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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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しょぼくれんVS狼旅団

こんにちは。


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相変わらずケツに火がついてるじゃんw

先週、今週とブログランキングがエライことになっているので普段のおちゃらけ系記事を封印してわりと真面目な記事を書かなきゃとプレッシャーのかかってる狼です。(赤井親分のご忠告を素直に聞いときゃよかったですw)


さて本日は、
借金進さんの記事。。。

借金進さんとは今年の2月のしょぼくれんセミナーで一緒に講師をやらせていただいた仲です。
その後の懇親会でお話ししましたが、ワタクシが普段から理想としている大家さん像にもっとも近い方。。

借金進さんの大家業に対する考え方ならそう火傷しないだろうなと思う大家さんの一人です。

本業がお忙しいのか、最近更新頻度が落ちてますが書いてる内容はとてもシリアスです。
えぇ、、大家さんって見た目ほど儲からないよと。。。(ま、そんなこと書くとニューカマーが減ってしまう気もしなくはないですが)

この方、CFを高めて物件を買い増していこうというタイプの大家さんではなくひたすら早期返済型の大家さんタイプなのでこういうスタンス、ワタクシも見習いたいです。

今回の記事では「生活保護世帯を入居させる危険性」について書いていらっしゃいます。んー、、なんかやげさんのブログネタのパクリって気がしてきましたが、、まぁいいでしょう。続けます。

最近、高収益な木造アパートなどに多いのですが空室を安易に生活保護者で埋めてしまおうとお考えの方をよく見かけます。

確たるビジョンがあっての話なら納得なのですが、単に「ナマポなら家賃の取りっぱぐれがないから」なんて考えで突っ走る方がいます。確かにそれは間違ってわけでもないですが、生活様式が普通の働いて収入を得ている人とは違うということにあまり目が行っていないんじゃないかと思ってます。


たまにブログでも書いてますが、うちのレジ、、恐ろしく入居審査のハードルを高くしてます。。。
ま、新築で初めてそれなりにデザイナーズ風に作ってますから大家のエゴ丸出しですww。

要するに基本姿勢は「疑わしきはお断り」・・・ってやつです。

入居申込書の必須欄だけじゃなく空欄があったらすべて聞き込みして確認します。
仲介さんにも「こんなところどうでもいいじゃんw」とか言われそうな所でも細かく聞いてます。

入居者本人と面談するわけじゃないのでこの入居申込書でその人の属性をチェックしないといけません。
申込書を端折って空欄で出してきたら基本的に疑います。

不動産屋は基本的に他人のことなんてこれっぽっちも信用してません。(不動産屋の護身術とでも呼んでください。)

空欄があれば何か隠してるんだろうなと思います。また空欄が多いってことはそんなに真剣にこの物件に入居したいって思ってないなと判断してますからこっちもそれほど本気で検討しません。
仲介さんにも最初からそう言ってあるので仲介さんを介してもそんな申込書で申し込んできたらお客さんと仲介さん両方を疑います。(こいつらグルなんじゃないの。。と)

たった12部屋しか貸せませんから面倒なお客さんはイヤです。(これが本音)


しかし、仲介さんはなんだかんだ言って契約取りたいですから申込書を入れたら何が何でも決めようとします。

「お客さんとお会いしましたがとってもいい人っぽいですよ」。。。とよく言ってきます。


間違っても
「このお客さん、、ちょっと心配なんですよ。。。」なんて言う訳がありません。

仲介さんでもこの辺を鋭く見抜く人もいないわけじゃないですがそれじゃ成約しませんから儲かりません。


だから必ずこう言います。







「お客さんとお会いしましたがとってもいい人っぽいですよ」。。。と(大事な事なので2回言いました)

いずれうちのレジもそんな贅沢言ってられないことになるのはわかってますが新築の匂いがするうちはこの信念は曲げませんw。(それが新築の意地ってもんですw)

