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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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買い付け。。。

こんにちは。

本日は全賃フェアーです。

現在時刻11時30分。。。
これから出かけるので慌ただしく書いてます。

さて、そんな出かける間際に仙台セミナーでお会いした方から着信あり。。
買い付けについての相談でした。

こういう相談はワタクシ大歓迎です。わからないことは何でも聞いていただけたらと思います。

そういや東京のセミナーでもちょっとお話しましたがこの買い付けの話。。
ちゃんとお話しますと言っておきながら何もブログで触れていませんでした。。すみません。

買い付け証明書と正式には言いますがご存知の通り法的拘束力はありません。
買い付け入れて「やっぱりやーめた」ってのは物理的には可能です。

しかし道義的には問題ありです。
買い付けを入れてしまうと停止条件でもない限り売主や仲介は契約履行に向けて動き出してしまいます。
そこでストップ掛けられると仲介の立場はハシゴを外された鳶みたいなモノ。。。

立場が元付けなら売主さんに何とでも言えますからいいのですが客付けの立場だともう大変ww。
元付け業者からは電話でガンガン詰められますw。

仲介の立場から言わせていただくと買い付け入れてそれを飛ばすお客さんなんざ次から買い付けを受けるどころか物件すら出しません。

ひどい人になると融資の裏づけすら全くない状態で買い付け入れてくる方や物件も見ないで買い付け入れて物件見るなり「こんなのいらねーよ」なんて言うツワモノさんもいらっしゃいます。

前に母ウッチーさんからもセミナーで質問が出ましたが「買い付け入れたいけどつい入れるかやめるか躊躇するなんて時、どうやったらいいの?」なんて質問がありました。

よくある話ですが、買い付け入れないと物件の押さえは効きませんからどうしても買い付けいれなきゃと焦ってしまいます。しかしそう簡単に買い付け入れていいものか・・。この葛藤って大家さんなら大概の人がご経験しているはずです。

セミナーではそういう時「条件つきの買い付け入れるといいですよ」と解答しました。

買い付け金額の下のところにいろいろ買い付け条件を入れるのが普通のやり方ですがここに「諸条件相談の上」と書いておくだけで万が一「この物件買いたくないなー」と思った時に効果を発揮します。

さらに細かく
本物件内覧の上とか
詳細資料を拝見の上とか
〇〇をご提示いただいた上
など
いつでも逃げれるように買付を入れておくと買わなくても業者もあまり怒らないし売主も納得してくれるケースが多いです。

大切なのは「買い付け入れるけどこうこうこういう時はこの買い付け撤回するけど大丈夫?」とあらかじめ意思表示をしておくことです。これをやっておくのとやらないのではこの物件の買い付け撤回した時とかでも各方面に遺恨を残しませんw。

ここで格言です。
「不動産の世界ではネガティブは情報は先に出す」(はい。ここ試験に出ます)
先にこういう話をしておかないとあとで「そんな話聞いてないよ」ってことが起こります。

買い付けなどの場面でもここは注意していただきたところです。

買う方はこういう条件つけて万が一に備えておけばいいのですが問題なのは売主が買い付けに対してどんなリアクションをするかです。

あまり条件が多い買い付けは下手すると売主が「なんだかこいつの買い付け面倒だな」と思われてしまっては元も子もありません。(ファンド屋さんが良く出す買付にはそれはそれは鬼のように買い付け条件が付いてますw)


さて、この買い付けでのケース。。

素人売主(非業者)であればあるほど買い付けの順番を気にする方が多いです。
この手の売主さんには買い付けの順番がモノを言いますので欲しいと思ったら即買い付け入れないと「買い付けの順番を守ります」とか言われてせっかくこっちは融資が通ってるのに変な「融資特約付き買い付け」の結果待ちなんてことになります。

これがプロ売主(宅建業者)だと逆です。
一番早く高く買ってくれる人が優先です。。(買い付けの順位なんてまったく関係ないといっても過言じゃありません)

この買い付けでの駆け引き。。
毎度のことですがこれって完全に神経戦ですw。

売主さんの性格
仲介業者の情報調査能力
買主さんの判断
他の買主さんの動静

などいろいろなファクターの中でうまく立ち回り時に指値を入れることが可能か判断するという様々な人間模様が展開されます。

非業者の売主さんでも時としてお金が先に付いた順なんて人もいるしホントその時々でコロコロと変わります。
こういう変化を敏感に感じ取れる仲介なら頼りになりますがうっかり指値入りの買い付け入れて売主から突っぱねられたなんて話。。よくあります。

買い付けには「逃げの買い付け」と「攻めの買い付け」というものがあります。

明日はこのあたりの話をしようかと思ってます。

今日はもう出かける時間なのでこの話、狼旅団ブログ初めての続編記事になります。。




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COMMENT

責めの買付け

もとい 攻めの買付け
融資枠たっぷりで、いつでも決済可能だよー
でもね~
安くならんとナ~
ありそうな話ですが、困った(任売)売主には効果ありだろうけど(笑)

そんな話ができるような買い主になりたい!!

