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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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オオカミさん、この物件どう思う?

こんにちは。


昨日のブログ1周年ネタ。。
同時に2つ記事を書いて更新するというのを試してみたのですが、、わざわざ2つにするまでもなくひとつにまとめた方が良かったんじゃないかと反省です。。(あれだと最初に書いた記事が埋没しちゃいますねw)

それでも最初の方の記事にコメントが多かったので皆さん気が付いてくれたようでうれしかったです。。
(ま、どっちかというと2つめの記事を渾身の思いで書いたのでこっちにもたくさんコメント欲しかったという想いもありますけどねw)

さて、
それはそうと、最近「オオカミさん、この物件どう思う?」という相談がたくさん来るようになりました。(こんな相談がひんぱんに来るようになった昨今。。もしかしてワタクシもそろそろカリスマブロガーと名乗ってもよろしゅうございますでしょうか・・・?ドキドキ)

この相談。。
メールで来ることもあれば電話で直接くることもあります。

よく「実際にお会いして相談したい・・・」なんて言われますが、ワタクシ、一応プロ(自称ですw)なのでw物件の資料を見せてもらえばほぼ本能的いいか悪いかくらいなら判断出来ます。そんなことでわざわざお時間と交通費掛けてまでのことは無いと思います。

こうやって物件を検討されてる方にアドバイスする時、ワタクシの判断基準の尺度は「自分で買うとしたらどう考えるか?」です。

当然、買う人ひとりひとりの属性とか投資姿勢なども多種多様なので一概には言えませんがワタクシが判断する時は、その買主さんの属性になりきって判断します。


要は、「自分が買主さんと同じ立場だったらどう判断するか?」ってことです。


賃貸でもそうですが自分で借りる気の起きない物件はそうそう他の人も借りたいとは思いません。
借りたいと思う人の属性になりきって「この物件借りてもいいかな」と思う物件ってまず長期間空室なんてことありません。(注:ここの部分、ちゃんとその場所で合ったニーズのお客さんになりきらないとダメですよw)


言ってみればその地域で多数が借りたいと思うものは埋まらないわけがないということ。。


収益物件もすべてが同じじゃないですが要素は結構似てます。

この物件、自分なら買いますか?どうですか?と自問自答して判断しているのは当然として

これいい物件なんじゃんw」と思った時、果たして自分の判断はホントに正しいのか?

これってどんな方でも一瞬考えちゃうと思います。


当然です。
だって自分がいい物件だと思うのになんですぐに売れないんだろ・・とも考えるからです。

「これだけ安いのって、もしかしたらどこかに落とし穴でもあるんじゃないか・・」

これ結果から言うとワタクシほとんどの物件で「悪いことは言いません。これは買わない方がいいですよ」というアドバイスがほとんどです。(これいいんじゃないですか!と背中を押す確率は15%くらいでしょうか。。)

うちなんて「こんな物件買っちゃダメですよ」って物件はお客さんに出すことなくほぼ闇に葬られますw。

さてさて、、
ワタクシが送られてきた資料を見て判断してるのは大雑把に言えば

・値段の根拠(なんでこの値段で売り出したのか?)
・その物件が賃貸物件として貸しやすいか貸しにくいか?
の2点です。(大雑把すぎ?w)

値段の根拠ですが、その物件の出てきたルートでおおよそわかります。
それでも「ん?なんでこの値段なの?」と思えば謄本見ます。謄本見てわからなければ建物についてとか現地について調べます。他にもいろいろ見るところがあるのですがあれこれ調べてみればなぜこの値段で売り出したのか判明します。

そのあと、この値段設定が妥当なのかどうか判断します。

いつも言ってることですが不動産物件の価格はほとんどのケース、不動産屋が査定して値付けしてるはずです。
(マーケット性とかうんちゃらかんちゃら言って自分が仲介しやすい値段を提示してるもんですw)

この時、不当に安い査定をすると他の仲介さんと媒介価格を巡って「相見積もり状態」になります。

ここで競争に負けてしまうと他に媒介を取られるので業者さんによってはムチャクチャな高値の査定を出してくる所もあるくらいですw。(「あるくらいです。」と控えめに表現している部分、、何卒お察しください。。)

この価格設定で一般媒介なのか専任媒介なのかはたまた専属専任媒介なのか・・・。
これだけでもその時のシガラミというかどうしてそうなったのか判断出来るんです。

これもいつも言ってることですが安くて再販性のある物件はすぐ売れてしまいます。(この再販性というところ、要チェックです)

ただ安いだけの物件というのは再販性が無いので場合によっては極限まで安くなることがありますが再販性がある物件はある程度のところで指値幅が止まってしまいます。

それ以下の指値だと転売業者が買っちゃうからです。


そこまで指値が出来ないという事は転売業者に手が届くところまで価格が下がらないってこと。。

売主にこれ以上価格が下げられないなんらかの理由があるということです。


ということでまず、そんな業者さんたちと同じフィールドで戦ってるということを再認識してください。


そんなところで目の前に出てきた物件情報。。

その物件がどこから届いたか。。これだけでもどんな種別の物件なのか判断出来ます。


・その業者の媒介は専任か一般か?

