プロフィール

狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

フリーエリア
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

リンク
カレンダー
01 | 2017/02 | 03
- - - 1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 - - - -
検索フォーム

利回り星人

ワタクシ共の業界ではいろいろな造語があります。

今日は「利回り星人」のお話です。

仲介会社の営業に「とにかく少しでも利回りのいい物件情報ください」と言い続けると仲介はその方を「利回り星人」とか「利回り君」と呼ぶようになります。


もちろん「利回り」は不動産投資をされるならとことんこだわっていただきたい重要なファクターではありますが

利回りがいいということは物件価格のわりに総収入がいいということ。逆に言えば収入のわりに物件価格が安いこと。

そんなの当たり前だと言われそうですが、このバランスって実はいろいろなファクターから生まれています。

なんでこの物件はこんなに安いのかというと安くなる理由があるからです。


超高利回りのオンボロ物件を土地値以下で買うようなプロの領域で物件を見れる方や建物や建築のことを良く理解されている方はその部分のリスク(安い理由)を見ることが出来るので心配無用かと思います。

しかしそのリスクヘッジが出来ないのにひたすら「利回り、利回り」と言い続けると仲介はあとあとの仲介リスクを考えて物件情報を出すのをためらってしまいます。

買われてから「騙された。責任を取れ」と言われても困るからです。

不動産屋はそれほど建築の知識を持ち合わせていない方の方が多いです。
また、仲介の際建築の技術的なことまで説明の義務はありません。(建物の強度計算なんて知らなくても仲介はできます)
これはいい過ぎかもしれませんが、後日、紛争になっても不動産屋は建築基準法や法令などの説明責任のみしか負いませんから収益物件で売主さんから「雨漏りはありません」と言われれば多少は調べますが細かくは調べません。特に賃貸中の部屋まで立ち入って調べることもありません。

重説では「〇〇が劣化のため〇〇の可能性がありますが買主はこれを了承の上購入するものとする。」なんて書き方で逃げます。

特に中古物件はどこに何が隠れているかわかりませんから可能性のありそうなネガティブなことは片っ端から特記事項に書いておきます。

書けるだけ書いておかないとあとで「そういう説明はありませんでした。聞いてません」となりトラブルになることがあります。

うまく書く人は上手に書くしダメな人は説明が足りなかったりで不動産屋すべてがそうだとは言いませんが結構この手の「やっちまった系」の重説よくを見かけます。このへんは仲介のセンスが出る部分です。


すみません。。話が逸れてしまいましたね。本題に戻ります。

仲介の人間は基本的にその物件ごとの相場感を持っています。(そうでない方も時々いますが)

例えば都内中野区で土地50坪・60/200の土地に平成3年の延床100坪のRCレジがあれば近隣の家賃相場を割り出して(あくまで成約価格ですよ)レインズ価格(一番高く売れるだろう価格)、成約価格(実際にこの辺で決まるだろう価格)、下取り価格(転売業者が後で瑕疵担保にならないくらいの修繕をやってかつ利益を出せるくらいの仕入れ価格)は大体瞬時に割り出せます。

この場合恐らく年間総収入は1300万円前後でしょうからレインズ価格18800万円、成約価格16800万円、下取り価格14000万円と考えます。(中野区でこの物件の銀行積算評価もおおよそ瞬間的に判断します。このケースだと銀行評価11000万円前後)

どこの価格帯で買えるかが勝負の分かれ目になりますがこれは売主さんの都合で決まります。

売り急いでいれば安く買える可能性もあり、売り急いでいなければそうそう値引きは期待できません。
これは登記簿などを見ればおおよそ売値も推測出来ますが一番難しいのは登記簿の乙区に抵当権が載っていない場合。。
高齢者の売主さんなどの場合、売主さんの属性をプロファイルしないとまずわかりません。しかし時と場合によってはこういう売主さんから破格に安く買えることがよくあります。
(これはやり方があるのでお話しする機会があればお話します。)

あと物件に問題があって安くしないと売れないと言うケース。
告知事項だったり、シロアリだったり、耐震の問題、遵法性の問題、これはいろいろあります。

安く買えるケースというのはだいたいこのパターン(「換金目的などの早期売買」と「物件に問題あり物件の売買」ではないかと思います。

物件に問題があって安くなるケースと売り急いでいるケースでは同じ安いでも天と地ほどの違いになります。

まず物件としてマーケットに出る時間が違います。

売り急いでいるケースはマーケットに出ることなくほぼ上流で買われてしまいます。ネットに出回ることなんて有り得ません。

マイソク(B4の販売チラシ)になって出回るなんてこともほとんど無いと言い切って問題ないでしょう。(すぐ売れる物件は広告になんてする必要がありません。作ってる時間が無駄。)

ワタクシたち仲介が実際に足が速い物件を見る時はA4の物件概要書と住宅地図・公図・謄本(ひどい時は自分でネットであげろと言われますw)・レントロールくらいです。

逆にこれ以上に資料がたくさん付いてくると「足が速いわりにずいぶんと用意周到ですね」と思ってしまいます。

この売り急ぎ物件。。絶対に買えないかというとそうでもありません。

情報のアンテナの張り具合でどうにでもなります。

要は買主さんのニーズを的確に捉えている仲介さんをたくさん召し抱えることですw。

出された物件を全部見に行く必要はありません。気に入った物件だけを見に行けばいいんです。そして必ず報告する。買わない物件でも「ここはいいけどここが嫌」ときちんと伝えられると仲介は俄然ファイトが沸きますw。
また段々と買主さんが欲しいものがわかってくるので案外最短でそういう物件を出してきます。

逆に仲介さんで物件は数打てば当たるタイプ。。こういうタイプは経験上一番危ないタイプ。。

一日にそういい物件は何件も出てきませんw。なのに毎日のように物件をメールなりFAXしてくる仲介はまず物件を良く見ていません。なんでもいいから買主さんが引っかかればという思いが強いです。

これも経験ですが、数打てば当たると思ってるタイプの仲介さんは高利回りの物件を出してくる傾向があります。

こういう仲介さんの高利回りを買うとだいたいあとで寒い思いをします。

利回りを追求するならそれなりにリスクも付いて来ます。

そのリスクを見る目を常日頃から鍛えていないとあとあと困るのは買主さんです。

なにしろ不動産投資は自己責任。あとで売主が悪いと言っても仲介の説明を聞いていないと言ってもお金を払ってしまった以上後戻りするのは難しいものです。



そんなことオマエに言われなくてもわかってるよと言われそうな
ネタでしたが今日はこれで勘弁してください。。。
↓↓↓↓↓↓↓
人気ブログランキングへ


COMMENT

EDIT COMMENT

非公開コメント