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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
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物件を安く買う方法。。。

こんにちは。

昨日はkkenjiさんの新築セミナーに出かけてきました。
本当ならその模様を、今日のネタにしたかったのですが、不覚にも昼寝が長すぎて今からでは予定更新時間の18時には間に合いません。。(ひらたく言えばまったく書いていません)

と言うことで明日更新予定の記事で本日は更新させていただきます。


さて、
よくセミナーではお題にしている「物件を安く買う方法」。。(今日も姑息なアクセスアップの為にキャッチーなお題目作戦ですw)


今日はこの話を不動産屋チックに語ろうかと思います。


不動産投資には一部の現金をたんまりと持ってる人以外は金融機関(狼旅団では銀行、信金等のことを指してます)の融資を受けての作業になると思いますが、やっぱり気になるのはその融資事情。。

ブログの世界ではこの融資事情を良く知るものがモテるという法則があるようですがそもそもこの融資を受けるのは様々な条件をクリアーしての話です。

個人の属性だったり持ってるの共担具合だったりいろいろあると思いますが金融機関の目線に嵌ればこの融資もそれほど怖いものではありません。

しかし、そういう条件を軽くクリアしている方が多いと言われる昨今。(不動産投資ってのをメジャーな投資に押し上げてしまった人って誰なんでしょうねw)

いわゆるサラリーマン大家さんの出現によって競争相手も増えてしまい、昔は素人なんて足を踏み入れることが出来ないような競売の世界にまでドカドカ素人さんが参入して来ました。

当然、そうなれば競争ですから競売でさえありえない高値で入札され物件は売れていきます。

今まで競売市場でメシ食ってた業者さんの行き場が無くなり業者さんはブツ上げと称してエンドの物件を転売用に仕入れようと情報の上流に網を張り獲物が流れてくるのを待ってますが、それより高値で買ってくれそうな素人さんも手ぐすね引いて待ち受けていますのでそこでもままならない状況です。

このようにプレーヤーが恐ろしいくらい増えてしまっている現状では相当運が良くないと安値の物件は買えないし、ましてこの売り物件が不足している状況ではリノベ技術などを併せ持つセミプロみたいな投資家(業者さん含む)しか手が出せなくなってます。

こんな中でも、仲介業者は物件出さないと食えませんからどう考えても「こりゃねーだろw」って物件でも売り出します。

結局、新規に物件を探してる人はこれだけ探しても自分に嵌る物件がないので段々と欲しいレベルのハードルを下げ始めます。

その物件がどう考えても負けない物件(まず損しない物件ってのが大切です)ならいいですが変に利回りとか積算価格を重視して肝心な部分に目が行かず余計に「こりゃねーだろw」って物件に手を出してる人が最近多いように感じます。

え?なんで感じるかって?

わかるんですよ。そういうの。
レインズの成約事例見てると「これはねーだろw」って物件が一ヶ月もしないうちに売れてるんですw。

もちろんそこには成約価格も載ってますからいつ、いくらで買ったかもわかります。
マイソクの雛形見ればおおよそどこの業者が元付けだったかもわかりますから「この業者も悪党だなw」とそこまで判断できるという寸法です。

いっそ謄本でも上げてどんな人が買ったか調べてみようという衝動にも駆られなくもないですがワタクシ、そこまで鬼じゃありませんw。

しかし、こんな経験ありませんか?
新しい物件を買ったらやたらと不動産業者から「物件買いませんか?」って電話が増えた気がする(しかもその業者名聞いたことないってヤツ)。。。

これ業者が謄本上げて電話して来ているんです。
「こんな物件買っちゃうようなおバカさんだからこんな物件も買うっていうんじゃねーのw」って感じです。

え?そんな電話来たことないって?

おめでとうございます。それはいい物件を買ってる証拠です。物件出してくれた仲介さんに感謝ですw。

仲介業ってその買った人の住んでるところと所在物件の位置関係、融資を受けた金融機関などを謄本で見ればその物件を買った方の物件も好みなんて簡単に推測します。

しかも物件情報は想定利回りとしてマイソクに掲載されてますからその買った人の利回りとか登記簿の乙欄見てどのくらい融資を受けれる余力があるかまでわかるものなんです。。

このネタ。。
実は次回の富山セミナー(わくわくさん協賛w)の時に話そうと思ってるネタなのでまだ全ては書けませんが業者さんでやってるところはこの作戦よくやってます。