・図面はどんな図面で届いたか?

・その業者はどんなタイプの業者なのか?

大体この3つくらいを押さえておけばある程度判断できると思います。



次にその物件が貸しやすいか貸しにくいか?の判断。。

これ、簡単に書いてますが実はとても奥が深い話になります。

正直レントロール見たくらいじゃまったく判断なんて出来っこありません。

よく実際に現地賃貸業者を聞き込みしてとか現地を見てうんぬんって話を聞きますがワタクシから言わせていただければその程度でわかるわけありません。(だから最低限、土地勘とかが必要ですって言ってるんですw)


まず最初にワタクシが見るのは賃貸契約の原契約日。(当たり前ですがチラシ図面にはこれ絶対載ってません)

その入居者がいつからここに住んでいてたけじゃなく、途中で賃料の変更とかないか見ます。

似たような間取りで賃料がバラバラって時は要注意です。。


あと、物件が駅から遠い場合、入居者さんが個人で入居しているのか法人で入居しているかなんてのも見ます。(ここの部分若干、某旅団員さんの受け売りですw)

駅から遠い物件で個人が多い場合、ワタクシなら賃貸の募集図面を取り寄せます。
そこに書いてあるAD(広告宣伝費)の金額を要チェック。。。。

ADがすでに1ヶ月とか書いてあったらもうワタクシ、、いつものように警戒レベルを一気に引き上げます。(あくまで関東の物件でのお話ですので他の地域ではその地域の慣習にしたがって判断してください)

売り出すことを前提に急遽満室政策を取ってる可能性大です。(敷礼ゼロってのもある意味満室政策の可能性があります)


正直、すぐ埋まる物件ってのはADなんて言葉は存在しません。
(ADが高いからってすぐ埋まるってのもあるのでご用心です。。。)

ま、ほとんどのケース。。お買い得な中古収益ってのは何かしら問題を抱えてます。
そんな問題ある物件を埋めるにはADやむなしという風潮も無くは無いですが、だからこそ売値を安くして売り出すんです。。

だって、すぐ埋まるような物件なら売主も相当強気で売り出しますもんw。←ここすごく重要です!!




こういう掘り出しもの(ま、もともとそんなの無いんですけど)を見つける時は「今はAD付けないと貸せないけどこうしたらAD無しでもいけるんじゃね?」くらいのスキルが無いとホントは中古物件なんて手を出しちゃダメですよとちょっぴり大きい声で言ってみたいです。


ま、このスキルなんてのもちょっと勉強すればすぐ覚えちゃうのでそんな深刻に考えなくても大丈夫。。
ワタクシのブログの過去記事にそういうことがウジャウジャと書いてあります。最近は必殺大家さんのブログとかでもそういうノウハウを惜しみなく放出してます。こういうブログを毎日見てるだけで相当スキルが高まります。。
(あと、こういう話が週末の大家さん同士の飲み会では夜遅くまで囁かれてます。。こっちも要チェックですw)

こんなスキルが後々の物件の出口戦略にも応用出来るので覚えておいて損はないかと。。


あとは部屋の広さ。。
(ワンルームが供給過多になってるのにワンルーム物件でいくら利回りがいいからって安易に飛びついちゃダメって意味も含まれます)

競合する物件の部屋の広さを調べていくと2年くらい前の賃料相場と今の賃料相場がおそろしいくらいに乖離している地域があります。(この辺は事前に欲しいエリアことくらいは調べておくのが狼旅団ではお約束です)

こういうときに「思ってる売り出し価格より安く物件が出てくる」って事があります。

しかし現状借りている人は数年前に入居しているので賃料は高い時のままの据え置き家賃。。

売値を決める業者さんはここを見て過去の栄光だったときの賃料をそのまま想定賃料にぶち込んでありえない利回りで「この値段でも売れる」と売主を口説きます。

実はこれがお買い得物件に見える物件の正体です。。

いい利回りに見えると大体の素人投資家さんは「お!!これいいじゃん」と判断します。そこから更にいい利回り(この賃料設定で計算しちゃだめだっつーのw)に都合よく計算して12%の利回りが14%なら買うみたいな買い方をします。

積算価格以下で買えば大丈夫なんて言ってる人、最近少なくなりましたがまだまだ過去のフルローン全盛時の書籍でも読んでいるのかそこを根拠に指値する人もいますが全てがそれでOKってわけじゃありません。