借金進さんの売却したアパート。。
売却時に入居していた入居者が蒸発してしまい売主である進さんに聞いてきたと思いますがこのケース。

所有権の移転に伴いすべての権利義務は決済の時点で買主が継承しています。虚偽でもない限り常識的に言って買主さんとか仲介さんが売主さんに「どうなってるんだよ!!」なんて言えません。(今回は状況確認のための連絡じゃないかと思います)

買った方はたまったものでは無いですがこういうケース。。なぜか所有者が変わったとき良く起こります。
出来る仲介さんはこういう事まである程度予測してます。単にレントロールを見るだけでなく細かい属性もチェックして買主さんに意見します。

この入居属性のチェック。。
原契約書とか当時の入居申込書を見るとわかるのですが入居年数が長いと売却時までその書類が残っているのは稀です。

そこまできちんと保管してあればわりとその物件を信用してもいいのですが売主さんも知られたくないことは伏せて売ろうとします。重説に書かなくてもいいことで売値が下がらないように時には仲介さんとグルになって仕組んで来る事があるんですね。これを見抜くには相当売買の経験がないと出来ません。

収益物件の売買で必要な書類は建物図面もそうですが入居者属性を確認できる書類の方が比重は高いです。

当時の入居申込書を見るとおおよそその方の属性がわかります。
(登記簿を読みこんで所有者の性格をプロファイルするのと似てますw)

まず勤務先。
入居以来ずっとその会社にいるのか、今は転職しているのか。。
これだけでも相当な情報です。本人の性格から生い立ちまで丸わかりですw。

保証人は誰か?
これも貴重な情報です。
まだ若く両親が健在なのにお兄さんが保証人とか親戚、友人、会社の社長などが保証人だったりしたら要チェック。
ためらいなく質問しないといけない内容です。
(書けばまだたくさん見抜くところがあるのですがキリが無いので割愛します。)


この生活保護のケース。。
大体、身寄りがありません。(あっても扶養義務者がいないから生活保護なんですw)
このリスクは相当なものです。何かあればすべて大家さんに飛んできます。

進さんも書いていますが、働いていないからこその生活保護。
ずっと家にいるだろうし移動手段の車も持ってません(持っていないはずです)

あと精神障害タイプの生活保護。。うーん、、考えただけでお腹が痛くなりました。。
発作的に家に火を付けちゃうかもしれません。

何かしら事情があって働けないのですからなんで働けないのか。。ここは要確認の箇所です。(ここは試験に出ますよ)

このあたりのリスクまで考えてナマポアパートを計画するなら全然問題ありません。多分儲かりますw
(ワタクシは根性なしなので絶対出来ないですけど。。。)

収益物件ってのは働ける人でさえ面倒なのが入ってくる訳ですから出来るだけ厄介なのは入れるべきではありません。
しかしずっと空室にしていては本末転倒です。
空室状態が続けばどこかで勝負を賭けることになります。。

ま、出来る事ならそんな事は物件を買う前にやるべきことなんじゃないかと強く思う狼です。


さて、
大家さんに暗雲垂れ込めるかのような話ばかりではあれなので違う話します。
と言ってもワタクシごとなことですが明日午後からたろうさんと久しぶりに会う約束をしています。

仙台セミナー用のしょぼくれんゴッドアイテムを人数分(これがホント重いんだw)の受け取り業務が主な予定なのですが実はこれ以外にもうひとつ約束が、、、。


漢(おとこ)の3番勝負。。です。

前回は昨年12月に対戦した帝都板橋での「10円ゲーム対決」

参考までにこのときはたろうさんの圧勝。。(現在のところ たろうさん1勝0敗)


今回の勝負は釣り対決です。(若干ワタクシにアドバンテージあるかも)

帝都三兄弟(板橋、豊島、北)の北区の浮間舟渡の釣り堀で「金魚釣り対決
ワレワレは大家さんに優しいですが実は生き物にも優しいんです。(蟻ですら踏んだりしません)
もちろん釣った金魚はスタッフが美味しくいただきま釣り堀にそのままリリースです。(この模様は土曜日か日曜日のブログのスポーツコーナーで書きます。)


そういや三番勝負と書きましたが、実はまだ三番目の勝負内容が決まっていません。。

三番勝負と言うからにはもう一つ何をやるか決めないといけません。

さて第三戦、、何がいいのでしょうか?


