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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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「逃げの買い付け」と「攻めの買い付け」

こんにちは。

まずは業務連絡です。。
明日のお茶会の開催場所が急遽変更になりました。
詳細はこちらのブログ記事の52番目のコメントに書いておきました。。
宜しくお願いします。

さて、
昨日は、全賃フェアに出撃してきました。

半日場内を見て回りましたが、、、うーん、、内容についての感想はノーコメントでお願いします。。。
(ブースに近づくとワッと出展者の人が寄ってきて業者名刺くれくれとうるさ過ぎてゆっくり見ることが出来ませんでした。。キャッチセールスじゃないんだからw)

そんな中、会場で「あれ?狼さんじゃないですか?」と声をかけてくれた方や「あ、オオカミじゃんww」と背後からとび蹴り入れていただいた方、、、ありがとうございました。。

今回、「声掛けてくれたらあげます」と言って持参した狼旅団オリジナルチョコ。。
会場だけじゃなく駅でも関西大家の会の方にまで見つかりそこでチョコは尽きてしまいました。

しかし、さすがに大家さんが一同に集まるフェアーだけあります。
セミナーも覗きましたがすごい熱気でした。

去年まだブログ書いてないころなんてハシにも棒にも引っ掛からなかったワタクシですがここ1年くらいですっかり認知度もあがりしょぼくれんの上場化に少しくらいは役にたったのかと。。。w


さてと、、、昨日の続きです。。

買付には「攻めの買付け」と「逃げの買付け」ってのがありますよと書きましたがこれについてしつこく書きます。

何が言いたいかというと物件の質でホントに買うべき物件なのかそうじゃないのかって事よくありますよね。
特に困るのはその物件がどういう経緯で自分に物件情報として来たかで物件の質が変わってしまうことがあります。

こういう物件に対して買い付け入れてどうやって戦うかってことです。

例えばこんな物件。。

神奈川県横浜市〇〇区
徒歩12分
木造アパート
4800万円
10部屋中6部屋入居、4部屋空室
平成元年築
想定利回り14%

なんて物件があったとします。

このケース。。
まずネット系不動産屋が賃料をいじくり倒して想定賃料を上げている可能性があります。
また駅から12分という微妙な立地。
仲介さんからは「融資もほぼフルローン(金利はノンバンク並ですけどw)」通りますなんて言われてるとしましょう。

仲介に案内されて部屋のコンデションも良好。

ただしこの物件はレインズに6ヶ月前からこの金額で売り出されてます。
この状態で指値は効かないという場面ですんなり買付入れるかというと・・・ワタクシは微妙です。。

いつもブログで書いてることですがこの条件がとても好条件であればそもそもレインズには載りませんw。
仮に専属専任とか専任などの媒介だからレインズに登録してるんですよなんて場合とか地場仲介が「あなただけ特別です」なんて話なら別ですがこのケース、、何かウラがあるとみて間違いありません。


この利回りが14%じゃなく30%あったとしてもネット系業者がチラシ図面で物件紹介してきたらそれも同じです。。何かウラがあるんじゃないかと疑わないとダメです。

その利回りでも引き合いがないから自分のところに回ってきたんじゃねーのw」と疑うのが吉。。。

ここで今日の格言です。
「こりゃお買い得なんじゃん」って物件はネット上では絶対に出回りません。。(ここも試験に出ますw)

しかしその物件。
自分の家から近いとかそうでなくても土地勘があるからここなら賃貸付けられる自信があるという場合は別です。
自分にとってその物件が「他者には無いアドバンテージ」があればやっぱりお宝物件になるかもしれません。。(ここも線引きが相当難しいです)


そんなことで「これってもしかしたらお宝物件かも。。」と判断したとしましょう。

ここでの買いつけ。どうやって出しますか?

昨日書いた話で買付けってのは法的には撤回出来るけど道義的には難しいんですよと書きました。
仲介さんは買付け入れて撤回するにはそれなりに理由付けがないとガン詰めしてくる可能性があります。。

そこであとで撤回出来るように「条件つきの買付けを入れたらいいですよ」とも書きました。
でも受け取る側の性格によっては「こんな条件がごちゃごちゃ書かれた買付け、、めんどくさいじゃんw」ってことも起きます。

しかし条件を付けておかないとあとで噴出してくる誰も手を出さなかった理由がわかった時に買付を撤回するのが難しくなります。

だって半年も売れなかった物件です。
こういうときはいろいろ条件付けていつでも撤退出来る様な買付けを入れておくほうが後々、遺恨を残しません。

こんな買付けが「逃げの買付け」です。

「なんか良さそうな物件だけど半年も売れなかったのだからちょっと疑ってます。だから買付け入れるけどこれとこの条件が合致しなかったら買いません」
と先にきちんと意思表示しておけば客付け仲介さんも売主も「それじゃ仕方ないね」で済む可能性があります。(それでも「テメーふざけんな!!」と切れる売主や仲介さんも居なくは無いですがww)