収益物件は貸して収益を出さないといけないのでここの計算を適当にやってるとあっという間に負け組みです。


仲介さんでここの部分を検証して「それでもお買い得ですよ」なんて言う正直者の業者さんなんてワタクシ、見たことがありませんw。(そんなこと言ってたら売るのも無くなっちゃいます)


ただ問題なのはいつも言ってることで、「売主さんサイドの仲介さん」と「買主さんサイドの仲介さん」の立場の違いです。。

当たり前ですが売主さんサイドの仲介さんは「売主さんが得するよう」に仕事を進めます。(買う主さん側はこれが逆に作用します)


売主と買主じゃ売値が相反するのは当たり前です。。(売主は高く売りたいだろうし、買主は安く買いたいだろうし。。。)


ここのせめぎ合いの部分でどっちの言い分が妥当かをジャッジするのが本来の相談の答えになります。


で、この物件買っても負けないそうも無いかな・・と判断すれば「これ買ってもいいんじゃないですか」と答えるでしょうし、どう見ても負け組み確定と判断すれば「これは買っちゃダメです」と答えます。

ま、そんな白黒ハッキリしている物件なんてそうないので「ここはこうするといいんじゃないか」とか「これはこういう風に言うといいですよ」あたりを囁き戦術(ノムサン戦術)でアドバイス。。。

ワタクシが相談されていつも答えてるのはこんな部分です。
(第三者的に見てこの物件ってどうなのよ?ってところを調べたりするのがある意味ワタクシの趣味の領域ってやつですw。。)

あと注意事項ですが、
この相談、、ワタクシ趣味で答えてるので多少自己流のアレンジが加わりますw。最終的な判断はご自身ってことでお願いします。(金取ったりしませんw)

忙しい時はなかなかすぐにお答えできませんがそんなことで困ったことがあれば「あ、オオカミに聞けばいいや」くらいにアタマに置いていてくれればと思います。

そういう相談、、割りとウエルカムです。。(一度使ってみたかったフレーズですが・・・なんか怖い予感がするので文字の加工は一切ナシですw)


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・・・危険な香りのする今日のネタなんじゃんw

COMMENT

No title

相談はうえるかめですか。
今度相談しますね。

相談料は、あのふりかけでいいですか?

こういう相談は割と・・・

香ばしさも手伝って「ウェルダン」と読んでしまったやげです。

中までコンガリ。よく焼けてます・・・。


私、車と飲食店でしたら少し相談に乗れます・・・。

まぁ実績なんて「親に翻弄されるくらい」アヤフヤなんですけどね(汗)


どんな分野にせよ、こういうプロファイリングできる能力って必要ですね。

様々な立場でモノゴトを立体的に考えられる訓練をしないと的確に答えられないし、その答えがご本人に納得して貰えるかも未知ですが。

何かの本にありましたが、特に日本人は誰かに断定して貰うのが好きなんだそうです。(汗)

・・・ああ、それで「流行」とか「占い」が好きなのかも。

ただ、投資家なり事業主なりの肩書きを持つ人は「人の意見は聞いても盲目的に従ってはならない」感性は必要ですね。

だからって言うこと聞いてくれない人も大そう困りますけどね。(大汗)

No title

あ~だこ~だとコメント考えてましたが、FBで飲んでいるのを発見したので、ちとばからしくなりました。ww

近隣に借り上げ上限15万クラスの企業がゴロゴロしてる場所で、賃料低額、AD、築浅高級アパートに負け、個人比率多いとなると、負のオーラ出まくりって感じです。

自分の今の立場じゃなく、借りる人の気持ちをず~~~と考えるだけで、物件の良し悪しを見る一つの手法になると思うんですけどね。

狼さんも人によってアドバイスの「答え方」を変えていると思いますが、否定されなかったから即、良い物件とか、買わなきゃ損とか思わないほうが良いんじゃないかな、と思います。

本人に気が付かせる「ヒント」がそこかしこに散りばめられいるはずですので、それを自分の腑に落ちるように考えまくる事が大切です。

すべてを人任せ、人の判断に頼ってばかりでは、物件の出会いすら「運」なんですから、「運」×「運」のギャンブルになってしまいます。

しょっく

こんばんは ぶるーまんぱぱ です。まずは ぽちくり しますた。

本日のブログ、すごいです。メモメモしました。
いつも素敵だけど磨きがかかってますね。

でもって、最後の落ちのところで、気づいたんですが、
あの方のブログが全部削除されていました。

しょっく。

結局は

これ、どーーーよ!
大半は、ダメダメ物件だけど、たまーーーにクスンデいるのがあるんですよねー。
それを磨いて、ピカピカにすると、優良物件の出来上がりw
ただし、相当の労力は必要です。(世の中、楽しては稼げないですねw)