ということで今回も懲りずに緊急アンケートです。

「漢(おとこ)の三番勝負 しょぼくれんVS狼旅団」の第三戦の種目は?





では皆さん良い週末を。



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これで明日負けたら第三戦出来ないじゃんw

COMMENT

質の悪い売買

やられましたね~
まっ 相手も素人だからいいじゃん!
契約書なんてろくにあるわけないし・・・
それで、今も苦労しています。

確かに、賃料は高いのですが、自宅よりも寛げるマンションのようで、なんでもありです。
先日は、エントランスに駐輪していた自転車をようやく撤去しました。
1年半もかかっています。
長期入居者は、手強いですよ~

賃貸経営は、労力の割りに儲からない商売です。
(能力ある方は違いますが)

それ以前に、信頼できるチームが必要ですね!!

No title

明日ミーが勝つようなことがあると

3番目はないです

あとすずきしが用事あるみたいですが

まにあえば来るかもしれませんね(たぶん、スローリなひとなので間に合わないと思うけど)

では、あした!

なまぽなまぽなまぽ♪なまぽを食べると♪

お腹お腹お腹♪お腹痛くなる~♪

そんな替え歌がBGMで聞こえた気がするやげです。


そういう需要もあるとは思います。思いますが私には荷が重いDEATH(汗)

聞いた話では、「そういう人を社会復帰させるシェアハウス的施設」なるものも、相当な補助金の元で運営されるとかされないとか・・・。

ある意味「両手運営」みたいな感じなんでしょうね。

どうやって運営するのか想像もつきません(汗)


三番勝負。たろうさんが三番まで空気読んで下さるかがカギDEATH。

(どうかソコのところ、よろしくお願いします・・・)

ランキングのアイコン

こんばんは ぶるーまんぱぱ です。まずは ぽちくり しますた。

ランキングのアイコン?ファビコン?左側のやつかわりましたね。
かわゆいです。

でも、その下のかもじゅうさんの方がもっと気になったりして。...

属性も色々

同じ低目側の属性でも、ナマポと年金暮らしのお年寄りとではかなり
様子が違うようですね。

うちの長屋は入居審査なんて面接一発、書類なんて1つも無いし、
募集も張り紙のみ、これみて家に直接「部屋まだありますか」って
来ます。

で、皆さん庭の草むしりも道の掃除も場合によってはお風呂の補修も
縁側の増設も全て自分でなさっています。

多分そこは年金の方が少なくても、生活保護は受けまい、と考える
方々だからなんだと思いました。

ただ、退去が永遠のお別れとほぼイコールになることが多いのが・・・

でも、物件を売るつもりが無ければ、告知事項なんてまるで気にしない
次の人がまた入ってきますので、手はかからないしこれはこれで1つの
ありようかなと。

ところで3番勝負、私も腰がもう少しなんとかなれば参戦したいところ
ですが、ふくちゃんの冷蔵庫運んで以来まるでダメです・・・^^;

No title

前に借金進さんとお話しましたが

首都圏でも、かなりの地域で
通常の入居者の賃料より、

住宅扶助費の上限の方が高いんです。

なんだかなーって思います。

無料低額宿泊所は極悪です。

2投目

お早うございます。

書記ごときに、総裁自らが対峙なさるんですね。

あ、でも、第1戦

書記に負けてるし~


アンケート
現在31票中25人がコメント付
なんか嬉しいですね。





Re: 質の悪い売買

ワンワンさん

買う以前から住んでる長期入居者。。

どこで苦労してるんですね。
ワタクシ、時々この手の駄々っ子入居者に対してチカラで制圧したくなる時があります。w

暴力はいけませんね。。暴力はw。



Re: No title

たろうさん

> 明日ミーが勝つようなことがあると
> 3番目はないです

昨日、「中卒でも1億匹釣れる!驚きの金魚釣り名人マニュアル」なる情報商材も無料ダウンロードして予習しましたので負けることはないと思います。(ダウンロードしたら迷惑メールがたくさんくるようになったのは、どんまいですw


> あとすずきしが用事あるみたいですが
> まにあえば来るかもしれませんね(たぶん、スローリなひとなので間に合わないと思うけど)

すーさんも来るなら更にいいとこ見せておかないといけません。
ちょっと本気出さないといけません。

池袋の上州屋で特大アカムシ買ってから行きます。
本日はよろしくお願いします。


> では、あした!

