金礼金ゼロにしてでも気合で埋めちゃいます。(フリーレントなんて新築でも当たり前ですw)

その時点で業者の言う「確定利回り」ってやつになりますが、これも周辺相場をよく確認しないと、、サブリース家賃の時点で実は相場賃料だったりしますw。

その確定利回りはその瞬間の確定利回りに過ぎません。。

そこからの家賃下落たるや・・・もう見てられません。
買った瞬間はなんとなくCF出そうに見えなくもないこの手の物件。。

何回も言いますが、業者が建てた物件は素人大家さんが新築するより安普請に建てます。(だってそれが利益に直結してますから)
建物に対するこだわりなんて無いですから、売って数年なにも起こらなければOKと計算して逆算して建ててます。

これで近隣にライバル物件がどんどん参入してくる環境になるとどうなるか。。。

えぇ、、賃料のダンピング合戦勃発です。


この下落戦争に耐えられなくなると今度はこの物件を売りに出そうと試みます。

新築で買ったんですから最初の業者の利益分もしっかり買主さんのローンに乗っかってます。
売りに出すときはその利益分なんて次の買主さんは絶対に見ちゃくれませんw。

5000万の新築アパート(もう5年も経てば新築とは言いませんが)。。

5年後なんて3800万円がせいぜいです。

しかし5年程度じゃほとんど元金なんて減ってません。ここで売るなら持ち出し確定DEATH.。



えーと、、この話。。なんか似てませんか?

実はこれが新築ワンルーム投資と似ている点なんです。


新築アパートを投資対象として検討するのは止めませんがここの点よーく考えてから決断してください。。
なにせアパートってのはマンションとは住人属性が違うもの。。新築時はまともな属性でも数年経つととんでもないのを入れようとする仲介さんもいます。(入れてくれるだけマシかもしれませんが・・)


内緒の話ですけど、、
土地から仕込んで自分で建てた方がよっぽどまともなのが出来ますよw。


明日のブログはブローカーネタとしてE山さんという方が初登場します。。
お楽しみに。。


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↑お忘れかもしれないので念の為言っておきますが
ブログランキング参加中なんじゃんw

COMMENT

初めまして

ひと月ほど前にこちらのブログを発見して以来、ずっとロムっていました。オオカミさん初めまして。「ジャッキで持ち上げ」という部分に思わず反応です。

阪神の時の震災で実家が被害を受けたのですが、ジャッキで持ち上げて基礎を補修しました。その他も何やかんやと補修し、総額で1000万ちょっと程かかったそうです。まだ家のローンも払い終わっていないのに・・・、と父がうなだれていたのを思い出します。

全壊判定を受けたのですが、解体に父が難色を示し、家族の総反対の中補修でいくと決定・・・。今でもその家で家族が暮らしておりますが、前の道路を2tトラックくらいが通れば家がガタンと振動したり、襖が完全には閉まらない等々、不具合が残っている次第です。

今回の記事の方、上手くいけばいいのですが・・・。

いつも興味深い記事、ありがとうございます

内緒ですよ。

>内緒の話ですけど、、
>土地から仕込んで自分で建てた方がよっぽどまともなのが出来ますよw。

細々と書いているブログであれば、良いのですが、ランキング(2位でなく)1位の団長のブログだと内緒になりませんがなぁ~。

ほんと、内緒ですよ。(しぃーっ!)

また飛んだ

一瞬「なんて縁起の悪い・・・」と思ったら見間違いでした。^^;
ブラックな部分がついに表に出てくるのかと思って色々ドキドキしたのに。(・∀・)

新築アパ、不思議と8%前後位の利回りで設定されていますね。
なんとなく、20年ものがソレ位で出ているのに合わせてお買い得感を醸し
出しているのかな、などと思っておりましたが・・・

融資の引きやすさは格段に違いますが、付いてくる土地のサイズも格段
に違いますよね、これ。(その他道路付けなども含めて)^^;
しかも部屋やたら狭いですし。

買えるかどうかは別として、私としては築古で良いので土地値(路線価
じゃなくて実勢で)-取り壊し費用で購入して時間と土地を等価交換する
感覚で買ってみたいですね、いつか・・・

Re: 初めまして

TAさん

コメントありがとうございます。

地震でガツンと傾いたのと建物の老朽化で傾くのではまったく条件が違うのでとても心配なんです。。この物件。。

だれかその辺のことを先に忠告してやればいいのにと思います。

今回のお父様のご決断。。
結果論ですが間違っていないと思います。

うちの家なんて重量鉄骨にもかかわらず全面道路をトラックが走れば平気で震度2です。
家なんて揺れる時は平気で揺れますからそういうものだと思ってくださいw。

Re: 内緒ですよ。

ケイマンさん

この話、真似する人が増えるとケイマンさんには不利に働いちゃう話でしたね。。w

こういう話はもっとワタクシのブログがおちぶれたころに書こうかと思いますww

しかしあれです。。
業者が売主の物件。。
たまに見に行きますが「これで募集したら埋まらねーよなw」っていつも思います。
こういう繊細な部分、今の大家さんの方が数段長けてます。

Re: また飛んだ

クロノスさん

> ブラックな部分がついに表に出てくるのかと思って色々ドキドキしたのに。(・∀・)

なんか変な期待されてる気もしなくはないですが。。w
ここから買付ひっくり返す方法もなくはないですがあんな金額入れられたら戦意喪失です。


> 新築アパ、不思議と8%前後位の利回りで設定されていますね。
> なんとなく、20年ものがソレ位で出ているのに合わせてお買い得感を醸し
> 出しているのかな、などと思っておりましたが・・・

