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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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ふんぞり返っての賃貸経営。。。

こんにちは。

これから物件調査に出るので本日は手短な更新になります。(現在時刻15:30・・急がねば。。。)

先日のお話にあった某銀行さんの融資撤退の件。。
金融庁もこういう耐用年数超えの融資をあまり快く思ってないのか、他の金融機関も似たような事を言うようになって来てるってホントですか?(噂のレベルですが・・・イヤな感じですね)

そんな訳で、
ぼちぼちサラリーマン大家さん向けの融資が絞りこまれて来た以上、いつまでも中古収益の売買だけに特化しているワタクシとしては一応別の路線も考えておいた方がいいのかと思ってる次第です。。。(フルローンがやりにくくなった時点で気付けってのw)

ちょっと強引なまとめ方ですが、
どうも時代は「新築レジ」という流れになりそうです。(何を今更という気もしますが、、)

新築レジを建てるなら銀行の融資も比較的引っ張りやすいです。(RCなら35年変動1.2%とかでやれます)
また最初から貸しやすい部屋が作れるのも新築のメリット。。3点ユニットを無理矢理移動させてバス・トイレ別にしなくても済みます。

ま、新築ですから当然、全空の状態から部屋を埋めなきゃいけないという面ではちとシビれますが、なーに、、そんなのツボさえ掴んでおけば大したことありませんw。


ワタクシ、最近考えているのは、業者さんがやりたがらないような中規模レジを土地から仕込むという企画。。
このレベルならロットも比較的小さいですし将来的に何かあったときすぐ現金化出来るんじゃないかと。。


また平成5年以降のレジのタマ不足を考慮するといま新築建てて満室で廻しておけば10年くらいは「ふんぞり返っての賃貸経営(登録商標出願中w)」が出来そうです。

頑張って15年保有して設備の減価償却が終わる頃、利回り8%ちょいで売り逃げ。。。と。
(あくまで机上の話なのでここまでうまくいくかはわかりませんがウチのレジも実はこの辺を狙ってます。)

ただ、最近、こういう物件がなかなか出てこない。。と。
出てきても業者のお手つきになっていることが多いのでどうしても収支が合いません。。

たまに安い土地があるんですが原調すると賃貸するには賃料取れそうもないようなのばかり。。


しかしここ最近ですがこの「魔の法則の結界」が無くなりつつあります。。

・・・気のせいかもしれませんがどうも最近そんな土地っぽい話が来るようになった気がしてるんです。
(デベさんが土地を仕込むのに適当でないのが安く出回っているんじゃないかと)


そういう事ならあれです。
前々からやりたかった「都内23区で新築10%レジを建てちゃおう計画」の復活です。(kkenjiさんそろそろ出番ですw)


こういう企画をやってると「ああ、不動産屋で仕事してるんだなぁ」と熱いものがこみ上げてきますw。

単に利回りだけ追っかける不動産屋というのは正直、モテませんw。
ここはイマジネーションを駆使して常時満室になるようなモノを造る方がなんかカッコイイです。(お金になるかならないかは別としてw)

ただこうやって「いい物件見に行くんですよ」と書いて散々煽っておきながら現地に行ってみたら思ったよりダメダメだった、、、これ、よくありますw。(何度も煮え湯を飲んでるワタクシです。。)


まずは慎重に物件調査してからです。。
(慎重に調査してから書くべき・・・ですか?、いやネタが無い時は仕方ないんですw)

こういう時の物件調査。。
ワタクシがどこを見るのかというと前に「しょぼくれんセミナー」でやった内容です。(書くの大変なので割愛しますが最後の方の黄色いページのところです)あのくらい押さえておけば最初は十分です。


ここのところ、儲かりそうな物件が来てなかったので久しぶりにシビレてますw。


この話、続くようなら今後のネタにします。


ネタといえば例の借地の件。。
そろそろ話が煮詰まってきました。。

来週くらいには地主さんのところに行って細かい交渉してきます。
あれはもう小さい土地の状態でやります。(借地で3億のロットは無理ですねw)

こちらは借地なのでなんとか利回り14%くらいでやりたいのですが。。。さてさてほほーさてほほー



では皆さん良い週末を!!



