プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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そんなもん来ないですよ。。。

こんにちは。


まずはこれ押してくださいw(直球勝負です)
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心なしいつもよりデカいんじゃんw


本日は真面目に不動産の記事でも書こうかと思います。
(今さら不動産ネタじゃ逆にクリック数が落ちやしないかと心配ではありますがw)

さて、
ワタクシ達不動産屋は仲介手数料でメシを食ってるという話はいつもしていますが、
物件にはお客さんの「ニーズに合う物件」と「ニーズと合わない物件」というものがあります。。

お客さんのニーズに合ってれば何もしなくてもサクッと売れてしまうのですがこのニーズに合わない物件。。
ネット上に載ってしまう以前にこれは業者間でたらい回しにされることが多いです。

しかし業者間で回したところで簡単には決まりません。(だってニーズに合ってないんですから当たり前です)

よくありがちなニーズに合わない物件。。
最近では非住居系ですね。(なかなか銀行融資付かないし)

一般のサラリーマン大家さんでもこの手の物件にチャレンジしてる方もいるらしいですが基本的には融資出ません。
(金融機関に打診しても「これ空室になったらどうすんですか?」と突っ込まれてしまうことが多いですw)

こういう物件、、最近妙に利回りがいいので買える人は買ってしまいます。
最近ワタクシの所に来たこの手の代表的な物件の一例ですが、、、

●大田区 大森駅徒歩5分
利回り11.4%(満室想定ってのがあれですけどw)
平成元年築 RC造 価格6億

●世田谷区 三軒茶屋駅徒歩6分
利回り10.7% (稼働率70%ですけどねw)
昭和63年 RC造 価格4.8億

●千代田区 飯田橋駅 徒歩3分
利回り10.5% (稼働率80%ですが権利関係がややこしいw)
平成2年築 RC造 価格8億

これレジだったら売れないことはないのですが商業テナントのビルだしロットも大きいのでちょっとニーズが合いません。。

しかし都内でこれだけのポテンシャルがある物件なら買える人は買ってしまう、、、なんて物件です。


ワタクシ、基本的に自力仲介出来ない物件にはあまり興味が無いのですがロットが大きいのでなんとかしちゃおうというヨコシマな考えも無いわけじゃありませんw(お金儲けとはそういうものです)

実は仮にお客さんがいなくともこういう物件をアンコ仲介を介さずに売る方法というものが存在するんです。。


この話、いつもセミナーで話「逆手に取る」という話の応用で、エンドのお客さんでも買える方法として話します。

収益物件は不動産屋からの物件紹介で買うというのが王道ではありますが、別のルートを使って買ってる人がいます。
この方法、結構安く買えることがあるのでうちでも良く使います。

さて、どんな方法でしょうか?






希望の方に無料レポートでお送りしますw。

これ押してくださいw
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これ実は押してもポチできないダミーのバナーなんじゃんw







はい。うそですw。


こんな話。わざわざもったいぶる話じゃありませんって。
(姑息なメルアド集めはしないのが狼旅団ですw)


この答え。。実は銀行です。(ドヤ顔でいうことじゃありませんがw)
銀行の担当者も不動産業者経由でちょくちょく物件情報を貰ってます。

懇意な銀行の担当者から「こんな物件があるんですけど買いませんか?えぇ、もちろん融資はワタクシ共の銀行で・・・」なんて話が来た事ありませんか?

不動産融資に精通している銀行の担当者って結構こういう話を握ってます。

銀行からそんな話が来るということは一応、銀行サイドから融資してもいいよと常に思われてる証拠です。
積極的にお話を聞いてみるべし・・です。

銀行経由での物件情報のメリットはわりと物件情報の信頼性が高いということです。
そりゃそうです。不動産屋がわざわざ銀行に持ち込むってのにあいまいな情報では銀行の担当者に舐められてしまいますからw。

この原理。
もともとは不動産業者レベルで銀行に融資打診する時に起こります。
不動産屋はある程度お客さんに物件情報を出す前に懇意にしてる金融機関にそれとなく融資の可能性を打診してます。
「この物件なら融資どのくらい出るのよ?」。。。と


そのときデキる銀行の担当者は「この物件、うちのお客様にご紹介しちゃダメですか?」とも聞いてきます。
(某地銀さんなんてこれだけで融資実績伸ばしてるところもありますw)

