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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
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こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


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www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
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(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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TSK・CCCターミナル跡地

今朝の日経プラッツの売買情報。

六本木にあるTSK・CCCターミナル跡地。

とうとう買主が決まったようです。

リーマンショック以前はこの物件のやり取りを追っかけていましたが最近はすっかり興味もなくなりどういう経緯で住不が買ったのかわかりませんが・・・この物件はいろいろな意味で寒い思いをしました。。(どう寒かったかはここではとても書けないので割愛します)

後にも先にもこの物件ほど権利関係が複雑なものは見たことがありません。区分所有で増築に次ぐ増築の上短期借地権だの地上権だの面倒な権利がゴチャゴチャくっついているので共担なんて法務局じゃないと取れないボリュームですw。また転貸につぐ転貸で誰が借りているのかもわからずうっかり立ち入るとおっかない人とかち合うわどこから手をつけていいのかさっぱりわからない物件でした。

またこの物件はいろいろな利権もあり介在する方も各方面で非常に多く最近では詐欺事件の舞台にもなり新聞を賑わせていました。(表参道のタグホイヤーのビルもそんな権利関係のややこしい感じでしたがここまではひどくなかったです。。)

といっても六本木ヒルズやミッドタウンのように再開発するような広さの土地ではないので今の時勢を考えると普通に1階から3階くらいまでが店舗、後の上は事務所のような構成のビルにでもなるんじゃないかと思います。(昔はここに高級ホテルを建てる計画もありましたが今ではもう無理でしょう)

今の家賃相場なら坪2000万円くらいでなんとか収支が合いそうな感じですので買値はこのくらいではないかと推定してます。(ちなみに当時の土地値は坪8000万円くらいだった記憶があります)

また本物件は南側に道路を背負ってますので六本木通りの反対側(北側道路を背負ってる物件)と違いそれほどクソ高い建物を建てるのはしんどそうです。住不がやるのですから総合設計が出来ると踏んで買ったのだとは思いますが一体何が出来るのか注目です。

参考までに本物件から少し赤坂寄りにもお寺が持っていた土地を地上げしてシコってしまった物件がありましたがこれも南側道路の上、六本木通りから30m後ろが商業地域で無いため悲惨な日影規制を受けてしまいうまく設計出来ないなんてことになっていました。

六本木にはこの他にもリーマンショック寸前まで横行していた地上げや土地転がしの業者の残骸の土地が数多く存在します。地上げ屋さんも土地転がし屋さんも最後の高値つかみで買ってしまった物件。。

たまにこういう土地の売り話が来ますが今さら坪2000万円と言われても誰も見向きもしません。
またこの様な塩漬けになった土地は登記簿をみると更に訳のわからない状態。どうやったら買えるのかもよくわかりません。

賃貸物件を見ていても西麻布なんてちょっと前は1階部分の賃貸物件がまったく出ていなかったのですが外苑西通り沿いの1階で普通にまさかの募集看板が出てます。
表参道も1階の路面店舗に募集看板が出てますがこれを見ると本当に世の中不景気になっちゃたんだなと思います。


ということで夢破れ、リーマンショック以降六本木もかなり不景気になっています。

これはワタクシ独自の理論、「キャバ嬢指数」でも計算出来ます。(そんなの計算するまでもないという見方も出来ますが・・)

ここをお読みの不動産投資家の方々は日ごろから不動産投資の複雑な計算に慣れていらっしゃるでしょうから説明は不要かと思いますが復習の意味でお聞きいただければと思います。

これは平日の夜20時に六本木駅A1出口付近の「椿屋珈琲店 六本木茶寮」で同伴待ちのキャバ嬢さんの数を定点観測すればわかります。

この待ち時間が長ければ長いほど六本木は不況風に吹かれていると言うことになります。(ホントカヨw)

六本木といったら定番の同伴待ち合わせは「アマンド」じゃないの?と思う方。それは間違いです。(指名数の多いキャバ嬢さんの同伴スポットはアマンドではなくなりました。)

昔は先に男性が何本もタバコを吹かしながら待っていましたが今は女性が待つケースが増えてます。(バブルの頃、同伴で女性を待たすなんでご法度でしたが時代は変わったものです・・・)

この時、先着した女性を観察しているとあちこちにメールしています。
お店では絶対に見ることの出来ない「しかめっ面のくわえタバコ」で必死に来店を催促するメールを男性客に送りつけています。(このメール送信作業には来店催促メールのほかに彼氏にメールする回数が含まれるので係数0.8を掛けて計算しないとダメです)

計算式

平日20時から21時までで店内にいるキャバ嬢さんの数・・・A
各女性の待ち時間・・・V
しかめっ面でメールを送りつけている時間・・・P
その間に無事に同伴に合流した男性客らしき人・・・E

  六本木不況指数=A(3.6V+0.8P)/E

なお上記計算式のメールでの突っ込みはご遠慮ください。突っ込まれても答えようがありませんw。

この他にも東武伊勢崎線と東急東横線の一戸建て世帯に「どれだけ畳があるのか指数」などの計算式もありますがこんなこと公の場で書いたら各方面からどんな非難がくるなかわかりませんので今回は説明できません。すみません。


昨日に引き続き、毎回毎回くだらねーこと書いてんじゃねーよと
お怒りごもっともでございます。。。でも今日は水曜日。
他の業者さんは休みが多くて暇なんです。ご理解いただければ。。。
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