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午前中、わくわくさんとスカイプするんじゃなかったのかなんじゃんw

COMMENT

原調って…

今日は、スマホからコメントです。
現場調査だと思ったら、原因なのか原材料なのか原さんって言う女の子の調査なのか…
何の調査に行ってるんですか?

午前中・・・

PCの前で正座して待っていたやげですw

午後、普通に電話掛かってきたので「アレ?」という感じでしたw

あんなに「ネタが決まらない」と言ってたのに、結構ボリュームタップリプリップリな感じですねwww

・・・人に「電車飛び込みでも書けば?」と振っておいて・・・。


やっぱり新築、いいですねw

意外と「まともな新築」ってやっぱり少ないので(!)、皆さんやりたがらないし、案外とニッチなのかもしれません。

それにしても・・・「利回り君」に対する攻撃がwガガガガwwwwハンパないッスw

Re: 原調って…

teruさん

さっき電話したら直留守でした。。

> 現場調査だと思ったら、原因なのか原材料なのか原さんって言う女の子の調査なのか…
> 何の調査に行ってるんですか?

現調って入れようと思ったらipadでは原調しか無いんです。面倒なのでこれで強引に変換しました。。w

まったく、、日本語って難しいデースネ。。


Re: 午前中・・・

やげさん

きっとあとからわくわくさんも同じようなコメント入れてくるんじゃないかと思いますが、、

今日は午後暇になるはずが午前中に集中してしまいました。。すんまそん。。

ま、あれですよ。
ワタクシが忙しいってことはなんだかんだ言って旅団にとってはメリットなんじゃないかと。。(何の?)


> あんなに「ネタが決まらない」と言ってたのに、結構ボリュームタップリプリップリな感じですねwww

これって出掛ける間際にちゃっちゃと書いただけなのでやっつけ仕事みたいな記事なんですよ。
(実働15分くらい)
週末はいつも気合いれた記事を書こうと思っているんですがなかなかそううまくいかないものです。。

現地見てきてワタクシ妄想モード全開ですw。
これは何とかしてモノにしないといけませんね。

接待は

どんなお店がよろしいでしょうか?
先に調べに行ってきます。
自分がいきたいだけだってことは決してありま・・・・ス。

おおぉ~

また新しい妄想ネタv-238でつか?

ただいま先日の借地で妄想街道爆走中のワタクシですが、
とりあえず今週末にでも (ってもう週末か?)
現調行ってこようと思います。
(原調じゃないよ・・・)

でも、新しいネタもどんどんほすぃ~さっこんです。

でも、でも、あんまり妄想しすぎてゲッソリしても困るので、
ヨリスグリv-238を適度なカンジでぜし!!!

(どうせ妄想だけだけどね・・・)
さてさてほほーさてほほー

新築RC

のった!

都内で5億位の

夢ですね・・

午前中・・・

上司の前で土下座していたわくわくリッチです(ウソですw)

最近、ご機嫌斜めな上司「アレ?」という感じでしたw

あんなに「補助金、補助金」と言ってたのに、7千万ぽっちではご不満のご様子です。

・・・私に「補助金出るんだろうな?」と振っておいて・・・。


やっぱり新築、いいですねw

意外と「誰もやってない分野の新築」なので(!)、皆さんや知らないし、案外とニッチなのかもしれません(木造でやれば良かったのですが、後のフェスティバル。平屋のRCっす。夜間利用オンリーのこの物件と昼間のサービスを合わせれば表面35%ぐらい。フツーだと認知症グループホームとデイサービスみたいな感じです)。

それにしても・・・「12cmの厚みの書類でゲットした補助金」に対する攻撃がwガガガガwwwwハンパないッスw

「もらえないと思っていた補助金が入って、用意していた現ナマどうしてくれんだよ!」って言われても・・・コマリマシタ。

お!