銀行自らの顧客です。
顧客のだれが買えて誰が買えないかなんて先刻承知です。
顧客の財務状況は金融機関が一番良く知ってます。

銀行の担当者経由で買主さんを探す。

ワタクシ達仲介にとってはなんとも効率良い方法です。(ただネット上でも誰でも単に見つかるような物件じゃ逆効果です。「んだよーwしょぼい物件持ってくんじゃねーよ!」くらい言われますw)

うちでも「この物件はおいしいけど、ハマるお客さんがいない。。でもいい物件だよなー。おいw」って時、この方法で売ってしまう事があります。

銀行経由で話が来ると普通のお客さんなら迷わず買ってしまいます。だってこの時点で融資は確約されたも同然。
欲しいとか欲しくないとかの以前の話で「銀行の融資付き」の物件ですから・・・買っちゃいますよねw。
(不動産投資家の特徴として物件の良し悪しよりも融資が付くか付かないかを見る方が多いです)

銀行がこの物件ならお金貸しますって言ってるんですから乗っからない方がおかしいってもんですw。

しかしこれにも落とし穴があります。
銀行が融資を付けて売るということは必ずしもお客さん本位で見ていないかもしれないということ。。

融資のノルマの為に比較的担保余力のある地主さんあたりに持ち込まれる可能性がないわけじゃありません。

また、こういう物件をワタクシ達業者が銀行に持ち込むとき正確に収支を出しているとは限りません。(銀行ウケがいいように多少数字をいじるなんてこともやりますよ。。ヒヒヒ、、ご用心)

結局最後はご自身の目利きに掛かってきます。

銀行担当者向けに情報を出すとよほどエゲツナイ銀行でも無い限り仲介にくちばしを突っ込んでくる事はありません。
自力でお客さんが付けられなくても仲介手数料は満額。。これをおいしいと言わずに何がおいしいのかって話ですw。

具体的なノウハウはここを読んでる業者さんのエサになってしまうので省略しますがここをお読みの大家さんでそんな覚えがある方、(覚えがなくてもいいですけど)過去に関わって貰った金融機関の担当者にそれとなく電話してみてください。

やり方は電話で

1.「最近買いたくてもイマイチ買えそうな物件がないんじゃん」
2.「そういや銀行さんでもいい物件の話って来ないの?」→「そんなもん来ないですよ」と言われたら・・・すみません。この話聞かなかった事にしてくださいw(もっと預貯金に励んでくださいw)

そんな前フリしたらここから先が大切です。(ここも試験に出ますよ)

3.「なんかさー、この前買おうと思った物件。。別のお客さんに横取りされたじゃん。いやー困ったよ。。融資も決まってたのに。。。」

いやー困ったいやー困ったいやー困った、、(いやー困ったのリフレイン式三段活用@たろうさん)


銀行とのやり取りはここまでで結構です。(いやー困ったがずっとフレーズとして担当の深層心理に焼きつきますw)


参考までにこの3は仲介業者にも通用します。
(これ聞いて動かない業者なんていませんw)

はい。ここで公式です

【公式】
買い付け入れて買えなかった=他の物件出したら変わりに買ってくれるかもしれない


これだけで「あー、この人、物件買えるんだなー」という熱意を感じてしまう人続出ですww。
(別にホントの話かどうかなんて関係ないんです。こんなの言ったもの勝ちですw)


実際、これが買主さんである人の口癖じゃないとダメなんですね。(これが「狼旅団印@大家さんの大風呂敷営業の公式」ですw)

このフレーズを聞いた日には金融機関も業者もちょっとは本気でいい物件出さないと。。と思ってくれるはずです。



騙されたと思って一度お試しください。(なーに、、たまにこれでうまくいくことがありますよw)


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だから「そんなもん来ないですよ」と言われたらどうすんのなんじゃんw

COMMENT

銀行経由

震災前は結構あったのですが、いまはぱったりと来なくなりましたね。
以前から銀行経由は、融資の出しやすいRCでした。

ニーズって大事ですね

あのフランスのヴァカンスの街・・・ってそりゃニースだったと気付いたやげです。

パリ支局長さんのおサレ写真そろそろ見たいな、っと♪


やまびこ戦法、心理作戦ですね。

イタ電は最悪の結果しかもたらしませんが(大汗)、ムダ電は実はムダじゃないかもしれませんね。

不良債権

  わくわくリッチです。

 過去に銀行さん経由で1つ買いました(他に紹介されたのはクソ物ですw)。

 他の銀行さんからは、その銀行の不良債権化した物件を紹介されましたが、担保評価額で購入すればO.K.ですが、大規模リフォーム必要でパスしました(支店長に「何とかなりませんか?」って言われましたがシロート投資家目線で見るとアウトです)。

