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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
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こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


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本当に買うべき物件

昨日、某不動産投資情報サイトさんで有名ブロガーさんが物件情報をみて即買い度数を星5つでチェックする企画を見ました。

これって非常に面白い企画だと思います。

しかしながら情報サイトさんの企画ですから有名ブロガーさんも変なことは書けません。ページの都合もあることですし突っ込んだ事もかけないでしょう。どうしても一般論的な当たり障りのない事を書いてしまうと思います。本音と建前はいつも違うものです。恐らく筆者の方ももっと言いたいことがあるんじゃないかと思います。

ワタクシもざっと読みましたが感想はそういうことを考慮したうえでも

「さすが長年不動産投資の世界の荒波に揉まれているだけあって着眼点はするどい」と思います。。

この領域まで達している人にワタクシ共不動産屋の話なんて釈迦に説法。

また公の場でこれだけ発言出来るのですからワタクシなんてきっと足元にも及びません。。。

これから不動産投資を始めるという方ならこの有名ブロガーさんのおっしゃることを考えればいいと思います。
ワタクシ達不動産屋から見ても、基本的ポイントをきちんと押さえていると思います。

ただワタクシ達不動産屋から見るとちょっと物足りないというかもう少し「不動産の怖さ」というものも体感していただければと思い、今日はちょっとプロっぽく更に突っ込んだ事を検証したいと思います。

ということでワタクシ共、不動産屋から見たこの物件の評価を出してみたいと思います。

今回のお題です

物件スペック

所在:東京都大田区
交通:都営浅草線 馬込駅 徒歩10分以内
物件価格:約16500万円
表面利回り:約9.5%
構造:RC
築年:1989年
用途:住居
総戸数:6戸
土地面積:約280㎡
延床面積:約525㎡
道路付け:一方向(5m)

上記物件は記事を見る限り、「架空の物件」だと思いますがためらわず突っ込ませてただきますw。

筆者の有名ブロガーさんは触れていませんでしたがこの物件、とてもオッカナイ事が書かれています。。

それは総戸数:6戸。。。。

総戸数:6戸。。。。
総戸数:6戸。。。。
総戸数:6戸。。。。

・・・ワタクシ達不動産屋はまずここでドン引きします。。(2部屋空いたらメンドクセーな・・とw)

不動産投資に慣れている方ならまずこの賃貸割合は当然悩むんじゃないかと思います。

参考までに延床面積525㎡に対して戸数6戸ということは

525㎡×0.93(レンタブル比を一応入れます)=488㎡(推定賃貸面積)

488㎡÷6(戸)=81.3㎡。

と言うことは一部屋81㎡というちょっと広めの3LDK程度の部屋になります。

ファミリー層でここまで広い部屋でなければという借主のマストな条件からは外れる広さです。

また都内といえ馬込駅周辺でこの床面積は非常にリスクです。おそらく想定坪賃料は7000円~8000円程度。

近隣賃料と比較してロットで月家賃20万円を超えると急速に競争力を無くすエリアがこの都営浅草線沿線
城西地区同様、都内でも屈指の人気の無いエリア。。どうあがいても坪8000円が限界と見ます。このエリアでファミリータイプの賃貸物件をネットで検索する時条件検索のラジオボタンは「20万円以下」で検索する方が大多数でしょう。(20万以上でもいいという方は他のエリアでも検索しますから馬込は希望するエリアから外れてしまう可能性大。)

記事でもこのブロガーさんが触れていますが「本当の家賃がいくらか知るべし」なんです。都内で2億を切る新耐震のレジものは人気が高いのは事実ですが想定と実質の賃料は本当に注意が必要です。

そんな訳でこの物件の実際の想定の賃料を再計算。

1部屋当たりの賃料=196000円×6部屋=1,176,000円/月
年間賃料14,112,000円  売買金額 16000万円だと表面利回り8.8%  ん?あれ?

よくあるんです。想定利回り10%が実際満室にしたら表面で8%の利回りになっちゃいましたというケース。。。

どこの地域で物件を検討されるときでもよく書籍などで「地元の不動産会社に聞き込みましょう」とか「ネットなどで近隣の賃料相場を調べましょう」なんて書かれていますがそれでは全然ダメです。努力が足りません。

ご自身でその地域で実際に借りるつもりで歩いて調べて購入予定の物件が「キメブツ」になるかどうかが判断材料です。それはもう本気で住むつもりで調べることです。

他人や仲介さんは「人気のあるエリアですよ」と無責任に言いますがあれは絶対に信じてはダメです。(都内でも人気の駅でさえ道路一本違うだけで全然違う印象を受け借主はここに決めようかどうしようかと考えます。)

仮にも借金するのは他人や仲介ではなくご自身です。
一番重要な賃貸の金額は他人の意見で決めてはいけません。

蛇足ですが最近住んだことも無ければ土地カンすらない場所の物件を単に高利回りというだけで買ってしまう豪気な方がいらっしゃいます。すごい世の中になったものだとちょっと感心します。