推測するには相当経験積んでないと出来ないですが推測なんて出来なくてもちょっとやり方を覚えたらそんなに難しいことではありません。

こんなこと書くとワタクシの立場も怪しくなるのであまり書けませんがワタクシがレインズ上で売った物件。。基本的に成約情報を掲載させま〇んw。(掲載拒否なんてしなくても言い方ひとつでどうにでも出来ます。

相場感が他業者に読まれるのもシャクですし、成約情報を載せてこちらにはデメリットばかりでなんの得もありません。変に買っていただいたお客さんの個人情報が晒されても迷惑だし余程いい条件で買えた場合以外はいつもこの作戦です。(相手が大手の業者さんだとそんなのダメって言われる事もありますけどw)

さて、物件を安く買う方法。。
答えを先に言ってしまうとこれは「運」です。(ここまで引っ張っておきながらこんなオチです)

キャッシュをタプタプ持ってる人には三顧の礼で業者さんが優良物件を持ってきてくれますが(業者さんからカモ視されてる人は優良とは言えないかもしれませんw)融資条件付けて買う人がほとんどですからそういう人はホント、運次第です。

ワタクシのセミナーを聞いてくれた人にはお話しましたが、その情報がどこから飛んできてどうして自分のところに回って来たかがわかればその物件が高いのか安いのかわかると思います。

仲介さんには元付けと客付けという種別がありますが客付け側から回ってきた際、その情報の出どころを見れば物件の目利きなんて出来なくてもおおよそ判断出来ます。(こいつ俺様にクズ物件持ってきやがったな・・・と。)

仲介さんから物件が回ってきた時に、すでに他の人の目に触れていてそっちで先行して融資の打診なんて始められてしまってればそれだけでこっちで買えない可能性が高まります。それを知らずに「こりゃいい物件だ」なんてそこから金融機関に持ち込んでいる最中に「この物件はもう決まってしまいました」なんてことよくあります。

この物件が自分の所に回ってくるタイミング。。
情報元の業者さんの特性を見てればほぼ断定的にその物件がお買い得なのか否かってのはわかります。

その流れを見てると自分がどのレベルの情報が回ってくるかなんてのもわかるようになります。

そこでどう考えても俺様にはいい物件が流れてこねーなー。。とお嘆きのあなた。。
諦める必要はありません。

こんなもの見せ方次第です。
仲介さんにどのように自分を見せるかで出てくる物件は変わるんです。

かと言っても「俺様の資産は100億」とか言うと見破られちゃうのでそういうところで大風呂敷を広げてはいけません。

俺って決断力は誰にも負けねーよ。。って方向で風呂敷広げてください。

使い方はこんな感じです。

物件紹介される

どう考えても欲しい物件じゃない

それでもこう言います

この物件、買い付け入れてみようかなー ←ここポイントです

「仲介さんはこの買い付け入れてみようかなー」ってところにとても敏感に反応します。
この言葉に「お!」って思うんです。

この言葉を使うタイミングですが仲介さんが物件のセールスポイントを語り出した時です。
相手はこの辺でお客さんの出方を見てます。そこでこの言葉をぶつけるとなぜか決断の早い人だと勘違いします。

これだけでも相当出てくる物件が変わるはずです。

ということで、
「物件を安く買う方法」
最初の作戦はこうやって仲介業者を味方につける作戦の初歩の初歩を書いてみました。

これシリーズ。
時々書きたいと思います。

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ホントは昨日の赤井親分ネタ書きたかったんじゃんw











COMMENT

昨日はお疲れ様でした

建設費⇔土地活用・不動産投資⇔建設費の kkenji1さんのミニミニセミナー。
あれでミニミニなんだから、本当のセミナーなら、脳味噌蕩けて全部流れ出す。(ひぇー)
でも新築はいいな~

懇親会の赤井親分ネタは危険です(笑)

はじめまして

いつも楽しく読ませて頂いております。宜しくお願いします。

富山セミナー

 富山セミナー、楽しみにしています♪

正しい自分の膨らまし方

決断が早い(&そんなにいい加減ではない)という所を
上手く見せる為には、買ってみる気があるそぶりと、実
際にすぐ物件見に行くフットワークとがあればまずは及
第、といった感じでしょうか?