最近の新築物件の売り出し利回り。。ホント低くなっちゃいましたね。
この利回りも怪しいもんですがこれでも買っちゃう人がいるのも奇跡ですw。

新築の魔力とでもいうのでしょうか。。
5年くらいたった時、大家さんがどんな風になっちゃうなんて気にしないんでしょうね。

No title

同感です。
私は新築は利回りが低いのでしませんが、建売アパートは最初の数年をすぎると厳しいですね。

私立

こんにひちは。

子供は私立に入れないとなんて考え出した頃、、、ってその時には既に塾に通ってるんですよね。。。
私立に行ったら、次の物件がまた遠のくことになりそうですが、
教育も立派な長期投資。学校選びもシビアに見ていかないと、思います。

No title

いつかはレバレッジ!いつかは新築の1棟もの!みたいな事を妄想していましたが今回の記事を読ませていただき、あらためて今の自分ではいいカモにされちゃうな~と思いました。

で、ランキングの話ですが私は狼さん、必殺さん、どちらのブログも大好きなので読ませていただいた後はポチさせてもらっているのですが考えてみると今日もそうなのですがどちらの記事にもポチしているのでお2人の差は変わらないですよね。私以外にも同じような事をしている方っているような気がします。

でも、押させてもらいます(笑)

思っていた

新築ってイイですよね。憧れます。

しかし・・・新築には、新築にはプレミアが乗っているモノが多い。
(同僚に新築物件のみに、引っ越し続けるヤツがいました。)
新築プレミア価格(+5千円~1万円)っていつか剥げる・・・
(新築時は、長く住んでくれそうな方を、選ぶ眼力が必要かも!)

『新築ソックリさん』や『新築に近づける』リフォームは、
つまるところ経年劣化&陳腐化し、また、ただの築古になる。
このロジックに縛られない為には、ニッチを突しかない。
(byジェービル師匠の名言・・・耳に痛い!)
具体的には、デザインやコンセプト等の、別次元で勝負するしかない。

おらが村にある、何とかデザイン賞をとった某デザイナーズ物件は、
これすら付ず、0.5+0.5でも、満室まで2年もかかった。
(でもって、3年目で2室も募集中)
渋谷区や港区の都会なら受けるかもしれませんが
田舎じゃ、尖り過ぎはパンピーに受けないという事実・・・

尚、赤ワインの飲み温度は、フランスの常温(13~16度)ですね。
決して日本の常温ではありませんよ。
キャンティなどのライトは、冷やして飲む物です。
お隣のイタリア人が言ってました。

次は、これ(ロス・ヴァスコス)を!http://www.biccamera.com/bicbic/jsp/w/catalog/detail.jsp?JAN_CODE=7804360111900

No title

リノベで11%とか新築8%とか、あまり細かく考えてないで買っちゃう人が多いんですかね?

利益が出なくても税金対策や将来土地が資産で残るからってお金持ちならいいんでしょうけどねw

Re: No title

佐藤さん

> 同感です。
> 私は新築は利回りが低いのでしませんが、建売アパートは最初の数年をすぎると厳しいですね。

新築はいろいろややこしい条件をクリアしないと難しそうです。
でもやるなら自分で建てたほうがいいですね。

建売アパートは老け込むのが早すぎですw

Re: 私立

地主世代さん

結婚前の大家さんでこの出費の計算していない人がたまにいらっしゃるんです。
家のローン払う話でもないのであまり気にする必要はないのかもしれませんが
大家さんやってて失敗して子供が私立から市立になった人を知ってます。。。

やっぱり頭の片隅にはおいておかないとダメかと。。

Re: No title

Sun Pacinoさん

不動産投資ってやっぱりレバ効かせてなんぼって見方もありますが、見極めだけはとても大切ですね。。
無茶なレバ効かせて業者のいいカモになってる人が最近増えているので結構、気にしてますw。

ランキングの件、
これは仕方ないです。。(だって必殺さんおもしろいですもんw)

ついでにワタクシのも押していただいているそうでありがとうございます。。♪
ワタクシもSun Pacinoさんのポチもコツコツ押させていただいてますw。

Re: 思っていた

アッキーさん

> しかし・・・新築には、新築にはプレミアが乗っているモノが多い。
> (同僚に新築物件のみに、引っ越し続けるヤツがいました。)
> 新築プレミア価格(+5千円~1万円)っていつか剥げる・・・
> (新築時は、長く住んでくれそうな方を、選ぶ眼力が必要かも!)

そうですね。。結局ここに行きつきますね。。
新築も計画的に保有してないとすぐ家賃の乖離が出来ちゃうからここの計算はとくに重要です。。

> 尚、赤ワインの飲み温度は、フランスの常温(13~16度)ですね。
> 決して日本の常温ではありませんよ。
> キャンティなどのライトは、冷やして飲む物です。
> お隣のイタリア人が言ってました。
>
> 次は、これ(ロス・ヴァスコス)を!http://www.biccamera.com/bicbic/jsp/w/catalog/detail.jsp?JAN_CODE=7804360111900

これいいですね。。。(ごくり)
でもこれってお高いんじゃないですか?ww

Re: No title

すがさん

> リノベで11%とか新築8%とか、あまり細かく考えてないで買っちゃう人が多いんですかね?
> 利益が出なくても税金対策や将来土地が資産で残るからってお金持ちならいいんでしょうけどねw

こういうのをフルローン組の方が買おうとするのでちょっと気を揉んじゃいますw。
見てて正直おっかないです。。(飛んだらどうすんの。。。と)

こういう人結婚前に気が付いてくれればいいのですが。。。

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