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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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政略結婚。。。

こんにちは。

今日で5日続いたノルディックウオーキング。。(やれば出来るんですww)

自分では確実に効果ありと体感出来てるんですが、、どうも数字で表れません。。(むしろ増えてる気がしますw)。。このままいくと来週くらいからお弁当の中身、、白米から五穀米に変更されそうです・・・。


そんな中、昨日は、夕方より準帝都である豊島区の某所、ジェービルさんこと岡元さん主催のリノベ内覧会に出撃してきました。


ワタクシ、実はまだ岡元さんの物件をあまり見たことがありません。

業界の大御所のリノベテクニックを見ずしてカリスマブロガーを名乗るなんざ1億年早過ぎます。。

え?オオカミって岡元さんの物件見たことないの?(プ」なんてことになってはここまで築き上げたワタクシのブロガーキャリアにも悪影響です。

てことでカリスマブロガーとしての既成事実を作るべく夕刻迫るJR某駅に立つオオカミでした。。(ま、早い話が地元の駅なんですけどねw)


しかし、平日の17時なんかに地元駅をフラフラしてると誰が見てるかわかりません。

ましてこの時間、うちの娘の帰宅時間とも重なる危険な時間帯。普段遅くまで仕事と称して遅い帰宅なワタクシとしてはこんな時間にここでロックオンされるわけにはいきません。(過去に同じシチュエーションで娘に見つかり「あれ?パパ。。リストラされちゃったの?(子供って残酷ですw)」と言われた暗い過去を持つワタクシです)


ここは変装するしかありませんw。

ドンキで買った目出し帽を装着し集合場所の駅の改札に向かいます。


しかし顔を隠しても体型は隠せません。。
先乗りで到着してたアッキーさんに背後から飛び蹴りされました。。。(「よう!オオカミ!そんなカッコしててもすぐわかるんじゃんw」)


えーっと。。。


今度から着ぐるみで変装することにします。。。

マリモの化け物
これなら絶対わかんないんじゃんw



さて、参加メンバーが揃ったところで早速現地に移動です。

現地は閑静な住宅街の奥にあります。歩くこと徒歩10分。。

最初の物件は築古レジの一室のリノベですがまず驚いたのは築古のレジの外観。。確かに築40年くらいのレジなのですが、、エントランスは南欧風にアレンジされていて咲き乱れる植物のマイナスイオンがピチピチと蒼白いオーラを醸し出してます。。(この辺の表現力の無さがワタクシの欠点でもありますw)

建物はそれなりにくたびれているのは間違いないのですがなんでしょう。。「なーに言ってんのw。ここからまだ20年くらいはガンガン稼いじゃうよー」ってこの物件が語りかけてきますww。

そうなんです。共用部も相当手が入っているんです。この物件。。

いつも言ってることですが賃貸の案内で肝なのはここです。

賃貸の案内でここがダメだと案内されたお客さん。。「・・・さて、次の物件に期待しよう。。」って顔をします。(すぐ顔に出るからわかるんですw)

「なんかここいいんじゃない?」って感じでエントランスを通り抜けるのとそうじゃない時の差ってすごい差なんです。

案内する仲介もバカじゃないのでこの辺は敏感に察知します。

この物件、案内してもお客さんからモテないから次からはここ案内するの辞めちゃおっと」なんて思われちゃうとそれだけでかなりの打撃です。

仲介さんってカネにならない物件には極端に冷たくなる傾向があります。(だから昨日話したADに走っちゃうんです)


「案内無しに成約無し」 ←ここ重要です。。


さて、
今回のリノベですがハプテックさんという賃貸リノベをやってる会社がプロデュースしているそうです。
(そういや、このリノベ屋さんうちの会社のマンションのすぐ上の部屋のリノベやってたそうです。)


部屋に入ってまず思ったのはナチュラルリノベのお手本の様な仕上げ。。

アースミュージックアンドエコロジーの服とか買ってる女性客ならここ一発で成約しちゃうんじゃないでしょうか。。。

写真を撮っていなかったので文字だけで表現しますが全体的につや消しの白で統一された落ち着いた部屋にオンオフのキッチン。キッチンのガスコンロはワタクシ、あまり見たことがないモダンなコンロが付いてます。

床はお約束の無垢板仕上げ。。(やっぱり無垢っていいですね)
無垢って湿気とかでバンバン跳ねちゃうのでどうかと思いますがやっぱり冬暖かくて夏は涼しいですからマイナスを充分に補えます。。(普通のフローリング仕上げじゃここまでお客さんのポジティブ評価は得られません。。)

賃貸用なので細かいところはそれほど手を加えていないように見えなくもないですが賃貸で貸す部屋ならここまでリノベしておけば相場の家賃より高く貸しても怒られることはありません。