私のように平日絶対ムリな人には難易度高いです。^^;
その前にもっと目を磨かないとですが・・・

ただ、昨日自分の与信枠をそれとなく知る方法を伺う
ことができたので、今度試してみたいと思います。

ソレが把握できていれば、結構自信を持って決断も下
せると思うので・・・

No title

運を待つのは実力なんでしょう。

良い物件に巡り合えた時に余力がないのも運です。

取り立てて能力がない身、マイナス要素の除外が精一杯ですから、総合的に良い物を根気よく待つ&見つけるしか能がありません。

運と言えば、不動産投資に出会った年齢や、時期、手持資金や自由に動ける家族構成や理解、これらも、運を引き寄せる重要な要素たりえると思います。

焦らず、欲をかきすぎず、諦めず、これが出だしが大切であると言う事と共に、初めてみないと理解できない、と言う難しさでもあります。

昼寝のつもりがもう夜ねw

・・・最近朝晩の風がすっかり秋めいたと感じるやげです。


「いい物件を手に入れるのは運」

まさしく「う○ちネタには困らない」狼さんならではのウンチクDEATH。

・・・北風にもめげずコメントを続けたいと思います・・・。


マイソクチラシでもある程度「ピン!」と来るでしょうが、現地調査して謄本徹底的に調べて色々やっても「ハズレ」を引く確率を限りなくゼロに近づける行為だとは思いますが、現実ゼロにはならないモノです。

適正価格のモノを安く買うには情報を上流で掴むか、業者や売主が重大かつ気付き辛い勘違いをしているか、余程の事情が隠されているかのどれかじゃないかと思います。

でも決断するのは不動産屋さんじゃなくってオーナー自身です。

腹を括っている人じゃないと素人大家さんができない理由はこの辺にあるんじゃないかと思います。

・・・でも不思議なことに成功する大家さんは「運も味方につける何か」をも持っていると聞きます。

徹底的に下調べしてリスクを最小限にする努力を忘れないだけじゃなく、何か周りが協力したくなるモノがあるのかもしれません。

Re: 昨日はお疲れ様でした

ワンワンさん

先日はお疲れ様でした。

土曜日のワンワンさんのお話、、メチャメチャウケマシタ。。。

また今度飲みたいです。

> 懇親会の赤井親分ネタは危険です(笑)
本日のブログに親分登場予定です。。。←怖いもの知らず?

Re: はじめまして

コロべエさん

こんにちは。

いつも読んでいただいてありがとうございます。

月並みですが今後とも宜しくお願いします。

Re: 富山セミナー

わくわくリッチさん

>  富山セミナー、楽しみにしています♪

えぇ!!
このコメント、、ホントにわくわくさんですか?(いつもとノリが全然違うのでゴーストコメンテーターかとw)

富山では大暴れする予定ですので宜しくお願いします。。

Re: 正しい自分の膨らまし方

クロノスさん

なにか自分の判断になる目安を持ってる人はやっぱり強いです。
(てかこの記事のコメ少なかったので心配しちゃってますw)

慣れればそんなに大変なことじゃないですからクロノスさんならもう大丈夫じゃないかと思ってますがw。

Re: No title

ぼ~やさん

運も実力のうちとは良く言ったものです。

こういう人ってそういう時ズバッと来ますねw。

> 運と言えば、不動産投資に出会った年齢や、時期、手持資金や自由に動ける家族構成や理解、これらも、運を引き寄せる重要な要素たりえると思います。
> 焦らず、欲をかきすぎず、諦めず、これが出だしが大切であると言う事と共に、初めてみないと理解できない、と言う難しさでもあります。

ここの部分ってホント難しいです。

ワタクシもここの部分もっと勉強しないとダメですね。。
ホント毎日勉強です。。。

Re: 昼寝のつもりがもう夜ねw

やげさん

> 「いい物件を手に入れるのは運」
> まさしく「う○ちネタには困らない」狼さんならではのウンチクDEATH。

・・・昨日今日、、どうりで涼しくなったと思ったらこんなこと書いてたんですねw。

しかし、このオチで落とすとこのブログも寒いものがあります。
(苦情のメールが来なかっただけ儲けものですw)

No title

ウン○ネタだけには、激しく反応してしまいます。
仙台四郎がついているので、きっと『うん』はついているはずです。
さあ物件買うぞ!!

Re: No title

Jさん

最近、仙台四郎様を飾るようになってからというもの、、モテてます。ワタクシ。。

「これで彼女が出来すたー!!」とかのご利益もあるんでしょうか?仙台四郎。。。


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