No title

いつも参考になります。
逃げと攻めの買付、明日が楽しみです。

ところで、融資の裏付けのレベルについて、
諸経費も捻出できない人がフルローン前提の買付とかは怒られそうですが、
どこら辺まで考慮すれば、嫌われない範囲なのか感触を教えていただきたく…

No title

「逃げのコメント」と「攻めのコメント」ってあるんでしょうか?

職人さんを仕分けしたら面白そうです。

一位じゃないと駄目なんですか~~~!!

通販型収益販売の方達のとりあえず買付ってキライです。

土曜の夜11時に電話概況&同時FAXで買付入れろって言われて、
「お前の経験で、良い物件ってどれだけわかるねん。ただ、買いたい人がいっぱいいて、ローンが通りやすそうな物件情報が出て、他者、他営業マン含めて早いもの勝ちだから、稼げるかなんかは関係ないだろ。もう見込みリストから外せ」、リーマンショック前のつまらん物件です。

前に売主&物元関西。根付け間違えのレインズ物件買い上がりのお話がありましたね。

狼さんが常々言うとおり、良い不動産屋さんと、購入者の信頼関係がないと、こんな買い方は出来そうにないです。

クリ○ティとは、そこまでの信頼関係及び、優先リストに入っている関係ではありませんでした。



No title

こんばんわです。

買付未経験の大家です^^

「融資特約付き買い付け」って、どういう感じで仲介業者さんは見ているのでしょうか?

自分としては、最悪の場合を想定して、この条件は付けたい気がするのですが・・・。

当初予め根回しをしてかなりの「好条件」で融資が可能な状態だった場合、話が進んでいながら、土壇場で借入予定の金融機関がダメだったために、進めるなら別金融機関の高金利で借りないといけなくなったら、出来ればとりあえずキャンセルにしたい気がするのですが。
(調査結果で判明した「事実」から金融機関が躊躇する程度の物件は、買い入れを見直したい気も少しあるからですが・・・。)


こういう条件付き買付は、結構嫌われるものでしょうか?
嫌われるベスト○の条件など、教えて頂けますと有難いです^^;)
ファンドが付ける条件って、どういうものがあるのかも、非常に興味がありますでの、よろしくお願い致します。

買い付けの技

今日は勉強になりました。
その手があったか、というか私が経験不足しているだけですね。
前に一度だけ、買い付け飛ばしたことがあり、トラウマで買い付けに恐怖心があります。
いい話ありがとうございます。

こんばんは

こんばんは ぶるーまんぱぱ です。まずは ぽちくり しますた。

>「逃げの買い付け」

買い付けで逃げてtたら買えないと思うんですが、
続編くわしくお願いします。

田舎モノ

モーターショー気分でゼンチンフェア行ったらコテンパンだった感じのやげです。

入場料タダというのは魅力なのですが、会場のキレイなお姉さん含めて有象無象の営業攻撃が得意な

「百鬼夜行の群れ」に武器も持たずに飛び込んでしまった感じでしたw

私としては有名ブロガーさんやコメント師の方々と初顔合わせできたのが一番の収穫になりましたw

あの「会場の空気」の中で呼吸できる胆力を養って次回参加したいと思います(汗)

No title

セミナーで勉強したことの復習ですね。
買付いれて試したいのですが、物件がなーい。

Re: 責めの買付け

ワンワンさん

> もとい 攻めの買付け
> 融資枠たっぷりで、いつでも決済可能だよー
> でもね~
> 安くならんとナ~
> ありそうな話ですが、困った(任売)売主には効果ありだろうけど(笑)
>
> そんな話ができるような買い主になりたい!!