こういう当事者の性格を読んで深入りしないように、、、でもこの条件が満たされるならお宝物件だから買ってしまおうなんてときに有効なやり方です。。


さて、次に「攻めの買付け」です。

攻めるということはこの時点で「絶対にこの物件買ってやる!!」って感じになっちゃってると思います。


そうなるとこの物件。ライバルの出現の可能性もあります。(いい物件は人を呼びますw)


売主の性格がわかっていればいろいろ手を打てますが放っておいても売れる物件と言うケースではスピード感と売主に「こいつなら売ってもいいかな・・」と思わせる必要があります。

そんな雰囲気がバリバリと伝わる買付け。。。

ワタクシならまずフォントの文字を気持ち大きくしますw。
(特に「買付証明書」という文字は特にデカくします)

指値しても構いませんがこれは仲介さんに詳細にヒアリングしてライバルの有無や過去に買付け入れて断られた金額なんて情報を細かく収集します。(適当な仲介だとここを端折りますw)

買付金額欄も気持ち大きいフォントを使用。。

さてここからが肝心な部分です。
絶対に買うんだという気持ちはわかりますが売主に「こいつ買う買うって言ってるけどカネは大丈夫なの?」と思わせては一番に買付け入れて後順位に回されてしまう可能性があります。

ということで、ここでも買付条件欄を使います。

「逃げの買付け」の時は〇〇の条件が満たされた場合的な比較的消極的な条文を入れますが、「攻めの買付け」の時は引き渡した後の条件を書いておくと相手には「この人は最初から保有する前提でモノを言ってる」と思ってくれることが多いです。

例えば、
引渡し後の瑕疵担保は3カ月とするとか
公共料金の精算は引渡し後清算とするとか
決済時に地位継承書類を共同で作成する
など(ここの部分は物件によって変わるのでこれが100%良いというわけじゃありません)

「こんなの重要事項説明の備考欄にでも書いておきゃいいじゃん」なんてしょうも無いことを書いておくんです。

それと売主にとって気になるのは「決済日はいつなの?」ってこと。。

これも条件欄に「お引渡し希望日は〇月〇日とします」(この日付が出来るだけ早い日付にするのがコツです)なんて書くのもいいです。相手は「この人は相当買う前提で考えているな」と勝手に判断してくれます。

しかし、、今どき収益物件をオールキャッシュで買うってことはあまりありません。
当然融資を付けると思いますのでどうしても付いて回るのが「融資特約」。。。

売買条件欄にはこの条文、、「逃げ系」だろうが「攻め系」だろうが入れなくてはいけません。。

こういうとき、もちろん融資特約は条件に入れても構いません。


ただ売主に伝わるように仲介さん通じてこう言ってください。

今回は銀行融資を使うので売買契約書に融資特約を付けないと銀行側は本審査に上げられないので付けてくれと言われてます。まったく銀行ってのは杓子定規ですよねーw」。。。と。

あ、ここは書面に残してはダメですw。(言った言わないくらいの曖昧さがちょうどいいですw)

このセリフの「今回は」という部分、、文字でいうとフォントの大きさは他の文字の倍くらいの勢いで言ってください。(でもさりげなく・・・ですよw)

ワタクシのところではいつもお客さんのことをこんな風に言ってしまうのでどなたも「高属性のお客さん」だと勝手に誤解してくれてますww。(うそも方便って言うでしょw)

当然、こういう駆け引きはタイミングもあるのでどのタイミングで有利なカードを切るかってセンスは仲介さんとの相性もあるのでよくよく考えてやってください。センスない仲介さんだとここの部分をキレイに見逃しますw。。


この駆け引きは物件によってまったくストーリーが変わってしまうのでこれだけが方法ではありません。
他にもいろいろなやり方があるのですがここはご自身の社会経験がモノをいいます。

サラリーマン大家さんのアドバンテージはこういう駆け引きの場面に本業を通じて慣れていることです。


こんないろいろなシチュエーションでの駆け引きなんかもこれから機会があれば書いていこうかと思います。。



さて、本日はこちらをパクってみようかと。。。




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ぶひっ!ぶひっ!


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おサルはぶひぶひ言わないんじゃんw

COMMENT

えーと・・・

昨日は全チン出撃オツカレ様でした。

あいにく今回は気の利いたコメント(←ギリギリのビーンボール?)が思いつかなかったので、
ヒジョーに不本意ながら自主規制しておきます。


で、次回は (自主規制) にトツゲキでしょうか?