借地14%・・・
手を上げようかな?

でも、新築RC10%も捨てがたい!
とりあえず、新築RC10%がんばります。

格安土地・・・ 相続案件で出ないかなw

建物動線...

こんばんは ぶるーまんぱぱ です。まずは ぽちくり しますた。

>「しょぼくれんセミナー」でやった内容です。(書くの大変なので割愛しますが
>最後の方の黄色いページのところです)あのくらい押さえておけば最初は十分です。

私、頂いたレジュメを読み返してみましたが、難しいです。
たとえば、上から8個目の「建物動線...」の項目。
何のことやらさっぱりです。

しょぼくれんセミナーの方が内容が難しかったのでしょうか。



いつの間にか

本業が忙しすぎて何日かぶりにアクセスできました。^^;
いつの間にか借地レジ新築から格安戸建て、新築用土地とどんどん
玉数が増えているではないですか。

なんでお金使う用事があるときに限ってこういう情報がでてくるのか、
実に悔しいものです。(・∀・;)

まあ人生そんなもんですよね・・・

No title

H5~10年(バブル崩壊の直後)築の物って、ホントに少ないですね。
と言うか、だれも作る気力が、少なかった時期ですね。

施主側から見ると、H1~3に建てたのが最悪(史上最高の建築費)。
H4~8年は、受注の為、
激しいダンピング(それに伴う手抜き)で作られた物や、
建設会社が建設中に倒産し、長期間、工事が中断した物(品質が悪い)が
多々あると聞きます。
このあたりについて、狼さんの声(ブログ)を、読みたい!

先年、狼さんの新築見学&新築セミナーを聞き、新築も勉強中です。

Re: 接待は

Jさん

> どんなお店がよろしいでしょうか?
> 先に調べに行ってきます。
> 自分がいきたいだけだってことは決してありま・・・・ス。

ブログ上での模範回答しかコメント出来ませんがw。。。
ワタクシ、唐揚げとビールがあればどこでも結構ですよ。

え?そんな答えを聞いてるんじゃない、、、と。

仙台の夜、、なんだか熱くなりそうですねwww。

Re: おおぉ~

Oz...さん

原調(ipadではこれしか出ないんですw)行く時はいつもの帽子を忘れずに。。
ワタクシもそろそろ近隣さんからいろいろ言われ始めてますw。

今度のもいい妄想ネタになるかと思います。
現在ボリュームぶち込んでますので完成したらこれも見てください。

あと妄想とかいちいちピンク表記しなくていいですw(なんか怪しげですよ)

Re: 新築RC

タムさん

都内で5億は結構大変ですよ。

もう少し小ぶりなやつでお考えいただいた方が現実味があります。

デカレジは管理も大変ですよ。。

Re: 午前中・・・

わくわくリッチさん

> あんなに「補助金、補助金」と言ってたのに、7千万ぽっちではご不満のご様子です。
> ・・・私に「補助金出るんだろうな?」と振っておいて・・・。

そんなに補助金引っ張り出して一体なにやるんですか?
これでもわくわくさん上司はご不満、、と。(その方も怒ると灰皿とかで殴りかかるのでせうか?)


> 「もらえないと思っていた補助金が入って、用意していた現ナマどうしてくれんだよ!」って言われても・・・コマリマシタ。

だからと言って「狼ファンドに全突っ込みとかはご勘弁ください」

自慢じゃないですがこの狼ファンド。。元本割れがデフォですww。
その時はやっぱり灰皿で殴られるんでしょうね。。。


Re: お!

ワンワンさん

> 借地14%・・・
> 手を上げようかな?

あ、これはあくまでもまだまだ机上の空論ですw。
建築費をキュウキュウに絞れば出来るかもしれませんが、、


なんか最近、ややこしいですが格安に仕込めそうな土地が出てきましたね。。
こういう流れ、、ワタクシ嬉しく思います。。


Re: 建物動線...