まっ、運よく物件買えた人がいうようなことじゃないか~

ソウダンщ(゜д゜щ)カモォォォォン

今回、メモるべき項目てんこ盛りですね。“〆(゚_゚*)フムフム

私はまだまだわかっていないですが、この2年位色々経験した
結果幾つか分かってきた部分もあってちょっと嬉しかったり。^^

再販性→見所がよくわからない(ダメダメ)
貸し易さ→現地賃貸業者に聞くべき物件とそうでないものがある
相場下落率→間取り・広さと賃料坪単価のグラフも作っておくとなお良し

あ、でも銀行さんから紹介された物件なら再販性は良いでしょうか?
もしくはどんな難アリなら自分で解決できるかを把握する方が重要かな・・・

もしかして、最近、会ったあの人の事ですか?

 鳥です。

 クリックしました。

 もしかして、最近、会ったあの人の事ですか?

 その人、不動産の時価は、積算だと、思っていましたが・・・。

 

Re: No title

Jさん

今頃レスしれここ読んでいただけるか・・・w

相談はウエルカムですww。

> 相談料は、あのふりかけでいいですか?

え?相談料ですか?
そんなの無くても大丈夫です。

でも人生相談は無理ですww。

Re: こういう相談は割と・・・

やげさん

ワタクシが今回なかなかレス出来なかった原因もひとつがこのコメントです。。
(どうやって絡んだらいいのかww)


ま、端的にレスすればあれです。。

ここじゃなんですから一度ちゃんと席を設けるのでそこでサシで話しましょう。。
(そっちのほうが早いですw)

Re: No title

ぼ~やさん

コメント返す前にぼ~やさんと電話で話しちゃったのでここのコメント・・・なんかちょっと遅すぎたレスです。。。

> 自分の今の立場じゃなく、借りる人の気持ちをず~~~と考えるだけで、物件の良し悪しを見る一つの手法になると思うんですけどね。

最近、これすごく思います。
借りる人あっての賃貸経営。。自己満足を押し付けてもお客さんはついてきません。
ましてこういう物件を売りに出す心理。。ちょっとした業者さんよりタチが悪い気がします。。

> 狼さんも人によってアドバイスの「答え方」を変えていると思いますが、否定されなかったから即、良い物件とか、買わなきゃ損とか思わないほうが良いんじゃないかな、と思います。

ワタクシのアドバイス、、ホント人によって変わってきます。(同じ答えなんてそうそうありませんw)
わかっていただけるひとにはわかってもらえますがすべての人が理解してくれるとも思ってません。

この投資の世界に飛び込んでくるなら最低限の知識だけは持ち合わせてくださいねと声を大きくしてこれからも言い続けようかと思ってます。

Re: しょっく

ぶるーまんぱぱさん

かもじゅうさん。。
いつの間にかいなくなっちゃいましたね。。

でも大丈夫。。
しょぼくれんメルマガで復活してます。。

てかワタクシのところにしょぼくれんメルマガが届かないのはなぜ?

登録してるのに。。。w

Re: 結局は

ワンワンさん

> これ、どーーーよ!
> 大半は、ダメダメ物件だけど、たまーーーにクスンデいるのがあるんですよねー。
> それを磨いて、ピカピカにすると、優良物件の出来上がりw

そそ、、これです。。
磨けば光るってのがわかるとこの不動産の世界、負けなしですw。

世にこういう人ばかりがもっと増えてくれればへなちょこな業者が滅亡するんですけどね。。w

Re: ソウダンщ(゜д゜щ)カモォォォォン

クロノスさん

クロノスさんのコメント奥が深すぎですww。


> 再販性→見所がよくわからない(ダメダメ)

貸しやすさってのはすでに新築やってるのでおいおいわかると思いますが再販性ってのはまだあまり教えていませんでしたね。。
今度のお茶会のテーマにしましょう。。(で、いつやるのよw)

> あ、でも銀行さんから紹介された物件なら再販性は良いでしょうか?
> もしくはどんな難アリなら自分で解決できるかを把握する方が重要かな・・・

これケースバイケースです。
収益物件として完成されたものは再販性が低いですが実需で出てきたものは割と再販性高いです。
やっぱり多少難あり物件であるほうが再販性は高いですよ。(豆知識)

Re: もしかして、最近、会ったあの人の事ですか?

鳥さん

最近、鳥さんが元の元気な姿に戻っていくのを見てうれしいオオカミです。。

>  もしかして、最近、会ったあの人の事ですか?
>  その人、不動産の時価は、積算だと、思っていましたが・・・。

これ、だれかを引き合いにだしたわけじゃないので実在する人はいません。。
気のせいだと思います。。

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