ところで、話は全然変わりますが、
新しい記事書く時にカテゴリ分けしていかないと、
「未分類」がどんどん増えてって
カテゴリ分けなんて一生終わらないんじゃん?
と思うのはワタクシだけ?

No title

私、チョコもらえませんでした。

Re: えーと・・・

Oz...さん

> あいにく今回は気の利いたコメント(←ギリギリのビーンボール?)が思いつかなかったので、
> ヒジョーに不本意ながら自主規制しておきます。

いえ、、別に無理にコメントひねり出さなくても大丈夫ですから。。。w
沈黙はカネなりって言うじゃないですかw。

> ところで、話は全然変わりますが、
> 新しい記事書く時にカテゴリ分けしていかないと、
> 「未分類」がどんどん増えてって
> カテゴリ分けなんて一生終わらないんじゃん?
> と思うのはワタクシだけ?

いや各方面から最近言われてますが、、
ゴミ屋敷を片付ける気持ちってたぶんこんな感じなんでしょうね。。
10話分手を付けて放置プレイになっちゃいましたww。

Re: No title

赤井さん

> 私、チョコもらえませんでした。

え?エスカレーターですれ違った時に後追いしていた黄金様に赤井さんの分も一緒に渡したつもりなのですが。。。(黄金さん、、、まさか2つとも食っちまったんでしょうか。。。?ww)

今度キットカットの狼旅団バージョンを計画中です。。
完成したあかつきには是が非で。。

後からとび蹴り・・・

あれ?スーモを後ろから、とび蹴りして倒すじゃなかったの?
カメラ構えて待っていたのに・・・
(デマで走らせた駅前のショットも撮りそびれた・・・最高のシーンなのに)
ぶひっ!ぶひっ!

朝、起きたら、どうやって帰ったか覚えていない・・・

来年は、講師をしないと・・・でも、1コマ50分!
3コマ通しのスペシャルコースにしないと、シャベリ足りませんね!

No title

チロルチョコをいただきました関西大家の会メンバーの図越です。チョコおいしかったです。ありがとうございました!!!

No title

良い記事です。

熊本の方々の期待度も倍増したかもしれませんね~


DECOチョコ。黄金さんに2個って言うのは、「娘さんにもどうぞ」って取られたの知れません。それとも、最近の隣り合わせ2戸決済のお祝いかな。

オリジナルキットカットって消え物にしてはちょっと高価ですよね。
どうせならクリアファイル[太字とか[太字]ボールペン]なんかが良いなって思いました。

シリアルナンバー入れてとか、漫画「本気」みたいに草書の文字は特別なんて贅沢は言わないので是非。

大胆さと繊細さと

最近逃げの記事ばかり書いているやげです。

「攻め」の方の買付書ってどうやって書くんだろう、ってずっと思ってました。(まぁ書く日が来るかは判りませんが)

でも実際書き慣れない私なんかは緊張しますね、きっと。

「書いちゃったよ、オレ」みたいな。

ヤフオクに入札したような感じなんでしょうか?(最近離れちゃって感覚鈍くなりましたが・・・。)

細かく調べると違いは色々ありますが、気に入ったモノに迷わず入札する感覚と深追いはせず、次のいいものを探す根気強さを持つことはにているかもしれません。

でもいずれにせよ仲介さんとグリップしていないと読み間違えますね(汗)

こんばんは

こんばんは ぶるーまんぱぱ です。まずは ぽちくり しますた。

「逃げの買い付け」の意味がわかりますた。

>今回は銀行融資を使うので売買契約書に融資特約を付けないと銀行側は本審査に
>上げられないので付けてくれと言われてます。
>まったく銀行ってのは杓子定規ですよねーw

素敵なフレーズありがとうございます。
メモメモしました。

次は格言を活かしたい


格言です。「こりゃお買い得なんじゃん」って物件はネット上では絶対に出回りません。。(ここも試験に出ますw)

この格言、東京の狼さん単独セミナーでも拝聴しましたが、初めての1棟アパートを購入直後でございました。(泣)

お題目のとおり、不動産ジャパンで登場したのが昨年7月。一度、消えて潜水艦のごとく現れたのが今年の2月でした。

半年間の間があったことを認識していたので、そこそこ値引きをお願いし、田舎ですが一応都内多摩エリアの引き直し家賃ベースで13.5%ぐらいの表面で満足してました。

もっと努力しないとダメですね。。。

逃げの買付と攻めの買付、勉強になります。

Re: 後からとび蹴り・・・

アッキーさん

> あれ?スーモを後ろから、とび蹴りして倒すじゃなかったの?
> カメラ構えて待っていたのに・・・

あの巨大な緑のやつホント後ろからいきたくなりましたww。
(その後のことを考えると実行に移せなかった気の弱いオオカミですw)

> 来年は、講師をしないと・・・でも、1コマ50分!
> 3コマ通しのスペシャルコースにしないと、シャベリ足りませんね!