 さすがに「賃貸仲介業者目線の銀行員」ってお会いしたことがアリマセン(元メガバンク出身で、今、賃貸仲介で営業してますって人がいたら教えてください。)

 今後もガンバリマス。。。っていうか、銀行さんヨロピク。

 ところで、不動産業社さんや不動産投資家さんの趣味って何でしょうかね?(今度アンケート尾根ギアします<(_ _)> 釣りとかサバゲーとか?)

 ありがとうございます。
それでは、また(^^)/

こんばんは

こんばんは ぶるーまんぱぱ です。まずは ぽちくり しますた。

「銀行さんからの物件紹介」って聞いただけで、なんか富裕層ーーーって感じですね。

私、ご縁がございません。

単に属性が悪いだけって話ですね....


自ら耳打ちw

さっくり流されてしまったらまだそのステージにはない、ということですね。w

随分前に「アパート買うのにどんなもの準備すればよいの?」と物凄く率直
に質問しに行った事があるのですが、その時に自分の確定申告書と物件
の登記簿は銀行さんに渡しました。

今にして思えばそんなんでよく面談の時間割いてもらえたなと・・・^^;

でも特にこれといって営業されたことないですね。
国債買ってとか定期にしてとかそういうのもないです・・・

ターゲット外ってことか?

No title

不動産屋さんが言う
「売れない物件はない。」

実需での価値を見出して
売りにくい物件を売る醍醐味はあるでしょうが

それ以外、
基本、日本では、建物が古いと価値がなくなります。


高温多湿の国で建物の痛みが速い。

土地が少なかったのに、戸建て信仰

法整備、道路事情で
費用がかかっても、長く使え、間取りの変更も可能な
大型物件の整備が全くされていなかった。

んで、戻って
4季のある国で、住宅性能が年々進化している。

オフィスも似た様なもんですね。


こんな中で

更地含みの売買を除き

買主にも責任を持った仲介だけって言うのも

なかなか大変そうです。


そこそこの物件(価格も含めてですが)がある時ですと
銀行経由と言うのも魅力的ですが

実際、というか、ウチの例ですと
残債ベースの紹介案件ばっかりです。

他の上がりを含めれば
まー返せるでしょって物件を購入するのは
ボランティア以外の何物でもありません。

東大阪の市職員じゃないですが
他人の借金を肩代わりする程
人間出来ていないんです。

支店ベースとか、
付き合いありませんが、農協なんかだと
美味しい話が転がってるかもしれませんね。

運営に疲れた&相続後の運営嫌い

売る人がいなければ始まらないんだから

気長に縁があるのを待ちましょう~

買える時期・年齢に限界があるんですけどね。

No title

もう少し早く、この記事を読んでいたら…
先日、銀行さんがいらしたのですが社債等を売りたいみたい?
不動産部門もあるから紹介するとは言っていましたが本当かな。ww
最近2信金にはしごを外されているので、金融機関不信です。

遠征、今から楽しみですv-266

不動産好きな銀行員

狼さん、こんにちは。
この前の売買で立ち会った銀行員さんはまさにその「不動産好きな方」でした!
買主さんも「買えるオーラ」がでまくりでして。。。(本業が忙しいということです)
自分もそっちの方に行けるよう、本業を頑張ります。(って本業は何だ?)