仲介するものとして自分が知らない地域の物件をネットなどで相場を調べただけで「賃貸需要旺盛です」なんて言って売ることは断じて出来ません。。。責任取れませんからw。

本題に戻ります。
浅草線沿線の大田区は5年くらい前からマンデベさんが都内にしては数字上仕込みやすいエリア(あくまで数字上ですw)だったので競って新築マンションの建築ラッシュになったエリア。
すなわち当時土地の仕入れ単価が安かったので安易にデベさんが建てまくったのがこの馬込・西馬込エリアなんです。(荏原は品川区ということもあったし東急大井町線が通っているので辛うじてセーフ)

ただプラスの面が無いわけではありません。最近このエリアに建てられた新築モノはほぼワンルームタイプ(想定上一番収支を高く出しやすいのはワンルームです)でしょうからこういうファミリータイプは競争相手が少ないとも思われます。家賃設定さえ間違わなければ満室運用の夢ではありません。

しかしもうひとつの脅威を忘れてはいけません。。築20年過ぎたRC建物の脅威。。

この部分、持ち主の属性が非常に問われるところです。売るまでどういう管理・修繕をやってきたか。。(登記簿の汚れ具合を見れば想像付くし実際に物件を見ればおおよそ判断できます)

きちんと維持管理が出来ていればおそらくこんな金額で表舞台には出ません。(積算14000万円も出るなら利回りベース8%以下で売りに出るでしょう。この金額を仲介業者が売主に提示したら売主は媒介出さないと思います。)

従ってこのケース、実在すると仮定した場合、転売業者が積算ギリギリの買い付けいれて購入。一旦抱えて大規模修繕(と言う名のお化粧直し)を実施した後、19800万円程度で売りに出るものと思われます。想定される大規模修繕費は1500万円。

エンドのお客さんがこの物件を買って安定的に運用するなら16000万円+1500万円+取得諸経費というところで見ることが出来れば買ってもいいのではないかと思います。(ただし運用利回りはちょっと落ちます)

今回の筆者の有名ブロガーさんがそこまで考慮して星3.5を付けたならこれは賞賛に値します。ブラボーですw。

なのでこの物件、レントロールなんて見る前にまず最初に修繕の履歴をチェックする必要があります。

いつも口酸っぱく書きますが売主は高く売りたいのです。

物件はひとつしかありませんから最大値の売値で買ってくれるお客さんが一人いればいい話。

不動産仲介業者も仲介の媒介を取る際、当然その最大値の売値を提示(実際には媒介欲しさにそれ以上の価格を提示する不届きな業者さんもいますがw)します。まあ見積もりみたいなものですね。
このケース。実際にあるとしたら年間賃料は15200万ということで仲介の媒介を取りたい業者は19000万以上の売り出し価格を提示するはずです。

となると16000万円なんて金額でネットの不動産情報に出るわけがありません。今回の様な物件がネット上の情報で本当に出てきたら真剣に検討してもいいと思います。

ただこういう物件、ネットの情報に登場する以上、絶対と言っていいほど何かありますよ。。。


まず先ほどからお話しているRCの20年以上経過しているというリスク。

売る前に高く売りたいからと大規模修繕してから売ってくれる売主さんもいますが当然対費用効果を考えてます。
(1000万高く売るためにかける修繕費用なんてせいぜい300万円程度です。)

今回の物件の積算評価は14000万円。売買の諸費用(仲介手数料など)を考えるとこの物件が仮に実在すれば修繕も特にやってない賞味期限が切れた物件であるとほぼ断定出来ます。

あとは銀行の融資が付きにくい何か物件特有の理由があるため安い金額で情報がオープンになるということも考慮すべきです。

長くなりましたが結論です。

この物件を不動産屋的見地で見てワタクシがお客さんに勧めるとしたら

・売買金額総費用以外に緊急修繕費用1000万円程度準備出来るか?
・銀行の想定融資額12000万円に対してあと5000万円分の担保か現金を都合つけてまで馬込の物件に興味があるか?(それを言っちゃおしまいでしょと言われればそれまでですがw)
・購入後エクジット戦略を考慮すると次に購入する人は融資期間が短くなるので再度売りに出すのはしんどい時期。最悪、ローン完済まで保有する勇気はあるか?

要は一見価格・利回りも手ごろで融資付き易そうな物件ですが買ってからいろいろ苦労しそうですけど受け入れる覚悟はありますかということです。

中古の収益はそういう様々なリスクが付いてくることがほとんどです。
そういうものが見過ごされて売値に乗っていたという物件にはご注意ください。ホント苦労します。。

だらだらと長文になってしまい申し訳ありませんでした。
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No title

 こんにちは はじめまして けんちゃんから聞きまいりました

すずきと申します 

さすがプロです 参考になります 

改めて 素人コンサルさんとの違いを気づかされました

これからもビシバシお願いいたします

Re: No title

すずき様

コメントのお返事が遅くなり申し訳ありません。。

お褒めの言葉ありがとうございます。

先日、けんちゃんからすずき様の事を伺いました。
ワタクシごときが影を踏んではいけない方だと。。。w

まだブログも試行錯誤しながら書いてます。

今後とも宜しくお願い致します。

※ちなみにすずき様がワタクシのブログの書き込み第一号ですw

お会いする機会がありましたら何か記念品でもと思ったりしてます。。。


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