あれって1コマ50分なんですか?
それじゃ全然物足りませんね。。

来年はブース出してそこで一方的にしゃべり続けるってやってみようかなw。
来年までブログ書いてる保証もありませんが・・・w

Re: No title

図越さん

> チロルチョコをいただきました関西大家の会メンバーの図越です。チョコおいしかったです。ありがとうございました!!!

まさかあんな所で声かけていただけるとは思って無かったです。。
あの後、ゴンさんの分も渡しておけば良かったと後悔するオオカミですw。

今度は東京で飲みましょう。ここだけの話、上野にいい店があるんですよ。。。。

Re: No title

ぼ~やさん

ぼ~やさんに良い記事って言われるために書いてるようなものですからそう言われるとなんだかうれしいです。。

> DECOチョコ。黄金さんに2個って言うのは、「娘さんにもどうぞ」って取られたの知れません。それとも、最近の隣り合わせ2戸決済のお祝いかな。

幸いやげさんと赤井さんちが近そうなので今度なにか持っていってもらおうかと思ってます。
(やげさんが赤井さんに嫌われていなければw)


> オリジナルキットカットって消え物にしてはちょっと高価ですよね。
> どうせならクリアファイル[太字とか[太字]ボールペン]なんかが良いなって思いました。
> シリアルナンバー入れてとか、漫画「本気」みたいに草書の文字は特別なんて贅沢は言わないので是非。

この太字はおねだりと受け取ってよろしゅうございますか?w
FBでも話題になりつつありますが現在、狼旅団地下ファクトリーにて狼旅団マウスパッドの試作が始まってます。

やげさんにも帽子を作ってもらってますが狼旅団の団員は皆さん頭がデカイのでw量産化は厳しいかと。。。

Re: 大胆さと繊細さと

やげさん

> 「攻め」の方の買付書ってどうやって書くんだろう、ってずっと思ってました。(まぁ書く日が来るかは判りませんが)
> でも実際書き慣れない私なんかは緊張しますね、きっと。

そのうち洗練されてきて「おい!これにハンコ押しといて」と秘書に頼む時代がやってくると思います。

その時は見捨てないでくださいww。


Re: こんばんは

ぶるーまんぱぱさん

> >今回は銀行融資を使うので売買契約書に融資特約を付けないと銀行側は本審査に
> >上げられないので付けてくれと言われてます。
> >まったく銀行ってのは杓子定規ですよねーw
>
> 素敵なフレーズありがとうございます。
> メモメモしました。

これ宅建の試験には出ませんが狼旅団検定には頻繁に出題されてます。(過去5回出題)

時々。ここ試験に出ますよというところ、、復習しておいてくださいw。


Re: 次は格言を活かしたい

横ちゃんさん

> お題目のとおり、不動産ジャパンで登場したのが昨年7月。一度、消えて潜水艦のごとく現れたのが今年の2月でした。
> 半年間の間があったことを認識していたので、そこそこ値引きをお願いし、田舎ですが一応都内多摩エリアの引き直し家賃ベースで13.5%ぐらいの表面で満足してました。

いやいや、、ここのクダリとっても重要ですよ。。
こういう潜水艦のように浮いたり沈んだりする物件。。
売主の心の中を読み取れそうですw。

こういう変化を定点観測してゲット出来ればもう洗練された大家さんです。

他者には無いアドバンテージ

 鳥です。

 クリック

 他者には無いアドバンテージ

 ありますね。


 市外の業者さんからは、現地を見てないけど、

  お買い得なら、買ってね?

 というのは、たまに、ありますね。

Re: 他者には無いアドバンテージ

鳥さん

現地は見てないけど買ってねってwww。

仲介は普通そういうことは言わないんですけどねw。


場所はいいですよとかいう仲介さん、、要注意です。。

No title

こんにちは。オオカミ様

賃貸住宅フェアにて、NORIさんと、ま◯だ様とご一緒していた名古屋大家塾塾長のひろです。

初対面にもかかわらず、貴重なチロルチョコレートを頂きありがとうございました。

大変美味しかったです♪

またお会いできることを願っております。

どうぞよろしくお願いします。

Re: No title

ひろ@大家塾塾長さん

先日はいきなり無造作にチョコ渡してしまい大変失礼しました。。

名古屋セミナーの件、お聞きしてますがさすがにもうエネルギーが残っていません。。。

次回、新ネタを仕込んだ際にはぜがひで行かせていただきますので何卒よろしくお願いいたします。。


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