Re: 銀行経由

Jさん

> 震災前は結構あったのですが、いまはぱったりと来なくなりましたね。
> 以前から銀行経由は、融資の出しやすいRCでした。

今は売りたくても売るのもがないですから仕方ないですよね。。
でも大丈夫です。またそんな時代がやってきますよw。

そういやあれだけの地震だったのに仙台市内ってなんともなかったんでしょうか?
今週そのへんも知りたいです。。

Re: ニーズって大事ですね

やげさん

> あのフランスのヴァカンスの街・・・ってそりゃニースだったと気付いたやげです。
> パリ支局長さんのおサレ写真そろそろ見たいな、っと♪

パリ支局長さんの写真、、そろそろたまって来てますので公開したいですね。(ネタが詰まっているのでなかなかチャンスがありませんww)

ていうかなんかコメがおとなしいのはなにか企んでいるからでしょうか。。。気になります。w

Re: 不良債権

わくわくリッチさん

年収●●億円(ここ二桁ですw)のわくわくさんクラスになるとデパートの業販並にしょっちゅうあちこちの金融機関の人間が「これはいかがでしょうか?」と押しかけてくるもんだと思ってました。(さては年収隠してますねw)

ここを税務署の方がチェックしてればいいのにと密かに願ってる狼ですww。


>  ところで、不動産業社さんや不動産投資家さんの趣味って何でしょうかね?(今度アンケート尾根ギアします<(_ _)> 釣りとかサバゲーとか?)

不動産屋の趣味ですか・・・?
難しい質問ですね。。普通の不動産屋ってまず休みがないから趣味になんて走れないですし。。。w

仕事が趣味なんて奇麗事言いませんが、ワタクシは布団干しかな・・。あとは家のお手伝い。。(休みって案外忙しいんですよw)

Re: こんばんは

ぶるーまんぱぱさん

あれです。。あまり富裕層とか関係ないですよ。。
ものわかりのよさそうな人を狙ってますw。

大風呂敷広げてみてください。。きっと向こうから寄ってきます。(ゴキブリホイホイみたいですねw)

Re: 自ら耳打ちw

クロノスさん

> さっくり流されてしまったらまだそのステージにはない、ということですね。w

そんな夢も希望も無いことをwww。

銀行って「あ、この人いけそうだな」と思わないとなかなか面談してくれませんから
大丈夫です。(ダメならもっと冷たいですからw)

Re: No title

ぼ~やさん


不動産は需要と供給のバランスで値段が決まってますし、人はいずれ死んじゃいます。

世代交代が起きますからモノが無くなるということはなかなか無いと思います。

> そこそこの物件(価格も含めてですが)がある時ですと
> 銀行経由と言うのも魅力的ですが
>
> 実際、というか、ウチの例ですと
> 残債ベースの紹介案件ばっかりです。

うーん。。確かに融資のスライド物件はそういうケースが多いですね(ババつかませるつもりですかって感じですw)

自分の守備範囲の物件が出てくるまでじっと耐えるというのも投資スタンスとして必要なのかなとも思います。。

Re: No title

e.r.i. さん

> もう少し早く、この記事を読んでいたら…
> 先日、銀行さんがいらしたのですが社債等を売りたいみたい?
> 不動産部門もあるから紹介するとは言っていましたが本当かな。ww
> 最近2信金にはしごを外されているので、金融機関不信です。

銀行さんなんてたくさんありますからまたそのうちそういう不動産慣れした担当が付きますよ。
そういうときに畳み掛けられるよういまから爪を砥いでお待ちくださいw。


> 遠征、今から楽しみですv-266

遠征先の宿舎が昨日決まったようです。
しなびた温泉旅館じゃなさそうです。。

Re: 不動産好きな銀行員

地主世代さん

> この前の売買で立ち会った銀行員さんはまさにその「不動産好きな方」でした!
> 買主さんも「買えるオーラ」がでまくりでして。。。(本業が忙しいということです)
> 自分もそっちの方に行けるよう、本業を頑張ります。(って本業は何だ?)


ん?地主世代さんって本業なんですか?(決済の時にハンコの照合をペラペラとやる方じゃないかとw)

しかしそういう銀行の担当に当たった買主さんは幸せですね。こういう人が増えてくれると融資ももっと攻撃的になるのですが。。。

融資が付く・・・

銀行さんの外郭団体(銀行のネームを冠する不動産会社)が
紹介する物件は、融資は付きますが、利回りが・・・

なんか回収を図るのが、目的に感じる事も!
(勘ぐり杉?)

Re: 融資が付く・・・

アッキーさん

> 銀行さんの外郭団体(銀行のネームを冠する不動産会社)が
> 紹介する物件は、融資は付きますが、利回りが・・・

これとは別に業者経由の物件を握ってるんですよ。。
もう完全別腹。。。

融資付きやすそうな物件だと目つきが違うから見てると面白いですww

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