母ウッチーさんのエンジェル荘の時も思いましたが昨今のリノベ技術。。

昔の「リフォーム」とは全く別物の世界です。。

最近の大家さんは相当勉強してますから築古物件の最大のウィークポイントである水周り対策も最初から考慮している人が多いです。岡元さんも相当鍛えられているのでリノベの段階でそこの部分はしっかり潰してます。(ホント、こういう大家さんが当たり前になってきてるんですね)

他の参加者さんからは細かいところで指摘をされてはいましたが、賃貸ってのは一番最初の見た目でほぼ決まってしまうもの。貸してからトラブル起こすのも困りますがまずは工事完了後、日にちを空けずにとっとと入居させてしまうに限ります。

これって案外、住んでから「これって不便よねー」と思われてもそれは入居者さんがそれに合わせてくれる(合わせないと更に不便なので我慢しちゃう)ものです。

不便でもそれ以上に得られるものが大きいと多少の不便さは目をつぶる傾向があるんです。

そのくらいこのリノベ、競争力があります。これなら同じ広さのライバル物件より高く貸してもすぐ借り手が決まっちゃうでしょう。


でもあれです。。岡元さん。。

これだけの部屋が作れるならいっそ区分レジの買い取り再販事業やっても儲かるんじゃないですか?www
ここだけの話、プロの再販業者ってここまでのノウハウ持ってませんよww

いやー。。いいもの見せていただきました。。


さて、お次は本物件から歩くこと数分。。(本日の内覧会は2か所のワイド版です)


約3m私道の奥に建ってる築浅の戸建

道路接道の関係で隣の家とくっついた長屋形式の家なのですがこの家。。

なんとホームエレベータの付いた3階建てです。。。。

内装も相当グレードの高そうな建材使ってますしクロスなんかもうまく使ったらこのままでもいけそうです。(3階にはいかにもシェアハウス向きな原宿のアドバンで売ってそうなイタリア製のシャワー設備が付いてましたww)

まさか岡元さんが正規の相場なんかで物件を仕込むはずもないので(ww)相当安く仕入れていると思うのですがこの物件、、建売じゃなくオーダーで建てていそうな外観です。

木造ですがおそらく坪100万は掛かってる気がします。。

場所も場所なのでいくら接道が弱い立地といっても土地値も高い場所。

まともに接道してたら築年数を考慮してもオオカミ査定で5800万ってところです。。(瑕疵担保免責・公簿売買・現状渡し)

この物件。
もともと多世帯住宅なので売り出すにしてもお客さんを選ぶ物件。。

接道関係と建物の使い勝手を考えるとそう簡単に売れる物件でもないしもしかしたら安く変える可能性もあるんじゃないかと。。

どうも岡元さんの心にはすでにこの物件の完成系の絵が描かれていたんでしょう。。(やっぱりこの人、只者じゃありません)

この物件資料が回ってきた時、部屋の間取りを見て「これってシェアハウスに向いてるじゃーんw」って思ったに違いありません。。(計算上7部屋出来そうですw)

ましてドミナント政策の総本山みたいな岡元さんから見たら自分の他の物件からも近くシェアハウスで難しいと言われる管理リスクも取れると踏んだのでしょう。。

しかしなんでこんな都合よく物件の近所にこんなお宝物件が出てくるんでしょう。。(ムカつきますw)

建物的に若干問題もありシェアハウス経営としての融資も難しそうに見える本物件。。融資付けにも当初苦労したそうですが、気持ちが入っている関係でそこの問題も楽々クリアしちゃいました。(やっぱりムカつきますww
)

これを例の「ネコ付きシェアハウス」にするそうです。

実はワタクシ、この物件をいくらで買ったか聞きたかったのですがなんか買った金額聞いたらまたムカつきそうなので我慢して聞きませんでしたがこれをネコ付きシェアハウスで運営したら利回りも訳のわからない数値を叩き出すでしょう。。

大家さんでここまで出来る人って・・・刺したくなりますww。。

常にやるべきことを漏らさずやってるとこういう美味しい話が飛び込んで来るんでしょうね。。

そんな羨ましいって気分を引きずりながら今度は場所を変えての懇親会です。昨日も11時にはお弁当を早弁しちゃってる都合上、空腹も限界です。(動いてるもの、なんでも食いたくなっちゃうオオカミですw)


どのくらい飲んで食ったか覚えていませんが・・・ワタクシ、本当に幸せですた。。。(飲んで食った分は今朝もちゃんと歩きましたからご心配なくww)

あ、そうそう。。
懇親会であの夜銀さんも参加されてました。
これで伝説の「夜銀バー」にも今後参加できそうです。。

今回も思いましたが不動産経営では自分で出来ることは自分で考えて最小限の投資で最大限の効果をあげるという作業は出来るだけたくさん出来た方がいいですね。

このノウハウがあるかないかで10年後くらいに大きい差が出ちゃうんじゃないかと。。


やはり大家さんってのは投資じゃなくて経営なんだなと思う一日でした。
(たまにはきれいにまとめてみました。。。)