・・・こういう事しれッと言う人、羨ましいです。。
金はあるんだけどねーとか言ってるの聞いてムカつきましたww。

Re: No title

なおさん

> ところで、融資の裏付けのレベルについて、
> 諸経費も捻出できない人がフルローン前提の買付とかは怒られそうですが、
> どこら辺まで考慮すれば、嫌われない範囲なのか感触を教えていただきたく…

フルローンで行くにせよ自己資金がいくらあって他に保有物件がこうだとかなんて話が聞こえてくると仲介ってなんとなく安心します。

そんな感触を得ていると銀行にも無理やり押し込んじゃおうかなとか悪い企みをし始めるのが仲介さんじゃないかと。。。w

Re: No title

ぼ〜やさん

> 「逃げのコメント」と「攻めのコメント」ってあるんでしょうか?
> 職人さんを仕分けしたら面白そうです。

ここのコメンテーター陣、、皆さんよりによって超攻撃的布陣です。。。
逃げうつコメント見たことすらないですから線引きすら難しいかと。。。w

> 通販型収益販売の方達のとりあえず買付ってキライです。
> 土曜の夜11時に電話概況&同時FAXで買付入れろって言われて、
> 「お前の経験で、良い物件ってどれだけわかるねん。ただ、買いたい人がいっぱいいて、ローンが通りやすそうな物件情報が出て、他者、他営業マン含めて早いもの勝ちだから、稼げるかなんかは関係ないだろ。もう見込みリストから外せ」、リーマンショック前のつまらん物件です。
> 前に売主&物元関西。根付け間違えのレインズ物件買い上がりのお話がありましたね。
> 狼さんが常々言うとおり、良い不動産屋さんと、購入者の信頼関係がないと、こんな買い方は出来そうにないです。
> クリ○ティとは、そこまでの信頼関係及び、優先リストに入っている関係ではありませんでした。

しかし、あれです。
狼旅団の優先リストに入るとそもそも売れそうな物件がない昨今、、しょぼくれんメルマガとおんなじで発行すらされない状態になってしまってるかとw。

ホント、これ紹介しようかななんて思う物件、、滅多にありません。。。

Re: No title

WHさん

> 「融資特約付き買い付け」って、どういう感じで仲介業者さんは見ているのでしょうか?
> 自分としては、最悪の場合を想定して、この条件は付けたい気がするのですが・・・。

逆に一般のお客さんでこれ付けて来ない方が不気味ですww。
今は事前審査通ってても銀行から本審査通るまでは融資特約消さないでって言われます。

> 当初予め根回しをしてかなりの「好条件」で融資が可能な状態だった場合、話が進んでいながら、土壇場で借入予定の金融機関がダメだったために、進めるなら別金融機関の高金利で借りないといけなくなったら、出来ればとりあえずキャンセルにしたい気がするのですが。

こういう時は契約書に融資予定の金融機関を書いてしまうといいです。(ついでに予定金利なんかもw)
こうすると仲介からノンバンクあっせんされなくなりますよ。

> こういう条件付き買付は、結構嫌われるものでしょうか?

ワタクシは基本的に金融機関で想定されている金利じゃなかったらCF変わっちゃうのでこの時点で契約を白紙解約出来るように文言いれちゃいますw。

借り入れ年数なんかも土壇場で変更してくる銀行もいますのでワタクシは買主さんが金消契約するまで心配してます。ここらへん無責任な仲介さんが未だに多いので困ります。。

Re: 買い付けの技

Bossさん

> 前に一度だけ、買い付け飛ばしたことがあり、トラウマで買い付けに恐怖心があります。

買い付け飛ばすのってホントある意味度胸が付きますww。
慣れてくると最初からこれがダメだったら飛ばしちゃえって方も結構いますよw。

最初にこの条件満たさないと買い付け取り消しますよって態度で行けるところまで行ってしまっても案外大丈夫ですから条件欄にそんなことを書いていただけるといいんじゃないかと思います。


Re: こんばんは

ぶるーまんぱぱさん

> 買い付けで逃げてtたら買えないと思うんですが、
> 続編くわしくお願いします。

あまり積極的に買いたくないけどこの条件満たしたら買ってもいいよ的な買い付けって良くあるんです。
今日も書きましたからご参考になればと思います。

Re: 田舎モノ

やげさん

会場のあの営業攻撃はちょっとワタクシも閉口です。。。
まえはもっとゆっくり見れたんですけどね。。

> 私としては有名ブロガーさんやコメント師の方々と初顔合わせできたのが一番の収穫になりましたw
そうやってどんどん顔売ってるうちに大御所ブロガーとなるわけですw。

やげさん愛されキャラだからそのうち大ブレイクする日がくるんじゃないかと。。。

明日のお茶会はそんな雰囲気だからいきなり酔っ払わないでしゃべり倒してください。。

Re: No title

Jさん

> セミナーで勉強したことの復習ですね。
> 買付いれて試したいのですが、物件がなーい。

無い時はそんなもんですw。
そういう時はシャドウ買い付けですwww。

えぐりこむ様に書くべし書くべし。。。。

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