ぶるーまんぱぱさん

> 私、頂いたレジュメを読み返してみましたが、難しいです。
> たとえば、上から8個目の「建物動線...」の項目。
> 何のことやらさっぱりです。

一番分かってないといけない旅団メンバーなのに。。。
やっぱり一度サイゼリアでロングランマンツーマン詰め込みセミナーやりましょう。

ドリンクバーで水だけ飲んでもいいですよw。

Re: いつの間にか

クロノスさん

> なんでお金使う用事があるときに限ってこういう情報がでてくるのか、
> 実に悔しいものです。(・∀・;)

たまたまそんな声をあちこちに掛けたら出てきただけなので探せばあると思います。
人生逆張りですww。

なんのこっちゃw。。


Re: No title

アッキーさん

> H5~10年(バブル崩壊の直後)築の物って、ホントに少ないですね。
> と言うか、だれも作る気力が、少なかった時期ですね。

この頃の新築が少ないので今後マーケットに出てくる中古ってとても選択が極端になりそうですねw。

> 建設会社が建設中に倒産し、長期間、工事が中断した物(品質が悪い)が
> 多々あると聞きます。
> このあたりについて、狼さんの声(ブログ)を、読みたい!

まあ、あれですよ、一貫して言えるのは同じ流れでずっと進んでくれないと建築物の品質ってダメなんじゃないかと。。

基礎まで作って中断とか問題外ですが、設計事務所が途中から変わっただけでも悪影響です。

この辺語り出したらまた朝まで生テレビコースなのでここまでにしますw。

あー、こんな時期だから新築やりたいです。。

No title

大阪在住の図越(づごし)です。先日の大阪セミナーありがとうございました。
さて、本日のブログ、中規模レジ、都内23区、大阪で言えばJR環状線の内側(外側と内側では雲泥の差です)での新築土地込み10%は、私も虎視眈々と狙っております。夢物語に終わらないようにしたいですね。
私自身、関西で築20年以上のRC・Sレジを4棟100室4億円の借金で運営しておりますが、大規模修繕や売却リスクを考慮すると、夜も眠れません(笑)。新築RCレジで、償却後15年目に8%売却なんてウハウハじゃないですかぁ~。しびれます。

No title

ども、新築10%は今や馬鹿でかくないと不可能です(汗)
リーマンショック直後の2-3年前だったら
建設費も土地も激安で普通に出来ましたが・・・

新築RCは証券化すればエクエイティの年利は
理論上はもっといけるとは思いますけど・・・
色々と難しいのです。。。

実は、私のブログは全部消しちゃったけど
2006年頃の新築RC証券化スキームの記事が始まりで、
今よりアクセスはありましたw

それかワンルーム販社への専有卸かな・・・

Re: No title

図越さん

こちらこそ、先日の大阪セミナーありがとうございました。

中古の収益はいつ売りに出すかで勝負が分かれます。
物件ごとに違うので何とも言えませんがギリギリまだ買う人がいるんじゃないかって瞬間のところで売り逃げるってなかなかシビれますが決まるととても気持ちいいですw。

最後の売るタイミング、、基本は少ない修繕費用で掛けた修繕費用の倍の金額を乗せて売る。
こんなことが自在に出来るともはやプロレベルです。

最近大家さんでも普通にやってのける方もいますw。
世の中怖いくらいに進化してきました。。


Re: No title

kkenji1さん

> ども、新築10%は今や馬鹿でかくないと不可能です(汗)
> リーマンショック直後の2-3年前だったら
> 建設費も土地も激安で普通に出来ましたが・・・

今回恐らく土地は激安です。
あと建築費をそこそこでいいから安くできればなんとかなるんじゃないかとソロバン弾いてますw。

ワンルームの販社に卸したら何のためのワタクシのブログなんだか、、、ですw。

これも借地と同じ扱いでやれたらいいなと。。。

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