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岡元家にオオカミ娘を嫁に出す作戦発動なんじゃんw

COMMENT

強みの造り方

オチがまともな分タイトルが・・・^^;

無垢床で猫シェアハウスはこれまた挑戦的な。
猫のアレって本当ににおい取れないらしいですね。

ペット共生物件などもちらほら出てきているようですが、周辺への
動物臭発散が半端ない場合もあるらしいですし、そうした点への
対処も含めて色々なノウハウがいりそう・・・

私も是非一度見学したかったです。

政略結婚作戦ですが・・・

岡元さんとこのお子様が娘さんだった、なんてオチがないか心配だったやげです。

まぁそんなことはコッチに置いておいて。


ノル始めて早々に停滞期突入のようですがw

金持ち父さんにも書いてような気がしますが、収入以上に使ってしまうと貧乏になるのと同じで、消費する以上に食べてしまうと「・・・・・・」ですw

・・・まぁ、食べる楽しみすらなくすのは生きていないのと変わらないです。


私、美術鑑賞とかも顔に似合わず好きなのですが、つくづく思うのは

「本物を知っている人が圧倒的に有利」だということ。


結局アウトプットされてくる「作品」ってその人の引き出しの中から生まれますから。

見て、触れて、焼きついたモノだけが自分の中に残る。

ニセモノは幾ら沢山見てもダメですが、玉石混交の世の中で何が珠で何が石なのか見分けながら本物を自分のモノにしていくしかないですね。

・・・ということで勉強会希望です。

No title

岡元さんの物件、私も見たことがありません。見るだけで凄い価値が有りそうですね。益々、大家さんが自分で何ができるのかで大きく差が付きそうです。

そこで、、、、子供のいない私はどうやって政略結婚すればいいのか、、、、。兄弟になる?!アニキ、よろしく!

No title

ジェービルさんは、本当に完璧な方です。

5年ほど前にジェービルさんの物件(ホワイトベース)を見させて頂きましたが、区分所有の再販くらいなら、簡単にできそうなレベルでした。
(当時から)

猫シェアハウス一度、見てみたいです。
東京に行く口実があれば。。。(笑)

Re: 強みの造り方

クロノスさん

> オチがまともな分タイトルが・・・^^;

ブログタイトルと本文が必ずしも一致しないのがワタクシのブログの特徴でもありますw。
(でも岡元さんちに嫁入り計画、、これからが本番です。。w)

> 無垢床で猫シェアハウスはこれまた挑戦的な。
> 猫のアレって本当ににおい取れないらしいですね。

あ、無垢のほうはおそらくペット不可になると思います。
もうひとつのシェアハウス候補の物件はおそらく普通のフローリングになるかと思います。。

この物件のロケーション。。
なんとなく猫飼うと似合いそうな場所です。
近隣にも猫ちゃん多そうです。。

Re: 政略結婚作戦ですが・・・

やげさん

> 岡元さんとこのお子様が娘さんだった、なんてオチがないか心配だったやげです。

ここの部分、、ちゃんと確認しましたww(だってワタクシは不動産屋ですものw)
でも岡元さん、、この話をしたらちょっとうざそうでしたw。(なして?)

ま、あとは若い人にお任せするということで・・・ww


さて、ノルですが、停滞期だなんてこたぁありません。。ちゃんと続いてます。
でも筋肉痛。。半端じゃないですねw。
わけのわからない筋肉が悲鳴をあげはじめているのでちょっと無理してたくさん歩くようにしてます。

さて、勉強会。。
8月もやらなかったのでジェームススキナーあたりにぶつけましょうか?(っていつだよ?)

場所はいつものルノアールで今回はお酒抜きです。(これが旅団クオリティーw)

Re: No title

mukuさん

ホント、岡元さんの物件もそうですが大御所ブロガーさんの物件って力入ってますよw。

そういやまだワタクシ、赤井親分の物件見たことありません。。これも見せて貰わないといけないですね。
(親分、、見てますか?)

> そこで、、、、子供のいない私はどうやって政略結婚すればいいのか、、、、。兄弟になる?!アニキ、よろしく!

なんでも岡元さん、、住込みのお手伝いさんを募集してましたw。
そこから入り込むってのはいかがでしょう。。

ほら、キャンディ・キャンディだって最初は馬番からでしたよwww。
(個人的にはパティーが好きでした・・・)

Re: No title

目指せ!金持ちリーマンさん

> ジェービルさんは、本当に完璧な方です。

あの方はやっぱり違いますね。。
一度買ったものは売りそうもないですが再販能力は大家さん業界随一じゃないかと思います。

> 猫シェアハウス一度、見てみたいです。
> 東京に行く口実があれば。。。(笑)

これからリノベするそうなので秋の遅い時期に内覧があるかと思います。
もしかしたら告知してくれるかもしれないので岡元さんのブログ、要チェックですw。

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