Re: なまぽなまぽなまぽ♪なまぽを食べると♪

やげさん

> お腹お腹お腹♪お腹痛くなる~♪
> そんな替え歌がBGMで聞こえた気がするやげです。

お腹に変な虫飼ってるんでしょうか?なんか段々心配ですらあります。。


> 聞いた話では、「そういう人を社会復帰させるシェアハウス的施設」なるものも、相当な補助金の元で運営されるとかされないとか・・・。

それって大阪の西◯地区にある◯◯の家とかいうやつでしょうか?(このオセロは絶対に解かないでください。お願いです。)


> 三番勝負。たろうさんが三番まで空気読んで下さるかがカギDEATH。

たろうさんのコメでも書きましたが釣り名人になる無料レポートをダウンロードしましたから負けることはないと思います。
なんかアンケートの入りが悪いのは第三戦なんてないんじゃね。。と思われているのかと。
今日は絶対勝つのでアンケートにご協力くださいと今日のブログにアンケートリンク貼ってくれたら幸いでございます。



Re: ランキングのアイコン

ぶるーまんぱぱさんj

> ランキングのアイコン?ファビコン?左側のやつかわりましたね。
> かわゆいです。

え?なにか変わってますか?
最近サル系のポチボタンが増えた気がします。

猿旅団と勘違いされているのでしょうか。。。不安です。

Re: 属性も色々

クロノスさん

> うちの長屋は入居審査なんて面接一発、書類なんて1つも無いし、
> 募集も張り紙のみ、これみて家に直接「部屋まだありますか」って
> 来ます。
>
> で、皆さん庭の草むしりも道の掃除も場合によってはお風呂の補修も
> 縁側の増設も全て自分でなさっています。
>
> 多分そこは年金の方が少なくても、生活保護は受けまい、と考える
> 方々だからなんだと思いました。

年金生活の方ってもともと自分で積み立てたお金をもらってるわけですからちょっと違いますよね。。
ま、生活保護でも本当に事情があって困窮しているなら年金生活の方とモチベーションはそうかわらないと思いますが最近はどうもそうじゃなくなってきてるような気がします。


> ところで3番勝負、私も腰がもう少しなんとかなれば参戦したいところ
> ですが、ふくちゃんの冷蔵庫運んで以来まるでダメです・・・^^;

これやってみて面白かったら軍団対抗戦(総当たり)でやろうかと、、、
(不動産投資からかけ離れ出してますww)

Re: No title

ぼ〜やさん

> 前に借金進さんとお話しましたが
> 首都圏でも、かなりの地域で
> 通常の入居者の賃料より、
> 住宅扶助費の上限の方が高いんです。

それってなんか本末転倒ですねw。
そこに目を付けて賃料稼いでる人もいると聞きます。

いちいちワタクシ如きが口を挟むことじゃないですが複雑な心境です。。

> 無料低額宿泊所は極悪です。

この件、、ワタクシの最大級の同意です。

Re: 2投目

ぼ〜やさん

> 書記ごときに、総裁自らが対峙なさるんですね。

その書記ごときに第一戦負けてますから、、、、w。
2戦でたろうさんを倒して第三戦くらいで会長を引っ張り出したいです。。

> アンケート
> 現在31票中25人がコメント付
> なんか嬉しいですね。

ネタとわかっててもお付き合いいただけるのが嬉しいです。
でも心なしイマイチ関心度が低いって気もしますが。。。w

さて、13時から試合開始です。

ん?釣りって朝とか夜が釣れるんじゃなかったでしたっけ。。

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